【正文】 推出時間 均價 備注 海寰別墅 仲夏路付家莊 49 棟 現(xiàn)房發(fā)售 1， 1 萬 \平方米 清水房 同香山莊 市內(nèi)白云隧道 12 棟 現(xiàn)房發(fā)售 1， 0 萬 \平方米 清水房 泡崖新村 機場新村后山 18 棟 主體封頂 0， 56 萬 \平方米 清水房 文園別墅 虎灘風(fēng)景區(qū) 25 棟 主體封頂 1， 1 萬 \平方米 清水房 日本風(fēng)情街 中山區(qū)七七街 141 棟 建設(shè)中 1， 2 萬 \平方米 俄羅斯風(fēng)情街 中山區(qū)勝利廣場 30 棟 發(fā)售中 0， 98 萬 \平方米 清水房 仲夏別墅 仲夏路 圣美利加 旅順南路金山海濱 57 棟 規(guī)劃建設(shè)中 0， 8 萬 \平方米 清水房 總計 202 棟 上述別墅，無論從種類上還是建筑容積率、綠化面積、使用功能上劃分，應(yīng)當(dāng)還是屬于城市花園別墅。按照國際開發(fā)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，近郊別墅花園容積率為： 1： 0， 25—— 0。 3 左右，維多利亞莊園雖然地處與市中心 3 公里，但項目落址在付家莊海濱風(fēng)景區(qū)內(nèi)的蘋果樹園與國有次生林間的丘陵綠地上，環(huán)境幽靜，松濤環(huán)繞，完全具備城市近郊鄉(xiāng)間別墅建筑群落開發(fā)條件。因此將維多利亞莊園定位在：大連市首座純美式維多利亞建筑風(fēng)格山景、海景、園林式度假休閑鄉(xiāng)間別墅。是有著非常廣闊的市場空間。 二、大連市殖民史（別墅開發(fā)史）、移民史既第四次移民潮對項 目的影響力分析： 大連市開埠、建市僅僅 100 多年的歷史。城市先后由沙俄帝國殖民當(dāng)局與日本帝國占領(lǐng)當(dāng)局開發(fā)規(guī)劃建設(shè)。城市近代規(guī)?；臼怯缮鲜鰞蓚€殖民當(dāng)局規(guī)劃建設(shè)的。城市的別墅開發(fā)史也是由這兩個殖民當(dāng)局興起的。沙皇殖民當(dāng)局將現(xiàn)今的俄羅斯風(fēng)景一條街開發(fā)為具有濃郁俄羅斯風(fēng)情與建筑風(fēng)格的別墅區(qū)，日本帝國殖民當(dāng)局將現(xiàn)今日本風(fēng)情一條街開發(fā)成為日本建筑風(fēng)格的高檔別墅區(qū)。解放后，由于政治與經(jīng)濟原因，大連市在沒有開發(fā)建設(shè)別墅。俄羅斯、日本風(fēng)情一條街其實是市政府為了保存這些建筑風(fēng)格別墅而進(jìn)行改建、翻修工程。從一定意義上說，這些別 墅不是重建。真正意義上的，地道的純美式鄉(xiāng)間別墅大連還沒有出現(xiàn)過，尤其是建筑風(fēng)格獨特、氣勢恢弘、透著古典美的維多利亞別墅，會大大吸引購買者的眼球。 6 大連不僅是一個殖民城，也是一個移民城。城市百年開發(fā)史上先后出現(xiàn)過 4 次移民潮。尤其是己經(jīng)出現(xiàn)的第 4 次移民潮，將大大促進(jìn)城市別墅花園房地產(chǎn)項目的開發(fā)。大連即將迎來別墅大開發(fā)的高潮。 大連歷史上的第一次移民潮出現(xiàn)在清朝乾隆年間至大連解放初期，既終止于 1958 年城市控制盲流止。是為逃荒型移民潮，主要是山東既華東流民，背井離鄉(xiāng)闖關(guān)東，其中大部份流落到北大荒，一部分留在大連， 成為城市的工人。其中旅順的 4810 廠，洋務(wù)運動興建的北洋水師船塢廠的工人是我國第一代的產(chǎn)業(yè)工人。 大連的第二次移民潮興起于 20 世紀(jì) 80 年代末，東三省吉林、黑龍江的第一代企業(yè)、礦山承包經(jīng)營者、倒糧、倒油、倒邊貿(mào)、倒煤、倒鋼、倒木材富裕起來的人，來到大連二次創(chuàng)業(yè)，是為創(chuàng)業(yè)型移民潮。他們經(jīng)過幾年創(chuàng)業(yè)，成為大連民營企業(yè)家群中的骨干者。也是大連第一批的中產(chǎn)階層的一分子。他們的住宅經(jīng)過商住公寓、城市花園、城市別墅等三個階段的升級換代，即將進(jìn)入鄉(xiāng)間別墅消費階段。很可能是第三居所、第四居所的概念。 大連的第三次移民潮興起于 20 世紀(jì) 90 年末期，海外學(xué)成學(xué)子為首的創(chuàng)新型移民潮，或者叫海歸派移民潮。他們是一代完全西化的一代，他們對唐。豪斯、鄉(xiāng)間別墅尤其是美式建筑風(fēng)格特點濃郁的鄉(xiāng)間別墅更是懷有認(rèn)同感。 大連第四次移民潮剛剛興起。她是大連成為聯(lián)合國人居獎城市、全球環(huán)境 500 佳城市后興起的移民潮。由于，這一移民潮與前幾次有著本質(zhì)的區(qū)別，他們的事業(yè)根基不在大連，這批事業(yè)成功者來大連是享受城市環(huán)境，是為享受型移民潮，或叫作投資型移民潮。對于那些既能度假休閑放松，又具有投資升值潛力的高檔住宅既鄉(xiāng)間別墅與產(chǎn)權(quán)式酒店項目有著濃厚的興趣。他們的到來 對于推動大連城市鄉(xiāng)間別墅、度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店以及高層住宅項目的開發(fā)，起到推波助瀾的作用。 三、項目環(huán)境分析 項目地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述： 項目面積： 8， 1 萬平方米，其中道路用地與綠化面積： 5， 6 萬平方米。該項目落址內(nèi)東西走向為城市規(guī)劃路，西面面臨風(fēng)景秀麗的濱海旅游風(fēng)景路。越過馬路就是 214 醫(yī)院。 7 地塊周邊景觀： 周邊自然景觀：東面近景與遠(yuǎn)景極佳，山嵐起伏，坡上為國有次生林，樹種主要是青松，且聯(lián)成一片，遠(yuǎn)看園區(qū)紅磚青瓦別墅掩映在萬頃松濤之中；西面靠近大連市極富國際盛名的濱海景觀路，景觀路南相連近在咫尺的付 家莊海濱旅游風(fēng)景區(qū)，北相連老虎灘海濱旅游度假區(qū)。越過馬路就是著名的 214 醫(yī)院；項目落址南面比鄰付家莊海濱旅游風(fēng)景區(qū)，北面與仲夏客舍接壤。 項目落址地原先是三寰集團(tuán)地蘋果園舊址，風(fēng)水極佳。三面被青山環(huán)抱，背依宗山、祖山連綿，是一個極佳的鄉(xiāng)間別墅項目選址。 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安狀況：這里位于老虎灘和付家莊兩個海濱旅游風(fēng)景區(qū)之間，沒有有害氣體、水流等污染源，環(huán)境指數(shù)極佳。這里治安形勢非常之好，由于周邊環(huán)境封閉，小區(qū)封閉式管理，小區(qū)離嘈雜與閑雜人等密集的海濱浴場相差近千米，沒有社會治安之憂。 地塊周邊的交通條件：本地 塊比鄰濱海路景觀路，市內(nèi)多條公共交通干線通過，且設(shè)停車站臺。交通條件十分便利。附近的嶺前商業(yè)區(qū)、八一路商業(yè)區(qū)、新起屯商業(yè)區(qū)離小區(qū)僅有 2—— 3 站地，中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、銀行、郵局、酒店等生活相關(guān)公共配套設(shè)施完備。 小區(qū) SWOT 分析： S（優(yōu)勢） 三通＋交通便利＋風(fēng)景秀美＋完善生活配套＋臨近付家莊海濱風(fēng)景區(qū) W（劣勢） 小區(qū)雖然比鄰海濱，但是小區(qū)內(nèi)卻看不到海。對于那些對大海有著特殊情感的東北內(nèi)地人誘惑力顯著減少。 價格高檔，僅能局限于高爾夫群體，市場相對狹小。 0(機會點 ) 通過導(dǎo)入大連首座純美式鄉(xiāng)間別墅的市場概 念和高雅的環(huán)藝景觀設(shè)計來彰顯小區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)勢，以圣。喬治湖擬補小區(qū)不臨海濱的地理位置缺陷。 T(威脅 ) 直接市場對手：俄羅斯風(fēng)頃一條街、日本風(fēng)情一條街。俄羅斯風(fēng)情一條街價位： 9800 元 \平方米，以基本銷售一空。日本風(fēng)情一條街價位： 1680美元 \平方米，銷售較為艱難。說明，別墅價位在 1 萬元 \平方米以下價 8 位，可以被市場所接受。破解策略：高價位定價： 20xx 美金 \平方米，以價位說明維多利亞莊園品味蓋過日本風(fēng)情一條街，高開低走價格策略，成交價比照俄羅斯風(fēng)情一條街價位?；鈦碜杂谥苯痈偁帉κ秩毡撅L(fēng)情一條街的威脅。 四，項目的市場定位分析 1， 消費群體定位： 別墅是人類居住生活最高層次的商品，在人們心目中是無比尊貴與輝煌的，在住宅消費中它是最高級別的的消費，動則 1000 萬元的一棟別墅，賽過汽車等一切高層次的消費。這就決定項目的消費群體是社會金字塔尖上的顛峰人士。據(jù)市場調(diào)研，維多利亞莊園別墅的基本消費群體為： 職業(yè)情況：東北大中型民營企業(yè)家、獨資、合資企業(yè)老板、有黑色收入的政府官員、國有企業(yè)集團(tuán)老總、專項生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)銷公司及證卷、保險、高科技、汽車公司的總裁、欲在大連投資頤養(yǎng)天年的外商、外地人士、體育、文藝明星大腕。 地 理上細(xì)分：主要是東北地域，黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古、遼寧人士，不排除北京、山東等地人士。 年齡分析： 35—— 60 之間，男性公民。 個人資產(chǎn)及收入：個人可動資產(chǎn) 20xx 萬元左右，年凈收入 100 萬元以上。 知識結(jié)構(gòu)：有著海外游歷經(jīng)歷，推崇美國、歐洲鄉(xiāng)間別墅生活。 購房心理分析：投資置業(yè)與自住購買為主，不排除企業(yè)社交與帶薪休假為目的的團(tuán)體購買。 2， 東北地區(qū)的高爾夫俱樂部會員潛在消費者群體問卷調(diào)研結(jié)論 1）對置業(yè)別墅的居住城市選擇意向：大連、青島（威海、煙臺）、哈爾濱 2）購買別墅業(yè)主身份預(yù)測：私企老板、外資老板、 個體經(jīng)商戶、集團(tuán) 3）購買別墅目的預(yù)測：休閑度假、商住兩用、帶薪休假 4）關(guān)心鄉(xiāng)間別墅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境要素分析：有山、有海；購物交通便利；豪華舒宜精裝修 5）居住要素優(yōu)先考慮：物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)、安全性私密性、人文、園林綠化景觀、城市與價格、開發(fā)商實力、戶型、套型、會館配套 6）物業(yè)管理需求：安全保障、醫(yī)療保健、智能化網(wǎng)絡(luò)、家政服務(wù)、車管 9 服務(wù)、兒童服務(wù)、老人服務(wù)、購物方便 7）別墅配套需求：文化運動娛樂場所及設(shè)施、私家車庫、私家花園、飲食購物場所、交際會友場所、高檔會館 8）園區(qū)休閑運動設(shè)施選擇：游泳、健身健美、 保齡球、網(wǎng)球、棋牌、壁球、羽毛球、籃球、足球、桌球、門球、高爾夫球 9）期望的鄉(xiāng)間別墅生活：秀麗養(yǎng)生的自然環(huán)境、居家辦公生活安全便利、智能化商住生活環(huán)境、利于社會交往公共交際商務(wù)往來條件 10）最為擔(dān)心的問題：建筑質(zhì)量、結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、價格超出資金實力、物業(yè)管理不好、私密安全性無保障 3，消費群體消費心理與消費行為分析 本項目定位的消費群體就住宅概念而言，已經(jīng)超越了第一居所、第二居所甚至是第三居所的概念。他們投資購買維多利亞莊園