【正文】 ，維多利亞白宮會(huì)館 —— 地中海俱樂(lè)部歌舞升平、推杯換盞，盛大莊園業(yè)主生日派對(duì)雞尾酒會(huì)正在隆重舉辦，透過(guò)白宮會(huì)館窗欞向夜色中展開(kāi)一幅秀美的鄉(xiāng)間 風(fēng)情畫卷。入住維多利亞莊園使人放松、舒適、休閑、尊貴、歸隱山林之情趣。給人以古樸、典雅、返樸歸真之感。那富有氣派的門廊、華麗優(yōu)美的山墻、千姿百態(tài)的坡屋頂、畫龍點(diǎn)睛的屋頂窗、靈活多變的窗戶。 維多利亞莊園精選的 17 種維多利亞建筑風(fēng)格別墅，是由開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)別墅建筑專家在 美國(guó)本土銳意考察，精心挑選后原汁原味照搬搬引進(jìn)。它有四種基本形態(tài)：四坡頂與山墻相交；兩個(gè)相交山墻頂；正立面山墻；城市住宅。 維多利亞建筑風(fēng)格它的空間組合與羅馬風(fēng)格一樣極為復(fù)雜多變。是由安妮女皇（ Qurrn Anne）風(fēng)格演化而來(lái)的。按照古典、當(dāng)代兩大系統(tǒng)分類：維多利亞莊園為美國(guó)古典花園別墅風(fēng)格。 美國(guó)是一個(gè)極富吸引力的移民國(guó)家， 300 年來(lái)，來(lái)自世界各地的移民將世界上各地域最好的別墅移植于美國(guó)加以創(chuàng)新于發(fā)展。 維多利亞莊園每棟別墅完全按照美國(guó)人別墅居住標(biāo)準(zhǔn)劃分為 5 大功能區(qū)：正式起居活動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳；非正式起居活動(dòng)區(qū)：家庭活動(dòng)室、書(shū)房兼會(huì)議室、廚房、文體活動(dòng)室、花房；安靜休息區(qū)：主臥室、臥室、浴室、衣櫥間、兒童房間；生活服務(wù)區(qū)：汽車庫(kù)、洗衣間、儲(chǔ)藏間、雜物間、平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、地下室、閣樓、壁爐、煙筒；輔助區(qū)：門廊、門廳、樓梯。在美國(guó)將鄉(xiāng)間別墅分為三個(gè)層次：標(biāo)準(zhǔn)型、豪華型、莊園型。周邊高檔別墅群落掩映在青山翠柏之中，既能呼吸到清晨海浪潮汐沁人肺腑的清新空氣，又可傍晚臥床聆聽(tīng)山鳥(niǎo)云雀的林中啼鳴。維多利亞莊園坐落于大連市公認(rèn)的秀美的付家莊海濱浴場(chǎng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，這里依山傍海，風(fēng)光秀麗，莊園內(nèi)人工開(kāi)挖 5000 平方米水面的圣。山地型和鄉(xiāng)間型主要位于山間、林間等環(huán)境優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)內(nèi)。按照地域和功能劃分，度假休閑別墅分為兩大類： 12 海濱型、湖泊型、山地型、溫泉型、 鄉(xiāng)村型。在美國(guó)夏威夷、佛羅里達(dá)、拉斯維加斯、中美洲的加勒比海地區(qū)、澳洲的黃金海岸、地中海沿岸都是世界上當(dāng)代最為著名的度假休閑旅游療養(yǎng)勝地。品嘗各式葡萄美酒、法式大餐、欣賞法國(guó)紅磨坊歌舞 表演、參加各式體育休閑活動(dòng) —— 高爾夫球、網(wǎng)球、門球、騎馬、游艇、狩獵、捕釣、采摘，過(guò)著悠然舒宜的田園度假生活。美國(guó)鄉(xiāng)間度假休閑別墅最早出現(xiàn)于距紐約大約 100 英里的卡茨基山脈。公元 16 世紀(jì)，在比利時(shí)的斯巴（ SPA）小鎮(zhèn)傍礦泉浴勝地出現(xiàn)了鄉(xiāng)間休閑療養(yǎng)別墅群落，此峰很快風(fēng)行全歐洲。因此，歐洲人要早于世界其它洲而產(chǎn)生鄉(xiāng)間度假、休閑的傳統(tǒng)與歷史。法國(guó)貴族的鄉(xiāng)間官邸于凡爾賽宮就屬于此類建筑。它是一種位于鄉(xiāng)間的別墅莊園。 五， 維多利亞莊園概念導(dǎo)入 ： 大連市首座純美式維多利亞建筑風(fēng)格山景、海景、園林式度假、休閑鄉(xiāng)間別墅； 維多利亞莊園白宮會(huì)館 地中海俱樂(lè)部 迷你高爾夫俱樂(lè)部 中外籍國(guó)際交際圈新組合 ； 英國(guó)貴族莊園田園休閑生活與美國(guó)現(xiàn)代度假鄉(xiāng)間別墅生活完美體驗(yàn)； 英國(guó)貴族莊園大管家式物業(yè)服務(wù)、八重王室城堡般保安體系。最好將開(kāi)發(fā)商留給物業(yè)管理公司的幾百萬(wàn)資金，投資建設(shè)生態(tài)綠色農(nóng)莊項(xiàng) 11 目。因此，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)于白宮會(huì)館經(jīng)營(yíng)、迷你高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困起來(lái)。 價(jià)格定位：不可能是物美價(jià)廉的概念，但是，一定要給人以物有所值之感。草皮、灌木、高大喬木三重組合。但是，如果規(guī)劃不好，由于人的視力視覺(jué)差原因，會(huì)給人以擁擠不堪的感覺(jué)，尤其是在項(xiàng)目外的主馬路及主要路口處，要給人及錯(cuò)落有致又園區(qū)通透之感。因此特別 注重施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)配，避免重點(diǎn)交叉干擾。因此，一個(gè)組團(tuán)施工完成以后，環(huán)境景觀配套就毫不猶豫地及時(shí)跟進(jìn)，加以完善。 工期：維多利亞莊園不是動(dòng)遷回遷房，施工周期長(zhǎng)短并不是主要關(guān)注點(diǎn)，而在與施工現(xiàn)場(chǎng)管理的利索度。強(qiáng)調(diào)原汁原味的美式風(fēng)情、美式生活方式。業(yè)主在入住或是經(jīng)常接觸項(xiàng)目一段時(shí)間后，就會(huì)因?yàn)闆](méi)有更多的細(xì)部描繪而感到索然寡味，項(xiàng)目失去品味優(yōu)勢(shì)，很難繼續(xù)立足市場(chǎng)，當(dāng)還有一個(gè)新的魅力四射的相同類項(xiàng)目問(wèn)世之后，就會(huì)另逐新歡。項(xiàng)目還以美式園林景觀與美式生活動(dòng)線，包括設(shè)施、服務(wù)、人文 10 風(fēng)情等來(lái)貫穿整個(gè)入園業(yè)主生活的細(xì)部。同時(shí)也對(duì)社區(qū)入主人員身份、檔次、品味也十分留意，當(dāng)然也希望通過(guò)社區(qū)結(jié)交新的朋友，擴(kuò)大生意圈，促進(jìn)事業(yè)成功。 本項(xiàng)目鎖定的消費(fèi)群體均應(yīng)在商場(chǎng)上比拼多年，有著成熟的生意場(chǎng)上的社交需求，他們?cè)谏鐣?huì)上其它任何的社交場(chǎng)所所舉辦的社交活動(dòng)不僅已經(jīng)厭倦了，也顯示不出主人超凡脫俗的品 味，而且，每年固定的交際費(fèi)也在幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元，因此有一個(gè)自己獨(dú)有而固定的能顯示主人特有品味的消費(fèi)環(huán)境，是他們的需求。他們帶著心中理想家園的尺度審視著項(xiàng)目的每一個(gè)角落，稍有一點(diǎn)不近入人意就會(huì)放棄購(gòu)買欲望。他們投資購(gòu)買維多利亞莊園的立足點(diǎn)應(yīng)是：將現(xiàn)行居住質(zhì)量提高到頂級(jí)狀態(tài)；投資不動(dòng)產(chǎn)；洗錢；社交公關(guān)交際需求； 員工帶薪休假。 購(gòu)房心理分析：投資置業(yè)與自住購(gòu)買為主，不排除企業(yè)社交與帶薪休假為目的的團(tuán)體購(gòu)買。 個(gè)人資產(chǎn)及收入：個(gè)人可動(dòng)資產(chǎn) 20xx 萬(wàn)元左右，年凈收入 100 萬(wàn)元以上。 地 理上細(xì)分：主要是東北地域，黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、遼寧人士，不排除北京、山東等地人士。這就決定項(xiàng)目的消費(fèi)群體是社會(huì)金字塔尖上的顛峰人士。化解來(lái)自于直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手日本風(fēng)情一條街的威脅。說(shuō)明，別墅價(jià)位在 1 萬(wàn)元 \平方米以下價(jià) 8 位，可以被市場(chǎng)所接受。俄羅斯風(fēng)情一條街價(jià)位： 9800 元 \平方米，以基本銷售一空。喬治湖擬補(bǔ)小區(qū)不臨海濱的地理位置缺陷。 價(jià)格高檔，僅能局限于高爾夫群體，市場(chǎng)相對(duì)狹小。 小區(qū) SWOT 分析： S（優(yōu)勢(shì)） 三通＋交通便利＋風(fēng)景秀美＋完善生活配套＋臨近付家莊海濱風(fēng)景區(qū) W（劣勢(shì)） 小區(qū)雖然比鄰海濱，但是小區(qū)內(nèi)卻看不到海。交通條件十分便利。這里治安形勢(shì)非常之好，由于周邊環(huán)境封閉，小區(qū)封閉式管理，小區(qū)離嘈雜與閑雜人等密集的海濱浴場(chǎng)相差近千米，沒(méi)有社會(huì)治安之憂。三面被青山環(huán)抱，背依宗山、祖山連綿，是一個(gè)極佳的鄉(xiāng)間別墅項(xiàng)目選址。越過(guò)馬路就是著名的 214 醫(yī)院；項(xiàng)目落址南面比鄰付家莊海濱旅游風(fēng)景區(qū)，北面與仲夏客舍接壤。越過(guò)馬路就是 214 醫(yī)院。 三、項(xiàng)目環(huán)境分析 項(xiàng)目地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積： 8， 1 萬(wàn)平方米，其中道路用地與綠化面積： 5， 6 萬(wàn)平方米。對(duì)于那些既能度假休閑放松，又具有投資升值潛力的高檔住宅既鄉(xiāng)間別墅與產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目有著濃厚的興趣。她是大連成為聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)城市、全球環(huán)境 500 佳城市后興起的移民潮。豪斯、鄉(xiāng)間別墅尤其是美式建筑風(fēng)格特點(diǎn)濃郁的鄉(xiāng)間別墅更是懷有認(rèn)同感。 大連的第三次移民潮興起于 20 世紀(jì) 90 年末期，海外學(xué)成學(xué)子為首的創(chuàng)新型移民潮，或者叫海歸派移民潮。他們的住宅經(jīng)過(guò)商住公寓、城市花園、城市別墅等三個(gè)階段的升級(jí)換代，即將進(jìn)入鄉(xiāng)間別墅消費(fèi)階段。他們經(jīng)過(guò)幾年創(chuàng)業(yè)，成為大連民營(yíng)企業(yè)家群中的骨干者。其中旅順的 4810 廠，洋務(wù)運(yùn)動(dòng)興建的北洋水師船塢廠的工人是我國(guó)第一代的產(chǎn)業(yè)工人。 大連歷史上的第一次移民潮出現(xiàn)在清朝乾隆年間至大連解放初期，既終止于 1958 年城市控制盲流止。尤其是己經(jīng)出現(xiàn)的第 4 次移民潮，將大大促進(jìn)城市別墅花園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 6 大連不僅是一個(gè)殖民城，也是一個(gè)移民城。從一定意義上說(shuō)，這些別 墅不是重建。解放后，由于政治與經(jīng)濟(jì)原因，大連市在沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)別墅。城市的別墅開(kāi)發(fā)史也是由這兩個(gè)殖民當(dāng)局興起的。城市先后由沙俄帝國(guó)殖民當(dāng)局與日本帝國(guó)占領(lǐng)當(dāng)局開(kāi)發(fā)規(guī)劃建設(shè)。是有著非常廣闊的市場(chǎng)空間。 3 左右，維多利亞莊園雖然地處與市中心 3 公里，但項(xiàng)目落址在付家莊海濱風(fēng)景區(qū)內(nèi)的蘋果樹(shù)園與國(guó)有次生林間的丘陵綠地上，環(huán)境幽靜，松濤環(huán)繞，完全具備城市近郊鄉(xiāng)間別墅建筑群落開(kāi)發(fā)條件。目前，大連市的城市別墅花園正建、待建的有： 5 別 墅 名 稱 地 理 位 置 總棟數(shù) 推出時(shí)間 均價(jià) 備注 海寰別墅 仲夏路付家莊 49 棟 現(xiàn)房發(fā)售 1， 1 萬(wàn) \平方米 清水房 同香山莊 市內(nèi)白云隧道 12 棟 現(xiàn)房發(fā)售 1， 0 萬(wàn) \平方米 清水房 泡崖新村 機(jī)場(chǎng)新村后山 18 棟 主體封頂 0， 56 萬(wàn) \平方米 清水房 文園別墅 虎灘風(fēng)景區(qū) 25 棟 主體封頂 1， 1 萬(wàn) \平方米 清水房 日本風(fēng)情街 中山區(qū)七七街 141 棟 建設(shè)中 1， 2 萬(wàn) \平方米 俄羅斯風(fēng)情街 中山區(qū)勝利廣場(chǎng) 30 棟 發(fā)售中 0， 98 萬(wàn) \平方米 清水房 仲夏別墅 仲夏路 圣美利加 旅順南路金山海濱 57 棟 規(guī)劃建設(shè)中 0， 8 萬(wàn) \平方米 清水房 總計(jì) 202 棟 上述別墅，無(wú)論從種類上還是建筑容積率、綠化面積、使用功能上劃分，應(yīng)當(dāng)還是屬于城市花園別墅。就別墅開(kāi)發(fā)而言，剛剛進(jìn)入城市花園別墅開(kāi)發(fā)階段。 2，大連市在售、在開(kāi)發(fā)別墅樓盤基本情況 大連城市由 1997 年起，進(jìn)入城市 30 分鐘車程半徑黃金商圈開(kāi)發(fā)階段。豪斯及鄉(xiāng)間別墅開(kāi)發(fā)的鼎盛時(shí)期。以及度假村、高爾夫球場(chǎng)、貴族俱樂(lè)部、