【正文】 出讓金等多方面優(yōu)惠。具體的指標統(tǒng)計如下：A地塊技術經(jīng)濟指標統(tǒng)計表表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注1 占地面積 m2 90092 建筑面積 m2 13749 客房面積 m2 9419 配套、功能用房面積 m2 43403 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%6 建筑密度 %B地塊技術經(jīng)濟指標統(tǒng)計表 表 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注1 占地面積 m2 47272 建筑面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 配套、功能用房面積 m2 1743 客房數(shù) 間 2164 建筑容積率 5 綠化率 25%風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.6 建筑密度 % 項目周邊配套設施分析一、交通配套項目地塊離**這個中國西部唯一的直轄市不到 2小時車程, 其中有高速路 89公里, 路面狀況較佳的縣級公路和景區(qū)公路 23公里, 有較好的可進入性。具體如圖 ：風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.圖 ：陳家坪汽車站到某某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示某某溫泉假日酒店（二）游客自駕交通線路： 表 1 沿渝黔高速公路走 xx方向匝道進入綦萬高速公路2 沿綦萬高速公路走 3033 沿省道 303走 4 沿萬東北路走 5 沿萬東北路走 6 沿萬東南路走 7 走 8 走 100米并向東南直行9 走 500米到達目的地二、商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所）商場： 重百超市 xx店、重客隆 xx店、永輝超市 xx店醫(yī)院： xx醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標客戶來這主要是旅游觀光，逗留時間不風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.會很長，這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。 圖 ：某某溫泉假日酒店 項目可行條件分析產(chǎn)權式酒店選址有兩個條件，一是產(chǎn)權式酒店所在地具有旅游特征的自然環(huán)境，有足夠的觀光、康樂等旅游資源，可供客人休閑度假。每年前去 xx旅游的游客始終保持在 100萬人次以上，僅在去年，xx 區(qū)的旅游直接收入就達到 9100多萬元。景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，峽谷全長 13公里，包括 6公里的電瓶車觀光游覽線路、6 公里的人行棧道和浮橋、1 公里的觀光索道。走進植物王國某，險絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴鳥唱的幽......黑山鯉魚河風景區(qū)位于 xx區(qū)南天、景星兩鄉(xiāng)之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積 90余平方公里。是一個以漂流為主，觀賞兩岸風景為輔的景區(qū)。特別是 圖 銅鼓灘漂流風景區(qū) 冬季氣溫比同緯度的長江中下游地區(qū)高 4度左右，正當祖國北方萬里雪飄之時，銅鼓灘漂流地區(qū)仍是一片蔥綠，蒼翠欲滴。這里夏季長達 4個多月，從 5月初開始至 9月底結束，日平均氣溫達 ，極端最高氣溫達 41度左右，夏季炎熱正是人們放漂的最佳時期。xx 石林系我國第二大石林，面積 。 風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. 圖 xx石林風景區(qū)xx奧陶紀公園原稱**滸景區(qū)，位于 xx區(qū)黑山—石林風景名勝區(qū)核心景區(qū)內，地處 xx旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，距**主城區(qū) 110公里,距 xx21公里,距xx石林 12公里,距某 6公里。經(jīng)過改革開放 30多年的發(fā)展，我國已經(jīng)出現(xiàn)了為數(shù)不少的高收入階層，國家統(tǒng)計局城調隊的一份抽樣調查，到 2020年我國中等收入群體（年收入 6萬元—50 萬元） ，將由現(xiàn)在 %擴大到 45%。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.根據(jù)市綜合經(jīng)濟研究院公布的預測數(shù)據(jù)，明年我市城市居民人均可支配收入有望達到 19180元—19460 元。 房地產(chǎn)投資由于土地資源的稀缺性和房產(chǎn)的唯一性因素，成為個人投資中一種保值增值的有效投資渠道。買房居住的單一目的已逐漸讓位于居住與投資置業(yè)相結合，使房地產(chǎn)投資的觀念在居民個人投資意識中的地位不斷強化。加之我國的休閑制度規(guī)定的元旦、春節(jié)、五一、十一等假日大幅度延長，以及雙休日，115天每年，占全年的三分之一，為休閑度假提供了充分的時間。預計酒店 2022年 5月主體工程完工，2022 年年終部分功能營業(yè)，2022 年3月 8日前全面營業(yè)。 項目主要策劃結論一、項目投資環(huán)境分析2022 年以來，面對國際金融危機帶來的嚴峻挑戰(zhàn)和極其復雜的國際國內形勢，中國政府堅持宏觀調控政策取向不動搖，堅持實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策。本項目地處某門戶，扼入谷咽喉。二、項目目標人群和產(chǎn)品定位通過市場問卷調查和對消費者個體特征、購房時間、購房動機及關注因素、購房偏好、價格承受能力的分析，我們選擇的目標客戶群體主要是主城區(qū)及本地中高收入人群。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.圖 與自然融為一體的某某溫泉假日酒店設施完善：擁有 xx 地區(qū)最完善的配套設施，給業(yè)主真正的豪華度假酒店的感覺。（三）價格：以其較高的回報率和完備的綜合配套來帶動樓盤價格，總體策略是低開高走，同時在銷售過程中會實行老帶新優(yōu)惠、發(fā)放 VIP 卡等優(yōu)惠措施。我國經(jīng)濟增長逐季加速，穩(wěn)步上升趨勢基本確立前三季度國內生產(chǎn)總值 217817億元，按可比價格計算，同比增長 %。而出口在三個季度對 GDP的拉動則是負的。11 月份，全國出口同比下降 %，環(huán)比增長 %。投資仍將保持較大規(guī)模2022年投資增長的可持續(xù)性仍然樂觀。國際貨幣基金組織預測，2022 年全球經(jīng)濟將增長 %。但是，在一個開放的系統(tǒng)中，通貨膨脹的生成不僅僅導源于以上兩個原因，外部因素推動也是一個重要導因。2022 年將繼續(xù)落實適度寬松的貨幣政策，引導金融機構合理把握信貸投放節(jié)奏，發(fā)揮好貨幣政策在支持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展中的積極作用。2022年 110月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別同比增長 %和 %，增速分別較上月加快 ，延續(xù)今年以來的逐月回升勢頭，但與 20222022年的平均水平 %和 %仍有較大差距，亦低于 2022年全年水平。如圖 所示。圖 1999 年2022 年全國住宅銷售面積和銷售額（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）圖 19992022 年全國住宅銷售面積和銷售額增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）歷年全國商品房和住宅銷售面積和銷售額增長率 表 風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. **市投資環(huán)境分析 **市經(jīng)濟運行情況2022年**市經(jīng)濟逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長。市屬國有重點企業(yè)資產(chǎn)總額達 7500億元，實現(xiàn)利潤 100億元，增長 40%。在國際經(jīng)濟環(huán)境迅速惡化、國內經(jīng)濟困難增大的情況下，**經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。 ”根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2022 年**市土地出讓金收入就站到了總財政收入的 %。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了 2022年瘋狂的中國房地產(chǎn)業(yè)。在金融危機的 2022年，**主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為 133085套，成交面積，商品房成交均價 3998元/平方米。成交面積相較于 2022年增長了 35%，增加了 。二、對外開放成效明顯。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到 63家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 38億元，增長 %。五、旅游人次大幅增長。風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. 項目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過投資環(huán)境分析得知，目前全國和**市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。3 項目地塊條件分析 項目地塊自然條件分析 地塊的氣候條件分析**市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候屬亞熱帶季風性濕潤氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤；無霜期長、雨量充沛；溫潤多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。早春季節(jié)，冷空氣活動頻繁，常有局部大風、冰雹；初夏常有連陰雨；盛夏多伏旱，常有酷暑；秋季多綿雨；冬季少雪無嚴寒，日平均氣溫都在 0℃以上。以下河段寬度一般約 20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足 10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。 地上建筑物地塊地址為某景區(qū)南大門松林賓館，項目分為 A、 B 兩個地塊，其中 A 地塊的總面積為 13749 平方米，B 地塊的總面積為 7267平方米。根據(jù)剪切波測試成果（等效剪切波速值見表 ） ，按《建筑抗震設計規(guī)范》 （GB500112022 ）的有關規(guī)定，場地填土、粉質填土為中軟場地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場地屬有利地段，場地類別為 Ⅱ類建筑場地，設計特征周期 。 項目地塊 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析①該項目分為 A、B 兩個地塊，都位于某景區(qū)內的南大門，處入谷要沖。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供動力。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經(jīng)營，更好的服務于 xx的旅游發(fā)展情況，參照 xx委發(fā)[2022]35 號文《xx 區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》 ，政府免費提供 50畝森林帶（位于項目地塊后方即東北側） ，作為酒店的“戶外拓展訓練基地” ，由公風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓設施和森林管護用房，并享受相應的優(yōu)惠政策。面對這些優(yōu)勢，項目應當把握住時機。 項目機會分析xx 區(qū)背靠 3000 萬人口的**直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。近年來國內經(jīng)濟發(fā)展迅速，自直轄以來，**經(jīng)濟有質的飛躍，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為產(chǎn)權式酒店的消費帶來了商機，使產(chǎn)權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同，制約風景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.產(chǎn)權式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。雖然房地產(chǎn)市場在近期有所波動，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場來說，投資不動產(chǎn)仍然是投資者的首選。其二，隨著**經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念和投資理念。目前項目存在的威脅主要來 xx 城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務質量都在三星級以上標準。由于本項目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會更快，更有效的收回投資，獲得利潤。無論對發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權式酒店都孕育著豐富的商機。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。? 時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)” ，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。 “分數(shù)”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。據(jù)資料顯示，[WTO 國際貿易組織，1996]全球產(chǎn)權酒店 19861995年年平均增長 %；1980 年，全球 500個旅游目的地板 產(chǎn)權式酒店。統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200多家，遍布中國個省市、直轄市、自治區(qū)等。從海南島到北京，從**到上海，產(chǎn)權式酒店在國內著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。在**，賽格爾作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。 環(huán)節(jié)二：經(jīng)營 目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購買者應得的投資收益。 環(huán)節(jié)三：銷售 因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費者對酒店經(jīng)營投資的信心。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。所以，其與上述兩個產(chǎn)權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。澳大利亞龍都酒店集團駐中國代表童曉駿為廣大投資者就目前市場上的銀行儲蓄、國債、企業(yè)債券、股市及房地產(chǎn)投資收益進行了具體的數(shù)字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為 %，而產(chǎn)權式酒店以其保值增值能力強、形象好的優(yōu)勢，收益率一般維持在 6%—10%，且非常穩(wěn)定。繼“海蘭云天”之后，2022 年全國最大的一間產(chǎn)權式酒店也落戶**——新宏泰富產(chǎn)權式酒店。 “**戴斯大酒店”位于**市北部新區(qū)金開大道 7號（人和段/天湖美鎮(zhèn)旁）**戴斯大酒店定位為涉外超五星級大酒店，2 號樓率先集合了投資型產(chǎn)權酒店、個人私產(chǎn)