【正文】 、功能用房面積 m2 43403 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%6 建筑密度 %B地塊技術經(jīng)濟指標統(tǒng)計表 表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注1 占地面積 m2 47272 建筑面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 配套、功能用房面積 m2 1743 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.6 建筑密度 % 項目周邊配套設施分析一、交通配套項目地塊離**這個中國西部唯一的直轄市不到 2小時車程, 其中有高速路 89公里, 路面狀況較佳的縣級公路和景區(qū)公路 23公里, 有較好的可進入性。 （一） 乘車交通線路： **南坪長途汽車站—（南坪到 xx大巴）—xx 汽車站—（打的 3元）—xx 南桐車站—（某南門班車）—某某溫泉假日酒店。具體如圖 ：風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.圖 ：陳家坪汽車站到某某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示某某溫泉假日酒店（二）游客自駕交通線路： 表 1 沿渝黔高速公路走 xx方向匝道進入綦萬高速公路2 沿綦萬高速公路走 3033 沿省道 303走 4 沿萬東北路走 5 沿萬東北路走 6 沿萬東南路走 7 走 8 走 100米并向東南直行9 走 500米到達目的地二、商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場： 重百超市 xx店、重客隆 xx店、永輝超市 xx店醫(yī)院： xx醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標客戶來這主要是旅游觀光，逗留時間不風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.會很長，這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。酒店： xx 區(qū)僅有的兩家三星級級以上星級酒店中，匯鑫假日酒店（準四星） ，規(guī)模較小，客房僅 49間，會議室僅能容納 120人，只能滿足較小規(guī)模的會議接待要求，不能很好代表該地區(qū)形象，而且酒店地處該地區(qū)市中心，被鬧市包圍，對于其目標客源（游客） ，主要來自**市主城區(qū)，他們來該地旅游是為了拋開鬧市的煩囂，體驗自然，親近自然，因此該酒店布局不能滿足目標客戶群的需要；而芙蓉麗苑（三星） ，已開業(yè) 6年，內(nèi)部設備陳舊，其會議室不但小，而且慘不忍睹（天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡）顯然已經(jīng)不能跟上該地區(qū)發(fā)展的步伐，更不符合 xx區(qū)旅游風景名勝區(qū)整體品質(zhì)的打造和提升。 圖 ：某某溫泉假日酒店 項目可行條件分析產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市300公里范圍內(nèi)，汽車里程 2—4個小時距離為佳。每年前去 xx旅游的游客始終保持在 100萬人次以上，僅在去年，xx 區(qū)的旅游直接收入就達到 9100多萬元。從 1998年開始，xx 至今已連續(xù)舉辦了九屆“石林苗族踩山會”和“銅鼓灘旅游漂流節(jié)” ，xx 旅游名片開始享譽國內(nèi)外。景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，峽谷全長 13公里，包括 6公里的電瓶車觀光游覽線路、6 公里的人行棧道和浮橋、1 公里的觀光索道。其森林覆蓋率達 97%，現(xiàn)存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物 1800余種，以及黑葉猴、穿山甲等國家一、二級保護動物， 圖 某風景區(qū)被專家喻為“渝黔生態(tài)基因庫” 。走進植物王國某，險絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽......黑山鯉魚河風景區(qū)位于 xx區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積 90余平方公里。它位于該市東南 150公里的 xx區(qū)與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長約 30公里，景區(qū)面積 90多平方公里，獨特的古樸原始自然風光，品種繁多的動植物資源，立體明顯的宜人氣候，吸引著越來越多人們驚異的目光。是一個以漂流為主，觀賞兩岸風景為輔的景區(qū)。河水旱不枯，冬不涼，夏不漲，四季長瀉。特別是 圖 銅鼓灘漂流風景區(qū) 冬季氣溫比同緯度的長江中下游地區(qū)高 4度左右，正當祖國北方萬里雪飄之時，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。按中國科學院張寶坤方法統(tǒng)計，銅鼓灘漂流地區(qū)冬季較短，僅 60天左右，而春、夏、秋三季長達 300天以上。這里夏季長達 4個多月，從 5月初開始至 9月底結(jié)束，日平均氣溫達 ，極端最高氣溫達 41度左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時期。黑山國家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象為特色，具有幽、靜、險、狹、秀的特點，因為受外界破壞較少，許多原始建筑與植被保存完好，茂密的森林與幽豁的山形地貌，加上景區(qū)內(nèi)的古夜郎國文化遺址與少數(shù)民族生活習俗，為山林增添了神秘色彩。xx 石林系我國第二大石林，面積 。xx 石林屬喀斯特地貌特征，主要有劍峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形態(tài)，石林群峰壁立，千姿百態(tài)，石頭多形似飛禽走獸，被地質(zhì)學家稱為天然石造的“動物樂園” ；亦或似田園阡陌，炊煙裊裊，清泉碧池，懸崖飛瀑，景象瑰麗動人。 風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. 圖 xx石林風景區(qū)xx奧陶紀公園原稱**滸景區(qū)，位于 xx區(qū)黑山—石林風景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處 xx旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，距**主城區(qū) 110公里,距 xx21公里,距xx石林 12公里,距某 6公里。大自然的神奇造化，孕育出這里“林中有石，石上有樹，樹石共生”的天下奇觀，好似一幅幅 圖 xx奧陶紀公園天然盆景，被譽為“綠色石林” 。經(jīng)過改革開放 30多年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國家統(tǒng)計局城調(diào)隊的一份抽樣調(diào)查，到 2020年我國中等收入群體（年收入 6萬元—50 萬元） ，將由現(xiàn)在 %擴大到 45%。據(jù)**市政府相關負責人透露,市政府的目標是在今年取得 15%的 GDP增長。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.根據(jù)市綜合經(jīng)濟研究院公布的預測數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達到 19180元—19460 元。這些高收入階層正在形成強大的投資與消費群體，對旅游度假區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店形成了客觀需求。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個人投資中一種保值增值的有效投資渠道。而某承諾某溫泉假日酒店的將近百分之八的回報率將有很大的吸引力。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個人投資意識中的地位不斷強化。我國交通、 通訊日趨發(fā)達， 鐵路、公路、航空運輸，特別是高速公路的迅速發(fā)展，例如 xx與主城區(qū)實現(xiàn)了高速公路聯(lián)網(wǎng)，成功打造 “都市休閑生活圈” ，為人們的假日旅游創(chuàng)造了條件。加之我國的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長，以及雙休日，115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時間。這些都為某某溫泉假日酒店創(chuàng)造了機遇。預計酒店 2022年 5月主體工程完工，2022 年年終部分功能營業(yè)，2022 年3月 8日前全面營業(yè)。結(jié)合當?shù)氐臍夂蚯闆r，預計酒店建設的進度如下： 圖 1．酒店動工時間：2022 年 1月 31日前；2．酒店主體工程完工：2022 年 5月 1日前；風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.竣工及驗收：2022 年 12月 31日前竣工，計劃 2022年 3月 8日前完成全部驗收；4．酒店全面裝修及營業(yè)時間：2022 年 7月至 11月 20日全面裝修，部分裝修工程分項驗收，保證 2022年 12月前部分功能開放營業(yè)；2022 年 3月份之前裝修采購全面完成，2022 年 3月酒店全面營業(yè)。 項目主要策劃結(jié)論一、項目投資環(huán)境分析2022 年以來，面對國際金融危機帶來的嚴峻挑戰(zhàn)和極其復雜的國際國內(nèi)形勢，中國政府堅持宏觀調(diào)控政策取向不動搖，堅持實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策。從地產(chǎn)市場方面來說，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)清晰地顯示了 2022年樓市的升溫趨勢：1 至 6月，全國商品房銷售 34109萬平方米，同比增長 ％；至 7月，銷售 41755萬平方米，同比增長 ％；至 8月，銷售 49416萬平方米，同比增長 ％；至 9月，銷售 58371萬平方米，同比增長 ％；至 10月，銷售 66369萬平方米，同比增長 ％。本項目地處某門戶，扼入谷咽喉。此外本項目本身配套完善，通過將景區(qū)風格和周邊自然環(huán)境相融合，吸納景區(qū)優(yōu)勢資源，使本案建筑與景區(qū)融為一體，相互拉動，并使其成為景區(qū)重要組成部分及重要的旅游接待配套，風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.商業(yè)人氣將不斷提升。二、項目目標人群和產(chǎn)品定位通過市場問卷調(diào)查和對消費者個體特征、購房時間、購房動機及關注因素、購房偏好、價格承受能力的分析，我們選擇的目標客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。形象定位：靜謐，典雅，奢享 AAAA景區(qū)自然原生態(tài)。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.圖 與自然融為一體的某某溫泉假日酒店設施完善：擁有 xx 地區(qū)最完善的配套設施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. 風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.靈活管理：某某溫泉假日酒店交付后，業(yè)主可根據(jù)需要，靈活選擇三種不同的委托管理方式：商務休閑型（有錢無閑），業(yè)主每年可免費使用一定天數(shù)，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，可獲取可觀的收益；度假養(yǎng)生型（有錢有閑），業(yè)主每年可免費使用若干天，其余時間交由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主不享受收益；完全自用型（充分享受），業(yè)主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務，每月向酒店管理公司繳納管理費。（三）價格：以其較高的回報率和完備的綜合配套來帶動樓盤價格，總體策略是低開高走，同時在銷售過程中會實行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。再對每個時間段制定相應的廣告策略和 SP、PR 活動策略，以迎合不同時期產(chǎn)品推廣的核心和理念。我國經(jīng)濟增長逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢基本確立前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 217817億元，按可比價格計算，同比增長 %。連續(xù)2個季度的持續(xù)上升，表明宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)明確。而出口在三個季度對 GDP的拉動則是負的。進出口跌幅收窄，出口已在低位企穩(wěn)前三季度的外貿(mào)數(shù)據(jù)表明中國出口已經(jīng)低位企穩(wěn)。11 月份，全國出口同比下降 %，環(huán)比增長 %。二、2022 年我國經(jīng)濟走勢：2022年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢，隨著世界經(jīng)濟回暖，外貿(mào)出口的狀況將發(fā)生比較明顯的轉(zhuǎn)變。投資仍將保持較大規(guī)模2022年投資增長的可持續(xù)性仍然樂觀。消費增速會進一步加快2022年，隨著中國消費信貸市場的發(fā)展，政府公共教育和醫(yī)療支出的增加，社會保障體系的完善，新農(nóng)村建設的實施和推進，中西部消費潛力的釋放，以及其它推動消費的政策和結(jié)構(gòu)性改革，將對居民消費起到更有力的推動作用。國際貨幣基金組織預測，2022 年全球經(jīng)濟將增長 %。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.嚴重通脹不會出現(xiàn)面對 2022年的天量貨幣供給、國際大宗商品價格的上漲等因素，“2022 年必定通脹”是極富市場感召力的一種觀點。但是，在一個開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導源于以上兩個原因，外部因素推動也是一個重要導因。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會延續(xù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為主要抓手2022年我國將繼續(xù)實施積極的財政政策，但是 2022年的支出結(jié)構(gòu)將會更加優(yōu)化，對于民生、社會保障等領域會加大投入。2022 年將繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，引導金融機構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。預計 2022年 GDP增長將達到 9%左右；2022 年 1—10月全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率達到 %的水平，2022 年的投資增長速度仍將延續(xù)；從消費增長率來看，2022 年 10月份，社會消費品零售總額 11718億元，同比增長 %，全年將保持 16%的水平，2022 年的消費增長率將是溫和上升趨勢；進口增長率在 2022年 1—9月累計同比負 %，出口增長率負 %，但自 8月份進出口已出現(xiàn)收窄趨勢，2022 年外貿(mào)情況會有所改善。2022年 110月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長 %和 %，增速分別較上月加快 ，延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭，但與 20222022年的平均水平 %和 %仍有較大差距，亦低于 2022年全年水平。全國住宅施工面積和新開工面積達到 億、 億平方米，分別同比增長 %和%，增幅均低于 20222022 年的平均水平。如圖 所示。2022 年 110 月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到 億平方米和 萬億元，同