【正文】 的靚麗風景。按照規(guī)劃，江南新區(qū)在設(shè)計時盡量保護和利用區(qū)域內(nèi)原有的自然生態(tài)，在規(guī)劃組團之間保留自然地形的山脊和沖溝谷地，將形成濱江路綠化帶、中部路綠化帶、上部路綠化帶三條縱向綠化帶，使新區(qū)的綠地預(yù)留面積達到城市用地面積的20%以上，營造出優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。 “建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”，江南新區(qū)創(chuàng)造最優(yōu)人居環(huán)境，為打造高品質(zhì)住宅項目提供了良好的平臺支持江南新區(qū)確定了“建設(shè)山水新城，打造庫區(qū)明珠”的發(fā)展目標，注重“以人為本、天人合一”，將人文環(huán)境和自然環(huán)境，和諧統(tǒng)一的城市建設(shè)理念完全融入到改善新區(qū)的人居環(huán)境中，江南新區(qū)將成為萬州最適合居住的人居環(huán)境。重慶市第二次黨代會和市委二屆三次全會明確提出把萬州建設(shè)成為重慶第二大城市，萬州區(qū)第二次黨代會做出了“十年構(gòu)框架，二十年建成百萬人口級重慶第二大城市”的戰(zhàn)略部署，萬州將按照“一江兩岸、三大片區(qū)、八大組團”的總體布局，“著力完善舊城功能，加快新區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，城市開發(fā)過江推進，優(yōu)化組團形成優(yōu)勢”?！敖闲聟^(qū)將是萬州未來的聚寶盆”，這些贊譽之辭正預(yù)示著萬州江南新區(qū)的未來和輝煌。二、江南新區(qū)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響，萬州的“浦東”，承載萬州的未來和希望，必將助推房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展三峽庫區(qū)看萬州，萬州看點在江南。新區(qū)依山就勢，結(jié)合大型的公園綠地，將形成濱江路、中部路和上部路三條綠化走廊。所有弱電通信管線實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工原則，在管孔數(shù)量上綜合考慮電信、廣電、移動、聯(lián)通、鐵通等各部門的需求，建設(shè)綜合的通信管道系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)的35kv及以下電力線路都要拆遷，現(xiàn)有的110kv電力線路進入規(guī)劃區(qū)的線段都要根據(jù)規(guī)劃布局拆遷改建。新區(qū)城市快速路和主干道路面按照4046米控制、次干道路面按照30米控制，濱江路為4080米寬的景觀大道。通過快速路能便捷地到達五橋機場和高速公路。規(guī)劃2所醫(yī)院，分別位于新區(qū)行政中心的北部和團包塘角居住區(qū)內(nèi)。江南新區(qū)規(guī)劃1個居住片區(qū)，5個居住小區(qū)，4個居住小組團，1處商住用地。（行政中心）規(guī)劃 中心區(qū)是新區(qū)的辦公區(qū)，主要發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、文化等第三產(chǎn)業(yè)。6) 通過比較，我們發(fā)現(xiàn)，萬州江南新區(qū)與這些城市的發(fā)展異常相似，而且目前江南新區(qū)行政辦公樓已經(jīng)投入使用竣工投入使用，政府即將搬遷（與山東德州市、湖南湘潭市等僅僅炒作“政府搬遷”概念的城市來說，已經(jīng)超前一步），所以，我們對萬州江南新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展還是充滿信心的，萬州房地產(chǎn)市場完全可能在短時間內(nèi)得到突飛猛進的提升。長春 、濟南、青島、福州、西安、蘭州、昆明等政府都進行或者醞釀大規(guī)模的搬遷工程……這些城市的新政府所在地無疑成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點和焦點，甚至成為所在城市房地產(chǎn)開發(fā)的中心區(qū)，很多政府利用搬遷的契機，把發(fā)展房地產(chǎn)作為拉動城市經(jīng)濟和提高地方財政收入的重要手段，把土地看成提高地方GDP的銀行，必然造成土地“招、拍、賣”做的風生水起，開發(fā)面積節(jié)節(jié)攀升的局面。消息出臺之后，原本冷冷清清的荒地迅速火爆起來，房地產(chǎn)企業(yè)爭先恐后搶奪土地，房地產(chǎn)價格迅速攀升，目前均價已經(jīng)近2200元/平方米左右，很多高檔住宅項目均價甚至攀升至2800元/平方米，政府搬遷對房地產(chǎn)市場的拉動作用幾乎是立竿見影。4) 棗莊市政府搬遷，房地產(chǎn)價格直線攀升。2002年前后，山東省德州市做出了發(fā)展東部新城，政府搬遷的戰(zhàn)略，在政府辦公樓尚未開工的情況下，土地價格應(yīng)聲而起，土地均價由10萬元/畝左右迅速上漲至均價50萬元/畝左右；商品住宅項目快速上馬，住宅均價由最初的800元/平方米左右，在短短的2年左右的時間，迅速攀升至2500元/平方米左右，銷售火爆，供不應(yīng)求。從房價來看，增勢更為顯著，新區(qū)房價從2003年的900元/平方米，攀升到2006年上半年的2000元左右/平方米，新區(qū)（河東區(qū)）的房價在短短三年的時間內(nèi)翻番。2) 湘潭市政府大樓動工，新區(qū)（河東區(qū)）三年內(nèi)房價翻番。在房地產(chǎn)市場火爆的背后，正涌動著一場轟轟烈烈的城市運營大潮。4) 房地產(chǎn)是新區(qū)規(guī)劃過程中的最大受益者，更是新區(qū)建設(shè)的排頭兵，城市建設(shè)高歌猛進、一日千里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路交通改造，環(huán)境綠化整治、人居環(huán)境等方面得到極大改善，城市綜合功能得到快速提升，房地產(chǎn)價格快速攀升，城市價值得到凸顯。2) 新區(qū)規(guī)劃具備綜合型城市功能，集行政中心、會展中心、文化中心、商業(yè)中心、高檔居住中心、高新產(chǎn)業(yè)中心等為一體。五、萬州房地產(chǎn)市場與可類別城市的比較可類比城市湖南省湘潭市政府東遷（計劃由老城區(qū)遷移至新區(qū)）山東省德州市政府東遷（計劃由老城遷移到河東新城）山東省棗莊市政府搬遷（由棗莊市區(qū)遷移至薛城區(qū)）長春 、濟南、青島、福州、西安、蘭州、昆明等政府都進行或者醞釀大規(guī)模的搬遷工程……萬州江南新區(qū)城市新區(qū)發(fā)展模式1) 以“政府搬遷”為主導的新區(qū)發(fā)展模式。萬州綜合經(jīng)濟實力的增強，將為城市建設(shè)提供強大的“源動力”。 在政策方面，雖然國家出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但以萬州目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不是過熱，而是仍不完善。我們深信，在長三角經(jīng)濟圈的帶動和三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)項目基金的助推下，萬州將迎來新一輪經(jīng)濟發(fā)展的鼎盛時期。隨著西部大開發(fā)的深入推進，國家將更加重視西部及貧困地區(qū)的發(fā)展，萬州可望獲得更有力的支持；東部沿海發(fā)達地區(qū)資本、產(chǎn)業(yè)加速向西部轉(zhuǎn)移，萬州具有承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢和水陸空立體交通等比較優(yōu)勢，可以更多地予以承接； 同時，重慶市委、市政府把加快萬州和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，解決庫區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化問題，使其成為長江中上游經(jīng)濟中心最具特色的發(fā)展地區(qū)，列為重慶“十一五”規(guī)劃的工作重心。四 宏觀市場分析結(jié)論萬州作為三峽庫區(qū)的中心城市，具有地理、交通、資源等優(yōu)勢。%%。2003年央行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺后，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的融資方式與渠道。外來房地產(chǎn)投資商紛紛看好萬州市場，啟動了一批大型開發(fā)項目。%。2005年，由于區(qū)委、區(qū)政府繼續(xù)實施城市帶動戰(zhàn)略，大力推動重慶第二大城市建設(shè)，加上立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成、宏觀經(jīng)濟形勢趨好等因素刺激，萬州房地產(chǎn)業(yè)取得了長遠發(fā)展，投資增長，市場升溫，趨勢良好，有力地促進了全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展。收入和消費能力保持增長的同時，居民儲蓄也呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，截至2006年7月30日，萬州區(qū)居民個人儲蓄總額達156億元，呈現(xiàn)強勁的增長趨勢，％。但由于基數(shù)較低，與全國和重慶的平均水平還存在差距。那么就萬州區(qū)目前居民的可支配性收入情況來說，萬州房價還在可接受的范圍內(nèi)，還有較大的成長空間。、消費能力、消費潛力呈快速增長據(jù)統(tǒng)計，萬州區(qū)全年城市居民人均可支配性收入為8540元，對于每個家庭來說，其余額流向分為兩部分，一是子女的教育經(jīng)費，二是家庭的大項開支，如購買房產(chǎn)等。1) 萬州居民整體生活水平相對較低，生活觀念和消費觀念相對落后，居民在健康、休閑、娛樂等方面的意識尚處在較為低級的層面，這些都導致他們的生活半徑相對狹窄，以交通工具為例，普通居民通常要依賴公共汽車，公共汽車的終點可能就是他們?nèi)粘Ｋ艿竭_的最遠半徑，某些居民乘坐出租車具有5元錢2公里的概念（5元錢是起步價格，2公里之內(nèi)只收起步價）。而由于人口密度過高，造成了比較嚴重的空氣污染（燃煤爐灶等大量使用，污染了空氣）和水污染（生活用水量較大，造成了水污染）。2) 萬州北區(qū)的污染非常嚴重，這主要體現(xiàn)在噪音污染、塵污染（燃煤）、水污染等方面。萬州中心城區(qū)的房屋主要以多層為主要建筑形式；磚混結(jié)構(gòu)為主；戶型結(jié)構(gòu)落后；建筑密度極高，往往采用見縫插針的開發(fā)模式，幾乎沒有考慮園林綠化；建筑時間主要集中在90年代左右，很多樓房已經(jīng)破舊不堪，這些房屋在居住質(zhì)量、舒適度等方面已經(jīng)明顯落伍。因此，即使人口總量不變，小規(guī)模家庭的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加）。6) 萬州統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，萬州區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢（，），這說明萬州家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導致對住宅需求的增加（中國傳統(tǒng)的大家庭結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，空巢家庭、單身家庭、三口之間等小型家庭越來越多；家庭規(guī)模愈小，人均消費面積愈大。從市場層面來看，萬州房地產(chǎn)市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢，1000元/平方米以上的商品房年均應(yīng)該是每平方米1000元以上的商品房吧？（），說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的實力。（其中移民房占有相當?shù)谋壤裁匆馑?？，在一定程度上抬升了萬州居民的人均住房面積在提升人均住房面積上具有一定的作用），但總體看到，萬州區(qū)整體住房質(zhì)量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢，這些居民具有改善自己住房條件的外在動因。2) 我們應(yīng)該看到，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從過去的解決基本住房問題向改善住房質(zhì)量轉(zhuǎn)化，他們再次購房時必然對房屋的綜合素質(zhì)和性價比產(chǎn)生更高的要求。1) 從人均住房面積來看，（移民占有一定的比例），這個數(shù)字大于重慶市（）和全國（26平方米）的數(shù)字。 ，%，%，；‰，‰，‰，人口平均密度為每平方公里494人。 d) 近年，萬州先后引進了山東“如意”、青島“雙星”、惠州“雷士”、廈門“明達”、湖北“宜化”、重慶“僑豐”、重慶“重啤”、浙江“科華”等8家全國知名企業(yè)和知名品牌，使萬州工業(yè)邁上了一個新的臺階。b) 萬州主動將“輸血式”對口支援方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸煅健睂谥г绞?，借助對口支援這一特殊平臺吸引東部地區(qū)100多億元投資，力爭在5年內(nèi)再造萬州工業(yè)。a) 工業(yè)興，則萬州興。同時，盤大盤強現(xiàn)有重點工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)，形成了“工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、商貿(mào)活區(qū)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。汪洋強調(diào)，要把萬州的經(jīng)濟發(fā)展擺在加快庫區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的首要位置，要通過努力加快萬州的經(jīng)濟建設(shè)、城市發(fā)展，使萬州真正成為三峽庫區(qū)的中心城市，在這個區(qū)域內(nèi)發(fā)揮輻射帶動作用，促進周邊地區(qū)實現(xiàn)移民安穩(wěn)致富。重慶最關(guān)鍵的就是要縮小庫區(qū)與全市的差距。就重慶直轄來講，重慶市委二屆三次全會，提出將萬州建成重慶第二大城市的宏偉藍圖，萬州必將得到重慶市的更多支持。各級政府積極制定了切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整發(fā)展思路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴大招商力度，加大資金扶持力度，出臺優(yōu)惠傾斜政策，已經(jīng)取得了一定的成效。 b) 三峽庫區(qū)得到了上至中央、下至各級政府的高度重視。三峽工程對萬州來說是一次考驗，但更是一次千載難逢的發(fā)展契機。從走勢來看，萬州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重持續(xù)攀高，產(chǎn)業(yè)比重進一步得到優(yōu)化。%，%。%，%；%。據(jù)統(tǒng)計局資料顯示2006年上半年，萬州區(qū)國民經(jīng)濟繼續(xù)保持增長態(tài)勢，%。%；，%。%。十大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目深入推進，新增區(qū)級龍頭企業(yè)1家，新申報獲準市級重點龍頭企業(yè)5戶，全區(qū)區(qū)級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到28家，帶動農(nóng)戶總數(shù)達到21萬戶。同口徑比較，%。2005年，%，分別分別比全國、%。b) 通過對最近10年來萬州區(qū)國民經(jīng)濟的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經(jīng)濟并沒有受到多大的干擾，這主要歸功于萬州區(qū)自身擁有比較良性的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（2005年萬州區(qū)第一、第二、：：），三峽移民工程雖然影響了萬州農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，但對第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的影響較小（萬州確定了“盤大盤強現(xiàn)有企業(yè)，引入品牌強勢企業(yè)”的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，萬州區(qū)工業(yè)的綜合實力、盈利水平與企業(yè)質(zhì)量得到了優(yōu)化和提升，成為萬州經(jīng)濟的亮點）。萬州國民經(jīng)濟的可喜發(fā)展局面為萬州房地產(chǎn)市場提供了強勁的支持。在 “十五”期間，萬州區(qū)國內(nèi)經(jīng)濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。房價的增幅明顯低于同期我國國民經(jīng)濟和國民收入的增長幅度）。與我國國民經(jīng)濟高速發(fā)展相對應(yīng)，我國房地產(chǎn)市場化以來，房地產(chǎn)的發(fā)展無論從投資總量，還是從價格增幅等方面來看，總體是健康的、良性的（按照平均商品房價格計算，“十五”期間，%，如果扣除固定資產(chǎn)投資的價格因素，%。中國國民經(jīng)濟高速增長不可逆轉(zhuǎn)，同樣，房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁之勢不可逆轉(zhuǎn)。中國經(jīng)濟自從改革開放以來，一直處于經(jīng)濟高速增長階段，%左右，增長速度世界第一，2005年，中國的經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)躍居世界第四位。就像房地產(chǎn)界經(jīng)常談到的香港地區(qū)和日本的“地產(chǎn)泡沫”一樣，與很多人的恰恰截然不同，并不是房地產(chǎn)泡沫破裂而導致經(jīng)濟全面衰退，而恰恰相反，是經(jīng)濟危機殃及房地產(chǎn)（香港“房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)”的始作俑者是亞洲金融危機，正是由于金融危機導致經(jīng)濟危機，從而影響到導致香港房地產(chǎn)市場；很多人把日本經(jīng)濟衰退歸因于房地產(chǎn)市場泡沫破裂，但其實真相是經(jīng)濟衰退在先，這才是導致房地產(chǎn)泡沫破滅的主因）。最能決定房地產(chǎn)行業(yè)走向和未來的因素，并不是看似重要的政策調(diào)控、土地、金融、市場供需等，其實最重要的就是國家經(jīng)濟走勢和大局。b) 國民經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的源動力，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的引擎，是房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量。按照國際經(jīng)驗，當國民經(jīng)濟人均年產(chǎn)值（GDP）達到1000美元至3000美元區(qū)間的時候，這個國家的消費結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大的變化，住房、汽車的消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長。江南新區(qū)作為政府主導下的最重要的新城區(qū)，無容置疑，必將乘勢而上，實現(xiàn)快速發(fā)展和巨大跨越。政府導向是萬州國民經(jīng)濟和城市化發(fā)展過程中最重要的動力因素，政府在經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)過程中發(fā)揮龍頭和導向作用，其作用是巨大的，效果是明顯的，其對房地產(chǎn)的影響也必將是深刻的。2) 萬州位于重慶主城至宜昌的中點，庫區(qū)的中心，周邊近10萬平方公里的范圍內(nèi)，萬州是唯一一個城區(qū)人口逾50萬的大城市和最重要的商業(yè)城市，具有廣闊的市場腹地和輻射區(qū)域，這為萬州房地產(chǎn)市場提供了一個強有力的發(fā)展基礎(chǔ)和平臺。提示：我們項目應(yīng)向銀行申請到個人住房貸款最低的比例，減輕部分按揭購房客戶的資金壓力?！皣鶙l”的頒布，個人購房按揭貸款首付要求提高一成。但這對于我們而言同樣也意味著更大的市場空間將被讓出。一位國有商業(yè)銀行的行長私下大倒苦水說：他們的信貸權(quán)力已經(jīng)被嚴重壓縮。全國都在加快信貸投入的時候，萬州的信貸投入并沒加快，國家在采取措施控制信貸投放時，更是雪上加霜。%，%。單從技術(shù)角度而言，存貸比越高，雖然發(fā)生不良貸款的風險加大，但經(jīng)濟增長能力越強；反之，存貸比越低，在風險降低的同時，經(jīng)濟增長能力