【正文】 車）—某某溫泉假日酒店。三、項(xiàng)目自身配套： 嚴(yán)格參照“四星酒店評(píng)星要求” 、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂(lè)吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂(lè)、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等多功能、完善配套于一身，某某溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個(gè)功能齊全的四星級(jí)酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂(lè)中心。一、自然環(huán)境分析：該項(xiàng)目位于 xx區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有 xx某、黑山鯉魚河、銅鼓灘、xx 石林、風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.黑山國(guó)家深林公園、奧陶紀(jì)森林公園等。 某地處**市 xx區(qū)黑山原始森林，據(jù) xx城區(qū) 20公里。水是某的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.素有渝黔第一漂之稱的鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于 xx區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距 xx城區(qū) 57公里。年平均氣溫達(dá) 18度以上。這里春早較為突出，2 月中旬日平均氣溫高于 10度，4 月平均氣溫已達(dá) ，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭(zhēng)艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。xx石林位于 xx區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，xx 石林距**市區(qū) 165千米，距 xx城區(qū) 20千米。主要景點(diǎn)有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，高收入群體的出現(xiàn)。展望 2022年,**的發(fā)展要全面提速,保持好的勢(shì)頭,初步目標(biāo)是取得 15%的 GDP增長(zhǎng),總量突破7000億元,主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為投資,預(yù)計(jì)今年將增長(zhǎng) 20%,總量超過(guò) 6500億元。（一）高收入群體的投資需求。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來(lái)。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進(jìn)程：在政府積極的支持情況下，2022年 12月 31日，某集團(tuán)正式與 xx區(qū)政府某管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。②開發(fā)方向：出于項(xiàng)目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場(chǎng)狀況，本設(shè)計(jì)將項(xiàng)目產(chǎn)品定位為“客房入住、溫泉娛樂(lè)、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店③開發(fā)目標(biāo)：在市場(chǎng)整體環(huán)境較好的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)重點(diǎn)在保證收益的前提下占領(lǐng)市場(chǎng)?！盎嘏蓖局校?gòu)房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫(kù)存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。由此看來(lái)該項(xiàng)目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。三、項(xiàng)目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂(lè)吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂(lè)、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級(jí)旅游度假酒店四、營(yíng)銷方案（一）產(chǎn)品賣點(diǎn)：幽靜典雅；項(xiàng)目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng)，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。（二）營(yíng)銷渠道：自行營(yíng)銷，在主城區(qū)及 xx 區(qū)設(shè)點(diǎn)銷售。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析一、2022 我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2022年以來(lái)，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國(guó)實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬(wàn)億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯。　　快速回升主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁據(jù)測(cè)算，在 2022年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)中，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是 4個(gè)百風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.分點(diǎn)，投資的貢獻(xiàn)率為 。11 月份，全國(guó)進(jìn)出口總額增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。在此背景下，2022 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正從目前情況分析，2022 年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對(duì)貨幣發(fā)行權(quán)的使用，向市場(chǎng)注入了過(guò)多的流動(dòng)性，也可能源于商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴(kuò)張。2022 年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來(lái)平均水平預(yù)計(jì) 2022年全年，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資分別達(dá)到 元，分別同比增長(zhǎng) %和 %，低于 20222022年的平均水平。2022 年 110 月，全國(guó)商品房施工面積、新開工分別比上年增長(zhǎng)%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，住宅施工和新開工面積分別增長(zhǎng)%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，連續(xù)兩年保持低速增長(zhǎng)，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠(yuǎn)低于 20222022 年平均水平（%） 。如下圖 、圖 、表 所示。工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 255億元。區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟(jì)增速均快于全市平均水平。 表 風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)源**市國(guó)土局公眾信息網(wǎng)而就在 2022年的最后一天，來(lái)自**市財(cái)政局的消息稱， “2022年，**市財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)歷史性突破，首超千億，完成 ，增長(zhǎng) %。而早前根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)測(cè)算，北京今年土地成交金額達(dá) 928億元，土地出讓金收入占財(cái)政收入比重達(dá)到 %。所有各數(shù)據(jù)均創(chuàng)**房地產(chǎn)市場(chǎng)新高。2022 年成交總套數(shù)比 2022年增長(zhǎng) 43%，增加78467套。 “項(xiàng)目建設(shè)年”成效明顯，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 36億元，增長(zhǎng) 46%，投資額度創(chuàng)歷史新高，增長(zhǎng)速度位居全市前列。三、工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)。全年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) 5%。截止 11月底，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)存款、貸款余額分別增長(zhǎng) %、%，存貸比首次突破 50%。隨著 xx區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及該地區(qū)旅游業(yè)的起飛，原有的酒店、娛樂(lè)、休閑配套已經(jīng)不能滿足游客的需要，四星級(jí)假日酒店的新建，與某景區(qū)融為一體，將演繹現(xiàn)代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為 xx區(qū)的標(biāo)志性建筑和**市一顆閃亮的明星。無(wú)霜期長(zhǎng)，具有典型的季風(fēng)氣候特征。從景區(qū)大門進(jìn)入，沿河而下至響水村一段，河谷寬約 40—50米，沿河有平緩地，上面是丘陵和山地，呈階梯狀地形，河谷斷面呈“V”字形，河面狹窄。項(xiàng)目金靠某景區(qū)南門，地塊呈條狀，最大高差約 7米。②地震根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022）**市沙坪壩區(qū)為地震基本烈度風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.6 度區(qū)，設(shè)計(jì)基本地震加速度值 。場(chǎng)區(qū)地表水較少。③項(xiàng)目與景區(qū)資源、風(fēng)格定位、發(fā)展規(guī)劃等方面遙相呼應(yīng)融為一體。該項(xiàng)目的土地價(jià)格為商住用地，土地價(jià)格約定為 20萬(wàn)元/畝，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠。因此，從本項(xiàng)目的定位與設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價(jià)格水平來(lái)說(shuō)是極具競(jìng)爭(zhēng)力的。③該項(xiàng)目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時(shí)期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會(huì)相對(duì)增加，顧客波動(dòng)幅度稍大。隨著綦萬(wàn)高速公路的開通，到**主城 1— 小時(shí)車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場(chǎng)將更為廣闊，具有更強(qiáng)的市場(chǎng)拓展空間和潛力。長(zhǎng)久以來(lái)，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止 2022年 2月的第 8次降息(一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。其一，原來(lái)制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個(gè)性特征和獨(dú)特的飲食文化已經(jīng)讓**成為全國(guó)文明的旅游城市。 項(xiàng)目威脅分析本項(xiàng)目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項(xiàng)目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價(jià)賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項(xiàng)目同日而語(yǔ)，但是從經(jīng)濟(jì)性角度考慮其低廉的價(jià)格依然是本項(xiàng)目的一個(gè)威脅性因素，主要的客戶可能來(lái)自于中低消費(fèi)水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項(xiàng)目成敗的一個(gè)主要因素。 項(xiàng)目適宜性分析最適宜項(xiàng)目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.項(xiàng)目位于某景區(qū)南大門，根據(jù)項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目主要地塊的用地性質(zhì)，本項(xiàng)目的最適宜建設(shè)的項(xiàng)目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會(huì)開放，對(duì)公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲(chǔ)，既是投資財(cái)務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類? 時(shí)權(quán)酒店是將酒店的每個(gè)單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時(shí)間（如：一年產(chǎn)值51周，共 51個(gè)時(shí)間份） ，出售每一個(gè)時(shí)間份的使用權(quán)。? 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費(fèi)者） ，購(gòu)買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。? 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)青睞的投資品種登陸中國(guó)。月亮灣大酒店” ，**的“海蘭云天”等項(xiàng)目接踵而來(lái)。 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。? 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. 環(huán)節(jié)一：開發(fā) 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？凇B門、秦皇島等，基本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，加之歷來(lái)就于國(guó)際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營(yíng)管理并無(wú)太大的難度存在，無(wú)論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營(yíng)管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營(yíng)模式與所處地角的匹配性上。方式二：返租式產(chǎn)權(quán)酒店其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的，購(gòu)買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報(bào)(一般為 6—8%為/年)為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購(gòu)買者的收益計(jì)算辦法一般為：房產(chǎn)總價(jià)╳事先約定的年回報(bào)比例(一般為 6—8%)在這一形式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因?yàn)槭找媾c經(jīng)營(yíng)效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)格進(jìn)行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報(bào)是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決定了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。第一次：八十年代，以銀行存款和國(guó)債為代表的“儲(chǔ)蓄型投資”成為大眾投資首選；第二次：九十年代初股票和期貨等“利潤(rùn)＋風(fēng)險(xiǎn)型投資”進(jìn)入中國(guó)；第三次：九十年代后期，以住宅和商鋪為代表的“穩(wěn)定＋傳統(tǒng)型房地產(chǎn)商品”以其保值和可自用性成為投資者關(guān)注的新焦點(diǎn)；第四次：進(jìn)入 21世紀(jì)，商住樓、SOHO 公寓等具有強(qiáng)烈的投資色彩和靈活的經(jīng)營(yíng)方式的“非傳統(tǒng)的復(fù)合型房地產(chǎn)產(chǎn)品”登臺(tái)亮相；今天，產(chǎn)權(quán)式酒店以其全新的投資回報(bào)方式被譽(yù)為中國(guó)的“第五次投資浪潮”。投資人享有一定時(shí)間段的酒店免費(fèi)入住權(quán)供度假休閑時(shí)自用，同時(shí)酒店管理公司將經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)付給投資人作為收益回報(bào)。二風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.項(xiàng)目所在區(qū)——渝北區(qū)目前已經(jīng)有一家產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)駐，即戴斯大酒店。酒店房間超過(guò)了 300間，并在**市場(chǎng)率先引入了投資擔(dān)保公司：即便是酒店管理公司無(wú)法順利盈利，也有擔(dān)保公司為業(yè)主定期返利。**產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀2022年，在別墅群已頗具規(guī)模的**市白市驛地區(qū)， “海蘭云天”的開發(fā)商率先在渝打出了“產(chǎn)權(quán)式酒店”的旗號(hào)。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加