【正文】 車）—某某溫泉假日酒店。三、項目自身配套： 嚴(yán)格參照“四星酒店評星要求” 、考慮長遠(yuǎn)經(jīng)營的市場需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等多功能、完善配套于一身，某某溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個功能齊全的四星級酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。一、自然環(huán)境分析：該項目位于 xx區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有 xx某、黑山鯉魚河、銅鼓灘、xx 石林、風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.黑山國家深林公園、奧陶紀(jì)森林公園等。 某地處**市 xx區(qū)黑山原始森林，據(jù) xx城區(qū) 20公里。水是某的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.素有渝黔第一漂之稱的鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于 xx區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距 xx城區(qū) 57公里。年平均氣溫達(dá) 18度以上。這里春早較為突出，2 月中旬日平均氣溫高于 10度，4 月平均氣溫已達(dá) ，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。xx石林位于 xx區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，xx 石林距**市區(qū) 165千米，距 xx城區(qū) 20千米。主要景點有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟高速增長，高收入群體的出現(xiàn)。展望 2022年,**的發(fā)展要全面提速,保持好的勢頭,初步目標(biāo)是取得 15%的 GDP增長,總量突破7000億元,主要拉動經(jīng)濟增長為投資,預(yù)計今年將增長 20%,總量超過 6500億元。（一）高收入群體的投資需求。隨著市場進(jìn)入成長發(fā)展階段，住宅市場成熟期已基本到來。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。 項目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進(jìn)程：在政府積極的支持情況下，2022年 12月 31日，某集團(tuán)正式與 xx區(qū)政府某管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。②開發(fā)方向：出于項目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場狀況，本設(shè)計將項目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店③開發(fā)目標(biāo)：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標(biāo)重點在保證收益的前提下占領(lǐng)市場?！盎嘏蓖局校彿空哔I到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。三、項目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級旅游度假酒店四、營銷方案（一）產(chǎn)品賣點：幽靜典雅；項目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢互補、相互拉動，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。（二）營銷渠道：自行營銷，在主城區(qū)及 xx 區(qū)設(shè)點銷售。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.2 項目投資環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 全國經(jīng)濟形勢分析一、2022 我國經(jīng)濟形勢2022年以來，為了應(yīng)對世界金融危機挑戰(zhàn)，我國實行積極穩(wěn)健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟增長下滑態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯?！　】焖倩厣饕揽績?nèi)需拉動，投資和消費增勢強勁據(jù)測算，在 2022年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)是 4個百風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.分點，投資的貢獻(xiàn)率為 。11 月份，全國進(jìn)出口總額增長 %，實現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長。在此背景下，2022 年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正從目前情況分析，2022 年世界經(jīng)濟有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴張。2022 年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦點。 全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平預(yù)計 2022年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達(dá)到 元，分別同比增長 %和 %，低于 20222022年的平均水平。2022 年 110 月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，住宅施工和新開工面積分別增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠(yuǎn)低于 20222022 年平均水平（%） 。如下圖 、圖 、表 所示。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 255億元。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。 表 風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源**市國土局公眾信息網(wǎng)而就在 2022年的最后一天，來自**市財政局的消息稱， “2022年，**市財政收入實現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 ，增長 %。而早前根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)測算，北京今年土地成交金額達(dá) 928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達(dá)到 %。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)**房地產(chǎn)市場新高。2022 年成交總套數(shù)比 2022年增長 43%，增加78467套。 “項目建設(shè)年”成效明顯，完成全社會固定資產(chǎn)投資 36億元，增長 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長速度位居全市前列。三、工業(yè)經(jīng)濟逐步企穩(wěn)。全年預(yù)計實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 ，增長 5%。截止 11月底，駐區(qū)金融機構(gòu)存款、貸款余額分別增長 %、%，存貸比首次突破 50%。隨著 xx區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與某景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為 xx區(qū)的標(biāo)志性建筑和**市一顆閃亮的明星。無霜期長，具有典型的季風(fēng)氣候特征。從景區(qū)大門進(jìn)入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約 40—50米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈“V”字形，河面狹窄。項目金靠某景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7米。②地震根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 （GB500112022）**市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.6 度區(qū)，設(shè)計基本地震加速度值 。場區(qū)地表水較少。③項目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。該項目的土地價格為商住用地，土地價格約定為 20萬元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠。因此，從本項目的定位與設(shè)計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。③該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會相對增加，顧客波動幅度稍大。隨著綦萬高速公路的開通，到**主城 1— 小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止 2022年 2月的第 8次降息(一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓**成為全國文明的旅游城市。 項目威脅分析本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項目成敗的一個主要因素。 項目適宜性分析最適宜項目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.項目位于某景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設(shè)的項目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類? 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51周，共 51個時間份） ，出售每一個時間份的使用權(quán)。? 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者） ，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。月亮灣大酒店” ，**的“海蘭云天”等項目接踵而來。 對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告. 環(huán)節(jié)一：開發(fā) 目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上。方式二：返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標(biāo)的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(一般為 6—8%為/年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例(一般為 6—8%)在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因為收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。第一次：八十年代，以銀行存款和國債為代表的“儲蓄型投資”成為大眾投資首選；第二次：九十年代初股票和期貨等“利潤＋風(fēng)險型投資”進(jìn)入中國；第三次：九十年代后期，以住宅和商鋪為代表的“穩(wěn)定＋傳統(tǒng)型房地產(chǎn)商品”以其保值和可自用性成為投資者關(guān)注的新焦點；第四次：進(jìn)入 21世紀(jì)，商住樓、SOHO 公寓等具有強烈的投資色彩和靈活的經(jīng)營方式的“非傳統(tǒng)的復(fù)合型房地產(chǎn)產(chǎn)品”登臺亮相；今天，產(chǎn)權(quán)式酒店以其全新的投資回報方式被譽為中國的“第五次投資浪潮”。投資人享有一定時間段的酒店免費入住權(quán)供度假休閑時自用，同時酒店管理公司將經(jīng)營利潤付給投資人作為收益回報。二風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.項目所在區(qū)——渝北區(qū)目前已經(jīng)有一家產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)駐，即戴斯大酒店。酒店房間超過了 300間，并在**市場率先引入了投資擔(dān)保公司：即便是酒店管理公司無法順利盈利，也有擔(dān)保公司為業(yè)主定期返利。**產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀2022年，在別墅群已頗具規(guī)模的**市白市驛地區(qū)， “海蘭云天”的開發(fā)商率先在渝打出了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的旗號。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項目可行性分析與銷售策劃報告.目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴張，但其對加