【正文】 地塊（約 公頃） 一般住宅 30880A06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 75950A11 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 27750A13 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 24150B02 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 111250B06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 59150B08 地塊（約 公頃） 一般住宅 44801）該規(guī)劃地塊為大體量的住宅、商業(yè)金融用地， 346890 平方米的建筑面積將成為區(qū)域內(nèi)大型的社區(qū)，必將產(chǎn)生相關(guān)的商業(yè)需求。3）該地塊位于安立路西側(cè)，為天通苑等社區(qū)居住人群下班后的必經(jīng)之路，鄰近北苑社區(qū)，地塊商業(yè)價(jià)值較高，并符合商 業(yè)規(guī)劃的人流動線原則，但需注意考慮停車場的設(shè)置和車位數(shù)量等問題。 小結(jié)結(jié)合以上分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存，考慮實(shí)際情況，本項(xiàng)目的商業(yè)地塊建議及分析如下：? 主要商業(yè)應(yīng)設(shè)立在東側(cè) C01（a）、C01（b）地塊1）該規(guī)劃地塊較為完整，合計(jì) 公頃的占地面積、60300 平方米的建筑面積可以建立自成體系的商業(yè)建筑，對于商業(yè)業(yè)態(tài)的布置、功能區(qū)分等比較合理。 項(xiàng)目威脅分析? 未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)劃會對本項(xiàng)目會有重要影響。正值奧運(yùn)會籌建期間，商機(jī)無限。但專業(yè)市場也存在著周邊消費(fèi)力低、商業(yè)競爭過大等諸多因素。? 區(qū)域內(nèi)缺乏專業(yè)市場，已有商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、 業(yè)種等存在諸多問題。項(xiàng)目所處的區(qū)域雖人口眾多，但并無成規(guī)模、大體量的餐飲、 娛樂業(yè)態(tài)的聚集區(qū)域，而本區(qū)域“睡城”的特色使得很多在城區(qū)內(nèi)工作的人士在晚間回家時(shí)有餐19 / 40飲、休閑、 娛樂的需求， 對緩解壓力、放松心情有很大幫助。項(xiàng)目所處的區(qū)域 30 余路公交車通達(dá)城區(qū)各個(gè)區(qū)域，已投入使用的地鐵 13 號線和規(guī)劃中的地鐵 5 號線分列項(xiàng)目南北兩側(cè)，使得本項(xiàng)目已經(jīng)具備了區(qū)域交通中心的條件（如東直門），且區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)、 辦公等物業(yè)，因而適合建成自成體系的商業(yè)中心，通過各種商業(yè)物業(yè)的設(shè)置來彌補(bǔ)區(qū)域的不足，既符合政府規(guī)劃，又能產(chǎn)生極大的商業(yè)價(jià)值和社會效應(yīng)。地塊上端有高壓線會對建筑限高、間距有重要影響，雖然政府規(guī)劃中已經(jīng)有所考慮，但其對住宅及辦公物業(yè)人群產(chǎn)生的心理影響需深入考慮。所以我司建議本案商業(yè)物業(yè)盡量以中檔物業(yè)為主，充分利用本項(xiàng)目大體量的特點(diǎn)，進(jìn)行有效業(yè)態(tài)組合與合理規(guī)劃，形成自身特色，既提升區(qū)域商 業(yè)品質(zhì)，又不過分超前導(dǎo)致商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的存在。? 區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū)為主，難以吸引高檔商業(yè)物業(yè)入駐。而 對于商業(yè)物業(yè)而言，良好商 業(yè)氛圍的營造、商業(yè)氣息的形成將是為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營奠定基礎(chǔ)，因此交通情況對于本案既是機(jī)會也是缺陷，由于路網(wǎng)不暢使得大量人流必須從本區(qū)域通過，但同時(shí)影響了商業(yè)氛圍，而規(guī)劃中的道路拓寬和地鐵 5 號線的貫通尚需時(shí)日，造成目前的交通現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改善。 項(xiàng)目劣勢分析? 區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)規(guī)劃不足、道路交通擁堵嚴(yán)重。17 / 40本項(xiàng)目規(guī)劃一般居住部分面積 48640 平方米，商業(yè)金融部分建筑面積 358450平方米。本項(xiàng)目作為大型生活居住區(qū)域，住宅人群數(shù)量巨大，且中檔和中低檔住宅占到絕對優(yōu)勢，如北京市規(guī)劃較早的大型經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)天通苑，目前已經(jīng)入住人口超過 20 萬，加上北苑、北辰區(qū)域及北部昌平區(qū)域的高檔及中底檔住宅物業(yè)等， 有巨大的商業(yè)消費(fèi)潛力，同 時(shí)已經(jīng)成熟的居住氛圍將對項(xiàng)目住宅及商業(yè)物業(yè)開發(fā)非常有利。同時(shí)未來規(guī)劃的道路拓寬、調(diào)整以及規(guī)劃中的地鐵 5 號線也將是項(xiàng)目的強(qiáng)力支持，對于商業(yè)、住宅物業(yè)開發(fā)非常有利。多條道路、交通站點(diǎn)及地鐵站等鄰近項(xiàng)目周邊，對吸引項(xiàng)目周邊消費(fèi)人流非常有利。16 / 40帶動商業(yè)消費(fèi)的發(fā)展。? 區(qū)域內(nèi)缺乏專業(yè)市場，已有商業(yè)物業(yè)在規(guī)模、檔次、業(yè)種等存在諸多問題。機(jī)會(Opportunity) 威脅(Threat)? 地處交通樞紐地段，利于建立自成體系的大型商業(yè)設(shè)施來輻射周邊社區(qū)。? 區(qū)域住宅物業(yè)以中低檔社區(qū)為主，難以吸引高檔商業(yè)物業(yè)入駐。? 項(xiàng)目規(guī)模較大，利于規(guī)劃布局及商業(yè)業(yè)態(tài)的分布和組織。多條道路、交通站點(diǎn)及地鐵站等鄰近項(xiàng)目周邊，對吸引項(xiàng)目周邊消費(fèi)人流非常有利。我司將通過對項(xiàng)目客觀存在狀況的深入分析，以此來制定相應(yīng)的市場對策，構(gòu)筑項(xiàng)目核心競爭力，提升項(xiàng)目競爭優(yōu)勢。所以本項(xiàng)目地塊對于商業(yè)及住宅的開發(fā)均具有一定的可操作性，但開發(fā)的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存，如何 趨利避害，最大化的提高項(xiàng)目的商業(yè)及社會價(jià)值，我司將通過地塊優(yōu)劣勢分析及項(xiàng)目定位給出專業(yè)性的意見。同時(shí)未來天通苑、北苑家園等社區(qū)商業(yè)的不斷成熟加之商業(yè)的激烈競爭，必將對項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展有一定影響，如家樂福、沃爾瑪均有預(yù)計(jì)進(jìn)入天通苑區(qū)域的計(jì)劃。從以上現(xiàn)狀分析可以看到，項(xiàng)目處在交通的核心樞紐、人口聚集區(qū)的中心、商業(yè)的發(fā)展中心。特別是整個(gè)天通苑通向市區(qū)的道路主要集中在公交線路眾多的湯立路上，其還要承擔(dān)其北端昌平區(qū)至市區(qū)的交通流量， ；加之地鐵５號線和湯立路市政工程的施工，造成湯立路（安立路）立水橋段14 / 40上下班高峰期間擁堵嚴(yán)重。由于項(xiàng)目東側(cè)為清河、西側(cè)賀村、陳營等郊縣農(nóng) 村相交， 加上鐵路的阻隔，區(qū)域內(nèi)缺乏東西向貫通的道路。但該區(qū)域住宅內(nèi)集聚了大量強(qiáng)有力的消費(fèi)群體，因此，本項(xiàng)目在后期商業(yè)定位時(shí)， 應(yīng)考慮該區(qū)域的龐大消費(fèi)人群，從商業(yè)特色上進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營，以保 證后期的良好運(yùn)營。除超市業(yè)態(tài)接近飽和外其它如百貨、專業(yè)市場、餐飲、娛樂業(yè)等還不成熟，具有一定市場發(fā)展空間。但受交通、消費(fèi)習(xí)慣等影響，天通苑、北苑家園等大社區(qū)將會是本案的主要消費(fèi)人群的來源。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群觀念較為傳統(tǒng)，對大眾消費(fèi)品需求旺盛，檔次要求不高。目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)入住入口已經(jīng)超過三十萬，人口構(gòu)成較為復(fù)雜，由于周邊社區(qū)以定位于收入偏低的市民階層的經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房為主，受目前北京市區(qū)房價(jià)高企不下的影響，該區(qū)域的物業(yè)價(jià)格仍對大量低收入的北京市民及外地來京人員有較大吸引力，入住人口仍然保持高速增長。天通苑以北昌平區(qū)域內(nèi)沿湯立路周邊一直是高檔住宅物業(yè)的聚集地，從早期的王府花園到橘郡再到近期開發(fā)的納帕溪谷、威尼斯花園等，一直保持著平穩(wěn)開發(fā)的趨勢，但目前受交通問題等客觀因素開發(fā)速度有所放緩。項(xiàng)目地塊規(guī)劃：項(xiàng)目處在項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè)用地面積約 148700 平方米，建筑控制規(guī)模為 407090平方米（地上建筑面積），其中一般居住部分面積 48640 平方米，商業(yè)金融部分建筑面積 358450 平方米。11 / 40 地塊總體現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)立水橋區(qū)域，緊倚昌平區(qū)并相鄰海淀區(qū)，屬于三區(qū)交界的核心位置。預(yù)計(jì)隨著本區(qū)域人口的進(jìn)一步增多，年輕、 時(shí)尚消費(fèi)意識增強(qiáng)，消費(fèi)傾向?qū)⒊焚|(zhì)化、專業(yè)化的較高檔次的方向發(fā)展。但具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的富人階層數(shù)量可觀。綜上所述，本區(qū)域作為大型生活居住地，人口構(gòu)成 較為復(fù)雜，其中檔和中低檔人群占有絕對優(yōu)勢。這也就意味著將有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居住人群入住此區(qū)域，未來本區(qū)域的消費(fèi)將朝著品質(zhì)化、 專業(yè)化的較高檔次的方向發(fā)展。1． 未來區(qū)域人口變化趨勢分析隨著立水橋附近大量臨建拆遷，道路拓寬以及地鐵交通的開通，未來將有一定數(shù)量的住宅放量。? 休閑娛樂外流消費(fèi)現(xiàn)象普遍。? 夜間消費(fèi)現(xiàn)象明顯，餐飲需求尤其量大。 通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)由于客群定位較為準(zhǔn)確，經(jīng)營狀況良好。本區(qū)域消費(fèi)人群由于收入水平一般，且受到消費(fèi)觀念以及生活壓力等多方面因素的影響，對于高檔奢侈品、體現(xiàn)生活品質(zhì)的休閑消費(fèi)需求較小，而對于大眾消費(fèi)品需求旺盛。超前消費(fèi)等現(xiàn)象較少發(fā)生。 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要為天通苑、北苑家園以及黃金苑、佳運(yùn)園等周邊樓盤的居住人群年齡在 2560 歲之間不等，以 2540 歲兩口之家或是三口之家為主，家庭收入穩(wěn)定， 經(jīng)濟(jì)能力一般，對于價(jià)格敏感度高。加之天通苑北部昌平區(qū)域的眾多高檔社區(qū)，北苑區(qū)域內(nèi)眾多的中、低檔社區(qū)等，使區(qū)域內(nèi)人群構(gòu)成多種多樣。? 居住人群構(gòu)成多層次，富人階層數(shù)量可觀。 由于此區(qū)域的住宅平均價(jià)格相對亞北地區(qū)以及東部區(qū)域較低，所以價(jià)格低廉的住宅吸引了大量的城市工薪階層人群。本區(qū)域存在兩個(gè)百萬居住大型社區(qū)，天通苑和北苑家園，總體量達(dá)到 900 萬平米，目前天通苑居住人群已經(jīng)達(dá)到 20 萬，周邊作為居住密集地，人口密度過大， 預(yù)計(jì)其住宅檔次將維持目前中檔、中低檔占絕對優(yōu)勢的局面。本區(qū)域辦公類物業(yè)極少，入住主要為成長期的中小企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱，其辦公人群多為年輕群體，而本區(qū)域商品種類較為單一、休閑娛樂業(yè)態(tài)較少，檔次較低，其消 費(fèi)潛力較難釋放，在本項(xiàng)目周邊極少進(jìn)行消費(fèi)。本項(xiàng)目區(qū)域作為核心的交通區(qū)間，應(yīng)抓住其中的商業(yè)機(jī)會， 發(fā)展適合的商業(yè)物業(yè)來提升地塊的商業(yè)價(jià)值，更要合理的規(guī)避其中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保持整體物業(yè)的品質(zhì)。因此，除明確道路現(xiàn)狀條件外，也應(yīng)盡可能了解區(qū)域內(nèi)幾年內(nèi)可能發(fā)生的規(guī)劃變動，以便合理確定本商業(yè)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的輻射范圍。但也 應(yīng)注意因?yàn)榈罔F造成的輻射、噪音等問題對本案可能造成的影響，盡可能在設(shè)計(jì)階段予以規(guī)避其所帶來的缺點(diǎn)。所以土地的升值隨著更多的交通線路的開通而顯現(xiàn)，這是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的潮流。 越來越多的人認(rèn)為，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，會逐步 緩解北京市的交通壓力，也會使北京城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，使土地本身的價(jià)值得到顯現(xiàn)，產(chǎn)生出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。此外，作為 10 號線一期工程組成部分的奧運(yùn)支線， 計(jì)劃于2022 年 12 月底通車試運(yùn)營。按照規(guī)8 / 40劃，立水橋車站對面、安立路東側(cè)用地內(nèi)將建設(shè)一個(gè)集地鐵、 長途、公交、小汽車、自行車于一體的綜合性客運(yùn)樞紐。地鐵 5 號線對本區(qū)域交通未來影響最大的應(yīng)屬地鐵五號線，它與北苑路幾乎走同一條線路，地鐵 5 號線全長 公里,其中地下線 公里,高架及地面線 共設(shè)車站 22 座,其中地下車站 16 座,高架及地面站 6 座,總投資 120 億元。在道路交通過于擁堵而人們生活節(jié)奏越來越快的今天，城鐵 13 號線作為重要的交通通道因其運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)營班次非常固定而已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)許多人出行的首選。 本項(xiàng)