【正文】 收益約 373 億元，土地平均成交地價 186 萬元/畝，折合樓面單價 2789 元/平方米。區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，渝東北、渝東南經(jīng)濟增速均快于全市平均水平。非公有制經(jīng)濟增加值增長 %。工業(yè)增加值占全市生產總值的比重提高 40%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 255 億元。初步統(tǒng)計，全市生產總值比上年增長 %，躍上 5098 億元新臺階；地方財政一般預算收入增長%，達到 577 億元。如下圖 、圖 、表 所示。圖 1999 年2022 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)）3．銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高預計 2022 年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達到 億平方米和 4 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達到 850900 萬套 第 22 頁 共 97 頁（0008 年分別為 5062556 萬套） ，銷售額為 萬億元。2022 年 110 月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，住宅施工和新開工面積分別增長%、 %（2022 年全年為 %和 %） ，連續(xù)兩年保持低速增長，其中新開工面積連續(xù)兩年增速遠低于 20222022 年平均水平（%） 。 第 21 頁 共 97 頁圖 19992022 年房地產和住宅開發(fā)投資及其增長率（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產指數(shù)系統(tǒng)）2．施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足預計 2022 年全年，全國商品房施工、新開工將達到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（2022 年分別為 億和 億平方米） 。 全國房地產業(yè)發(fā)展態(tài)勢 一，投資：開發(fā)投資增速逐月回升，但仍低于近年來平均水平預計 2022 年全年，房地產和住宅開發(fā)投資分別達到 萬億元和 萬億元，分別同比增長 %和 %，低于 20222022 年的平均水平。適時適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。2022 年貨幣政策走向成為人們關注的焦點。基于國內和全球過剩產能的存在和總需求的不足，我們認為，2022 年不會出現(xiàn)嚴重通脹。在一個封閉的經(jīng)濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發(fā)行權的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業(yè)銀行擴大信貸供給，在貨幣乘數(shù)的放大效應下，導致了貨幣擴張。隨著各國穩(wěn)定金融市場的政策措施取得明顯成效，金融市場風險降低，增強了金融機構放貸的信心。出口有望轉負為正從目前情況分析，2022 年世界經(jīng)濟有望出現(xiàn)緩慢復蘇，中國外貿發(fā)展面臨的環(huán)境總體趨于改善。主要原因在于：其一，新開工項目增速達 %，顯示未來仍有大量在建投資項目支撐較快的投資增速；其二，2022年中央政府安排新增的財政投資 4875 億元之中仍有 2022 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關政策奏效，民間投資有望進一步回升。在此背景下，2022 年的經(jīng)濟增長將會保持平穩(wěn)上升的趨勢。CPI 和 PPI 環(huán)比由降轉升同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費價格(CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價格(PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉升，同比降幅收窄態(tài)勢。11 月份，全國進出口總額增長 %，實現(xiàn)年內首次月度同比正增長。2022 年中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升，內需起到了關鍵作用?！　】焖倩厣饕揽績刃枥瓌?，投資和消費增勢強勁據(jù)測算，在 2022 年前三個季度的數(shù)據(jù)中，消費對經(jīng)濟增長的貢獻是 4 個百 第 19 頁 共 97 頁分點，投資的貢獻率為 個百分點。分季度看，一季度 GDP 同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。 第 18 頁 共 97 頁2 項目投資環(huán)境分析 全國經(jīng)濟形勢及房地產業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析 全國經(jīng)濟形勢分析一、2022 我國經(jīng)濟形勢2022 年以來，為了應對世界金融危機挑戰(zhàn)，我國實行積極穩(wěn)健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉經(jīng)濟增長下滑態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯。（四）推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期導入期，公開發(fā)售期，強銷期，持續(xù)期。（二）營銷渠道：自行營銷，在主城區(qū)及萬盛區(qū)設點銷售。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會議廳至尊服務：提供接待入住、客房預定、結算、外幣兌換、餐飲、24 小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務秘書、24 小時保安、機票預定、機場接送、車輛租用、代交出租車、導游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務、日用品代購服 第 15 頁 共 97 頁務、醫(yī)療護理服務以及其它個性化服務，給業(yè)主超四星級酒店享受。三、項目規(guī)劃集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等于一身的多功能、完善配套的超四星級旅游度假酒店四、營銷方案（一）產品賣點：幽靜典雅；項目與景區(qū)相融合，與景區(qū)的資源優(yōu)勢互補、相互拉動，集都市生活與親近自然與一體，讓你久處鬧事紛擾的心找到休息的驛站。產權式酒店客房定位主要是 20—60 平米單間、標間及套房等，價格控制在8000—10000 元/平方米，總價為 16—60 萬元。由此看來該項目的開發(fā)將是一塊具有巨大的開發(fā)潛力的黃金地塊。通過高速公路和縣級公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。“回暖”途中，購房者買到了房，開發(fā)商賺夠了錢，一年前還為“庫存”嚴重而煩惱的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至數(shù)月。隨著 2022 年四季度出臺的應對危機保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的實施，較快扭轉了經(jīng)濟增速下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭逐步增強，整體向好態(tài)勢趨于明顯，取得了顯著的成效。②開發(fā)方向：出于項目所處位置優(yōu)越，以及該地區(qū)市場狀況，本設計將項目產品定位為“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店③開發(fā)目標：在市場整體環(huán)境較好的情況下，本項目的開發(fā)目標重點在保證收益的前提下占領市場。按照酒店評星要求， 第 12 頁 共 97 頁2022 年參加國家星級酒店的評選工作。 項目開發(fā)戰(zhàn)略①開發(fā)進程：在政府積極的支持情況下，2022 年 12 月 31 日，福星集團正式與萬盛區(qū)政府黑山谷管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。而隨著汽車的普及，交通將更加便捷。 （二）日益發(fā)達的交通、通訊條件與假期的增多。隨著市場進入成長發(fā)展階段，住宅市場成熟期已基本到來。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產投資更受到人們的青睞。（一）高收入群體的投資需求。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年（預計 17220 元）增加 1960 元。展望 2022年,重慶的發(fā)展要全面提速,保持好的勢頭,初步目標是取得 15%的 GDP 增長,總量突破 7000 億元,主要拉動經(jīng)濟增長為投資,預計今年將增長 20%,總量超過 6500 億元。此外重慶市去年全年的地方生產總值(GDP)增長預計將達到 %,超出該市去年 第 11 頁 共 97 頁初所設的 12%目標,也比中國全國去年的 %預估 GDP 增長高出近一倍。 二、經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟高速增長，高收入群體的出現(xiàn)。整個景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，其中核心區(qū)面積 平方公里，開發(fā)面積 平方公里。主要景點有天門洞、神女峰、香爐山、巨扇石、地縫一線天、化石、石鼓、將軍石 等百余處。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。萬盛石林位于萬盛區(qū)南天鄉(xiāng)境內，萬盛石林距重慶市區(qū) 165 千米，距萬盛城區(qū) 20 千米。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10 月平均氣溫可達 度，11 月平均氣溫 14 度，也較為適宜放漂。這里春早較為突出，2 月中旬日平均氣溫高于 10 度，4 月平均氣溫已達 度，春季溫和降水適中，處處呈現(xiàn)春光明媚、百花爭艷、姹紫嫣紅、四處飄香的景象。呈現(xiàn)出麥苗似菲，豆花似蝶的景象。年平均氣溫達 18 度以上。呈Ｖ型河谷的銅鼓灘，寬 10 至 60米，最窄處僅幾米，水質優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。素有渝黔第一漂之稱的鼓灘漂流風景區(qū)，位于萬盛區(qū)關壩鎮(zhèn)和貴州省桐梓縣坡渡鎮(zhèn)鏡內，距萬盛城區(qū) 57 公里。投資 億元 圖 黑山鯉魚河風景區(qū)建設的鯉魚河峽谷風景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬盛石林齊名的旅游風水寶 第 9 頁 共 97 頁地。水是黑山谷的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具情致的瀑布峰巒幽壑。 景區(qū)具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征，被評定為國家森林公園、國家 AAAA 級旅游區(qū)、重慶首家環(huán)保示范景區(qū)。 黑山谷地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 20 公里。近年來，萬盛區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了萬盛與主城區(qū)之間的距離，從萬盛到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現(xiàn)在的一個多小時，周末到萬盛度假的游客驟然增多；與此同時，萬盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬盛石林—黑山谷—奧陶紀—九鍋箐等景點形成“抱團” 。一、自然環(huán)境分析：該項目位于萬盛區(qū)黑山谷風景區(qū)南門村江流壩社，該地區(qū)旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風景帶，其中主要景區(qū)有萬盛黑山谷、黑山鯉魚河、銅鼓灘、萬盛石林、黑山國家深林公園、奧陶紀森林公園等。二是以大城市為依托。三、項目自身配套： 嚴格參照“四星酒店評星要求” 、考慮長遠經(jīng)營的市場需求，酒店集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV 娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心”等多功能、完善配套于一身，黑山谷圣杰溫泉假日酒店的開業(yè)，將是該地區(qū)首個功能齊全的四星級酒店，成為游客首選的休閑、度假、游樂中心。學校： 區(qū)縣的中小學娛樂場所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場。具體如圖 所示：圖 南坪汽車站到黑山谷圣杰溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示黑山谷圣杰溫泉假日酒店 第 6 頁 共 97 頁重慶陳家坪汽車站 —（陳家坪到萬盛大巴）—萬盛汽車站—（打的3 元）—萬盛南桐車站—（黑山谷南門班車）—黑山谷圣杰溫泉假日酒店。 此外該地已有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達。具體見圖 所示：圖 項目具體位置（A、B 地塊） 項目技術經(jīng)濟指標本項目分為 A、B 兩個地塊，其中 A 地塊占地面積 9009 平方米，B 地塊占地面積 4727 平方米，總面積約 20 畝，每畝地價 20 萬，且酒店交納的區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予了相關費用的減免或 優(yōu)惠；地塊具體規(guī)劃控制指標如下 第 4 頁 共 97 頁表 1 所示：地塊規(guī)劃指標控制表表 序號 項目 指標1 建設用地面積 13736 平方米2 用地性質 客房，配套功能用房3 建筑密度 ≤55%4 基本容積率 ≤5 綠地率 ≥25%在滿足規(guī)劃控制指標的前提下，充分考慮市場需求狀況、地塊的實際情況和項目的開發(fā)目標等眾多因素，本設計對小區(qū)的技術經(jīng)濟指標進行了規(guī)劃。 項目位置本項目地塊位置位于重慶市萬盛區(qū)黑山谷風景區(qū)南門村江流壩社（黑山谷景區(qū)南大門松林賓館原址） 。 第 1 頁 共 97 頁黑山谷溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告目 錄1 總 論 ..............................