【正文】 結(jié)合目前整體市場(chǎng)格局變化（各商圈均在升級(jí)改造）、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、并購(gòu)頻繁的商業(yè)零售市場(chǎng)環(huán)境下，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)戰(zhàn)略在項(xiàng)目開發(fā)的前期、中期、后期都貫穿整體經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的布署。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的差異性一般是通過(guò)項(xiàng)目功能定位、經(jīng)營(yíng)特色定位、經(jīng)營(yíng)方式定位和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位四方面構(gòu)筑。全景式主題、體驗(yàn)式商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)消費(fèi)新體驗(yàn)。本項(xiàng)目未來(lái)將以“賣的火、租的滿”為前題、“做的旺”兼顧整體的項(xiàng)目外部良好的形象為終極目標(biāo)。：打造一個(gè)特色化、體驗(yàn)式、主題性商業(yè)項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合的體驗(yàn)式式現(xiàn)代商業(yè)平臺(tái)。不再是單純購(gòu)物，而是在娛樂中購(gòu)物、體驗(yàn)中購(gòu)物、購(gòu)物中體驗(yàn)。現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將是主題化、娛樂化、體驗(yàn)化和專業(yè)化。項(xiàng)目立地條件研究與分析：？？？：？？？？：？？？：？？？？：？？？？：？？？？三、項(xiàng)目定位研判項(xiàng)目系統(tǒng)定位策略：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心將依靠對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，而項(xiàng)目系統(tǒng)定位的作用是易于建立項(xiàng)目品牌形象、審視目前市場(chǎng)空間、創(chuàng)造差異化市場(chǎng)從而形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)以下十個(gè)步驟形成項(xiàng)目系統(tǒng)定位：（已改）①項(xiàng)目及市場(chǎng)初步研判②定位假設(shè)③市場(chǎng)研究框架設(shè)計(jì)④數(shù)據(jù)及意見收集⑤資料分析及專家評(píng)審⑥定位排除⑦定位初步方案確定⑧目標(biāo)客戶訪談⑨定位必要性調(diào)整⑩定位確認(rèn)①項(xiàng)目及市場(chǎng)初步研判→②定位假設(shè)→③市場(chǎng)研究框架設(shè)計(jì)→④數(shù)據(jù)及意見收集→⑤資料分析及專家評(píng)審→⑥定位排除→⑦定位初步方案確定→⑧目標(biāo)客戶訪談→⑨定位必要性調(diào)整→⑩定位確認(rèn)：它關(guān)系到消費(fèi)者的生活質(zhì)量、生活方式和消費(fèi)觀念。 現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)資源的壟斷、控制、抵觸和未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的克隆、惡意競(jìng)爭(zhēng)都是都將是潛在威脅。 項(xiàng)目開發(fā)模式是以銷售產(chǎn)權(quán)的模式為主推出存在一定風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必存在部分內(nèi)鋪只能以投資返租的形式操作，也增加了項(xiàng)目招商及后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的難度。 由于項(xiàng)目區(qū)域商圈的市場(chǎng)變化是日新月異，選擇本項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)將是十分關(guān)鍵，現(xiàn)階段及時(shí)推出將會(huì)是事半功倍，否則開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)延期將會(huì)造成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大。：216。216。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)：本區(qū)域商圈和項(xiàng)目周邊市場(chǎng)化商業(yè)項(xiàng)目林立，導(dǎo)致與之配套的餐飲、休閑、娛樂項(xiàng)目的匱乏也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)提供機(jī)遇。 開發(fā)商自身系建筑施工單位，而涉及項(xiàng)目的商業(yè)資源、商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、實(shí)際操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)都是薄弱環(huán)節(jié)。 項(xiàng)目配套：由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的商業(yè)配套均有較大缺失，本項(xiàng)目的商業(yè)配套也將是制約發(fā)展較大的瓶頸。目前全國(guó)已有許多大中城市先后頒布了社會(huì)商業(yè)管理、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理、酒類專賣等地方性法規(guī)和管理辦法，西安在市場(chǎng)法制化建設(shè)方面明顯落后于發(fā)達(dá)地區(qū)。 規(guī)劃缺失：區(qū)域商貿(mào)業(yè)在行業(yè)規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)等方面存在職能交叉、條塊分割、多頭管理的現(xiàn)象，行業(yè)主管部門部分管理職能不到位，無(wú)法實(shí)施；一些指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展的設(shè)想或政策難以落實(shí)，加大了政府部門對(duì)全社會(huì)商業(yè)調(diào)控、管理的難度。 地塊缺陷：本項(xiàng)目由于缺失天彩大廈地塊，項(xiàng)目立地條件很難塑造匹配外力面的形象，不利于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃。 競(jìng)爭(zhēng)激烈：項(xiàng)目系傳統(tǒng)商圈內(nèi)成熟批發(fā)、零售企業(yè)聚眾扎堆的聚集地，本項(xiàng)目規(guī)模并不占優(yōu)勢(shì)。 理念創(chuàng)新：項(xiàng)目操作可導(dǎo)入先進(jìn)的開發(fā)、營(yíng)銷理念與周邊項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)定位利于建立項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)。 獨(dú)有的產(chǎn)權(quán)銷售方式：靈活多樣的銷售方式如同量身訂造，為不同類型的投資者投資鋪平了道路?，F(xiàn)代化化的購(gòu)物環(huán)境：購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑一體的強(qiáng)大功能加上高檔次的環(huán)境會(huì)形成巨大的誘惑力吸引八方賓客，由此形成的龐大商機(jī)無(wú)疑會(huì)成為投資熱點(diǎn)。216。216。216。得天獨(dú)厚的長(zhǎng)樂核心位置：位于康復(fù)路商圈的核心位置，坐擁八方賓客，商賈云集。項(xiàng)目SWOT分析：：216。在他們慣有的概念當(dāng)中，寫字間與普通商鋪的區(qū)別就在于能否具備上網(wǎng)的條件而確定。寫字間市場(chǎng)需要提升：通過(guò)調(diào)研經(jīng)過(guò)多方考察與座談，市場(chǎng)現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購(gòu)買。經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買狀況甚佳且無(wú)產(chǎn)權(quán)概念：在現(xiàn)有的批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，無(wú)一例為產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場(chǎng)，而更多的則是租賃市場(chǎng)與買斷經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)存在。對(duì)于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。批發(fā)市場(chǎng)單一功能制約它的有效發(fā)展：在西安批發(fā)市場(chǎng)依然是以批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對(duì)于購(gòu)物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無(wú)太多的追求。批發(fā)市場(chǎng)臟、凌、亂等形象依然存在：因這類市場(chǎng)在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場(chǎng)的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。促進(jìn)著的投資市場(chǎng)的最大化是未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。主要核心狀況如下： 輻射其他地區(qū)和區(qū)域的能力：216。 次級(jí)商圈：216。216。同時(shí)，康復(fù)路商業(yè)區(qū)對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份。 區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、生活配套及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：？？？？長(zhǎng)樂商圈研究：（附圖紙示意）長(zhǎng)樂路商圈也稱康復(fù)路商圈的定義由康復(fù)路貫通連接北面的長(zhǎng)纓西路，南面的長(zhǎng)樂路，形成工字型的批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域。 區(qū)域性質(zhì)及功能特點(diǎn)：？？？？？216。 公共設(shè)施狀況：？？？？216。也可對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行深層次的研究。 項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)環(huán)境評(píng)估：？？？？主要針對(duì)現(xiàn)階段消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)規(guī)模分析、消費(fèi)水平分析、消費(fèi)習(xí)慣分析。消費(fèi)習(xí)慣：？？？？ 區(qū)域消費(fèi)者行為調(diào)研分析：人和批發(fā)市場(chǎng)：（待定）216。西北輕工批發(fā)市場(chǎng)：（待定）元。元，押金50萬(wàn)元10年；178?？祻?fù)路交易廣場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)：底層50m178。買斷費(fèi)：5年5萬(wàn)、10年7萬(wàn)。、B區(qū)90元/m178。左右為一個(gè)單位，分三個(gè)區(qū)。買斷費(fèi)：5年3萬(wàn)、10年5萬(wàn)。、B區(qū)100元/m178。為一個(gè)單位。一層主營(yíng)男裝，二層女裝，三層辦公出租。多彩新天地購(gòu)物廣場(chǎng)：位于華東對(duì)面，金朗以西50米，2004年4月1日正式開業(yè)?，F(xiàn)為提高商戶興趣，上半年截止8月份采取全免管理費(fèi)、工商費(fèi)等優(yōu)惠政策。金朗男裝批發(fā)商城：位于華東對(duì)面長(zhǎng)樂路北，經(jīng)過(guò)多次招商均失敗后招商專作男裝批發(fā)，并招入培羅蒙、老爺車、皮特浙江人經(jīng)營(yíng)的鱷魚等品牌據(jù)說(shuō)生意不錯(cuò)。鋪位10萬(wàn)買10年經(jīng)營(yíng)權(quán)，月租金：80元/m178。月租金：120元/m178。商鋪經(jīng)營(yíng)以品牌服裝為主（不限地區(qū)），價(jià)位及檔次都屬中檔以上，批零兼營(yíng)，人氣中等。10m178。鋪位5萬(wàn)買7年經(jīng)營(yíng)權(quán)，月租金177元/m178。鋪位4萬(wàn)買7年經(jīng)營(yíng)權(quán)，月租金180元/m178。二樓人氣較差，空置率高，轉(zhuǎn)讓的很多?？坷锩嬖伦饨?00元/m178。鋪位8萬(wàn)買4年經(jīng)營(yíng)權(quán)，月租金200元/m178。多彩時(shí)代廣場(chǎng)：位于康復(fù)路丹尼爾商城馬路對(duì)面，門前天橋影響視線，雖有天橋，但未給其帶來(lái)大量的人流，人氣平平，以服裝經(jīng)營(yíng)為主，共三層。月左右，空置率極高?？坷镞呡^偏處20m178。（78元/m178。三樓以上人流量很少，客戶經(jīng)營(yíng)主要以外地批發(fā)的老顧客為主。月租金及管理費(fèi)約375元/m178。二樓主過(guò)道16m178。據(jù)了解當(dāng)初買經(jīng)營(yíng)權(quán)30m178。月。商鋪管理費(fèi)：50—60元/ m178。但由于其建筑結(jié)構(gòu)布局限制，在市場(chǎng)上已顯老態(tài)。 區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目參考租賃價(jià)格：【表格6】項(xiàng)目周邊部分主要商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)租金情況：（單位：元/平米/月）多彩時(shí)代廣場(chǎng)華東服裝品牌加盟廣場(chǎng)多彩新天地購(gòu)物廣場(chǎng)丹尼爾商城康復(fù)路交易廣場(chǎng)1F2101501302601802F1701201101901603F1501201204F8070 項(xiàng)目人流量統(tǒng)計(jì)：【表格5】注：（選點(diǎn)：康復(fù)路什字、輕工馬路兩側(cè)、項(xiàng)目長(zhǎng)樂路南側(cè)、金花路東側(cè)分周末、平日進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）目前在這一區(qū)域日平均人流量達(dá)到30～50萬(wàn)人，消費(fèi)潛力巨大。休閑娛樂類項(xiàng)目：【表格3】 商業(yè)類項(xiàng)目：【表格1】216。 中產(chǎn)階級(jí)比例：？？？？216。 城鄉(xiāng)居民可支配收入：？？？？216。 消費(fèi)品零售總額：？？？？216。 區(qū)域總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成收入水平和消費(fèi)水平：？？？？216。雖然康復(fù)路市場(chǎng)的改造剛剛完成，但是在這個(gè)充滿商機(jī)的市場(chǎng)圈中，仍然缺乏高品質(zhì)的城市商業(yè)空間。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，目前在西安城東區(qū)已經(jīng)形成了以康復(fù)路市場(chǎng)為中心的龐大的批發(fā)市場(chǎng)成群。九十年代初城東客運(yùn)站的建成促使康復(fù)路市場(chǎng)的批發(fā)業(yè)務(wù)向西安周邊的中小城市輻射，甚至擴(kuò)大到整個(gè)西北地區(qū)?？祻?fù)路市場(chǎng)在廣大市民的心目中就是物美價(jià)廉的代名詞。但它的知名度在西安可以說(shuō)是家喻戶曉。長(zhǎng)樂路西段路南設(shè)有愛家超市，整體市政規(guī)劃和商業(yè)形象相對(duì)優(yōu)于長(zhǎng)纓商圈。商業(yè)場(chǎng)所有康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)、丹尼爾批發(fā)商城、輕工批發(fā)市場(chǎng)、義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)、人和服裝城、西北家電市場(chǎng)、長(zhǎng)樂商場(chǎng)等商業(yè)場(chǎng)所。其中匯集了康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)、西部箱包皮具城、西部多彩商城、錦繡鞋城、康北批發(fā)市場(chǎng)、貝斯特鞋城、眾多臨街品牌鞋專賣店、西部鞋城、西北紡織交易中心等。以康復(fù)路綜合批發(fā)市場(chǎng)、長(zhǎng)樂中路輕工業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、十里鋪西安藥材市場(chǎng)、胡家廟糧油批發(fā)市場(chǎng)、胡家廟蔬菜副食批發(fā)市場(chǎng)以及華清路干果批發(fā)市場(chǎng)。：（圖表形式表現(xiàn)）：西安各類批發(fā)市場(chǎng)有500余個(gè)，其中綜合性批發(fā)市場(chǎng)14個(gè)，其中工業(yè)品消費(fèi)批發(fā)市場(chǎng)218個(gè)，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)27個(gè)。建設(shè)發(fā)展二級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)等。金花路立交橋工程；城市快速高架干道工程；火車站遷至東貨運(yùn)站；西安市城市排水管網(wǎng)改造；繞城高速公路工程； 城市規(guī)劃目標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目有利好的多項(xiàng)城市配套工程配合： 項(xiàng)目位于成熟商圈的核心位置的成熟地段，綜合項(xiàng)目的開發(fā)奠定項(xiàng)目未來(lái)成功機(jī)率較大。 隨著浐灞新區(qū)的崛起，轄區(qū)輻射人口大幅增加和收入的提高帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)需求：尤其對(duì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)、休閑、娛樂、餐飲的消費(fèi)需求越來(lái)越大。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力和市場(chǎng)需求，決定了在進(jìn)行舊街區(qū)改造，發(fā)展商貿(mào)產(chǎn)業(yè)方面潛力、空間很大。 國(guó)家宏觀調(diào)控力度加大，一線城市土地資源的稀缺和開發(fā)存量土地的挖掘潛力的動(dòng)力將越來(lái)越大；實(shí)施街區(qū)、老城區(qū)開發(fā)改造是突破土地瓶頸的制約、提升城市品位、優(yōu)化區(qū)域環(huán)境的必然選擇。 地鐵一號(hào)線和三號(hào)線的規(guī)劃勢(shì)必將帶動(dòng)周邊舊街區(qū)改造和文化商貿(mào)設(shè)施大規(guī)模建設(shè)和改造；地鐵商業(yè)的綜合開發(fā)勢(shì)必將成未來(lái)市場(chǎng)熱點(diǎn)也將是本項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。 按照西安市新城市發(fā)展布局已明確：長(zhǎng)樂商圈作為商業(yè)發(fā)展區(qū)域的超廣域商圈的功能定位已經(jīng)確定。隨著內(nèi)陸對(duì)外開放力度的加大和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略重心西移，這種區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)商貿(mào)業(yè)發(fā)展十分有利。 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為區(qū)域提供了良好的發(fā)展環(huán)境。：目前西安市商業(yè)、服務(wù)業(yè)已從舊城區(qū)擴(kuò)散、轉(zhuǎn)移，區(qū)域性消費(fèi)增強(qiáng)這一趨勢(shì)在“十一五”期間愈加明確，通過(guò)西安市范圍內(nèi)各個(gè)區(qū)域綜合比較，其中部分消費(fèi)轉(zhuǎn)移的方向之一就是向未來(lái)人文、生態(tài)環(huán)境轉(zhuǎn)好的城東商業(yè)區(qū)。街區(qū)內(nèi)可適度發(fā)展配套服務(wù)需要的餐飲、住宿、休閑及停車設(shè)施；限制發(fā)展百貨店、大型超市等與服裝行業(yè)不相關(guān)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，康復(fù)路服裝專業(yè)街已經(jīng)成為了低檔產(chǎn)品的代名詞。 西安市近期改造和培育的商業(yè)街：東大街綜合商業(yè)街、西大街商貿(mào)旅游街、騾馬市步行街、德福巷休閑商業(yè)街、解放路商業(yè)街、書院門文房四寶專業(yè)街、太華路建材專業(yè)街、東南二環(huán)餐飲商貿(mào)專業(yè)街、長(zhǎng)樂路服裝專業(yè)街。 胡家廟商業(yè)中心是西安市近期重點(diǎn)建設(shè)的二級(jí)商業(yè)中心之一，包括輕工批發(fā)市場(chǎng)、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)等眾多批發(fā)市場(chǎng)，其目標(biāo)是本地居民和涵蓋西部廣大地區(qū)的商業(yè)客戶。：東二環(huán)商圈的商業(yè)規(guī)劃：加快東二環(huán)餐飲專業(yè)街的建設(shè)，吸引大型娛樂和商業(yè)企業(yè)進(jìn)入，積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，形成城東最大的餐飲娛樂休閑中心。：商業(yè)街是商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系的重要組成部分，是區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)功能的延伸和補(bǔ)充，是市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，新城區(qū)發(fā)展特色商業(yè)街的條件十分優(yōu)越，商業(yè)街建設(shè)的基本構(gòu)想是以路為線，因地制宜，張揚(yáng)特色，樹立品牌，滿足顧客多層次的消費(fèi)需求。關(guān)鍵是要強(qiáng)化市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，控制數(shù)量擴(kuò)張，著力提升檔次，發(fā)揮批發(fā)市場(chǎng)在資源配置，引導(dǎo)生產(chǎn)方面的作用，實(shí)現(xiàn)工商互動(dòng)，帶動(dòng)服裝加工等行業(yè)發(fā)展，降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。街區(qū)內(nèi)可適度發(fā)展配套服務(wù)需要的餐飲、住宿、休閑及停車設(shè)施。同時(shí)在業(yè)態(tài)引進(jìn)上進(jìn)行規(guī)范，實(shí)現(xiàn)各類業(yè)態(tài)的合理布局和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；大力發(fā)展商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，長(zhǎng)樂路要以建設(shè)體量大、檔次高的項(xiàng)目為主。其中超廣域商圈：長(zhǎng)樂路商圈以具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一線，打造長(zhǎng)樂路商圈。以新型商貿(mào)建設(shè)為先導(dǎo)，突出抓好商貿(mào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，再造新城新商貿(mào)。經(jīng)濟(jì)建設(shè)將發(fā)揮產(chǎn)業(yè)特色和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以解放路、長(zhǎng)樂路和幸福林帶為主體，建設(shè)“工”字型新型商貿(mào)區(qū)。同時(shí)要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，在引導(dǎo)商貿(mào)業(yè)發(fā)展方面應(yīng)堅(jiān)持三項(xiàng)原則：即合理配置資源，分層次發(fā)展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：規(guī)劃先行、適度超前、突出區(qū)域特色、實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)。結(jié)合新城區(qū)實(shí)際來(lái)看，2006年職工平均工資19426元，比西安市平均水平低900元，購(gòu)買力水平不高，消費(fèi)需求主要以中低檔為主，其消費(fèi)特點(diǎn)是：以吃住行日常生活消費(fèi)為主，旅游、娛樂和高檔商品消費(fèi)能力不足，這部分消費(fèi)群體占到全區(qū)總?cè)丝诘?0%多。長(zhǎng)樂西路商業(yè)街的特點(diǎn)是：批發(fā)市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)營(yíng)范圍比較集中，特色突出，流通功能強(qiáng)大，服務(wù)設(shè)施不足，作為區(qū)域商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)加快發(fā)展餐飲服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)輻射能力和服務(wù)功能。隨著西安市城市骨架的不斷拉大，新建城區(qū)日益擴(kuò)大,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)劇增，特別是其他商業(yè)街區(qū)的建成、繁榮，新的商業(yè)模式的不斷出現(xiàn)，商業(yè)消費(fèi)格局已經(jīng)發(fā)展了很大變化，目前解放路商業(yè)街往日的輝煌逐漸消失。改革開放之前城市商業(yè)活動(dòng)主要集中在舊城區(qū)內(nèi)，得益于交通便利，且傳統(tǒng)東郊各類廠礦居住小區(qū)眾多、人口密集，網(wǎng)點(diǎn)集中等優(yōu)勢(shì)，解放路成為當(dāng)時(shí)西安遠(yuǎn)近聞名的商業(yè)街，改革開放以后由于市場(chǎng)需求擴(kuò)大，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，加快了商業(yè)發(fā)展步伐，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐步向城外擴(kuò)展，加之政府的積極引導(dǎo)，長(zhǎng)樂西路商業(yè)街初步形成規(guī)模，目前新城區(qū)商貿(mào)業(yè)主要由這兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心支撐。首先是康復(fù)路市場(chǎng)的成長(zhǎng)和繁榮，在這一強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，其它批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，從而形成了目前服裝、輕工、藥材、建材、鞋業(yè)幾大市場(chǎng)群，逐步奠定了商貿(mào)大區(qū)的地位，消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)15%以上，在全市商貿(mào)業(yè)發(fā)展中起到了領(lǐng)頭羊的作用。：新城區(qū)地處西安市中心及東部區(qū)域、交通便利、人口密集、流動(dòng)人口較多，為發(fā)展以商貿(mào)為主體的第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的有利條