【房地產(chǎn)】世聯(lián)：如何確定容積率(編輯修改稿)
2025-02-26 10:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳天悅龍庭 ?地塊形狀狹長(zhǎng)，總用地面積 51825㎡，總建筑面積21萬(wàn)㎡，其中計(jì)容積率面積 ㎡，容積率 。 ?13棟 28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實(shí)際容積率在 上。 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率參照給我們的啟示 —— 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo) ?本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對(duì)項(xiàng)目土地利用有較大的作用； ?地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； ?西側(cè)的小廣場(chǎng)與項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)臵與此，進(jìn)而節(jié)約用地。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見(jiàn)，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： ?高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； ?較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)極低。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介一 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?從市場(chǎng)角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項(xiàng)目定位。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 173000 容積率 地下車庫(kù) 35000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場(chǎng)和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 152023 容積率 地下車庫(kù) 35000 不計(jì)容積率，車庫(kù)功能 +人防 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目容積率確定 —— 高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算數(shù)據(jù)假定 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率； ?在如此規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達(dá)到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。 ?右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 ； ?產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 217000 容積率 地下車庫(kù) 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 197000 容積率 地下車庫(kù) 35000 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對(duì)比 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計(jì)容積率面積 173000 152023 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業(yè) 6000 60
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