【正文】 %和 %，低于 20202020 年的平均水平。適時(shí)適度開展公開市場(chǎng)操作，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕。 2020 年貨幣政策走向成為人們關(guān)注的焦 點(diǎn)?；趪?guó)內(nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為， 2020 年不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。在一個(gè)封閉的經(jīng)濟(jì)體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對(duì)貨幣發(fā) 行權(quán)的使用，向市場(chǎng)注入了過多的流動(dòng)性，也可能源于商業(yè)銀行擴(kuò)大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應(yīng)下，導(dǎo)致了貨幣擴(kuò)張。隨著各國(guó)穩(wěn)定金融市場(chǎng)的政策措施取得明顯成效，金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)放貸的信心。 出口有望轉(zhuǎn)負(fù)為正 從目前情況分析， 2020 年世界經(jīng)濟(jì)有望出現(xiàn)緩慢復(fù)蘇，中國(guó)外貿(mào)發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。主要原因在于：其一，新開工項(xiàng)目增速達(dá) %，顯示未來仍有大量在建投資項(xiàng)目支撐較快的投資增速；其二， 2020年中央政府安排新增的財(cái)政投資 4875 億元之中仍有 2020 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。在此背景下， 2020 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。 CPI 和 PPI 環(huán)比由降轉(zhuǎn)升 同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格 (CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價(jià)格 (PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢(shì)。 11 月 份，全國(guó)進(jìn)出口總額增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次月度同比正增長(zhǎng)。 2020 年 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。 快速回升主要依靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，投資和消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁 據(jù)測(cè)算，在 2020 年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)中，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)是 4 個(gè)百分點(diǎn)，投資的貢獻(xiàn)率為 個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度 GDP 同比增長(zhǎng) %，二季度增長(zhǎng) %，三季度增長(zhǎng) %。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 17 頁 共 97 頁 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 一、 2020 我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 2020 年以來，為了應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)挑戰(zhàn)，我國(guó)實(shí)行積極穩(wěn)健的財(cái)政政策，頒布四萬億投資計(jì)劃，取得顯著成效，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑態(tài)勢(shì)， 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯 。 （四 ）推廣：本策劃將整個(gè)項(xiàng)目時(shí)間分為四個(gè)時(shí)期 導(dǎo)入期，公開發(fā)售期 ，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。 （二 ）營(yíng)銷渠道：自行營(yíng)銷 ，在主城區(qū)及萬盛區(qū)設(shè)點(diǎn)銷售。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會(huì)議廳 至尊服務(wù) ： 提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲 、 24 小時(shí)送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務(wù)秘書、 24 小時(shí)保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費(fèi)擦鞋、鐘點(diǎn)工服務(wù)、日用品代購(gòu)服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個(gè)性化服務(wù)，給業(yè)主 超四 星級(jí)酒店享受。 三、項(xiàng)目規(guī)劃 集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、 KTV 娛樂、精品旅游超市、員 工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等于一身的多功能、完善配套的 超 四星級(jí)旅游度假酒店 四、營(yíng)銷方案 （一） 產(chǎn)品賣點(diǎn)： 幽靜典雅 ； 項(xiàng)目與 景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互拉動(dòng) ，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。 產(chǎn)權(quán)式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 單間、標(biāo)間及套房 等 ，價(jià)格控制在 8000— 10000 元 /平方米，總價(jià)為 16— 60 萬元。 由此看來該項(xiàng)目的開發(fā) 將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地 塊 。 通過高速公路和縣級(jí)公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項(xiàng)目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見?！盎嘏蓖局?，購(gòu)房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴(yán)重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。隨著 2020 年四季度出臺(tái)的應(yīng)對(duì)危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃的實(shí)施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢(shì)趨于明顯，取得了顯著的成效。 ②開發(fā)方向：出于 項(xiàng)目所處位置 優(yōu)越 ， 以及該地區(qū)市場(chǎng)狀況， 本設(shè)計(jì)將項(xiàng)目產(chǎn)品定位 為“ 客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會(huì)議、 拓展培訓(xùn)” 等功能為一體的旅游休閑度假四星級(jí)溫泉假日酒店 ③開發(fā)目標(biāo)：在市場(chǎng)整體環(huán)境較好的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)重點(diǎn)在保證收益的前提下占領(lǐng)市場(chǎng)。 按照酒店評(píng)星要求， 2020年參加國(guó)家 星級(jí)酒店的評(píng)選工作。 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 ①開發(fā)進(jìn)程： 在政府積極的支持情況下， 2020年 12 月 31 日 ， 福星集團(tuán)正式與萬盛區(qū)政府黑山谷管委會(huì)簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。而隨著汽車的普及， 交通將更加便捷。 （二） 日益發(fā)達(dá)的交通 、 通訊條件與假期的增多。隨著市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來。加上銀行存款利率低和股市低迷，個(gè)人投 資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。 （一） 高收入群體的投資需求。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會(huì)比今年（預(yù)計(jì) 17220元）增加 1960 元 。展望 2020 年 ,重慶的 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 11 頁 共 97 頁 發(fā)展要全面提速 ,保持好的勢(shì)頭 ,初步目標(biāo)是取得 15%的 GDP增長(zhǎng) ,總量突破 7000億元 ,主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為投資 ,預(yù)計(jì)今年將增長(zhǎng) 20%,總量超過 6500 億元。 此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值 (GDP)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo) ,也比中國(guó)全國(guó)去年的 %預(yù)估 GDP 增長(zhǎng)高出近一倍。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，高 收入群體的出現(xiàn)。整個(gè)景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，其中核心區(qū)面積 平方公里，開發(fā)面積 平方公里。主要景點(diǎn)有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 10 頁 共 97 頁 線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處 。它形成 于奧陶系，是我國(guó)最古老的石林。 萬盛石林位于萬盛區(qū)南天鄉(xiāng)境內(nèi)，萬盛石林距重慶市區(qū) 165 千米，距萬盛城區(qū) 20 千米。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10 月平均氣溫可達(dá) 度 ， 11 月平均氣溫 14 度 ，也較為適宜放漂。這里春早較為突出， 2 月中旬日平均氣溫高于 10 度 ， 4 月平均氣溫已達(dá) 度 ，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭(zhēng)艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。呈現(xiàn)出 麥苗似菲，豆花似蝶 的景象。年平均氣溫達(dá) 18 度 以上。呈 Ｖ 型河谷的銅鼓灘，寬 10 至 60 米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。 素有 渝黔第一漂 之稱的 鼓灘漂流風(fēng)景區(qū)，位于萬盛區(qū)關(guān)壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內(nèi)，距萬盛城區(qū) 57 公里。投資 億元 圖 黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū) 建設(shè)的鯉魚河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬盛石林齊名的旅游風(fēng)水寶 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 9 頁 共 97 頁 地。水是黑山谷的 靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。 景區(qū)具有 “ 山清、水秀、林密、谷幽 ” 的原始特征，被評(píng)定為國(guó)家森林公園、國(guó)家 AAAA 級(jí)旅游區(qū)、重慶首家環(huán)保示范景區(qū)。 黑 山谷地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 20 公里。近年來，萬盛區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了萬盛與主城區(qū)之間的距離，從萬盛到主城，從原來的四五個(gè)小時(shí)車程，縮短到現(xiàn)在的一個(gè)多小時(shí)，周末到萬盛度假的游客驟然增多；與此同時(shí)，萬盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬盛石林 — 黑山谷 — 奧陶紀(jì) — 九鍋箐等景點(diǎn)形成 “ 抱團(tuán) ” 。 一、自然環(huán)境分析： 該項(xiàng)目位于萬盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風(fēng)景帶，其中主要景區(qū)有 萬盛黑山谷 、黑山鯉魚河、 銅鼓灘、萬盛 石林、黑山國(guó)家深林公園、奧陶紀(jì)森林公園等。二是以大城市為依托。 三、 項(xiàng)目自身配套 ： 嚴(yán)格參照“四星酒店評(píng)星要求”、考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求， 酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室及會(huì)客廳、酒店客房、保健休閑中心、 KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓(xùn)中心”等多功能、完善配套 于一身，黑山谷圣杰溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個(gè)功能齊全的四星級(jí)酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。 學(xué)校： 區(qū)縣的中小學(xué) 娛樂場(chǎng)所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場(chǎng)。具體如圖 所示： 圖 南坪汽車站到黑山谷圣杰溫泉假日酒店交通線路 圖 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 6 頁 共 97 頁 注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示黑山谷圣杰溫泉假日酒店 重慶陳家坪汽車站 — （陳家坪到萬盛大巴） — 萬盛汽車站 — （打的3 元） — 萬盛南桐車 站 — （黑山谷南門班車） — 黑山谷圣杰溫泉假日酒店 。 此外該 地 已 有旅游公司近百個(gè)，通過旅行社可以有車直達(dá)。 具體見圖 所示： 圖 （ A、 B地塊） 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目分為 A、 B 兩個(gè)地塊，其中 A 地塊占地面積 9009 平方米， B 地塊占地面積 4727 平方米，總 面積約 20 畝 ，每畝地價(jià) 20 萬， 且酒店交納的區(qū)得部分的土地 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 4 頁 共 97 頁 契稅、人防費(fèi)、配套費(fèi)、出讓金等給予減免 ，作為政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，盡可能的給予了相關(guān)費(fèi)用的減免或優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標(biāo)如下表 1 所示： 地塊規(guī)劃指標(biāo)控制表 表 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 建設(shè)用地面積 13736 平方米 2 用地性質(zhì) 客房，配套功能用房 3 建筑密度 ≤ 55% 4 基本容積率 ≤ 5 綠地率 ≥ 25% 在滿足規(guī)劃控制指標(biāo)的前提下，充分考慮市場(chǎng)需求狀況、地塊的實(shí)際情況和項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)等眾多因素，本設(shè)計(jì)對(duì)小區(qū)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 進(jìn)行了規(guī)劃。 項(xiàng)目位置 本 項(xiàng)目地塊 位置位于重慶市萬盛區(qū)黑山谷風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址）。 福星? 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性 分析 與 營(yíng)銷 策劃報(bào)告 第 1 頁 共 97 頁 黑山谷圣杰溫泉假日酒店項(xiàng)目可行性分析與銷售策劃報(bào)告 目 錄 1 總 論 ............................................................................................................................. 3 項(xiàng)目概況 ................................................................................................................ 3 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略 ..................................................................................................... 11 項(xiàng)目主要策劃結(jié)論 ............................................................................................. 12 2 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 .................................................................