【正文】 工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能l 泳池觀賞性及使用功能 l 架空層私密感和領(lǐng)域感；外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸； l 照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明 l 智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 l 硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) l 高至點(diǎn)景觀居高臨下的視覺感和大氣 l 架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點(diǎn)景觀地面鋪裝植被*園林價值點(diǎn)塑造 *應(yīng)對敏感策略：高敏感度園林要素超越客戶期望中等敏感度確保滿足客戶期望物業(yè)發(fā)展建議66園林敏感點(diǎn) 實(shí)現(xiàn)功能 強(qiáng)化點(diǎn)水系觀賞類嬉水類 中央水景組團(tuán)和環(huán)小區(qū)流動水景結(jié)合親水性觀賞性植被劃分空間區(qū)域建筑隔離景觀欣賞樹種的名貴性（小區(qū)檔次）樹種的稀缺性關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)樹種的直徑（一般情況下，客戶認(rèn)為直徑越粗的樹木越名貴）對于不同物業(yè)類型組團(tuán)的區(qū)分作用，可通過高低植被錯落密植方式劃分不同小區(qū)組團(tuán)*園林敏感點(diǎn)強(qiáng)化 *物業(yè)發(fā)展建議67植被的運(yùn)用在很大程度上是為了考慮視覺空間的過渡，在這個思考點(diǎn)指導(dǎo)下，我們例舉了一些對植被布置的先進(jìn)手法，以作參考。依據(jù)二：根據(jù)中部組團(tuán)競爭產(chǎn)品及客戶群調(diào)研需求，將產(chǎn)品分為兩大類，小高層與 house類產(chǎn)品兩類， house類產(chǎn)品承擔(dān)提升項目形象職能，小高層承擔(dān)消化容積率職能?？梢钥紤]地下層、屋前花園、樓頂花園、露臺；餐廳與廚房基本功能 尺度感及體現(xiàn)主人的生活品質(zhì)最為重要；停車位 基本功能 地下集中式陽光車庫，獨(dú)立停車位（ 1： 1）。會客廳 核心功能保證尺度彰顯主人身份的關(guān)鍵區(qū)域，強(qiáng)調(diào)會客廳的尺度與采光性，多數(shù)豪宅項目配有露臺、陽臺等，注意空間延展和景觀面。編號 產(chǎn)品價值敏感點(diǎn)客戶敏感等級 應(yīng)對策略高 中 低1 戶型 l 滿足2 園林 l 超越3 公共空間 l 滿足4 社區(qū)配套（會所等） l 超越5 外立面 l 超越6 建筑風(fēng)格 l 滿足7 社區(qū)規(guī)劃 l 滿足8 精裝修 l 滿足9 智能化 l 超越62應(yīng)對敏感策略：在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向；通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺等方式進(jìn)行實(shí)在的面積贈送，確保贈送面積的靈活使用性。客戶對本案認(rèn)知曲線根據(jù)客戶隊本項目 10各敏感點(diǎn)認(rèn)知，繪制客戶認(rèn)知曲線。建筑類型 總建面 面積比 面積區(qū)間（平米） 高層 168960 69% 145180主力 160 lowhouse 30858 13% 180220疊院 house 12480 5% 180220townhouse 32023 13% 220250合計 244299 100% 　產(chǎn)品策略 龍華客戶訪談53目標(biāo)客戶特征 高端客戶需求特征區(qū)域 ?區(qū)域價值是客戶選擇的首要因素?新興豪宅區(qū)域形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途 ?打破原有的單純自住或投資區(qū)別，復(fù)合型用途投資兼自住客戶比例大幅上升?無論用途如何，未來升值間成為客戶選擇物業(yè)的重要因素不同置業(yè)行為客戶需求?投資及投資兼自?。阂孕∶娣e低總價、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，部分客戶呈現(xiàn) 上跳型購買，客戶并非屬于財富金字塔的頂端，但他們渴望享受或在喧囂城市中無法體驗的親地生活?自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居住）以 34人為主，主要以中端大三房為主對品牌認(rèn)知 ?都聽說過城建品牌，但認(rèn)為城建品牌名氣不如觀瀾高爾夫與和黃?對于城建品牌了解多數(shù)來自于城建脫荒牛的認(rèn)知需求戶型?Th面積 200250平米，要求多贈送，而且要實(shí)用的贈送?準(zhǔn) house產(chǎn)品，面積 200左右，最好能做出 th的感覺，頂層有露臺，底層有花園?小高層產(chǎn)品品，面積 130200，三房以上項目期望 ?認(rèn)為本項目有較好的自然資源同時不受 70/90限制，檔次應(yīng)該比第五園、萬科城、美麗坂田、招商地塊略高，但如果產(chǎn)品有特色、物業(yè)管理好，可以與觀湖園或星河丹堤地塊相比美地段?客戶認(rèn)為地段目前比較偏僻，但非常認(rèn)同觀瀾高新科技園的前景和自然資源，同時非?？春帽镜貕K與招商、和黃、觀瀾高爾夫處于同一片區(qū)，認(rèn)為未來很可能成為又一個高端豪宅片區(qū)，因此應(yīng)放大地段價值客戶調(diào)研分析結(jié)論54目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解背景?年齡： 3050?行業(yè)：自由職業(yè)、跨企高管、國企高管、私企主等?置業(yè)角色：決策者、左右大局企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定相當(dāng)部分有國際化背景的國際自由人用途 ?前期投資或兼居住為主?后期高端居住為主前期劍指高端，引入投資客后期借勢，順勢而為，發(fā)掘居住潛力置業(yè)價值點(diǎn)排序區(qū)域價值、自然資源、產(chǎn)品戶型、品牌、安全私密感 目前高端客戶對本項目的認(rèn)知置業(yè)排斥點(diǎn)排序升值空間、擔(dān)心價格過高、擔(dān)心地產(chǎn)市場前景地處觀瀾，遠(yuǎn)離城市是項目最大障礙對本項目期待媲美觀湖園、招商觀瀾項目項目利用拍賣地的政策優(yōu)勢打造精品、將城建品牌發(fā)揚(yáng)光大產(chǎn)品對位th：金融、私企主、跨企高管疊拼：私企主、企業(yè)高管其他：本地客戶、新 “ 觀瀾人”th： 3145歲，投資疊拼： 3140，投資兼自住其他： 3040，居住市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財富階層權(quán)利階層赤貧階層財富金字塔的中上階層客戶范疇圈定55 市場發(fā)展與變化 | 區(qū)域發(fā)展| 市場發(fā)展| 未來展望本次報告匯報要點(diǎn)本次報告匯報要點(diǎn) 客戶定位| 城市發(fā)展背景下的居住變遷| 典型可比樓盤與區(qū)域的客戶構(gòu)成| 客戶定位| 產(chǎn)品定位| 物業(yè)發(fā)展建議 營銷體系| 項目推廣| 豪宅客戶策略56面積區(qū)間 130180㎡ 180220㎡ 220250㎡建筑類型 小高層、高層 Lowhouse/疊院 house townhouse敏感度 建議 敏感度 建議 敏感度 建議主人房 ★ ★ ★ ★ ★ 16~20 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 18~20 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 20~40 ㎡主臥洗手間 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配衣帽間 ★ ★ ★ ★ ★ 4~6 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 6~8 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 8㎡以上次臥 ★ ★ ★ ★ 10 ~16 ㎡ ★ ★ ★ ★ 10~16 ㎡ ★ ★ ★ 10~24 ㎡會客廳 ★ ★ ★ ★ ★ 20~25 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 25~30 ㎡ ★ ★ ★ ★ ★ 25~40 ㎡廚房 適當(dāng) 適當(dāng) ★ ★ ★ ★ ★ 開間＞ 餐廳 適當(dāng) 適當(dāng) ★ ★ ★ ★ 開間＞ 家庭廳 可無 ★ ★ ★ 可配 ★ ★ ★ 可配工人房 ★ ★ 4㎡左右 ★ ★ ★ ★ 4 ㎡左右 ★ ★ ★ ★ ★ 4~8 ㎡公共洗手間 適當(dāng) 適當(dāng) ★ ★ 適當(dāng)入戶花園 ★ ★ ★ 贈送 ★ ★ ★ 贈送 ★ ★ ★ 贈送露臺 ★ ★ 可配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配 ★ ★ ★ ★ ★ 必配贈送空間 ★ ★ ★ ★ 30% ★ ★ ★ ★ 30~50% ★ ★ ★ ★ ★ 50%以上產(chǎn)品策略 n隨著 70/90政策 的進(jìn)一步落實(shí)執(zhí)行， 140平方米以上的中大戶型是觀瀾周邊區(qū)域投資客戶的首選。 相信觀瀾的房價現(xiàn)在一定是被低估了的，覺得現(xiàn)在 觀瀾的房價與龍華相比還相差一段距離，上漲空間大，值得投資 ，而且地理位置和自然環(huán)境好，如果是 大戶型的低密度大社區(qū) 樓盤，一定會 買一套 200平方米左右的別墅用來投資 。羅先生： 35歲 ，專業(yè)技術(shù)人員，家庭年收入 50萬龍華本地人，居住在政府福利分房。項目周邊個體經(jīng)營戶及企業(yè)主訪談52鐘先生， 40歲 ，企業(yè)高層管理人員，家庭年收入 40萬目前已在南山有自己的物業(yè)，在龍華沒有買房，主要因為龍華的房價太高了，相比關(guān)內(nèi)的房價差不了多少，為了方便工作，在 錦繡江南 租了一套房， 2023多塊一個月。前一段時間去過看了中航格瀾郡二期，但覺得在觀瀾中心不是很安靜，且小區(qū)環(huán)境打造得不是很好，所以就沒有考慮。王女士， 38歲，電子產(chǎn)品自營業(yè)主，年收入約 45萬夫妻均為福建人，在 觀瀾扎根多年， 經(jīng)營電子產(chǎn)品生意，家庭收入比較樂觀，意向 購買自住、投資復(fù)合型物業(yè) ，之前已在中航格瀾郡一期購買一套 142平方米的四房，因為本地的房價并不是很高， 與周邊片區(qū)樓盤相比還有一定的距離 ，而且靠近觀瀾商業(yè)文化中心，相信 存在很大的升值空間 。n本地人 認(rèn)可未來觀瀾房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。周小姐， 28歲，企業(yè)中層管理人員，家庭年收入 25萬目前住在福民，與家人一起住，房子是自己建的，小孩已經(jīng)兩歲了，由他奶奶帶著，一兩年后就要上幼兒園了，非常擔(dān)心他的安全，所以計劃一年后 買一套 150平方米左右的商品房 ，小區(qū)要配有幼兒園，周邊有一定的 生活配套 ，最重要是小區(qū)的 交通一定要便利 。n觀瀾鎮(zhèn)中心不能滿足高端消費(fèi)群購房需求，需求出現(xiàn)外流。旁白n觀瀾本地居民居住現(xiàn)狀以 自建房屋為主 。小結(jié)38 市場發(fā)展與變化 | 市場發(fā)展| 區(qū)域價值| 未來展望本次報告匯報要點(diǎn)本次報告匯報要點(diǎn) 客戶定位| 城市發(fā)展背景下的居住變遷| 典型可比樓盤與區(qū)域的客戶構(gòu)成| 客戶定位| 產(chǎn)品定位| 物業(yè)發(fā)展建議 營銷體系| 項目推廣| 豪宅客戶策略39*深圳中心影響力減弱，多居住向心圈層形成 *四大新城規(guī)劃為各類置業(yè)群體外遷找到充分理由城市化建設(shè) 逐步消除關(guān)內(nèi)關(guān)外的心理隔閡置業(yè)趨勢由深圳關(guān)內(nèi)往關(guān)外溢周邊星城成為置業(yè)熱點(diǎn)光明新城體育新城東部新城龍華新城城市發(fā)展背景下的居住變遷40從東向西遷移的城市豪宅（羅湖 — 香蜜湖 — 華僑城 — 填海區(qū)） 東線鹽田、惠州西線尖崗山、東莞長安北線觀瀾、東莞塘廈郊區(qū)低密度物業(yè)*深圳城市豪宅到郊區(qū)豪宅的變遷，帶來置業(yè)群體的變遷 *關(guān)內(nèi)的低密度豪宅供應(yīng)量日益銳減，隨著交通環(huán)境的改善，市政配套的完善，郊區(qū)低密度資源型豪宅低密度物業(yè)受到市場追捧。 觀瀾除高爾夫大宅外，目前還缺乏有代表性的中高檔住宅；216。p 推廣語：行者無疆中組團(tuán)典型案例 觀湖園37216。 建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，東南亞風(fēng)格的園林設(shè)有會所及商業(yè)配套。中組團(tuán)典型案例 中航 —— 地段優(yōu)勢，大社區(qū)，以及天虹等商業(yè)配套的引進(jìn)，為本項目增值不少。成交客戶 : 85%的客戶為 2次或多次置業(yè) ,以私營企業(yè)主、 高級管理人員及公務(wù)員為主。 —— 客戶大部分為觀瀾本地人，置業(yè)目的以自主為主。 —— 客戶大部分為私企業(yè)主及企業(yè)高管，置業(yè)目的以渡假為主。戶型配比客戶分析： —— 企業(yè)中高級管理者、外籍人士、私企業(yè)主、公務(wù)員客戶關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品、社區(qū)、品牌中組團(tuán)典型案例 萬科 其中聯(lián)院 TH和景院 TH最為暢銷，一推出當(dāng)天即售罄。 觀瀾版畫原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地觀瀾國際版畫雙年展首屆中國（觀瀾）原創(chuàng)版畫交易 觀瀾版畫博物館版畫工坊及藝術(shù)家工作室 關(guān)鍵詞：文化產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造中國 預(yù)計未來每年的產(chǎn)值將增加 40100億 左右。觀瀾共有 45家工業(yè)園區(qū)，其中世界知名企業(yè) 三一集團(tuán)、富士施樂、富士康、哈飛、西門子等 多家知名外資、港臺企業(yè)進(jìn)駐，加工企業(yè)數(shù)量居中組團(tuán)之首。世界級高新生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園，“ 中國汽車硅谷 ” ， “ 零垃圾管理 ” 科技園。 據(jù)悉，富士康全球總部、法國 PSA、平安保險、華為、中興、和記黃埔等遷至觀瀾，必然吸引大量高端商務(wù)人流向這里聚集，形成華南區(qū)最高端的商務(wù)平臺之一。 中組團(tuán)：龍華 /坂田 /觀瀾成為下一個主場 167。 深圳關(guān)內(nèi)市場存量消耗殆盡，剛性的需求已經(jīng)大量外移167。無論是批預(yù)售還是推售量，下降幅度都比較大，是 近 6年 來新房供應(yīng) 最低 的半年。上半年全市推售面積 273萬 平米，與去年上半年相比（ 299萬平米） 下降 %。上半年全市共批售面積 244萬 平米，比去年上半年（ 281萬平米） 下降 13%。 單位：公頃行政區(qū) 福田 羅湖 南山 鹽田 寶安 龍崗 全市新供應(yīng) 41 25 227 32 747 728 1800從土地供應(yīng)情況看，寶安、龍崗集中了全市 80%的土地供應(yīng)，關(guān)外是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。2023年上半年政策法規(guī)162023年住房供應(yīng)一覽表　 住房套數(shù)（萬套） 住房建筑面積（萬平方米）商品住房 新批用地 944 新批用地 429存量用地 存量用地 247舊城舊村改造 舊城舊村改造 268保障住房 新批用地 196 新批用地 147商品住房配套 商品住房配套建設(shè) 25其它方式 其它方式 24總計 1140建設(shè)用地供應(yīng)分區(qū)指引表 216。 216。7月 20日 央行 　 提高一年期存貸款基準(zhǔn)利率 ，其他各檔利率相應(yīng)上調(diào)7月 20日 國務(wù)