【正文】 工程、照明配電工程等，按其建筑面積套用類似工程概算指標(biāo)估算。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 30 工程費用估算表 序號 項目 數(shù)量 (m2) 單價 (元 / m2) 合價 (萬元 ) 1 酒店大樓 建安費用 1300 2 酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝 3000 3 道路及廣場 4500 240 108 4 綠化 3500 150 5 室外管網(wǎng) 6 變配電及室外照明 168 合計 8． 2． 2 其它費用 建設(shè)項目“其他費用”包括 土地費用及出讓金、 建設(shè)單位管理費、考古勘探費、勘察設(shè)計費、 工程監(jiān)理費、 消防設(shè)施配套費、 環(huán)境影響咨詢費、 工程 招標(biāo)費 用 、預(yù)備費等 。 667＝ 507萬元。 (7) 工程招標(biāo)費用 ： 按國家發(fā)改委計價格 [2020]1980號進(jìn)行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮 。 (9) 預(yù)備費 :基本 預(yù) 備 費 :按工程費用的 4％估算。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 32 其他費用估算表 序號 項目 估算價 (萬元 ) 備注 1 土地費用 507 2 考古勘探費 79 3 勘察設(shè)計費 362 4 工程監(jiān)理費 5 消防設(shè)施配套費 6 建設(shè)單位管理費 171 7 工程招投標(biāo)費用 32 8 環(huán)境影響咨詢費 15 9 預(yù)備費 基本 預(yù) 備 費 4% 漲價預(yù)備費 1026 6% 10 建設(shè)期利息 11 合計 8． 3 總投資估算 本項目總投資估算為 。 詳見下表： 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 33 總投資估算表 序號 名 稱 單 位 金 額 占總投資比例 （ %） 一 工程費用 萬元 1 酒店大樓建安費用 2 酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝 3 道路及廣場 108 4 綠化 5 室外管網(wǎng) 6 變配電及室外照明 168 二 其它費用 萬元 1 土地費用 507 2 考古勘探費 79 3 勘察設(shè)計費 362 4 工程監(jiān)理費 5 消防設(shè)施配套費 6 建設(shè)單位管理費 171 7 工程招投標(biāo)費用 32 8 環(huán)境影響咨詢費用 15 9 預(yù)備費 基本 預(yù) 備 費 漲價預(yù)備費 1026 10 建設(shè)期利息 三 合計 萬元 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 34 8． 4 資金來源 企業(yè)自籌資金 ，來源于企業(yè)自有資金、 銀行貸款 等。 （ 2）項目用以測算財務(wù)效益的總 投 資估算為 。 （ 4）主要稅率的選?。焊鶕?jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法 規(guī)定，本項目所得稅率為 25%、營業(yè)稅率 5%、城建稅率為 7%，教育附加費率 3%（營業(yè)稅及附加按 ％計 征） 。 項目建成后平均每年可接待 10 萬人就餐，參照 洛陽市 同類高檔賓館餐飲收費標(biāo)準(zhǔn)，平均收費標(biāo)準(zhǔn)暫定位在 400 元 /位。 參照 洛陽市 同類賓館收費標(biāo)準(zhǔn)，年營業(yè)天數(shù)按 365天測算，預(yù)計年均出租率 70%— 80%。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 37 D. 會務(wù)收入 項目建成后，將形成大、中、小型會議室。 E. 旅游商品銷售收 入 項目建成后平均每年可接待 15 萬游客，參照 洛陽市 同類 酒店 旅游商品銷售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在 100元 /人。為便于本項目的財務(wù)測算及評價，本報告依據(jù)《投資項目可行性研究指南》及《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》的方法，將上述費用中的相同各項費用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、修理費、財務(wù)費用及其他費用等成本要素進(jìn)行測算。 項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項目直接成本、娛樂項目直接成本、會務(wù)會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。 C．固定資產(chǎn)折舊費 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊 年限40 年， 殘值率 率 5%。 每年計提折舊費為 修費 維 修費按固定資產(chǎn)原值按 %計算 ，每年 計提 。 本項目年均總成本費用為 ，見附表：總成本費用估算表。 （ 1）固定成本 固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)， 不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。 （ 2）變動成本 變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 40 預(yù)計本項目年均經(jīng)營成本為 ，見附表：總成本費用估算表。 總成本費用估算表 序號 項目 名稱 運營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年及以后 1 經(jīng)營成本 工資福利 直接成本 維修費 管理費用 2 折舊費 3 其他運營費用 4 總成本費用 固定成本 可變成本 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 41 9． 5 項目損益分析 序號 項目名稱 運 營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年及以后 1 營業(yè)收入 運營收入 2 經(jīng)營成本 工資福利 直接成本 維修費 營業(yè)稅及附加 3 折舊費 4 其他運營費用 5 總成本費用 6 所得稅計算基數(shù) 7 所得稅 8 年收入 9 年總成本費用 10 利稅總額 11 稅后利潤 12 企業(yè)發(fā)展基金 13 職工獎勵及福利 基金 14 應(yīng)付利潤 15 未分配利潤 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 42 9． 6 貸款償還計劃 項目計劃向銀行貸款 10000 萬元，建設(shè)期第一年借款 7000 萬元，第二年借款 3000 萬元，貸款利息按銀行三～五年貸款利率 %執(zhí)行，還款期五年。按照等額還本付息 5 年還清 由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。 9． 7 盈虧平衡分析 按項目經(jīng)營期第 4 年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點為： BEP(經(jīng)營能力利用率 )＝ 年總固定成本 /(年運營收入 年總可變成本 年營業(yè)稅金及附加 ) 100% =（ ） ＝ %； 盈虧平衡分析 以項目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點 TR 總收益 TC 總成本 年總運營收入 年總固定費用 年 可變成本 營業(yè)稅金及附加 BEP% % 計算表明，項目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營能力利用率達(dá)%，可 實現(xiàn)盈虧平衡 。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風(fēng)險是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，屬系統(tǒng)風(fēng)險。為盡量避免市場風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)著力加快項目建設(shè)進(jìn)度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長，并不斷研究市場變化，根據(jù)旅游者的消費要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實施精品名牌戰(zhàn)略，形成“唯我獨有，經(jīng)久不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風(fēng)險。 （ 1）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險 項目建設(shè)會造成 區(qū)域內(nèi) 局部 地表 變化，；建筑風(fēng)格設(shè)計不當(dāng)會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應(yīng)引起項目建設(shè) 單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴(yán)格實行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 46 誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。因此，要成立項目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實力度和各項建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。 政策風(fēng)險 國家宏觀政策以及 地方政府 有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在： （ 1）影響資金來源 從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 47 必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導(dǎo) 向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。從經(jīng)濟發(fā)展階段看，發(fā)展水平越高的階段，對酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這些都將對本項目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟 效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。 根據(jù)現(xiàn)金流 量表分析， 本項目有較強的抗風(fēng)險能力，但仍建議建設(shè)單位在項目建設(shè)過程中嚴(yán)格控制造價，如果將造價降低，項目抗風(fēng)險能力更強。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 49 第十章 社會效益評價 10． 1就業(yè)效果分析 本項目的實施有利于提高社會就業(yè)率。有利于提高就業(yè)率，提高人民的生活水平。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。項目設(shè)計為高級酒店 ，臨城市道路 三層以下設(shè)置商業(yè) 、娛樂服務(wù) 設(shè)施，在允許的范圍內(nèi)，盡量提高容積率，對土地資源作到了最大限度地利用。在有效的土地資源上建設(shè)更多更有價值的項目，對土地資源進(jìn)行了更合理地配置。項目建成后，將使用統(tǒng)一的市政設(shè)施，對廢水、垃圾進(jìn)行管理，對廢氣進(jìn)行控制?！?龍?zhí)┘偃站坡尻桚執(zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 50 店 ”項目在設(shè)計時充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地鋪設(shè)草皮、種植四季花木、設(shè)置連廊坐凳，并設(shè)置適當(dāng)?shù)膹V場綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項目的環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉 塵，增加空氣的含氧量，調(diào)節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，提高項目品位。不僅美化了環(huán)境，同時也對于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護(hù)作用。項目周圍的商業(yè)設(shè)施為商業(yè)服務(wù)提供了環(huán)境優(yōu)美的場地空間。同時將提高 洛寧縣 整體城市形象，為建設(shè) 洛寧縣 “旅游城市”做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 10． 5對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響 本項目的建成，首先提高了項目區(qū)域人們的商住環(huán)境。 10． 6 對遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 本項目建成后，將為 洛寧縣 的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻(xiàn)，提升 洛寧縣 的城市建設(shè)品位，繁榮商業(yè)，同時對城市整體形象的提高產(chǎn)生了巨大影響。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 52 第十一章 結(jié)論及建議 結(jié)論 （ 1） 項目的建設(shè)是必要的 項目的建設(shè) 是認(rèn)真貫徹落實洛寧縣委、市政府提出的“加快旅游興市 ” 戰(zhàn)略部署，打造城市名片的目標(biāo)，更好地促進(jìn)洛寧縣“兩型”社會的建設(shè)，提升洛寧縣旅游接待服務(wù)設(shè)施層次不高等實際問題，打造洛寧縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺。總用 建筑 面積，為高檔 綠色商務(wù)大酒店 。 經(jīng)測算，本項目年均營業(yè)收入為 ，年均營業(yè)稅金及附加 萬元，實現(xiàn)年均 凈 利潤總額為 萬元，所得稅 前 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，所得稅前 全部投資靜態(tài)回收期為 （含建設(shè)期 2年），盈虧平衡點 %，有較好的經(jīng)濟效益和一定的抗風(fēng)險能力。 （ 2） 建議采取切實可行的環(huán)保措施，減少污染，加強對環(huán)境的保護(hù)。