【正文】 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 的委托后，即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 進行了考察和了解，對基地及其周邊環(huán)境進行了實地考察，重點了解該項目建設(shè)條件及 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 的現(xiàn)狀。在充分、細致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本申請報告的有關(guān)問題與 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進行了交流，充分征詢了項目承辦 單位及有關(guān)專家的意見。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項目申請階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合了 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護與勞動安全及節(jié)能措施、項目管理及實施計劃安排、投資估計與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析。并重點研究和論述了項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容，為本項目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 8 1． 6 建設(shè)條件 本項目地點位于 洛寧縣永寧大道的北側(cè) ，位于 永寧 大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項目總占地 。 其中：酒店占地 方米 （約 ） 。 項目所在位置交通、通訊方便，給排水管網(wǎng)完善，用電由 市 供電部門雙回路供應(yīng)，項目建設(shè)對自然環(huán)境不會造成污染和破壞， 洛寧縣城區(qū) 水、電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門將給予大力支持，項目建設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。 1． 7 建設(shè)內(nèi)容及投資估算 本項目由房屋建筑，場地工程和配套公用工程三部分組成， “龍?zhí)┘偃站频辍?項目工程總建筑面積： 。其中 :酒店 :米 , 地下室： 15800平方 米 。 項目總投 資 ，資金 來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金 。 1． 8 結(jié)論及建議 1． 8． 1結(jié)論 通過對本項目各項設(shè)計內(nèi)容進行分析研究，本報告認(rèn)為此項目是可行的，其中主要理由如下： (1)項目建設(shè)非常必要且具有重要意義。 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項目建設(shè)基地位于 洛寧縣建設(shè)路以東 、 永寧大道北側(cè) ，由于其周邊多為 行政單位 、高檔住宅區(qū)，同時又緊鄰交通要道，洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 9 人口大量集中，項目的建成，適時的為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了硬件設(shè)施，避免了各種資源的浪費，它提供的 商 住空間、商業(yè)用房對吸引外來資 金和繁榮周邊經(jīng)濟起到巨大的作用。為提高城市形象，提高人民生活水平，加強城市現(xiàn)代化進程，全面建設(shè)小康社會，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項目勢在必行。 本項目的實施將在該區(qū)域形成一個嶄新的商住中心，對于提高城市形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟促進社會繁榮均具有重要意義。 (2)項目所處地理位置優(yōu)越 本項目位于洛陽市 洛寧縣城南部新區(qū) ， 永寧大道與建設(shè)路交叉口的東北角 ，項目周邊都是 洛寧縣 城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商住的絕佳場所。 (3)建筑條件充足 本項目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣 象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達到，加之省市有關(guān)部門和當(dāng)?shù)卣闹С值?，可以確保項目建設(shè)順利實施。 1． 8． 2建議 本項目位于 洛寧縣永寧大道 沿線，項目的建成對于促進 洛寧縣城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。為確保項目的順利實施，建議承辦的單位切實抓好項目建設(shè)的組織管理工作，對項目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 10 1． 9 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 詳見技經(jīng)專業(yè) (第 8章 )文件。 效益指標(biāo)計算表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 2． 1 自籌 萬元 2． 2 銀行貸款 萬元 10000 3 正常年收入 萬元 2 （從 第 4年起） 4 營業(yè)稅及附加 萬元 5 年總成本費用 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后年利潤總額 萬元 8 投資利潤率 % / 9 借款償還期 年 5 年 10 投資回收期 年 含 2 年 建設(shè)期 11 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 11 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 2． 1 項目背景 2． 1． 1洛寧縣 基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃 根據(jù)洛寧縣未來發(fā)展十二五計劃 ，今后五年是 洛寧縣城市建設(shè) 的關(guān)鍵時期， 洛寧縣城市建設(shè)未來五年以建設(shè)一個 20萬人口中等城市為目標(biāo) 。政府工作要以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實黨的十六大和十六屆三中全會精神，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，堅持“五個統(tǒng)籌”圍繞全面建設(shè)小康社會，大力實施“ 特色產(chǎn)業(yè)興縣 ，旅游強 縣 ” 戰(zhàn)略和科教興洛、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，深化各項改革，積極發(fā)展開發(fā)型經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟，推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，做好就業(yè)和社會保障工作，建立服務(wù)型政府，發(fā)展各項社會事業(yè)，保持社會大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活水平，促進經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 要堅持“ 特色產(chǎn)業(yè)強縣、 旅游強 縣 ”戰(zhàn)略，擴大消費需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快 洛寧縣 城區(qū)改造開發(fā)，爭創(chuàng)國家生態(tài)環(huán)境模范城。 憑借雄厚的 旅游資源及深厚的文化底蘊 ，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢 、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ，加強流通領(lǐng)域建設(shè)，強化城市職能，帶動經(jīng) 濟全面發(fā)展。 建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制，加大改革開放力度，抓住機遇，加快 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐 ，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把 洛寧縣城 建設(shè)成為 宜洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 12 居宜業(yè)的 現(xiàn)代化 園林 城市。 2． 2 項目建設(shè)的必要性 按照上述項目背景論述分析，本項目建設(shè)的必要性如下： (1)符合 洛寧縣 關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)， 快速推進城鄉(xiāng)一體化 的 發(fā)展思路 ，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項目對 永寧大道 沿線 城市形象的提升 ， 服務(wù)洛寧縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”， 繁榮周邊經(jīng)濟，是非常必要的。 (2)為實施 洛寧縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進行?！?龍?zhí)┘偃站频?”項目在設(shè)計時充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展，整個項目進行了詳細的規(guī)劃和建筑設(shè)計，其設(shè)計理念是先進的，最大限度地開發(fā)了土地的利用率，對環(huán)境的影響降到了最低，對提高人民生活質(zhì)量，全面建設(shè)小康社會具有重要意義。 （ 3）符合洛寧縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成 20萬人中等城市的規(guī)劃目標(biāo)。 綜上所述，“ 龍?zhí)┘偃站频?”項目工程，對全面提高區(qū)域內(nèi)商住環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，推動 洛寧縣 經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟，實現(xiàn) 洛寧 由 “ 中國生態(tài)旅游大縣 ” 向經(jīng)濟強縣的轉(zhuǎn)化 發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常必要的。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 13 第三章 建設(shè)條件 3． 1 地理位置概況 3． 1． 1 社會概況 洛寧縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會鄭州 215 公里，省轄市洛陽 86 公里。東西長 68 公里，南北寬 50 公里，總面積 2306平方公里。境內(nèi)山、塬、川地形地貌皆備，大體為 “ 七山二塬一分川 ” ?，F(xiàn)轄 18個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 389 個行政村、 45 萬人，是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，也是國家扶貧開發(fā)工作重點縣。 洛寧古稱崤地，是中國古代溝通東（洛陽）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重要。在北魏太和十一年（公元 487年）設(shè)崤縣，唐武德元年（公元 618 年）改稱永寧，民國二年（ 公元 1912 年）更名洛寧至今。 3． 1． 2區(qū)域經(jīng)濟 洛寧山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。 2020年開發(fā)了神靈寨風(fēng)景區(qū)，先后晉升國家森林公園和國家地質(zhì)公園；洛寧淡竹栽植有 4000多年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的美譽，全縣現(xiàn)有竹林面積 1 萬余畝，圍繞綠竹資源開發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆綠竹風(fēng)情節(jié)。此外，還有庫容 12 億立方米的國家中型水庫 —— 故縣水庫、河南省最大的野外狩獵場 樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。 洛寧縣委、縣政府認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，因地制宜，依托資源優(yōu)勢，突出招 商引資、民營經(jīng)濟、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開發(fā)，洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 14 全面發(fā)展各項社會事業(yè)，縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢頭。 2020年全年生產(chǎn)總值達到 93億元，同比增長 13%，財政收入 ，增長 %，其中地方財政一般預(yù)算收入 ，增長 %；一般預(yù)算支出 億元，增長 %，財政保障能力顯著增強。全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；社會消費品零售總額 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13322元、農(nóng)民人均純收入 4338元，分別增長 %和 11%。 3． 2 自然條件 洛寧縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯，常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為 2103米，年平均氣溫℃，日照 ，年平均無霜期 216天，年降水量 600800毫米。適宜多種農(nóng)作物生長。 本項目建設(shè)地點位于 洛寧縣城區(qū) ， 建設(shè)路 以東， 永寧大道以北， 地震烈度按《中華人民共和國地震研究區(qū)劃圖》核定為 7度 。 3． 3 區(qū)位交通、通訊條件 洛寧縣 公路四通八達，有 省道 S32 S249線從縣城通過， 洛陽到洛寧城際高速即將建成通 車。 交通十分便利。 固話網(wǎng)絡(luò)、移動通訊網(wǎng)絡(luò)已實現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆蓋。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 15 3． 4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3． 4． 1 供水供電 水電均為市政供應(yīng)，已獲得 縣 政府主管部門的批準(zhǔn)和支持。 3． 4． 2 建設(shè)用地 本項目位于 洛寧縣永寧大道沿線 ， 建設(shè)用地已完成三通一平， 交通條件非常便利。 3． 4． 3 環(huán)境保護 本項目屬基本建設(shè)工程，項目建設(shè)地點周邊無文物保護區(qū)和風(fēng)景保護區(qū)，在項目建設(shè)過程中和建成后，不會對自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境造成污染和破壞。 3． 5 項目建設(shè)材料供應(yīng) 本項目主要 建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門或生產(chǎn)廠家直接購進，能夠保障供應(yīng)。 3． 6 政府支持 本項目屬 洛寧縣重點工程 項目， 縣委、縣政府 對此非常重視，并出臺相關(guān)文件，要求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為項目建設(shè)提供了重要保障。 項目運營期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 16 第四章 建設(shè)方案 4． 1 總體規(guī)劃 4． 1． 1基地概況 用地位于 洛寧縣永寧大道北側(cè) 。 “龍?zhí)┘偃站频辍?規(guī)劃用地面積：。 該 地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨 洛寧縣檢察院、祥瑞小區(qū) ，南臨 永寧大道 ，西臨 建設(shè)路 ，北臨 居民區(qū) 。項目 前期工作已經(jīng)完成，工程已開工建設(shè)，目前已完成基礎(chǔ)部分，正在施工地下室 。 4． 1． 2設(shè)計原則 充分考慮該項目設(shè)計需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合 洛寧縣 整體環(huán)境的特點，同時又滿足使用的需要。 充分按照設(shè)計任務(wù)書所提供的設(shè)計依據(jù)，結(jié)合 洛寧縣 地質(zhì)和城市管網(wǎng)及道路規(guī)劃要求，結(jié)合 酒店 各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。同時提升 酒店商住 品質(zhì)， 改善 周邊 環(huán)境。 考慮到 酒店 功能性質(zhì)的不同，在空間組織上采用了分開的做法，包括 車行 交通路線和 人行 入口空間均分設(shè)處理，其各個功能分區(qū)都通過臨街門廳同外界發(fā)生關(guān)系，居住為主的 酒店 主體大樓，其功能空間有單獨的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系，鬧靜分設(shè)，互不產(chǎn)生影響。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。考慮部分功能設(shè)施的特殊性而將這些洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表椖靠尚行匝芯繄蟾? 17 功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)系在一起。 充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對地塊開發(fā)的決策，力爭達到業(yè)主的開發(fā)期望值。退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn) ，平衡建筑面積與綠化