【正文】 1 大連維多利亞莊園 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目總論 一、 目基本情況： 大連維多利亞莊園位于大連市南部海濱付家莊風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，離風(fēng)景區(qū)海濱 10 分鐘步行距離，仲夏客舍路東。三面環(huán)山一面臨景觀路，項(xiàng)目選址在風(fēng)景秀麗的山凹內(nèi)的千頃山林深處。這里遠(yuǎn)離城市繁華商業(yè)區(qū)的喧囂與污染，空氣清新，富含氧離子，依山傍海，別墅群落掩映在青山綠水間，既能呼吸到海浪潮汐的清新，又能臥床聆聽到山鳥云雀的啼鳴。72 洞維多利亞式鄉(xiāng)間別墅雖然散發(fā)著濃烈的古典中世紀(jì)傳統(tǒng)的建筑氣息，但是別墅內(nèi)部卻采用當(dāng)今最前衛(wèi)的法國環(huán)保建材和國內(nèi)外一流的廚具、浴室、車庫設(shè)備 、空調(diào)、保安設(shè)施。使維多利亞莊園在古典魅力中透著現(xiàn)代，在昨天中透著今天、明天。使大連人，不必遠(yuǎn)走美利堅(jiān)合縱國，就可在家鄉(xiāng)的土地上，盡情享受到美國本土鄉(xiāng)情與原版正宗的純美式維多利亞莊園鄉(xiāng)間別墅的無限風(fēng)情。 項(xiàng)目基地占地面積 8， 1 萬平方米，建筑面積為 2， 4 萬平方米，建筑容積率為： 1： 0， 29，建筑覆蓋率 31％，基地綠化率為 61％，項(xiàng)目選址上共建有 72 棟別墅，其中聯(lián)體別墅（唐。豪斯） 10 棟，綜合會館建筑面積達(dá) 4000 平方米。整個園區(qū)充分利用項(xiàng)目基地山林、坡地的自然地理優(yōu)勢營造大連首座純美式園林景觀和美式鄉(xiāng)間風(fēng)情山 景、海景園林式度假、休閑別墅群落。 維多利亞莊園與 20xx 年 6 月開工， 20xx 年 6 月竣工并交付使用。 二、項(xiàng)目開發(fā)模式與合作方式： 維多利亞莊園由大連三寰集團(tuán)有限公司、大連永高房屋開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目經(jīng)營方式為： 72 棟別墅全部銷售，綜合會館出租經(jīng)營，另開發(fā) 1000 平方米辦公樓自行使用。 本項(xiàng)目總投資為： 億元人民幣，其中自有資金為： 萬元，采取銷售籌款與銀行借貸方式籌資： 億元。經(jīng)分析確定，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 1， 本項(xiàng)目住宅銷售部分：別墅的得房成本為： 元 \平方米，別墅售價為： 9800_120xx 元 \平方米，銷售收入： 億元人民幣。銷售毛利潤為： 萬元。 2， 4000 平方米綜合會館與 1000 平方米辦公樓固定資產(chǎn)。辦公樓自用， 2 4000 平方米綜合會館，固定資產(chǎn)總值為： 萬元。 1000 平方米辦公樓固定資產(chǎn)總值為： 萬元。綜合會館裝修費(fèi)用為 萬元，可以采取以裝修費(fèi)頂租賃費(fèi)的方式由租賃者自行承擔(dān)。 第一章：市場分析與方案構(gòu)思 一、項(xiàng)目市場分析 1，大連市房地產(chǎn)開發(fā)市場走勢分析及城市房地產(chǎn)開發(fā)的四個黃金半徑商圈分析： 中國加入 WTO 以后，中國城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場將嚴(yán)格與世界房地產(chǎn)開發(fā)市場接軌，既與世界房地產(chǎn) 開發(fā)市場規(guī)律接軌。 從宏觀上講，任何種類的房地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)格受制于市場規(guī)律的限制。房地產(chǎn)開發(fā)商是否進(jìn)入一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場、是否選擇城市花園、商住公寓、唐。豪斯、鄉(xiāng)間別墅等建筑樣式進(jìn)行開發(fā)，它有許多種判斷公式。其中比較著名的是深圳萬科王石的 800 美金判斷公式。這一判斷公式是有它的科學(xué)依據(jù)的。據(jù)說，世界快餐大王麥當(dāng)勞、肯德基進(jìn)入世界某一個城市的判斷依據(jù)是：城市人口 200 萬，人均收入 4000 元，達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)，快餐店數(shù)量為： 36 家，人均超過 6000 元，則快餐店數(shù)量可以翻一番。至于在什么地段上開店，開什么規(guī)模的店， 還有一個微觀市場判斷公式：如，計(jì)算未來店規(guī)模時，首先統(tǒng)計(jì)路過店門前的人流數(shù)再乘以 13％，達(dá)到 1000 人，開甲級店，達(dá)到 500 人，開乙級店，達(dá)到 100人，開丙級店。其次，進(jìn)入特定商圈，如沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、樂購??這個公式應(yīng)用了近一個世紀(jì)。實(shí)踐證明是可以信賴的。中國加入 WTO 以后，房地產(chǎn)開發(fā)商如何選擇項(xiàng)目用地，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)模式與建筑類別，是嚴(yán)格受制于世界房地產(chǎn)開發(fā)市場規(guī)律的。判斷的依據(jù)是：世界城市房地產(chǎn)開發(fā)市場 4 個黃金半徑商圈理論。既與市中心商業(yè)繁華地段的 30 分鐘步行半徑黃金開發(fā)商圈、 30 分鐘車程半徑 黃金開發(fā)商圈、 1 小時車程半徑黃金開發(fā)商圈、 2 小時車程半徑黃金開發(fā)商圈。一個黃金開發(fā)半徑大致 5—— 7 年的開發(fā)周期。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、銷售 3 年一個周期判斷，當(dāng)一個城市由上一個房地產(chǎn)開發(fā)黃金商圈向下一個黃金商圈過渡間，開發(fā)商只要提前 3 年進(jìn)入下一個黃金商圈進(jìn)行開發(fā)，既可以獲得項(xiàng)目成功！ 30 分鐘步行半徑黃金商圈： 這是一個城市房地產(chǎn)業(yè)市場開發(fā)初級階段的開發(fā)依據(jù)。眾所周知，世界 3 是以全球城市體系為中心而建立起來的?，F(xiàn)代意義上的城市的崛起是由以工業(yè)文明浪潮為基礎(chǔ)的現(xiàn)代化運(yùn)動直接造就的。城市化過程中主導(dǎo)原則是工業(yè)文明 原則。通過城市化而集中從事城市工業(yè)體系的建設(shè)，與鄉(xiāng)村的農(nóng)業(yè)文明形成二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。城市為了建立工業(yè)基地而機(jī)械地?cái)U(kuò)張。隨著城市工業(yè)規(guī)模地?cái)U(kuò)張，城市象攤餅式由一環(huán)擴(kuò)到二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)甚至五環(huán)??城市中心為商業(yè)中心、金融中心、交通中心??。城市房地產(chǎn)開發(fā)圍繞城市中心開發(fā)建設(shè)，以獲取最大的市場回報值。在這一階段，開發(fā)商借助城市中心危房改造，進(jìn)入城市中心領(lǐng)域。開發(fā)理念與市場賣點(diǎn)為：地段、地段還是地段??。這一階段主打型住宅開發(fā)樣式為：商住公寓、城市高尚住宅社區(qū)。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)樣式為購物中心、寫字間。 30 分鐘車程半徑黃 金商圈： 城市經(jīng)過第一階段的開發(fā)后，城市中心地帶成為鋼筋水泥森林林立的地域，汽車集中會聚的王國，過量的城市人口使城市中心嘈雜擁擠，治安環(huán)境惡劣，燈紅酒綠、五光十色的城市生活成為人們病態(tài)般蟄居的醬缸，城市生活的熱烈繁華、工作緊張重復(fù)單調(diào)，空間狹小束縛，堆積如山的垃圾，遮天蔽日的空氣污染??使原先富裕起來并在城市中心購買住宅的富人們 —— 城市中產(chǎn)階層，紛紛逃離城市中心地帶，到既與城市的喧囂和污染保持安全距離，又不遠(yuǎn)離城市的繁華與文明的 30 分鐘車程半徑的城市郊區(qū)安家置業(yè)。這一階段房地產(chǎn)開發(fā)理念為：回歸自然，綠色環(huán)保 ，天然綠色氧吧 。這一階段房地產(chǎn)開發(fā)以城市老工業(yè)園區(qū)搬遷改造，城市郊區(qū)綠地為主，主打型住宅建筑樣式為城市花園、大型綠色環(huán)保型社區(qū)、城市別墅。 1 小時車程半徑黃金商圈： 這一階段為城市郊區(qū)化階段。中心城市郊區(qū)擴(kuò)散，發(fā)達(dá)地區(qū)新區(qū)建設(shè)和開發(fā)區(qū)建設(shè)在多年分散建設(shè)的基礎(chǔ)上，隨著省際、市際高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施完善的情況下，城市新型企業(yè)園區(qū)、大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、大型購物中心、高檔別墅區(qū)（鄉(xiāng)間別墅）、唐。豪斯（西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家中產(chǎn)階級主打型住宅）、國際會員俱樂部（高爾夫球場、馬術(shù)場、國際游艇俱樂部等）國際風(fēng)景旅游度假區(qū)等 沿著高速公路節(jié)點(diǎn)既風(fēng)景秀麗的城市生態(tài)地帶、海濱、淡水景觀區(qū)等擴(kuò)張。城市規(guī)模擴(kuò)張到 1 小時車程半徑，100 公里半徑內(nèi)。城市攤餅式發(fā)展模式逐漸由章魚效應(yīng)式模式所取代。 4 城市中心與城市衛(wèi)星城市間，由高速公路和城市快軌、地鐵相連，中心城市好像章魚頭部，高速公路好比是章魚的爪，中心城市與衛(wèi)星城市間是城市生態(tài)環(huán)境空間。在這一生態(tài)空間里，分布著城市生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、風(fēng)景旅游景區(qū)、高爾夫球場、馬術(shù)場、游艇俱樂部??與之相伴的城市住宅樣式為鄉(xiāng)間度假區(qū)、鄉(xiāng)間別墅、唐。豪斯等。 2 小時車程半徑黃 金商圈： 世界發(fā)達(dá)大城市東京、倫敦、巴黎、紐約、墨西哥等目前已經(jīng)進(jìn)入這一城市規(guī)模領(lǐng)域，中國目前主要大城市北京、上海、廣州、天津、青島等已經(jīng)向這一發(fā)展階段邁進(jìn)。確切地說，中國城市進(jìn)入 1 小時 30 分鐘車程半徑黃金商圈階段。城市架構(gòu) 2 小時車程半徑、 200 公里半徑發(fā)展規(guī)模。衛(wèi)星城市與中心城市逐漸相連。城市機(jī)場與城市中心相距 2 小時車程半徑。預(yù)計(jì)中國城市再有 3—— 5 年城市化發(fā)展進(jìn)程即北京、上海、青島等城市在成功舉辦 20xx、 20xx 奧運(yùn)會、世博會后，既可進(jìn)入這一城市發(fā)展階段。 城市的郊區(qū)化發(fā)展，既由 30 分鐘車程半徑黃金商 圈向 1 小時車程半徑黃金商圈發(fā)展階段，是城市近郊別墅花園開發(fā)的鼎盛階段。城市規(guī)模發(fā)展到 1 小時車程半徑階段是城市遠(yuǎn)郊度假區(qū)開發(fā)的鼎盛階段。我國北京大約在 1993 年即進(jìn)入城市近郊別墅群開發(fā)階段，那時是試探式開發(fā)，在亞運(yùn)村以北幾十公里的京城龍脈地帶、機(jī)場路、昌平縣、豐臺高科技園、順義集中開發(fā)了近郊別墅群落。 1996 年，相距 93 年 3 年，北京懷柔八道河鄉(xiāng)交界河村出現(xiàn)京城遠(yuǎn)郊別墅群。以及度假村、高爾夫球場、貴族俱樂部、賽車場。直到 20 世紀(jì) 90 年代末期，才進(jìn)入唐。豪斯及鄉(xiāng)間別墅開發(fā)的鼎盛時期。這些住宅被占中國總?cè)丝诓坏?3％ ，擁有城鄉(xiāng)居民存款總額 80％的有產(chǎn)階層享有。 2，大連市在售、在開發(fā)別墅樓盤基本情況 大連城市由 1997 年起，進(jìn)入城市 30 分鐘車程半徑黃金商圈開發(fā)階段。如今剛剛 3 年，城市還沒有進(jìn)入近郊別墅開發(fā)階段，尤其是鄉(xiāng)間別墅開發(fā)理念則還沒有被觸及過。就別墅開發(fā)而言，剛剛進(jìn)入城市花園別墅開發(fā)階段。市場存在著巨大的開發(fā)空間，尤其是大連進(jìn)入全球環(huán)境 500 佳城市后，標(biāo)志著大連城市進(jìn)入了近郊花園別墅、鄉(xiāng)間別墅開發(fā)的黃金階段。目前，大連市的城市別墅花園正建、待建的有： 5 別 墅 名 稱 地 理 位 置 總棟數(shù)