【正文】 特征。**市屬中亞熱帶溫潤季風氣候區(qū)，多年平均氣溫 ℃，常年平均降雨量 毫米，年均蒸發(fā)量 毫米，年均氣壓 百帕毫巴，無霜期 311天。隨著 xx區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與某景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為 xx區(qū)的標志性建筑和**市一顆閃亮的明星。盡管因為 2022 年全球金融危機的影響，**市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺，2022 年下半年開始國民經(jīng)濟逐步提升，**市也出臺了五年投資 3000 億建設和諧人居新**的政策，故結合以上經(jīng)濟形勢和項目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項目占地有 13749 平米，規(guī)模相對較小，所以不分期，一次全部開發(fā)，建設周期為一年。截止 11月底，駐區(qū)金融機構存款、貸款余額分別增長 %、%，存貸比首次突破 50%。全年接待游客 125萬人次，增長 29%；實現(xiàn)旅游綜合收入 ，增長 %；實現(xiàn)旅游直接收入 ，增長 %。全年預計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 ，增長 5%。工業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。三、工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。引進投資 500萬元以上競爭性項目 14個，實際利用區(qū)外資金 ，增長 82%。 “項目建設年”成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資 36億元，增長 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。而在市民最關心的房價問題上，2022 年**主城商品房成交均價比 2022年上漲了 %，增加了 984元/平方米。2022 年成交總套數(shù)比 2022年增長 43%，增加78467套。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的 2022年，**主城區(qū)商品房成交套數(shù)才 182699套，成交面積 米，成交均價 3335元/平方米。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)**房地產(chǎn)市場新高。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2022年 12月 31日 23：30 分，2022 年**主城成交商品房 261166套，成交面積達到 。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達 928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到 %。 政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標。 表 風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源**市國土局公眾信息網(wǎng)而就在 2022年的最后一天，來自**市財政局的消息稱， “2022年，**市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 ，增長 %。**市房地產(chǎn)發(fā)展狀況據(jù)**市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應土地顯示，截止到 2022年12月 28日，2022 全年**市已供應 191塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應土地面積約 20220畝，土地總收益約 373億元，土地平均成交地價 186萬元/畝，折合樓面單價 2789元/平方米。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。非公有制經(jīng)濟增加值增長 %。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 255億元。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098億元新臺階；地方財政一般預算收入增長%，達到 577億元。如下圖 、圖 、表 所示。圖 1999 年2022 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）3．銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預計 2022 年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達到 億平方米和 4 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達到 850900 萬套風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.（0008 年分別為 5062556 萬套） ，銷售額為 萬億元。2022 年 110 月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，住宅施工和新開工面積分別增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠低于 20222022 年平均水平（%） 。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.圖 19992022 年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）2．施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足預計 2022 年全年，全國商品房施工、新開工將達到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（2022 年分別為 億和 億平方米） 。 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平預計 2022年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達到 元，分別同比增長 %和 %，低于 20222022年的平均水平。適時適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。2022 年貨幣政策走向成為人們關注的焦點?；趪鴥?nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認為，2022 年不會出現(xiàn)嚴重通脹。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應下，導致了貨幣擴張。隨著各國穩(wěn)定金融市場的政策措施取得明顯成效，金融市場風險降低，增強了金融機構放貸的信心。出口有望轉負為正從目前情況分析，2022 年世界經(jīng)濟有望出現(xiàn)緩慢復蘇，中國外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。主要原因在于：其一，新開工項目增速達 %，顯示未來仍有大量在建投資項目支撐較快的投資增速；其二，2022年中央政府安排新增的財政投資 4875億元之中仍有 2022億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關政策奏效，民間投資有望進一步回升。在此背景下，2022 年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。CPI 和 PPI環(huán)比由降轉升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費價格(CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價格(PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉升，同比降幅收窄態(tài)勢。11 月份，全國進出口總額增長 %，實現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長。2022 年中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關鍵作用?！　】焖倩厣饕揽績?nèi)需拉動，投資和消費增勢強勁據(jù)測算，在 2022年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是 4個百風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.分點，投資的貢獻率為 。分季度看，一季度 GDP同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.2 項目投資環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 全國經(jīng)濟形勢分析一、2022 我國經(jīng)濟形勢2022年以來，為了應對世界金融危機挑戰(zhàn)，我國實行積極穩(wěn)健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉經(jīng)濟增長下滑態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯。（四）推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期導入期，公開發(fā)售期，強銷期，持續(xù)期。（二）營銷渠道：自行營銷，在主城區(qū)及 xx 區(qū)設點銷售。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會議廳至尊服務：提供接待入住、客房預定、結算、外幣兌換、餐飲、24 小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務秘書、24 小時保安、機票預定、機場接送、車輛租用、代交出租車、導游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務、日用品代購服務、醫(yī)療護理服務以及其它個性化服務，給業(yè)主超四星級酒店享受。三、項目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級旅游度假酒店四、營銷方案（一）產(chǎn)品賣點：幽靜典雅；項目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢互補、相互拉動，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。產(chǎn)權式酒店客房定位主要是 20—60 平米單間、標間及套房等，價格控制在8000—10000 元/平方米，總價為 16—60 萬元。由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。通過高速公路和縣級公路與**主城區(qū)相通注定了本項目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。“回暖”途中，購房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。隨著 2022 年四季度出臺的應對危機保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的實施，較快扭轉了經(jīng)濟增速下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯，取得了顯著的成效。②開發(fā)方向：出于項目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場狀況，本設計將項目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店③開發(fā)目標：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標重點在保證收益的前提下占領市場。按照酒店評星要求，2022年參加國家星級酒店的評選工作。 項目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進程：在政府積極的支持情況下，2022年 12月 31日，某集團正式與 xx區(qū)政府某管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。 （二）日益發(fā)達的交通、通訊條件與假期的增多。隨著市場進入成長發(fā)展階段，住宅市場成熟期已基本到來。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。（一）高收入群體的投資需求。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年（預計 17220元）增加 1960元。展望 2022年,**的發(fā)展要全面提速,保持好的勢頭,初步目標是取得 15%的 GDP增長,總量突破7000億元,主要拉動經(jīng)濟增長為投資,預計今年將增長 20%,總量超過 6500億元。此外**市去年全年的地方生產(chǎn)總值(GDP)增長預計將達到 %,超出該市去年初所設的 12%目標,也比中國全國去年的 %預估 GDP增長高出近一倍。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟高速增長，高收入群體的出現(xiàn)。整個景區(qū)規(guī)劃面積 ，其中核心區(qū)面積 ，開發(fā)面積 。主要景點有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。xx石林位于 xx區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，xx 石林距**市區(qū) 165千米，距 xx城區(qū) 20千米。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10 月平均氣溫可達 ，11 月平均氣溫 14度，也較為適宜放漂。這里春早較為突出，2 月中旬日平均氣溫高于 10度，4 月平均氣溫已達 ，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。呈現(xiàn)出麥苗似菲，豆花似蝶的景象。年平均氣溫達 18度以上。呈Ｖ型河谷的銅鼓灘，寬 10至 60米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.素有渝黔第一漂之稱的鼓灘漂流風景區(qū)，位于 xx區(qū)關壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距 xx城區(qū) 57公里。投資 圖 黑山鯉魚河風景區(qū)建設的鯉魚河峽谷風景區(qū)，是與**十佳景區(qū) xx石林齊名的旅游風水寶地。水是某的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。 景區(qū)具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征，被評定為國家森林公園、國家 AAAA級旅游區(qū)、**首家環(huán)保示范景區(qū)。 某地處**市 xx區(qū)黑山原始森林，據(jù) xx城區(qū) 20公里。近年來，xx區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了 xx與主城區(qū)之間的距離，從 xx到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現(xiàn)在的一個多小時，周末到 xx度假的游客驟然增多；與此同時，xx 把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，xx 石林—某—奧陶紀—九鍋箐等景點形成“抱團” 。一、自然環(huán)境分析：該項目位于 xx區(qū)某風景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風景帶，其中主要景區(qū)有 xx某、黑山鯉魚河、銅鼓灘、xx 石林、風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.黑山國家深林公園、奧陶紀森林公園等。二是以大城市為依托。三、項目自身配套： 嚴格參照“四星酒店評星要求” 、考慮長遠經(jīng)營的市場需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等多功能、完善配套于一身，某某溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個功能齊全的四星級酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。學校： 區(qū)縣的中小學娛樂場所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場。具體如圖 ：圖 南坪汽車站到某某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示某某溫泉假日酒店**陳家坪汽車站 —（陳家坪到 xx 大巴）—xx 汽車站—（打的 3 元）—xx 南桐車站—（某南門班車）—某某溫泉假日酒店。 此外該地已有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達。具體見圖 ：圖 （A、B 地塊） 項目技術經(jīng)濟指標本項目分為 A、B