【正文】 體的旅游生態(tài)防護(hù)水道。3湖區(qū)生態(tài)防護(hù)林總投資2000萬元，位于東湖區(qū)南北兩側(cè)、西湖區(qū)北側(cè)，占地2000畝，栽植中山杉、速生法桐、紫薇等22萬余株。4道路綠化工程迎賓大道東側(cè)風(fēng)光帶綠化計(jì)劃投資700萬元，該工程位于鵬程路至東湖北，迎賓大道東側(cè)，全長約1000米，景觀帶寬30米，綠化面積約3萬平方米。5碩項(xiàng)路綠化計(jì)劃總投資約680萬元，品種主要為法桐、紫薇、紅葉石楠球等。6道路綠化工程碩項(xiàng)河景觀綠化計(jì)劃投資1600萬元，工程位于碩項(xiàng)路西側(cè)，南至來安大道，全長2600余米，綠化面積約10萬平方米。7蘇州南路綠化計(jì)劃總投資1800萬元，蘇州南路東側(cè)50米綠化風(fēng)光帶，行道樹主要栽植法桐，綠化帶栽植高桿紅葉石蘭、高桿女貞、白蠟等8來安大道綠化計(jì)劃總投資1億元，新建來安大道北側(cè)50米綠化風(fēng)光帶，來安大道南側(cè)100米綠化防護(hù)林西延，公興河橋南側(cè)100米、北側(cè)約250米風(fēng)光帶，補(bǔ)植碩項(xiàng)路至蘇州南路來安大道南側(cè)防護(hù)林。9鵬程路綠化綠化面積約4萬平方米，計(jì)劃總投資約448萬元。10自來水廠工程，占地186畝，建設(shè)規(guī)模一期日供水10萬噸、遠(yuǎn)期20萬噸的水廠，鋪設(shè)管網(wǎng)130公里，保證縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40萬居民生活飲用水。11輸水管線工程總投資1億元，抽取北六塘河清質(zhì)水源至碩項(xiàng)湖，管道總輸送距離約12公里。12周口河地涵及上蓋建筑工程總投資3000萬元，位于周口河與西湖區(qū)交界處，建設(shè)地涵與三層3200平方米地上建筑，隔離周口河水與碩項(xiàng)湖水，控制東西湖水位差。13退水閘及上部建筑工程總投資3000萬元，選址于碩項(xiàng)湖與蘇州南路交匯處，建設(shè)閘站一座，對湖區(qū)存水進(jìn)行輪換，保持湖區(qū)水質(zhì)達(dá)標(biāo)，上部建設(shè)約2000平方米導(dǎo)客中心。14寰宇創(chuàng)意樂園總投資20億元，分三期建設(shè)，一期投資5億元，興建國內(nèi)領(lǐng)先的6D自由度大型現(xiàn)實(shí)虛擬技術(shù)館群，11個(gè)場館和若干室外設(shè)施，旅游項(xiàng)目按兩日游設(shè)計(jì)。15影視文化體育中心占地42畝。16人民公園占地292畝，總投資2億元，栽植7200棵櫻花、新建廣場及附屬設(shè)施。17省級(jí)生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)，占地1400畝，集生態(tài)防護(hù)、濕地觀光、水上棧道、主題商業(yè)為一體，申報(bào)省級(jí)生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)。18國家級(jí)生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)，占地1400畝，集生態(tài)防護(hù)、濕地觀光、水上棧道、主題商業(yè)為一體，申報(bào)國家級(jí)生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)。19硬質(zhì)景觀工程，建設(shè)休閑廣場、景觀點(diǎn)及長廊；，建設(shè)濱湖沙地、休閑廣場、游玩走道等。20保麗森酒店，建筑面積2萬平方米，歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)建造。21拆遷安置房，、三期及4萬平方米鎮(zhèn)西新苑二期。22西湖區(qū)環(huán)湖道路工程計(jì)劃投資200萬元。23征地拆遷征收東湖區(qū)南側(cè)360戶約10萬平方米。24蘇州南路橋梁工程計(jì)劃總投資1200萬元，新建橋梁2座，位于長江路、學(xué)院路跨越蘇州南路景觀河。25西湖安防預(yù)警工程計(jì)劃投資220萬元。26管理工作積極探索管理體制改革，進(jìn)一步強(qiáng)化投融資管理、資產(chǎn)管理、招投標(biāo)管理、工程質(zhì)量管理，全面加強(qiáng)湖區(qū)環(huán)四、旅游經(jīng)濟(jì)及酒店業(yè)發(fā)展趨勢 旅游經(jīng)濟(jì)作為灌南縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)中不可缺少的組成部分，隨著地方經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及交通網(wǎng)絡(luò)，市政建設(shè)的快速推進(jìn)，給其增添了較大的發(fā)展空間，如農(nóng)林業(yè)旅游觀光產(chǎn)業(yè)等。未來幾年后立體交通網(wǎng)絡(luò)的逐步健全，市政配套設(shè)施和功能的日漸完善，將吸引更多的海內(nèi)外游客和工商業(yè)投資者。同時(shí)也將較大程度地帶動(dòng)其它相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如:旅游公司、票務(wù)公司和國內(nèi)外零售業(yè)中的百貨集團(tuán)或連鎖超市、酒店聯(lián)號(hào)、連鎖飲食娛樂業(yè)、旅游產(chǎn)品等等，加快現(xiàn)代化城市的建設(shè)步伐。旅游酒店業(yè)是旅游經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在當(dāng)?shù)鼐用裆钕M(fèi)水平提升和外來工商業(yè)投資者、海內(nèi)外游客不斷增加的情況下，對酒店業(yè)的發(fā)展亦提出了更高的要求，灌南縣現(xiàn)有大部分較為落后的各類酒店業(yè)和社會(huì)餐飲與休閑娛樂業(yè)已日益不能滿足部分中高檔消費(fèi)者的需求，經(jīng)開區(qū)內(nèi)首家準(zhǔn)四星級(jí)酒店的投資興建開業(yè)后，更證實(shí)了投資者對當(dāng)?shù)馗咝羌?jí)酒店業(yè)的發(fā)展充滿信心。灌南縣現(xiàn)有的主要旅游景點(diǎn)有：二郎神文化遺址公園、碩項(xiàng)湖、海西公園、灌河、灌南縣烈士陵園等。二郎神廟文化遺址公園，坐落于灌南縣五河交匯處的灌河河口，地處灌南武障河閘口處。作為灌南新興的旅游項(xiàng)目景點(diǎn)，灌南人民充分利用《西游記》《二郎神》戰(zhàn)略資源，總投資3800萬，占地二百畝，是集旅游、觀光、飲食、商貿(mào)于一體的風(fēng)景區(qū)。西來庵，始建于清朝乾隆年間，至今已有260多年的歷史，是歷史上灌南新安鎮(zhèn)附近的九庵十八廟之一，現(xiàn)有山門、三圣殿、大雄寶殿、藥師殿、寮房及齋堂等房屋24間，總造價(jià)約150多萬元，庵內(nèi)常住僧尼2人。引羊禪寺，建于宋朝嘉祐三年，坐落于城北，現(xiàn)新東北路與北環(huán)路前調(diào)渡河交匯處南側(cè)，廟因寺門兩邊躺著長年酣睡的兩只大石羊而得名。中國湯溝桃花節(jié)，即湯溝古鎮(zhèn)傳統(tǒng)廟會(huì)，自古官民聯(lián)辦，地址在古寺廟遺址、現(xiàn)湯溝酒廠西北，古湯溝、西大河?xùn)|岸，每年自公歷4月9日始，為期三天。四、 當(dāng)?shù)鼐频杲Y(jié)構(gòu)，數(shù)量及經(jīng)營現(xiàn)狀灌南縣老城區(qū)及新城區(qū)的各類連鎖快捷酒店、賓館、洗浴酒店、旅館等合計(jì)約有50余家，其中準(zhǔn)四星級(jí)酒店1家（世紀(jì)緣國際酒店，客房160余間，目前為灌南縣城最高等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店），三星級(jí)酒店1家（灌南賓館，客房140余間，原為政府接待賓館），漢庭、7天、錦江之星等連鎖快捷酒店近10家，皇庭國際等洗浴酒店近10家，各式小型賓館、旅館等約為30余家，共有客房總量約為3000間，擁有床位數(shù)約5000個(gè)。從現(xiàn)有星級(jí)酒店所占比例來看，遠(yuǎn)不足酒店業(yè)總數(shù)的10﹪，酒店產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為經(jīng)濟(jì)型酒店。 灌南縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以往以農(nóng)林牧漁為主體，現(xiàn)今正處于加速工業(yè)化進(jìn)程中。而作為旅游酒店業(yè)現(xiàn)有的接待能力及標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)志著整體經(jīng)濟(jì)正處于發(fā)展階段。雖然近幾年來商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各類房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等平穩(wěn)上升，但城內(nèi)各類店鋪多數(shù)為中小型工商業(yè)投資者。另一方面更重的是以往酒店業(yè)的客源主要來自于各級(jí)政府部門和企事業(yè)單位接待，綜合消費(fèi)約占酒店總體客源的50﹪；而外來工商業(yè)客戶和流動(dòng)人員缺乏，綜合消費(fèi)僅占總體客源的20﹪左右；當(dāng)?shù)赝獬鼋?jīng)商及務(wù)工人員春節(jié)、清明、國慶、五一、元旦等國定假日返鄉(xiāng)消費(fèi)和宴席約占酒店綜合消費(fèi)客源的30﹪。因此當(dāng)?shù)氐木频陿I(yè)與餐飲娛樂業(yè)投資者為迎合消費(fèi)客源這一市場特征，根據(jù)客源的類型，在投資規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目等方面大多參考此標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。城區(qū)內(nèi)各類連鎖快捷酒店、洗浴酒店、經(jīng)濟(jì)型旅店和以中小型酒樓及食街為主導(dǎo)的社會(huì)餐飲業(yè)足以證實(shí)這一狀況。 灌南縣外來流動(dòng)人員相對較少，當(dāng)?shù)厍鄩涯晖獬鼋?jīng)商及務(wù)工人員較多，加上現(xiàn)階段政府嚴(yán)控公款消費(fèi)等狀況，以僅有的兩家星級(jí)酒店世紀(jì)緣國際酒店和灌南賓館為例，酒店客房平時(shí)住房率分別為50﹪與40﹪，加上當(dāng)?shù)赝獬鋈藛T國定假期返鄉(xiāng)的綜合消費(fèi)拉升，全年酒店客房平均入住率分別為55﹪及45﹪左右。平時(shí)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房散客價(jià)格分別為￥258及￥198，國定假期散客價(jià)格分別為￥278及￥218，團(tuán)隊(duì)及協(xié)議價(jià)格分別為￥218及￥168。目前灌南縣城內(nèi)僅有兩家星級(jí)酒店，仍有著一定的發(fā)展及提升空間，尤其尚沒有準(zhǔn)五星級(jí)或標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)酒店，預(yù)測未來將具有較好的市場需求量，其客房價(jià)格和入住率亦會(huì)較三星級(jí)及準(zhǔn)四星級(jí)酒店為高。灌南縣的旅游酒店業(yè)還處于逐步發(fā)展階段，中高檔次酒店較少，酒店經(jīng)營服務(wù)功能相對單一，均為會(huì)務(wù)接待型，酒店綜合經(jīng)營客房、餐飲和會(huì)議，暫未區(qū)分出各自酒店的投資經(jīng)營特色與服務(wù)項(xiàng)目、配套設(shè)施以及依據(jù)不同類型客源而形成不同的經(jīng)營風(fēng)格。世紀(jì)緣國際酒店（準(zhǔn)四星級(jí)）開業(yè)時(shí)間2年多，雖然整體配套設(shè)施尚未達(dá)到四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，但現(xiàn)為灌南縣最高檔次酒店，在市場客源上占一定優(yōu)勢，酒店經(jīng)營收益相對較好，主要經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目為客房、宴會(huì)廳、中餐包間、自助餐廳、各類會(huì)議室以及星級(jí)酒店配套的精品店、商務(wù)中心等。原有規(guī)劃的KTV在地下一層因消防原因暫時(shí)不能啟動(dòng)建設(shè)而擱置，洗浴中心現(xiàn)正在裝修中。酒店整體環(huán)境和清潔衛(wèi)生狀況良好，但服務(wù)質(zhì)量一般，一線員工普遍不會(huì)英文，崗位操作技能尚可，各類信息化等星級(jí)酒店增值服務(wù)項(xiàng)目缺失。宴會(huì)消費(fèi)價(jià)格由488元/桌起至1088元/桌不等，平均消費(fèi)價(jià)格為700800元/桌；包間消費(fèi)價(jià)格由80元/位起至120元/位不等，平均消費(fèi)價(jià)格為100元/位左右，午餐開房率較低、晚餐較好，全日綜合開房率為110%至120%,包間數(shù)量為20余間；會(huì)議團(tuán)隊(duì)用餐價(jià)格為500600元/桌左右；自助餐廳消費(fèi)價(jià)格為50元/位左右，節(jié)假日生意較好，平日一般。灌南賓館（三星級(jí)），位于縣城鬧市商業(yè)區(qū)，原為政府指定接待單位，因開業(yè)時(shí)間較長已有10余年，客房內(nèi)設(shè)施較為陳舊，未進(jìn)行大規(guī)模更新改造。經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目為客房、宴會(huì)廳、中餐廳、各類會(huì)議室以及星級(jí)酒店配套的精品店、商務(wù)中心等，原有的KTV歌城已停業(yè)較久。酒店整體環(huán)境和清潔衛(wèi)生狀況尚可，相比世紀(jì)緣國際酒店則經(jīng)營效益有一定差距。 社會(huì)餐飲業(yè)主要以中小型酒樓、餐館為主，人均消費(fèi)為50元至60元左右，尤其以橋東人民路商業(yè)區(qū)悅來集風(fēng)味食街為典型，午餐時(shí)段人流量較少，生意比較清淡，晚間人流量相對較好，但平時(shí)生意一般，節(jié)假日稍好，國定假期會(huì)較旺?？Х葟d等西式餐飲正處于發(fā)展中，裝修與環(huán)境氛圍尚可，但經(jīng)營情況一般，人均消費(fèi)為5060元/位左右，以米羅咖啡為典型。娛樂業(yè)方面，以當(dāng)?shù)剌^好的KTV超越神話等為典型，包間設(shè)最低消費(fèi)￥380起，綜合平均消費(fèi)為600元左右。公主服務(wù)費(fèi)為200元，陪酒女郎服務(wù)費(fèi)為300元，開房率及經(jīng)營收益相對較好。五、 旅游、商務(wù)潛在市場分析 灌南縣打造以“碩項(xiàng)湖為核心”的新城區(qū)，大力推進(jìn)橋西區(qū)域建設(shè)速度，逐步轉(zhuǎn)變由傳統(tǒng)的農(nóng)林牧漁業(yè)大縣向現(xiàn)代工商業(yè)相結(jié)合的科學(xué)發(fā)展觀，創(chuàng)建現(xiàn)代多元化綜合型城市的戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)取得明顯的成效，并奠定了良好的基礎(chǔ)。新城區(qū)的發(fā)展，同時(shí)將帶來更多的國內(nèi)外游客和工商業(yè)投資客，而地方政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的接待能力和標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)一步提升。隨著未來高鐵、鐵路貨運(yùn)站的建設(shè)與開通，無疑給灌南縣增添了部分周邊地區(qū)的自駕車游客及工商業(yè)投資經(jīng)營者，而正在不斷建設(shè)提升中的各工業(yè)園區(qū)、港口碼頭、農(nóng)林業(yè)觀光園區(qū)，也將吸引更多的專家、技術(shù)人員等外來客源，隨著各類客源群體的增加，部分中高層次的商務(wù)客戶、游客及政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的接待也將從現(xiàn)有的消費(fèi)客源中逐步分離體現(xiàn)出來。 灌南城內(nèi)僅有的兩家星級(jí)酒店已日益無法滿足這一市場需求，這部分消費(fèi)群體經(jīng)常往返于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國內(nèi)外大、中型城市，已形成了自己的消費(fèi)習(xí)慣和方式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越于灌南現(xiàn)有酒店業(yè)的消費(fèi)環(huán)境，給灌南的旅游酒店業(yè)提出了更高消費(fèi)層次的需求標(biāo)準(zhǔn)，從酒店硬件方面的功能設(shè)施到軟件方面的出品及服務(wù)質(zhì)量，都有較高的要求。雖然目前所占客源比例不足20%，但相信在未來的二、三年內(nèi)將增至35%以上。因此，準(zhǔn)五星級(jí)商務(wù)度假酒店項(xiàng)目的籌建正值天時(shí)、地利、人和，適應(yīng)了這一市場發(fā)展的需求。六、 客源消費(fèi)能力、習(xí)慣調(diào)查雖然灌南的酒店業(yè)和餐飲娛樂業(yè)具有一定的地方特色，但隨著外來新興模式的不斷引入，市場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，必然要求經(jīng)營者在保持傳統(tǒng)特色的基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新，向多元化及更高層次發(fā)展。灌南縣目前旅游酒店業(yè)及社會(huì)飲食娛樂業(yè)市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要由以下幾方面組成：（一） 當(dāng)?shù)厥忻裣M(fèi)主要以普通社會(huì)餐飲娛樂業(yè)為主。（二） 政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位接待消費(fèi)依次為餐飲、住宿、會(huì)務(wù)、 休閑，以中高檔酒店和社會(huì)餐飲業(yè)為主。（三） 外來旅游觀光客、工商業(yè)投資者等客戶消費(fèi)依次為住宿、 餐飲、娛樂，以中高檔酒店和當(dāng)?shù)靥厣惋嫗橹?。在消費(fèi)方式和消費(fèi)能力方面，當(dāng)?shù)爻莾?nèi)居民年家庭收入約人民幣5萬元左右，除婚宴、壽宴、彌月宴等宴會(huì)及重要接待選擇在中高檔酒店消費(fèi)外，平日的飲食消費(fèi)方式以社會(huì)上零散的普通餐飲業(yè)為主；酒店住房方面除有必要的招待外，一般較少。但當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位接待及外來工商業(yè)投資者的消費(fèi)大多選擇在中高檔酒店，消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其在餐飲、住房方面。而旅游觀光消費(fèi)客源，因目前相對較少和以國內(nèi)中檔客源為主，除住房消費(fèi)會(huì)選擇在三、四星級(jí)酒店消費(fèi)能力尚可外，在酒店的餐飲娛樂方面則消費(fèi)能力相對偏低，一般均以旅游觀光及購物消費(fèi)為主，同時(shí)具有當(dāng)?shù)靥厣纳鐣?huì)餐飲娛樂業(yè)也相對減少了一部分酒店餐飲娛樂業(yè)的消費(fèi)能力。隨著灌南縣交通、市政建設(shè)腳步的加快，市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)收入正逐年遞增，生活消費(fèi)水平也出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。加之工商業(yè)投資者和旅游觀光客和的不斷增加，預(yù)計(jì)未來二、三年后灌南縣的整體消費(fèi)水平將進(jìn)入到一更高層次，尤其在商務(wù)客戶和政府招商等接待方面，消費(fèi)能力及消費(fèi)方式更會(huì)以倍增的速度提升，從現(xiàn)有的消費(fèi)群體中脫穎而出。第三章 酒店項(xiàng)目籌建可行性分析一、 項(xiàng)目籌建主要內(nèi)容本項(xiàng)目籌建的主要內(nèi)容為一座主體四層高的“歐式”建筑物，現(xiàn)有建筑面積為17800平方米左右。酒店項(xiàng)目位于碩項(xiàng)湖片區(qū)幸福大道西面，北面距離新城區(qū)迎賓大道約為1公里，；正東面在建中的人民公園已經(jīng)基本完成，正在補(bǔ)充相關(guān)的服務(wù)接待基礎(chǔ)設(shè)施，栽種的各類櫻花樹非常壯觀，加上山坡湖面分外美麗；灌南最大的具有地方鮮明特色的學(xué)校也坐落于人民公園北側(cè)，部分高檔住宅小區(qū)正在開發(fā)建設(shè)中；酒店項(xiàng)目南面為西湖，東南方向?yàn)闁|湖。主體大樓正前方（南面）的隔離段湖面水深為3米多，將來可規(guī)劃為酒店的公共資源加以利用，增添一部分水上娛樂休閑項(xiàng)目，水面坡道可規(guī)劃設(shè)計(jì)為景觀花園步行區(qū)。酒店未來的出入口通道在酒店東側(cè)，面向幸福大道；酒店項(xiàng)目的東側(cè)廣場為主要的室外景觀區(qū)和客用停車場。北側(cè)主體建筑延伸部分預(yù)留的土地面積為酒店項(xiàng)目原有規(guī)劃的餐飲宴會(huì)廳和會(huì)議廳及各類會(huì)議室的建筑用地，也可相應(yīng)增加高檔商務(wù)會(huì)所（主題文化清吧和KTV）建筑以及部分室內(nèi)外康樂休閑設(shè)施建筑。酒店西側(cè)為預(yù)留用地，因主體大樓內(nèi)無地下室，除一部分設(shè)備機(jī)房，如中央空調(diào)主機(jī)房、消防水泵房、電梯機(jī)房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、高低壓配電室等可規(guī)劃在酒店建筑一樓外，尚需規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)酒店后勤功能區(qū)建筑，酒店后勤功能區(qū)建筑主要功能有：洗衣工場（含布草制服