【正文】 出讓金等多方面優(yōu)惠。具體的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)如下：A地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注1 占地面積 m2 90092 建筑面積 m2 13749 客房面積 m2 9419 配套、功能用房面積 m2 43403 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%6 建筑密度 %B地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注1 占地面積 m2 47272 建筑面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 配套、功能用房面積 m2 1743 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.6 建筑密度 % 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施分析一、交通配套項(xiàng)目地塊離**這個(gè)中國(guó)西部唯一的直轄市不到 2小時(shí)車程, 其中有高速路 89公里, 路面狀況較佳的縣級(jí)公路和景區(qū)公路 23公里, 有較好的可進(jìn)入性。具體如圖 ：風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.圖 ：陳家坪汽車站到某某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示某某溫泉假日酒店（二）游客自駕交通線路： 表 1 沿渝黔高速公路走 xx方向匝道進(jìn)入綦萬高速公路2 沿綦萬高速公路走 3033 沿省道 303走 4 沿萬東北路走 5 沿萬東北路走 6 沿萬東南路走 7 走 8 走 100米并向東南直行9 走 500米到達(dá)目的地二、商業(yè)配套（大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、集市、影院、娛樂場(chǎng)所）商場(chǎng)： 重百超市 xx店、重客隆 xx店、永輝超市 xx店醫(yī)院： xx醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標(biāo)客戶來這主要是旅游觀光，逗留時(shí)間不風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.會(huì)很長(zhǎng)，這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。 圖 ：某某溫泉假日酒店 項(xiàng)目可行條件分析產(chǎn)權(quán)式酒店選址有兩個(gè)條件，一是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。每年前去 xx旅游的游客始終保持在 100萬人次以上，僅在去年，xx 區(qū)的旅游直接收入就達(dá)到 9100多萬元。景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，峽谷全長(zhǎng) 13公里，包括 6公里的電瓶車觀光游覽線路、6 公里的人行棧道和浮橋、1 公里的觀光索道。走進(jìn)植物王國(guó)某，險(xiǎn)絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽......黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū)位于 xx區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積 90余平方公里。是一個(gè)以漂流為主，觀賞兩岸風(fēng)景為輔的景區(qū)。特別是 圖 銅鼓灘漂流風(fēng)景區(qū) 冬季氣溫比同緯度的長(zhǎng)江中下游地區(qū)高 4度左右，正當(dāng)祖國(guó)北方萬里雪飄之時(shí)，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。這里夏季長(zhǎng)達(dá) 4個(gè)多月，從 5月初開始至 9月底結(jié)束，日平均氣溫達(dá) ，極端最高氣溫達(dá) 41度左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時(shí)期。xx 石林系我國(guó)第二大石林，面積 。 風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. 圖 xx石林風(fēng)景區(qū)xx奧陶紀(jì)公園原稱**滸景區(qū)，位于 xx區(qū)黑山—石林風(fēng)景名勝區(qū)核心景區(qū)內(nèi)，地處 xx旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點(diǎn)，距**主城區(qū) 110公里,距 xx21公里,距xx石林 12公里,距某 6公里。經(jīng)過改革開放 30多年的發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的一份抽樣調(diào)查，到 2020年我國(guó)中等收入群體（年收入 6萬元—50 萬元） ，將由現(xiàn)在 %擴(kuò)大到 45%。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.根據(jù)市綜合經(jīng)濟(jì)研究院公布的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達(dá)到 19180元—19460 元。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個(gè)人投資中一種保值增值的有效投資渠道。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結(jié)合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個(gè)人投資意識(shí)中的地位不斷強(qiáng)化。加之我國(guó)的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長(zhǎng)，以及雙休日，115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時(shí)間。預(yù)計(jì)酒店 2022年 5月主體工程完工，2022 年年終部分功能營(yíng)業(yè)，2022 年3月 8日前全面營(yíng)業(yè)。 項(xiàng)目主要策劃結(jié)論一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析2022 年以來，面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和極其復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，中國(guó)政府堅(jiān)持宏觀調(diào)控政策取向不動(dòng)搖，堅(jiān)持實(shí)施積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策。本項(xiàng)目地處某門戶，扼入谷咽喉。二、項(xiàng)目目標(biāo)人群和產(chǎn)品定位通過市場(chǎng)問卷調(diào)查和對(duì)消費(fèi)者個(gè)體特征、購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素、購(gòu)房偏好、價(jià)格承受能力的分析，我們選擇的目標(biāo)客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.圖 與自然融為一體的某某溫泉假日酒店設(shè)施完善：擁有 xx 地區(qū)最完善的配套設(shè)施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。（三）價(jià)格：以其較高的回報(bào)率和完備的綜合配套來帶動(dòng)樓盤價(jià)格，總體策略是低開高走，同時(shí)在銷售過程中會(huì)實(shí)行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢(shì)基本確立前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。而出口在三個(gè)季度對(duì) GDP的拉動(dòng)則是負(fù)的。11 月份，全國(guó)出口同比下降 %，環(huán)比增長(zhǎng) %。投資仍將保持較大規(guī)模2022年投資增長(zhǎng)的可持續(xù)性仍然樂觀。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)測(cè)，2022 年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %。但是，在一個(gè)開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導(dǎo)源于以上兩個(gè)原因，外部因素推動(dòng)也是一個(gè)重要導(dǎo)因。2022 年將繼續(xù)落實(shí)適度寬松的貨幣政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。2022年 110月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長(zhǎng) %和 %，增速分別較上月加快 ，延續(xù)今年以來的逐月回升勢(shì)頭，但與 20222022年的平均水平 %和 %仍有較大差距，亦低于 2022年全年水平。如圖 所示。圖 1999 年2022 年全國(guó)住宅銷售面積和銷售額（數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）圖 19992022 年全國(guó)住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率（數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）歷年全國(guó)商品房和住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率 表 風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. **市投資環(huán)境分析 **市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2022年**市經(jīng)濟(jì)逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)。市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 7500億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 100億元，增長(zhǎng) 40%。在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難增大的情況下，**經(jīng)濟(jì)仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ”根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2022 年**市土地出讓金收入就站到了總財(cái)政收入的 %。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了 2022年瘋狂的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。在金融危機(jī)的 2022年，**主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為 133085套，成交面積，商品房成交均價(jià) 3998元/平方米。成交面積相較于 2022年增長(zhǎng)了 35%，增加了 。二、對(duì)外開放成效明顯。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 63家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 38億元，增長(zhǎng) %。五、旅游人次大幅增長(zhǎng)。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過投資環(huán)境分析得知，目前全國(guó)和**市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。3 項(xiàng)目地塊條件分析 項(xiàng)目地塊自然條件分析 地塊的氣候條件分析**市位于青藏高原與長(zhǎng)江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤(rùn)；無霜期長(zhǎng)、雨量充沛；溫潤(rùn)多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。早春季節(jié)，冷空氣活動(dòng)頻繁，常有局部大風(fēng)、冰雹；初夏常有連陰雨；盛夏多伏旱，常有酷暑；秋季多綿雨；冬季少雪無嚴(yán)寒，日平均氣溫都在 0℃以上。以下河段寬度一般約 20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足 10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。 地上建筑物地塊地址為某景區(qū)南大門松林賓館，項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，其中 A 地塊的總面積為 13749 平方米，B 地塊的總面積為 7267平方米。根據(jù)剪切波測(cè)試成果（等效剪切波速值見表 ） ，按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022 ）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、粉質(zhì)填土為中軟場(chǎng)地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類別為 Ⅱ類建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期 。 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析①該項(xiàng)目分為 A、B 兩個(gè)地塊，都位于某景區(qū)內(nèi)的南大門，處入谷要沖。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。同時(shí)；為完善和加強(qiáng)酒店配套，保證酒店的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，更好的服務(wù)于 xx的旅游發(fā)展情況，參照 xx委發(fā)[2022]35 號(hào)文《xx 區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》 ，政府免費(fèi)提供 50畝森林帶（位于項(xiàng)目地塊后方即東北側(cè)） ，作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地” ，由公風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護(hù)用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析xx 區(qū)背靠 3000 萬人口的**直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。近年來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自直轄以來，**經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)帶來了商機(jī)，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同，制約風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期有所波動(dòng)，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場(chǎng)來說，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者的首選。其二，隨著**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資理念。目前項(xiàng)目存在的威脅主要來 xx 城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會(huì)更快，更有效的收回投資，獲得利潤(rùn)。無論對(duì)發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。在退休前委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。? 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)” ，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購(gòu)買產(chǎn)品的貨幣。 “分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。據(jù)資料顯示，[WTO 國(guó)際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長(zhǎng) %；1980 年，全球 500個(gè)旅游目的地板 產(chǎn)權(quán)式酒店。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200多家，遍布中國(guó)個(gè)省市、直轄市、自治區(qū)等。從海南島到北京，從**到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)。在**，賽格爾作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購(gòu)買的房間、度假屋的經(jīng)營(yíng)利益。 環(huán)節(jié)二：經(jīng)營(yíng) 目前，無論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營(yíng)方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購(gòu)買者應(yīng)得的投資收益。 環(huán)節(jié)三：銷售 因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)投資的信心。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。澳大利亞龍都酒店集團(tuán)駐中國(guó)代表童曉駿為廣大投資者就目前市場(chǎng)上的銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、企業(yè)債券、股市及房地產(chǎn)投資收益進(jìn)行了具體的數(shù)字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為 %，而產(chǎn)權(quán)式酒店以其保值增值能力強(qiáng)、形象好的優(yōu)勢(shì)，收益率一般維持在 6%—10%，且非常穩(wěn)定。繼“海蘭云天”之后，2022 年全國(guó)最大的一間產(chǎn)權(quán)式酒店也落戶**——新宏泰富產(chǎn)權(quán)式酒店。 “**戴斯大酒店”位于**市北部新區(qū)金開大道 7號(hào)（人和段/天湖美鎮(zhèn)旁）**戴斯大酒店定位為涉外超五星級(jí)大酒店，2 號(hào)樓率先集合了投資型產(chǎn)權(quán)酒店、個(gè)人私產(chǎn)