【正文】 定位、配套設(shè)施、租金價格、營商環(huán)境（市場環(huán)境、商業(yè)氛圍、商業(yè)特色和經(jīng)營氣氛等外部環(huán)境的統(tǒng)稱）和商場經(jīng)營管理。而商業(yè)地產(chǎn)項目的差異性一般是通過項目功能定位、經(jīng)營特色定位、經(jīng)營方式定位和經(jīng)營業(yè)態(tài)定位四方面構(gòu)筑。：系現(xiàn)代都市集居住、商業(yè)、辦公、商務(wù)和休閑娛樂為一體的綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，建議規(guī)劃理念可參考SOHO、MOHO、CBD、RBD和Lifestyle等綜合型因素規(guī)劃予以確定。商業(yè)模式定位：：結(jié)合目前整體市場格局變化（各商圈均在升級改造）、競爭日趨激烈、并購頻繁的商業(yè)零售市場環(huán)境下，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的市場戰(zhàn)略在項目開發(fā)的前期、中期、后期都貫穿整體經(jīng)營管理戰(zhàn)略的布署。本項目的商業(yè)開發(fā)模式應以銷售為主、租售結(jié)合和售后返祖的復合商業(yè)模式確定。：商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理體系的設(shè)計策略上須兼顧發(fā)展商——投資者——經(jīng)營商家——消費者四方面利益群體的價值鏈。發(fā)展商通過租售等模式實現(xiàn)其項目效益的最大化，投資者要通過商業(yè)物業(yè)的增值和租金的回報取得投資效益，經(jīng)營商家通過經(jīng)營獲得營業(yè)利潤，消費通過消費體驗獲得滿足?！八内A”的目標，項目經(jīng)營管理策略上市場普遍采用三權(quán)分離、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的模式：即在所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的基礎(chǔ)上統(tǒng)一管理（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一物管、統(tǒng)一監(jiān)督），分散經(jīng)營也應該是本項目宜采取的基本運營模式和特征；216。 操作策略：項目未來可持續(xù)發(fā)展必須依靠專業(yè)商業(yè)運營管理公司 良好的經(jīng)營管理來實現(xiàn)；通過項目開發(fā)前期系統(tǒng)的功能定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營特色定位和經(jīng)營方式定位形成本項目在商圈的獨特差異化經(jīng)營優(yōu)勢；通過提高項目的產(chǎn)品競爭力和樹立項目的形象力借以進一步提高項目在本區(qū)域商圈內(nèi)的影響力，同時也是項目運營管理的經(jīng)營綜合水平的真實反映。216。 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)典管理模式策略研討：目前市場已出現(xiàn)包括經(jīng)營性管理模式、收益性管理模式、商場自管模式、結(jié)盟式管理模式、酒店式管理模式、個性化管理模式、資產(chǎn)管理模式、控制性管理模式等多種商業(yè)物業(yè)的管理模式，上述各種經(jīng)營模式各有特色和側(cè)重，要結(jié)合企業(yè)和項目情況確定最終確定一種適合自身發(fā)展的經(jīng)營管理模式，其中需關(guān)注的是目前市場已出現(xiàn)將物業(yè)管理延伸為資產(chǎn)管理的先進理念的模式。經(jīng)營方式定位：項目經(jīng)營方式的確定取決于開發(fā)商實力、經(jīng)營目標、資源特點和抗風險能力等諸多因素。其自營、租賃、銷售、托管、租售結(jié)合、售后返租、售后包租、經(jīng)營權(quán)銷售等形式多樣的經(jīng)營方式。鑒于目前的經(jīng)濟形式和市場狀況，本項目的招商和運營在非持有型以銷售為主導的開發(fā)模式下，建議宜采取委托專業(yè)商業(yè)運營管理公司統(tǒng)一管理下（維護日常經(jīng)營秩序），分散經(jīng)營的對外招租的租金形式較為穩(wěn)妥，風險相對較低，項目操作成功的機率較大。通過前期階段性的針對確定的目標客戶群的重點市場營銷宣傳推廣、促銷主題活動吸引、培養(yǎng)、穩(wěn)定消費群體，將項目逐步過渡到純市場化的主題特色概念商業(yè)項目。日常經(jīng)營管理注重客戶管理工作。建議開發(fā)商自身角色定位應向資源整合型企業(yè)轉(zhuǎn)化。業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合定位：業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)組合定位的核心是如何確定和尋找稀缺性業(yè)態(tài)，也是本項目商業(yè)定位成功與否的關(guān)鍵，應以市場供求關(guān)系為導向判別市場稀缺性業(yè)態(tài)。稀缺性業(yè)態(tài)=項目所在區(qū)域急需產(chǎn)品=未來項目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機=項目均衡點=商機：216。 區(qū)域商圈的目標商戶的需求量決定業(yè)種供應量。216。 業(yè)種種類設(shè)置以“全”為上滿足目標消費多位一體消費需求。216。 業(yè)種有機組合要結(jié)合屬性、購物習性進行組合避免相互排斥。216。 業(yè)種的空間引導消費者循環(huán)消費的原則。采取互補、填充和混合交叉模式的組合方式搭配組合業(yè)態(tài)。項目招商不應是簡單的組合和無序的堆砌，商戶的引入、經(jīng)營品種的搭配應體現(xiàn)符合本項目的總體商業(yè)定位，適當兼顧招商的準入制（對于銷售客戶也應如此），確保其經(jīng)營品種和檔次于本項目一致，從而保證商業(yè)項目利潤的最大化，利于樹立項目和企業(yè)的品牌形象。：項目業(yè)態(tài)組合的原則：業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合的目的是形成張弛相間的興奮點，實現(xiàn)顧客盡可能多的消費訴求。各業(yè)態(tài)間的組合定位要達到互動的效果。本項目由于本項目商業(yè)部分規(guī)模及開發(fā)模式的因素，方案中并未考慮主力店的引進問題，因而在次主力店（中檔品牌專賣店、品牌餐飲和品牌休閑、娛樂類項目的選擇、引進則要引起足夠重視并規(guī)劃到位，招商策略也圍繞上述目標客戶相應制定，力爭達到訂單式的開發(fā)模式的效果。相對的混業(yè)經(jīng)營很可能是本項目一個特點，它有別于傳統(tǒng)百貨，應巧妙的利用項目的區(qū)域形態(tài)并根據(jù)商家經(jīng)營特性進行規(guī)劃和組合。提高各店鋪的經(jīng)營的獨立性和效率，相對易于后期實際運營管理。附：各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律分析：216。 步行街一層品牌專賣店集中展示區(qū)：規(guī)劃以獨立街鋪的形式：實用面積3050㎡（應可做靈活分割、自由組合）。其代表性重點目標商家包括:屈臣氏、宜品生活超市、勝道體育、五環(huán)體育、ESPRIT、鱷魚、JACK JONES、美思特邦威、班博、百麗、達芙妮、波濤眼鏡、寶島眼鏡、凱撒、花花公子、品牌首飾專賣店等以服飾、化妝品、為主的中檔品牌專賣店集中展示銷售區(qū)域，搭配以禮品店、精品茶莊、名煙酒專賣店、24小時便利店等特色店鋪。216。 長樂路商業(yè)體塊品牌服飾展示：規(guī)劃以店中店的形式:5080㎡（應可做靈活分割、自由組合），定位于以品牌服飾的批發(fā)為主、零售為輔的經(jīng)營模式。其代表性目標客戶群主要是有選擇性的在區(qū)域內(nèi)的江浙、廣東等地國內(nèi)一、二線服飾品牌批發(fā)為主類似：七匹狼、利郎、老爺車、等。項目招商主要依托東郊商圈內(nèi)的現(xiàn)有目標客戶為主。要求店面展示要達到品牌服飾展示的店面裝修、裝飾效果（與傳統(tǒng)批發(fā)市場的簡陋裝飾、配套不齊、環(huán)境惡劣形成對比效果）?？蛻糇詈檬怯邢鄬Τ墒斓匿N售網(wǎng)絡(luò)和渠道的批發(fā)商為主要對象。要達到成為其新的業(yè)務(wù)拓展場所的首選的目標，各項配套設(shè)施要為其量身打造。216。 步行街食街品牌餐飲主力商家：規(guī)劃縱向分割的劃分形式：200㎡300㎡，其代表性客戶群主要包括：大食代、KFC肯德基、必勝客、味千拉面、永和豆?jié){、棒約翰、SUBWAY、日韓料理(青都里等)、港式茶餐廳、四川、湖南陜西地方小吃（小六湯包）等中小型品牌客戶。步行街中間搭配部分10㎡左右的街客奶茶、避風塘、絕味鴨脖、DQ特色冰激淋、水果撈、老天姥等特色產(chǎn)品。216。 金花路商業(yè)體快休閑娛樂類項目：規(guī)劃應以5001000㎡左右的休閑、娛樂項目為主，搭配特色的小型休閑娛樂項目（注：該部分銷售存在一定難度）其代表性客戶群主要包括：錢柜KTV量販、好樂迪KTV量販、陽光、好萊塢商務(wù)會所、KCOFFE、上島咖啡、名典咖啡、仙蹤林、茶秀、網(wǎng)吧、電玩、書吧、超越健身、愛瑪爾兒童主題樂園等，搭配以部分針對兒童教育、英語、培訓基地文教等綜合機構(gòu)。休閑娛樂業(yè)種應該放在項目頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍項目立體縱深區(qū)域，且易于錯時營業(yè)和區(qū)隔管理。公共娛樂設(shè)施可點綴、穿插分布。巧妙的利用各商業(yè)元素將人流集中輻射到步行街中心廣場然后向各商業(yè)單位發(fā)散。需要注意的是項目業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合定位不是一勞永逸的，而應伴隨著市場的變化及時予以更新和適時調(diào)整，穩(wěn)定本項目在區(qū)域市場的競爭優(yōu)勢。詳細的各層、各區(qū)域的業(yè)種定位策略另案專案提報。項目功能定位：傳統(tǒng)商業(yè)項目的單一購物功能已不能滿足市場消費者的新型消費需求，增加休閑、餐飲和娛樂型消費已成為市場發(fā)展趨勢，本項目的功能定位應因地制宜要以滿足區(qū)域市場項目升級、差異化和特色需求為主。購 物＋餐 飲＋休閑娛樂特色化、主題化、體驗式復合型商業(yè)：經(jīng)營品種體現(xiàn)主題特色的主流服飾為主的多元化、款式潮流時尚化、檔次為中檔特色化搭配飾品、皮具、等個性特色產(chǎn)品。品牌專賣店、連鎖店作為輔助展示項目的品牌效益。步行街一層作為中檔品牌的現(xiàn)代都市生活品牌專賣店集中展示區(qū)、長樂體塊以品牌服飾展銷區(qū)進行布局。：本項目周邊區(qū)域商圈的餐飲多屬自發(fā)形成的街邊小店，尚無有規(guī)模的特色餐飲食街，若能規(guī)劃一定規(guī)模的主題特色品牌餐飲街區(qū)將會填補區(qū)域內(nèi)該項空白。營造東郊品牌餐飲第一條示范街，經(jīng)營項目以品牌快餐、特色小吃、飲料和休閑餐飲搭配組合。提高目標消費群多元化消費和逗留消費的時間。、娛樂功能：項目面向金華路的商業(yè)主要以休閑、娛樂類項目，作為附加特色輔助類項目（健身、先提美容、美發(fā)、SPA、咖啡、蛋糕、書吧等）。娛樂體現(xiàn)為針對東郊主流消費人群的主題電玩、游戲、KTV量販等聚客型娛樂類項目彌補周邊該功能的不足，通過引進品牌休閑娛樂項目打造項目自身的特色。此外衍生的商務(wù)交流和服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于物管、商戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面（涉及消費者的客訴由商業(yè)管理公司統(tǒng)一牽頭處理）?？傊w突出本項目區(qū)域性的唯一性、標志性、便捷性和獨特性的新型商業(yè)特性。項目規(guī)模定位：結(jié)合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本項目的規(guī)模，考慮目標消費群疲勞度（購物時間通常不會超過3小時、步速一般是3040米／分鐘、瀏覽購物步行距離通常不超過7500米），參照目前項目規(guī)劃設(shè)計的業(yè)態(tài)規(guī)模，建議項目總體的商業(yè)體量應控制在34萬㎡左右、㎡，一味追求項目貪大求全則既不能轉(zhuǎn)化為商業(yè)有效面積同時項目規(guī)劃也會較差，同時也會加大項目商業(yè)部分的操作（銷售、招商和后期運營管理）的難度。原則上建議規(guī)劃布局形式購物、餐飲、休閑娛樂規(guī)模設(shè)定配比采?。?：3：2（符合商業(yè)的二八定律）。項目業(yè)態(tài)配比表購物業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)休閑娛樂業(yè)態(tài)約20000㎡占50%約12000㎡占30%各8000㎡占20%經(jīng)營檔次定位：應針對現(xiàn)代都市消費群體和周邊住戶的中檔特色購物、餐飲、休閑娛樂消費；（項目應該是介于商場和市場間的商業(yè)模式的中檔特色定位）策略上應以引進部分中檔特色品牌商品為主，控制和調(diào)整低檔商品避免使項目完全淪為與周邊項目同質(zhì)化的市場化的項目。商品價格定位:雖然各承租商家各自分散經(jīng)營、自行定價，但考慮到項目的整體定位在項目招商過程中應兼顧在同等檔次的商家組合，管理上深度監(jiān)控到其零售定價和營銷管理，才能發(fā)揮項目整體的聚合效益。216。 購物人均消費應控制在：服飾類100150元／件216。 餐飲人均消費應控制在：30元50元／人216。 休閑、娛樂人均消費應控制在：50元100元／人主題特色定位：216。 現(xiàn)代商業(yè)將是一種生活方式：它關(guān)系到消費者的生活質(zhì)量、生活方式和消費觀念。提供的產(chǎn)品就是針對市場目標消費群一種個性、全新、多元化生活方式的演繹。所謂的業(yè)態(tài)創(chuàng)新是針對于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應社會發(fā)展和消費需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會發(fā)展進步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個生活空間：即第一空間（居住空間）、第二空間（工作空間）、第三空間（購物休閑場所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個生活空間同時去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時間減少，第三生活空間的活動時間增加。因此必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點?，F(xiàn)代商業(yè)新型業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。傳統(tǒng)商業(yè)的賣場功能大多是以購物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應社會發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是人們在消費生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。216。 項目主題化定位是指最大化聚合某一品類商品，再此商品中獲取最豐富的競爭優(yōu)勢。通常項目主題特色是把握兩點：主題突出、機構(gòu)合理，采用大眾化和特色化定位，結(jié)合本項目特點宜采用特色化定位。本項目整體主題特色定位可借鑒大連萬達城市綜合體的整體市場定位，營造區(qū)域商圈內(nèi)商界精英三維生活空間（Life style Space）：即工作、生活、交流的代表個性品位的小眾型商業(yè)空間。購物主題特色定位：作為基本功能，體現(xiàn)在展示、銷售和服務(wù)上。面向長樂路的商業(yè)體塊是面向具有實力批發(fā)商的目標客戶量身打造的商品展示場所或樣板示范區(qū)，四層商業(yè)業(yè)態(tài)可根據(jù)目標客戶訪談后逐層確定。涉及步行街一層以品牌、連鎖專賣店集中展示區(qū)域。注意貨梯、上貨、物流配送等方面配套問題。餐飲主題特色定位：作為基本功能之一，打造東郊第一條餐飲樣板示范街區(qū)，突出就餐環(huán)境、食品衛(wèi)生、快捷便利、價格適中、消費超值和消費的多樣性的共性特點。休閑、娛樂主題特色定位：作為附加功能，體現(xiàn)在休閑、娛樂配套項目、設(shè)施和活動上。為目標客戶提供優(yōu)雅的消費環(huán)境，是業(yè)務(wù)洽談的最佳場所款待客戶和自身團隊的最佳消費場所。景觀園林特色：注重項目環(huán)境設(shè)計和氛圍的營造：圍繞項目的主題小型噴泉、雕塑、水池、假山、花壇等景觀小品的塑造，此外項目綠化要突出立體景觀綠化的概念，硬件方面徹底與東郊傳統(tǒng)商業(yè)項目進行區(qū)分。以餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費場所?？梢院芎玫亟Y(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營造城市景觀文化的亮點。 同時也相應提升本項目住宅、商住產(chǎn)品的環(huán)境、品質(zhì)等綜合素質(zhì)。由單一購物功能向整體突出購物+餐飲+休閑娛樂復合功能定位轉(zhuǎn)變，購物功能應體現(xiàn)品牌專賣店和樣品展示特色和次主力店品牌餐飲的特色；休閑功能應體現(xiàn)體驗式的主題特色，并逐步在區(qū)域市場內(nèi)樹立這三大品牌。此外關(guān)注時尚流行、快捷、超值復合一站式也應是本項目定位的要素。216。 要達成體驗型商業(yè)就是關(guān)注消費者整個消費過程，通過綜合性元素為消費者創(chuàng)造愉悅心里感受過程的商業(yè)，例如弧形動線更容易引起逛街的興趣，燈光的巧妙運用等。它對于項目的規(guī)劃設(shè)計、招商和運營管理水平均提出更高的要求。通常是通過環(huán)境、氛圍、服務(wù)、業(yè)態(tài)四方面實施。努力營造包括互動促銷活動設(shè)計、開放交流空間，為消費者提供購物、休閑放松的完美體驗，以獨特的項目個性實現(xiàn)差異化形成本項目的比較優(yōu)勢，從而形成項目獨特的吸引力。此外街區(qū)景觀主題化、場所感，豐富的餐飲、休閑和娛樂項目要合理搭配力爭實現(xiàn)多元化連續(xù)性消費的布局。若能夠使消費者產(chǎn)生“希望得到重復消費體驗”的情感驅(qū)動力，則項目無疑將會鎖定目標消費者病產(chǎn)生巨大的競爭優(yōu)勢。項目目標市場定位：目標市場的定位主要是圍繞市場目標客戶來確定。目標客戶主要由目標消費群、目標經(jīng)營商家客戶和目標投資業(yè)主客戶三部分組成。本項目應構(gòu)筑區(qū)域市場針對商圈商業(yè)精英消費群：消費群體生活方式的個性化、體驗式消費匯集的商業(yè)平臺。根據(jù)他們的消費特征量身打造與之匹配的經(jīng)營項目。216。 目標消費群定位：2545歲消費精英群體＋項目周邊住戶消費；216。 目標經(jīng)營商家客戶定位：18