【正文】 比增長 %和 %，住宅銷售面積和銷售額分別為 6 億平方米和 萬億元，同比增長 %和 %，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高，其中銷售額已超過 2022 年全年。圖 1999 年2022 年全國住宅銷售面積和銷售額（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）圖 19992022 年全國住宅銷售面積和銷售額增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)）歷年全國商品房和住宅銷售面積和銷售額增長率 表 風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. **市投資環(huán)境分析 **市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2022年**市經(jīng)濟(jì)逆流而上，取得了平穩(wěn)較快的增長。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 28%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、外貿(mào)出口分別增長 %和 %。市屬國有重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額達(dá) 7500億元，實(shí)現(xiàn)利潤 100億元，增長 40%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額分別達(dá)到 8018億元和 6177億元，增長 21%、19%，不良貸款率下降到 ％左右。在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境迅速惡化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難增大的情況下，**經(jīng)濟(jì)仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中住宅及商業(yè)金融用地面積約 11454畝，占整個(gè)成交量的 %，成交金額約 349億元，成交地價(jià) 305萬元/畝，折合平均成交樓面單價(jià) 4572元/平方米。 ”根據(jù)這一數(shù)據(jù)，2022 年**市土地出讓金收入就站到了總財(cái)政收入的 %。**的這一數(shù)據(jù)也間接反映了**2022 年土地市場(chǎng)非?；钴S。各地方數(shù)據(jù)的相繼出爐也印證了 2022年瘋狂的中國房地產(chǎn)業(yè)。成交金額超千億元，達(dá)到 ，成交均價(jià) 。在金融危機(jī)的 2022年，**主城區(qū)商品房成交套數(shù)僅為 133085套，成交面積，商品房成交均價(jià) 3998元/平方米。 圖 2022——2022**主城區(qū)商品房月度成交均價(jià)對(duì)比風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.2022年的成交套數(shù)和成交面積均達(dá)到了 2022年的兩倍，成交均價(jià)比 08年增長了 8%，增加了 321元/平方米。成交面積相較于 2022年增長了 35%，增加了 。圖 2022——2022**主城區(qū)商品房成交量對(duì)比 **市 xx 區(qū)投資環(huán)境分析2022年，是 xx發(fā)展進(jìn)程中經(jīng)受考驗(yàn)并取得顯著成效的一年，在世界受金融危機(jī)影響，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難重重的背景下，xx 區(qū)咬緊牙關(guān)，積極進(jìn)取，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)六大亮點(diǎn)一、投資再創(chuàng)歷史新高。二、對(duì)外開放成效明顯。實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易 480萬美元，比去年增長。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 63家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 38億元，增長 %。四、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。五、旅游人次大幅增長。六、金融機(jī)構(gòu)存貸兩旺。風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告. 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略分析通過投資環(huán)境分析得知，目前全國和**市的房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境較好。戰(zhàn)略方向：打造集“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店。3 項(xiàng)目地塊條件分析 項(xiàng)目地塊自然條件分析 地塊的氣候條件分析**市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤；無霜期長、雨量充沛；溫潤多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之說。總的氣候特點(diǎn)是：氣候溫和，雨量充沛多集中，光照偏少云霧多，春來較早風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.多夜雨，夏季炎熱多伏旱，秋季涼爽多綿雨，冬無嚴(yán)寒少霜雪。早春季節(jié)，冷空氣活動(dòng)頻繁，常有局部大風(fēng)、冰雹；初夏常有連陰雨；盛夏多伏旱，常有酷暑；秋季多綿雨；冬季少雪無嚴(yán)寒，日平均氣溫都在 0℃以上。 某風(fēng)景區(qū)山高林密、溪河縱橫、人跡罕至，保存著地球上同緯度為數(shù)不多的亞熱帶和溫帶完好的自然生態(tài)，森林覆蓋率達(dá) 97%，被專家譽(yù)為“渝黔生物基因庫”，是目前**地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護(hù)最完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)，該風(fēng)景區(qū)氣溫 10～20 攝氏度，全長 13公里，其中有 6公里的電瓶車車程，6 公里的棧道和浮橋，1 公里的上山觀光索道。以下河段寬度一般約 20米，有的河段僅幾米，其中，魚跳峽、野豬峽、猴跳峽，最寬不足 10米，最窄處僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。本項(xiàng)目地塊位置位于**市 xx區(qū)某風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（某景區(qū)南大門松林賓館原址） 。 地上建筑物地塊地址為某景區(qū)南大門松林賓館，項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，其中 A 地塊的總面積為 13749 平方米，B 地塊的總面積為 7267平方米。晚侏羅系至晚白堊世間的燕山旋回的寧鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)，以水平擠壓為主，第三紀(jì)開始的喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)中，使縣境普遍間歇性而又不均衡地抬升。根據(jù)剪切波測(cè)試成果（等效剪切波速值見表 ） ，按《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB500112022 ）的有關(guān)規(guī)定，場(chǎng)地填土、粉質(zhì)填土為中軟場(chǎng)地土，砂、泥巖為穩(wěn)定的巖石，場(chǎng)地覆土層厚度 ，等效剪切波速為 166174m/s，場(chǎng)地屬有利地段，場(chǎng)地類別為 Ⅱ類建筑場(chǎng)地，設(shè)計(jì)特征周期 。據(jù)對(duì)環(huán)境條件分析及鄰近建筑調(diào)查，判斷地下水對(duì)鋼筋砼無腐蝕性。 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析①該項(xiàng)目分為 A、B 兩個(gè)地塊，都位于某景區(qū)內(nèi)的南大門，處入谷要沖。②在 A、B 兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，空氣清新，是旅游住宿的首選之所。景區(qū)的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時(shí)酒店的經(jīng)營發(fā)展為該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。⑤政府支持的政策。同時(shí)；為完善和加強(qiáng)酒店配套，保證酒店的長遠(yuǎn)經(jīng)營，更好的服務(wù)于 xx的旅游發(fā)展情況，參照 xx委發(fā)[2022]35 號(hào)文《xx 區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》 ，政府免費(fèi)提供 50畝森林帶（位于項(xiàng)目地塊后方即東北側(cè)） ，作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地” ，由公風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護(hù)用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。而本項(xiàng)目將打造為集“超四星級(jí)客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級(jí)溫泉假日酒店。面對(duì)這些優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)把握住時(shí)機(jī)。②本項(xiàng)目地處景區(qū)，離 xx城區(qū)較遠(yuǎn)；周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價(jià)格相對(duì)低廉的服務(wù)，因此對(duì)于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價(jià)格低廉的服務(wù)是其選擇的對(duì)象。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析xx 區(qū)背靠 3000 萬人口的**直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場(chǎng)。因此，xx 區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場(chǎng)空間。近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自直轄以來，**經(jīng)濟(jì)有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時(shí)全新的休閑消費(fèi)觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)帶來了商機(jī)，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同，制約風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。由于中國宏觀經(jīng)濟(jì)形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機(jī)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期有所波動(dòng)，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場(chǎng)來說，投資不動(dòng)產(chǎn)仍然是投資者的首選。隨著**城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)生活水平的提高，經(jīng)過一段時(shí)間的摸爬滾打后，**產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境已相對(duì)成熟起來。其二，隨著**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資理念。但是隨著**對(duì)外開放步伐的進(jìn)一步加快以及各種國際會(huì)議的舉辦勢(shì)必激發(fā)出對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費(fèi)需求。目前項(xiàng)目存在的威脅主要來 xx 城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)。跟進(jìn)者對(duì)于本酒店運(yùn)營模式及服務(wù)特色的模仿，會(huì)使該項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)會(huì)消失。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會(huì)更快，更有效的收回投資，獲得利潤。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點(diǎn)是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。無論對(duì)發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時(shí)，更有不菲的投資回報(bào)，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。? 時(shí)值度假型酒店指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)” ，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。 “分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲得更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。之后的 20年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達(dá)國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。據(jù)資料顯示，[WTO 國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長 %；1980 年，全球 500個(gè)旅游目的地板 產(chǎn)權(quán)式酒店。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾青睞的投資工具。統(tǒng)計(jì)顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200多家，遍布中國個(gè)省市、直轄市、自治區(qū)等。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2022年起開始風(fēng)靡全國。從海南島到北京，從**到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)。白露” ；北京的“金色假日” 、 “快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部” ；海南的“博鰲南色海岸” 、 “南海傳說” 、 “三亞海景溫泉大酒店” 、 “黃金海岸花園” ；上海的“鳳凰大廈” ；秦皇島的“維多利亞海灣” 、 “碧海藍(lán)天” ；大連的“海昌欣城” ；杭州的“黃龍?jiān)?*，賽格爾 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶 60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團(tuán)購買。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。 不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。 環(huán)節(jié)二：經(jīng)營 目前，無論以何種方式運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊(duì)伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。 正常情況下，一般星級(jí)酒店的運(yùn)營成本占到整個(gè)酒店日常營業(yè)額的 30%左右，以此計(jì)算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。 環(huán)節(jié)三：銷售 因?yàn)橥顿Y收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的經(jīng)營市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店經(jīng)營投資的信心。此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營(招待)成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的風(fēng)景區(qū)溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告.能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢(shì)的開發(fā)商。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會(huì)選擇一個(gè)國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進(jìn)行時(shí)間上的交換，以換取其他地方酒店的免費(fèi)入住權(quán)，用于休閑度假。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。? 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資“第五次投資浪潮”——產(chǎn)權(quán)式酒店投資據(jù)專家介紹，中國改革開放 20多年來共發(fā)生過四次較大規(guī)模投資熱潮。澳大利亞龍都酒店集團(tuán)駐中國代表童曉駿為廣大投資者就目前市場(chǎng)上的銀行儲(chǔ)蓄、國債、企業(yè)債券、股市及房地產(chǎn)投資收益進(jìn)行了具體的數(shù)字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為 %，而產(chǎn)權(quán)式酒店以其保值增值能力強(qiáng)、形象好的優(yōu)勢(shì)，收益率一般維持在 6%—10%，且非常穩(wěn)定。操作模式是將酒店的每間客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)發(fā)售給投資人，同時(shí)投資人將所購物業(yè)委托給酒店管理公司經(jīng)營管理。繼“海蘭云天”之后，2022 年全國最大的一間產(chǎn)權(quán)式酒店也落戶**——新宏泰富產(chǎn)權(quán)式酒店。引進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式的還有金水香榭和戴斯大酒店等。 “**戴斯大酒店”位于**市北部新區(qū)金開大道 7號(hào)（人和段/天湖美鎮(zhèn)旁）**戴斯大酒店定位為涉外超五星級(jí)大酒店，2 號(hào)樓率先集合了投資型產(chǎn)權(quán)酒店、個(gè)人私產(chǎn)