【正文】 客人是中高檔酒店的主要目標(biāo)市場。競爭對手分析 快捷假日酒店定位于經(jīng)濟型酒店和四星級酒店之間，客房硬件不亞于四星級標(biāo)準(zhǔn) ，其價格視不同城市分布在350500元區(qū)間，目前市場上尚未出現(xiàn)可直接與假日快捷品牌競爭的其他國際品牌和產(chǎn)品，國內(nèi)與其較為接近的有代表性的競爭對手是漢庭和格林豪泰 。目前漢庭在全國35個城市擁有開業(yè)酒店逾100家，簽約酒店超過200家，漢庭集團旗下?lián)碛小皾h庭酒店”、“漢庭快捷”兩個成熟的品牌，“漢庭客棧”正在籌劃中。 格林豪泰酒店管理集團是若干跨國集團的股東聯(lián)手創(chuàng)立打造的商務(wù)型連鎖酒店，目前，格林豪泰酒店管理集團旗下?lián)碛懈窳智嗄曷蒙?、格林貝殼酒店、格林公寓、格林豪泰高星級酒店等品牌，涵蓋了從40元至400多元價位不等的酒店產(chǎn)品和服務(wù)。 除此之外，中端商務(wù)酒店市場還面臨著傳統(tǒng)三星級酒店的競爭，之前國內(nèi)的商務(wù)酒店市場被傳統(tǒng)低星級酒店占據(jù)著，傳統(tǒng)低星級酒店“麻雀雖小，五臟俱全”，很多投資商認(rèn)為通過追求星級標(biāo)準(zhǔn)可保障房價，從而盲目求全，而低星級酒店的顧客多數(shù)只要求基本的住宿。此外，傳統(tǒng)低星級酒店大多為國有企業(yè)，機制僵化，管理效率低下，缺乏市場應(yīng)變能力，因此傳統(tǒng)低星級酒店在競爭中很難與產(chǎn)品與服務(wù)都更有針對性的中端商務(wù)型酒店抗衡。第四部分、財務(wù)分析一、 酒店建設(shè)投資估算詳見附表4《單店建設(shè)投資估算》二、 收入預(yù)測 酒店第一年年經(jīng)營虧損63萬元， 從第二年起開始贏利，當(dāng)年盈利 85萬元，至第5年，當(dāng)年盈利139萬元，5年經(jīng)營期間累計盈利397萬元。三、 單店自由現(xiàn)金流量 ，投資回收期為 ，內(nèi)部收益率為 18%。二、目前階段以引進洲際集團旗下的快捷假日酒店品牌為主，將來視發(fā)展時機和具體物業(yè)情況向高檔五星級及白金五星級酒店方向發(fā)展延伸，實現(xiàn)多層次、多品牌經(jīng)營。四、通過多種渠道獲取酒店物業(yè)資源酒店投資管理公司組建開發(fā)部，招聘優(yōu)秀的專業(yè)選址人員，專門負(fù)責(zé)酒店物業(yè)的開發(fā)尋找。通過中介咨詢機構(gòu)、各行業(yè)協(xié)會例如中國酒店業(yè)協(xié)會、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會等中介平臺以及各大房地產(chǎn)公司等推薦或提供適合的酒店物業(yè)資產(chǎn)包。 五、從市場上公開招聘優(yōu)秀的酒店專業(yè)經(jīng)營管理及市場開發(fā)人員，以滿足將來經(jīng)營和擴張的需要。 第六部分、風(fēng)險及對策一、市場競爭風(fēng)險及對策目前中國酒店市場競爭日益激烈，快捷假日酒店不僅面臨業(yè)內(nèi)其他層次酒店的競爭，還面臨著同一層次不同品牌酒店之間的競爭 。 快捷假日酒店的國際品牌美譽度、積累多年的管理經(jīng)驗以及廣闊客源網(wǎng)絡(luò)正是國內(nèi)其它酒店所缺乏的，可充分利用這些有力的武器確保在競爭中處于優(yōu)勢地位。對策：特許經(jīng)營的特點和優(yōu)勢就在于成功的管理模式和盈利模式的可復(fù)制性，快捷假日酒店成熟完善的特許經(jīng)營體系可以幫助我們迅速掌握其經(jīng)營 理念和建立起一套科學(xué)管理機制，并提供開發(fā)及營運支持方案和系統(tǒng)支持方案，從而最大程度降低我方經(jīng)營管理風(fēng)險。 在適當(dāng)?shù)臅r機引進具有酒店投資管理經(jīng)驗的戰(zhàn)略合作伙伴，雙方優(yōu)勢互補，同時對我司行業(yè)經(jīng)驗的培育起到促進作用?？舍槍唧w項目，或者不同發(fā)展階段，選擇由IHG委托管理或自己經(jīng)營，靈活操作，降低經(jīng)營風(fēng)險。 在項目決策階段聘請專業(yè)權(quán)威酒店投資咨詢機構(gòu)對項目進行評估策劃，并協(xié)助制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以降低投資決策的風(fēng)險。在將來的開發(fā)與經(jīng)營過程中，可視項目具體情況，采取合資等方式引進項目合作伙伴或戰(zhàn)略合作伙伴，一方面可形成優(yōu)勢互補，另一方面可降低投資風(fēng)險。對策： IHG是全球最大的酒店管理集團，擁有良好的品牌美譽度及豐富的酒店管理經(jīng)驗，在特許經(jīng)營方面具備成熟的模式和經(jīng)驗，且較早進入中國，熟悉中國的市場環(huán)境，與其合作相對風(fēng)險較小。 篩選合作伙伴 第七部分、退出機制假如項目將來未達到投資收益預(yù)期或公司出于其它戰(zhàn)略考慮需要退出，可通過以下幾個途徑實現(xiàn)：將酒店投資管理公司股權(quán)整體或部分轉(zhuǎn)讓；時機成熟時策劃酒店投資管理公司上市；將酒店物業(yè)轉(zhuǎn)作經(jīng)營其它酒店品牌；將酒店物業(yè)以轉(zhuǎn)租給他方經(jīng)營；將酒店物業(yè)拍賣出售變現(xiàn)?，F(xiàn)階段和其他項目評估比較，該項目符合集團發(fā)展零售業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于集團的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，財務(wù)上有著穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較高的投資回報，其網(wǎng)絡(luò)具備潛在的增值空間，而且風(fēng)險相對較小，我們認(rèn)為該項目是可行的。本項目毗鄰“沃爾瑪”商業(yè)廣場并與“七匹狼服飾”目前正在籌建的品牌名店一條街緊密相連，隨著沿江東西兩岸各大型商業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)（如：水岸假日、濱江花園城、江濱豪園、溪墘小區(qū)、輝映江山、金海灣、江濱公園等等）和城市總體規(guī)劃及商圈的形成，江濱路將成為泉州人居、娛樂、休閑的中心地段。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況㎡，㎡，地下室1980㎡，㎡。 二、清源佳景（泉州豐澤坪山路）快捷酒店 該項目位于泉州市坪山路與湖心街交叉路口，屬于泉州市未來行政中心——東海片區(qū)，周邊遍布金融商業(yè)中心、高檔住宅小區(qū)、小型工業(yè)區(qū)等，交通便利，適合快捷酒店的