中原-嘉定唐朝大酒店項目策略思考-文庫吧資料
2025-01-09 10:24本頁面
【正文】 r 收益還原法？ 價格如何制定 嘉定中心板塊 金地格林春岸 嘉豐佳園 菊園新村 新城楓景 倉海公寓 復華城市花園 嘉馨名園 安亭新鎮(zhèn) 泰辰舒庭 安亭新苑 博泰景苑 協(xié)通公寓 安亭板塊 江橋板塊 32005000元 /㎡ 5000元 /㎡以上 32004000元 /㎡ 4800元 /㎡ 42004400元 /㎡ 4800元 /㎡ 4500元 /㎡ 58888888元 /㎡ 3500元 /㎡ 3400元 /㎡起 45007500元 /㎡ 4200元 /㎡ 800010000元 /㎡ 5000元 /㎡ 6000元 /㎡ 同區(qū)域同類產(chǎn)品極少，因此可考慮采用收益還原法定價。 說明 :按 4成 10年商業(yè)房地產(chǎn)貸款計算。 5年后酒店成熟降低固定回報率但能依靠分紅增加回報。10年后回購承諾保障投資者退出機制。 回購方法： 酒店營業(yè)第 11年開始，若業(yè)主不滿意 酒店盈利狀況，則由發(fā)展商按原價扣 除未還本例購回。 哪種回報模式最有效？價格如何制定？ 第三個問題 保租 減免首期 返租 保底分紅 回購 降低投入門檻 利益最大化、風險最小化！ 投資回報模式 返租 保底分紅 回購 零風險 高回報 三種模式如何組合設計 ? 保障鐵三角 返租回報 利潤分紅 回購承諾 退出機制 利潤保障 擔保： 發(fā)展商即管理商，與發(fā)展商簽約無后顧之憂。 保底分紅： 與返租相似，約定最低回報租金，并可享受 一定經(jīng)營利潤的分紅。 減免首期： 首期分期付款。 功能配比 項目營銷法則？[操盤關鍵 ] 貳 操盤的關鍵 借力生力 在營銷推廣中，本案必須弱化 “三星級”概念，模糊本案與五星級酒店的檔次差異印象，采用 “借力生力” 策略。 合理共享軟配套 ,嚴格區(qū)分硬配套。 與傳統(tǒng)城市功能的形成需要較長時間的歷史沉淀不同，一個新興區(qū)域的發(fā)展和成熟，要從效率和功能的合理化角度考慮，通過“城市功能群落”的模式快速有效地發(fā)展?！疤瞥缶频辍表椖坎呗运伎? 本次匯報是根據(jù)我司與貴司的反復溝通、結合對區(qū)域市場和項目的思考，現(xiàn)就項目四個層面的操作問題進行探討！
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