【正文】 盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。方式三：度假式產(chǎn)權(quán)酒店(分時(shí)度假式產(chǎn)權(quán)酒店)度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)運(yùn)營模式 依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.資收益和運(yùn)營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下： 方式一：純產(chǎn)權(quán)式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下(不影響酒店整體經(jīng)營)購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)督運(yùn)營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運(yùn)營模式為：(1)聘請(qǐng)專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(2)開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù)(3)在業(yè)主大會(huì)監(jiān)督下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開發(fā)商進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)管(4)對(duì)營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅 (5)分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長不超過一年(6)每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)督者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)格審核(7)開發(fā)商依據(jù)客房的價(jià)格或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)(又叫分紅比數(shù))，購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計(jì)算方式為：分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為：房間面積/營業(yè)總面積 或 房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款 (8)購買者只享受收益、不對(duì)虧損負(fù)責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負(fù)責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁(9)酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負(fù)責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動(dòng)所須的全部投入(10)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)通過業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標(biāo)準(zhǔn)為要求明確寫進(jìn)對(duì)酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。 這一運(yùn)營模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對(duì)酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制(即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制)尤為重要。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體： 其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假； 其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。國際大廈，純小戶型酒店公寓，單價(jià)在 7800元/㎡，套內(nèi) 35m，年返租19164元（1597 元/月） 。深圳大梅沙“雅蘭酒店” 、三九集團(tuán)“丹楓 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995年。[，1992]80 年代到 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40億美元，到 2022年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資，40％為企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20世紀(jì) 70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會(huì)” ，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。? 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.店管理公司管理，獲取一定的管理回報(bào)，同時(shí)還享有一定期限的免費(fèi)入住權(quán)（如城市之光年免費(fèi)入住權(quán)為 30天） 。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展的關(guān)系。（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE” （中文譯為“泰慕賽爾” ）即“時(shí)空共享”的意思。同時(shí)我們認(rèn)為本項(xiàng)目的威脅主要來自于潛在的競(jìng)爭(zhēng)者，一旦項(xiàng)目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)者。其三，**作為一個(gè)新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。同時(shí)，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，相信某公司在明年借勢(shì)推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。**首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說為**產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。特別是**提出打造“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計(jì) 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托**特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地緣政治背景還可以吸引**以外的國內(nèi)外游客來 xx 旅游。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析①該項(xiàng)目是的定位超四星級(jí)酒店，屬于中高等消費(fèi)水平，需要一股既有消費(fèi)傾向又有消費(fèi)能力的群體予以強(qiáng)有力的支持。⑥通過實(shí)地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 xx區(qū)僅有兩家三星級(jí)以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。④該項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)。其中 A地塊位于風(fēng)景區(qū)至 xx的公路旁，同時(shí)附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。③水文地質(zhì)條件場(chǎng)區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā)育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補(bǔ)給，水量較小，對(duì)施工影響不大。 地塊的地質(zhì)條件分析①地形地貌項(xiàng)目場(chǎng)地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺(tái)坳下降的斜坡上。某頂?shù)赘叨仍?400—600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在 70—80度，部分岸坡直立在 90度以上，高在 1200米左右。某 地 處 **市 xx 區(qū) 黑 山 原 始 森 林 ， 據(jù) xx 城 區(qū) 約 20 公 里 。**市屬中亞熱帶溫潤季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫 ℃，常年平均降雨量 毫米，年均蒸發(fā)量 毫米，年均氣壓 百帕毫巴，無霜期 311天。盡管因?yàn)?2022 年全球金融危機(jī)的影響，**市地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段時(shí)間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺(tái)，2022 年下半年開始國民經(jīng)濟(jì)逐步提升，**市也出臺(tái)了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新**的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和項(xiàng)目本身情況，做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略分期：本項(xiàng)目占地有 13749 平米，規(guī)模相對(duì)較小，所以不分期，一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為一年。全年接待游客 125萬人次，增長 29%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 ，增長 %；實(shí)現(xiàn)旅游直接收入 ，增長 %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。引進(jìn)投資 500萬元以上競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目 14個(gè)，實(shí)際利用區(qū)外資金 ，增長 82%。而在市民最關(guān)心的房?jī)r(jià)問題上，2022 年**主城商品房成交均價(jià)比 2022年上漲了 %，增加了 984元/平方米。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)頂峰時(shí)期的 2022年，**主城區(qū)商品房成交套數(shù)才 182699套，成交面積 米，成交均價(jià) 3335元/平方米。根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2022年 12月 31日 23：30 分，2022 年**主城成交商品房 261166套，成交面積達(dá)到 。 政府土地出讓金收入是衡量土地市場(chǎng)活躍度的重要指標(biāo)。**市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)**市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已供應(yīng)土地顯示，截止到 2022年12月 28日，2022 全年**市已供應(yīng) 191塊地（含有工礦倉儲(chǔ)用地等），已供應(yīng)土地面積約 20220畝，土地總收益約 373億元，土地平均成交地價(jià) 186萬元/畝，折合樓面單價(jià) 2789元/平方米。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值增長 %。初步統(tǒng)計(jì)，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098億元新臺(tái)階；地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長%，達(dá)到 577億元。圖 1999 年2022 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）3．銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預(yù)計(jì) 2022 年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達(dá)到 億平方米和 4 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達(dá)到 850900 萬套風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.（0008 年分別為 5062556 萬套） ，銷售額為 萬億元。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.圖 19992022 年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）2．施工和新開工面積低位增長，市場(chǎng)略顯供給不足預(yù)計(jì) 2022 年全年，全國商品房施工、新開工將達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（2022 年分別為 億和 億平方米） 。適時(shí)適度開展公開市場(chǎng)操作，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕?；趪鴥?nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為，2022 年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。隨著各國穩(wěn)定金融市場(chǎng)的政策措施取得明顯成效，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)放貸的信心。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來仍有大量在建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二，2022年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875億元之中仍有 2022億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。CPI 和 PPI環(huán)比由降轉(zhuǎn)升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價(jià)格(PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢(shì)。2022 年中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。分季度看，一季度 GDP同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。（四）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會(huì)議廳至尊服務(wù)：提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲、24 小時(shí)送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、24 小時(shí)保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費(fèi)擦鞋、鐘點(diǎn)工服務(wù)、日用品代購服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個(gè)性化服務(wù)，給業(yè)主超四星級(jí)酒店享受。產(chǎn)權(quán)式酒店客房定位主要是 20—60 平米單間、標(biāo)間及套房等，價(jià)格控制在8000—10000 元/平方米，總價(jià)為 16—60 萬元。通過高速公路和縣級(jí)公路與**主城區(qū)相通注定了本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。隨著 2022 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。按照酒店評(píng)星要求，2022年參加國家星級(jí)酒店的評(píng)選工作。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。 （二）日益發(fā)達(dá)的交通、通訊條件與假期的增多。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會(huì)比今年（預(yù)計(jì) 17220元）增加 1960元。此外**市去年全年的地方生產(chǎn)總值(GDP)增長預(yù)計(jì)將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo),也比中國全國去年的 %預(yù)估 GDP增長高出近一倍。整個(gè)景區(qū)規(guī)劃面積 ，其中核心區(qū)面積 ，開發(fā)面積 。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10 月平均氣溫可達(dá) ，11 月平均氣溫 14度，也較為適宜放漂。呈現(xiàn)出麥苗似菲，豆花似蝶的景象。呈Ｖ型河谷的銅鼓灘，寬 10至 60米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。投資 圖 黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū)建設(shè)的鯉魚河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與**十佳景區(qū) xx石林齊名的旅游風(fēng)水寶地。 景區(qū)具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征，被評(píng)定為國家森林公園、國家 AAAA級(jí)旅游區(qū)、**首家環(huán)保示范景區(qū)。近年來，xx區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了 xx與主城區(qū)之間的距離，從 xx到主城，從原來的四五個(gè)小時(shí)車程，縮短到現(xiàn)在的一個(gè)多小時(shí)，周末到 xx度假的游客驟然增多；與此同時(shí)，xx 把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，xx 石林—某—奧陶紀(jì)—九鍋箐等景點(diǎn)形成“抱團(tuán)” 。二是以大城市為依托。學(xué)校： 區(qū)縣的中小學(xué)娛樂場(chǎng)所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場(chǎng)。 此外該地已有旅游公司近百個(gè)，通過旅行社可以有車直達(dá)。 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目地塊位置位于**市 xx區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（某景區(qū)南大門松林賓館原址） 。本項(xiàng)目在 xx區(qū)政府及相關(guān)部門的積極支持下，2022 年 12月 31日，某集團(tuán)正式與 xx區(qū)政府某管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，作為政府的重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，得到了減免區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、