【正文】 咖啡、仙蹤林沿安立路和立水橋路，進深15—20 米，面寬 5—6 米C 地塊田園燒烤城B1F1F2住宅群房 6000—9000三千里、金山城 地塊東側(cè)，借助東側(cè)綠地景觀，提升商業(yè)價值?？偯娣e 10000—14000 平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議：建議借助地塊東側(cè)綠地景觀，將裙樓規(guī)劃在地塊東側(cè)，依托綠地的自然景觀規(guī)劃浪漫田園燒烤城，可提升商業(yè)價值，群房 規(guī)劃為地下一層、地上二 層。沿安立路和立水橋路兩側(cè)規(guī)劃地上二層住宅底商，以精品店和休閑餐飲業(yè)態(tài)為主，進29 / 40深可設(shè)計為 15—20 米。方案二：以餐飲、娛樂為主題、以體驗生活為特色的鄰里型休閑餐飲娛樂島地塊 業(yè)態(tài) 分布樓層物業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)模（平米）商戶舉例 備注臨街精品店 FF2住宅底商 約 1000平米銀行、眼鏡店、手機通訊、攝影、美容美體沿安立路和立水橋路， 進深10 米左右，面寬 4— 米，休閑餐飲 FF2住宅底商 1000—2022 肯德基、上島咖啡、仙蹤林沿安立路和立水橋路， 進深15—20 米，面 寬約 5 米大型中式餐飲BFF2住宅群房 4000—5000大鴨梨、天外天、郭林家常菜、太熟悉等地下一層做廚房KTV BF1住宅群房 2022—3000麥樂迪、喜樂迪、魔方 一 層設(shè)出入口，主要面積放在地下一層C地塊健身 FF2住宅群房 2022—3000雅適健身、 一 層設(shè)出入口，主力面積放在二層商業(yè)面積 10000—14000 平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議：建議 C01 地塊的商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)以兩層為主，考 慮到 該地塊商業(yè)物業(yè)之上為住宅，所規(guī)劃之餐飲娛樂業(yè)態(tài)不能進駐住宅底商，建議住宅底商物業(yè)以臨街精品店形式縱向分割，地上一、二層為商業(yè)，進深可根據(jù)業(yè)態(tài) 不同設(shè)計為 8—10 米和 15—20 米等不同戶型。住宅地下一層建議為停車庫。建議增大群房面積， 規(guī)劃群房為地下一層、地上兩 層，引進大型中餐、KTV、健身。30 / 40C 地塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)列表物業(yè)類型 商業(yè)規(guī)劃層數(shù) 進深 面寬 層高住宅底商 FF2 15—20 米 8 米柱距，4 米面寬 — 米裙房 BFF2 15—20 米 8 米柱距，4 米面寬 4— 米、B 地 塊分析隨著本項目周邊范圍的不斷建設(shè)，此區(qū)域的商業(yè)市場已進入快速發(fā)展階段，但目前仍不夠成熟。而作為商業(yè)配套的底商類物業(yè)，是一種較為獨特的經(jīng)濟形態(tài)，它們有著特殊的市場需求空間。絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目均配有商業(yè)物業(yè)，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補充。下面，我司根據(jù)本項目的特點加以分析。 項目狀況分析從交通方面：從項目的整體交通環(huán)境來看，目前城鐵 13 號線的落成通車，將本項目區(qū)域與周邊地區(qū)有效的連接起來，便捷的交通使本案的目標消費人群得以沿城鐵13 號線進一步擴大；而地鐵 5 號線的建設(shè)亦為本項目區(qū)域的商業(yè)及住宅發(fā)展提供了更好的市場空間；另外，為緩解區(qū)域道路交通的擁堵狀況，政府已將安立路已改造完成為市政主干路。屆時，本 項目將擁有較好的交通網(wǎng)路， 為今后的人流、車流及貨流的疏導提供了較有利的條件。而本項目之底商物業(yè)主要集中在 A1A1B02 和 B06 四個地塊之中，并分別置于立軍路兩側(cè)。此道路與安立路和地鐵 5 號線相連接，其連通性較31 / 40好，在后期經(jīng)營階段，可以通過立軍路有效地吸引外部人流來此消費， 較利于此區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。從商業(yè)價值方面：由于本項目地處五環(huán)以外，朝陽區(qū)與昌平區(qū)的交匯處，位置相對較為理想。所以在本案之業(yè)態(tài)選擇上，受北京市商業(yè)環(huán)境限制的業(yè)種較少，這也為本項目之定位提供了較好的前提條件。本項目之規(guī)劃建設(shè)用地面積約 148700 平方米，在域內(nèi)其體量有著較強的市場影響力及競爭力。通過合理的市場定位，將會使其成為為來市場中較具影響力的物業(yè)。從用地指標方面：規(guī)劃指標列表地塊 用地性質(zhì) 容積率 建筑面積㎡ 高度 密度 綠地率A11 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 27750 30 40% 30%A13 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 24150 60 35% 30%B02 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 111250 30 40% 30%B06 地塊（約 公頃） 商業(yè)金融 59150 60 35% 30%從上述用地指標可以我們可以發(fā)現(xiàn)，其用地性質(zhì)均為商業(yè)金融，且的容積率普遍較高，高度在 30 至 60 米。由此可 見，根據(jù)本 項 目總體定位，此區(qū)域作以公寓及配套公建設(shè)施較為合適?？紤]到各業(yè)態(tài)進駐習慣，建議此四個地塊下方予以底商類物業(yè)。而其底商體量不宜過大，即 維持在 5000 平方米左右，并以首層為宜。 外部整體環(huán)境分析從市場調(diào)研中我們可以發(fā)現(xiàn)，本地塊的北端是天通苑組團、西南側(cè)為北苑集團，而區(qū)域較好的交通系統(tǒng)為居住于此的人們提供了便利的出行條件，這亦說明項目區(qū)域內(nèi)的居住氣氛相當濃厚。而較好位置優(yōu)勢，使得本項目區(qū)域內(nèi)32 / 40集中了大量的消費人群，而他們亦可以通過良好的交通組織，方便得到居住地周邊區(qū)域進行消費。但未來潛在放量很大，市場競爭日漸激烈。其主要特點有：?商業(yè)市場已經(jīng)起步，整體市場還不完善?現(xiàn)階段本項目周邊底商型商業(yè)普遍經(jīng)營品質(zhì)較差?目前區(qū)域內(nèi)的功能型業(yè)態(tài)相對較少，業(yè)態(tài)種類缺乏?由于未來的商業(yè)市場放量較大，區(qū)域的競爭將較為激烈 優(yōu)越的地理位置和發(fā)展前景，使得本項目區(qū)域內(nèi)的租賃市場相當活躍，從周邊區(qū)域底商的出租狀況來看，大多商業(yè)都集中在地上一層，且出租率較好；而區(qū)域內(nèi)地上二層和以地下室作為底商的較少。它們的經(jīng)營狀況普遍較好，這亦說明在本項目區(qū)域內(nèi)，對底商類物業(yè)有較好的需求量。 底商地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)勢分析：? 本項目地塊程矩形至于立軍路兩側(cè)，形狀較為規(guī)整? 周邊住宅小區(qū)較多，人口消費基數(shù)較大， 為本項目之后其經(jīng)營提供了良好的消費力支撐? 項目周邊交通發(fā)達，人流量較多? 本地塊區(qū)域的功能型商業(yè)物業(yè)較少，較利于本項目之商業(yè)物業(yè)的市場生存33 / 40地塊劣勢分析：? 周邊整體商業(yè)氛圍較淡薄，不利于自身的商業(yè)氣氛打造? 本地塊積較大，距離安立路較遠，不利于外部人流的吸引? 本區(qū)域被地鐵 5 號線和 13 號線隔離，不利于其對外聯(lián)通從上述分析中我們可以發(fā)現(xiàn)，A1 A1B02 和 B06 四個地塊的位置較為孤立，不利于發(fā)展大型商業(yè)。但是本 項目區(qū)域較適合發(fā)展功能型物業(yè)，而作為底商型物業(yè)，其較利于項目后期的出租出售，且便于分割及組合。、B 地 塊定位以生活消費為主題，以強調(diào)功能性的全新精品生活田園都市街定位詮釋：根據(jù)區(qū)域周邊的整體環(huán)境及商業(yè)特點分析，本地塊做以配套性住宅底商業(yè)業(yè)態(tài)存在較大的發(fā)展空間。而本地塊的目標消費群，可主要依靠自身之住宅物業(yè)所帶來的常住人口，并結(jié)合周邊居民的消費特征，將其打造成全新的生活配套商業(yè)街區(qū)，為區(qū)域的居民提供齊全而便利的配套型商業(yè)產(chǎn)品。時尚生活街區(qū)本項目 A1A1B02 和 B06 號地塊之于立軍路兩側(cè)，由于目前此道路狀況較差，致使日常人流量較小，加之周 邊現(xiàn)有大型商業(yè)物業(yè)的影響， 發(fā)展外放型商業(yè)得不到有效的市場支撐。在現(xiàn)有市場條件下，確定此部分底商物業(yè)功能主要以滿足居民的生活商業(yè)需求為核心，重點打造具有一定品質(zhì)、一定主題的生活配套商業(yè)街區(qū)。34 / 40此部分物業(yè)將以住宅底商為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 單位面積均受到住宅物業(yè)的較大影響，但也有一部分結(jié)構(gòu)更為合理的裙房物業(yè)，可 滿足部分商戶的要求。因此，可利用以上兩點，使社區(qū)生活配套的物業(yè)也具有一定的大功能分區(qū)和主題特色，利于后期的經(jīng)營和銷售，并最大限度的 滿足居民各種日常生活的商業(yè)功能所需。綜上所述，上述底商物業(yè)未來發(fā)展業(yè)態(tài)將包含兩個主要組成部分，其一為基礎(chǔ)型商業(yè)配套，其二為品質(zhì)型商業(yè)配套，具體如下：基礎(chǔ)型商業(yè)配套：小型便利店、藥店、水站（配送中心）、 寵物醫(yī)院、醫(yī)療診所、口腔診所、家政服務機構(gòu)、洗衣店、家具家居、布藝（裝飾裝修）店、電器通訊店、沖印店等。品質(zhì)型商業(yè)配套：美容、美發(fā)（保?。┲行?、咖啡店、茶 藝茶館店、圖書店、文具店（吧）、足療保健、按摩保健店、音像影像（器材）店、兒童攝影、婚紗攝影店、兒童玩具租賃中心、服裝店、西點面包屋等。 規(guī)劃方案及業(yè)態(tài)分布從上述分析中我們可以看出，本項目區(qū)域周邊商業(yè)競爭較為激烈，且經(jīng)營業(yè)種較為齊全。我司建議，本項目在立軍路兩側(cè)作以住宅，而其底商體量不宜過大，即維持在 5000 平方米左右，并以首層為宜。因其主要受眾群為項目本身和周邊的常住居民，故而本項目之底商型商業(yè)， 應以強調(diào)其功能性為主，做以配套型商業(yè)業(yè)態(tài)。我司根據(jù)周邊市場實際情況，選取適合本項目區(qū)域的底商型商業(yè)，以注重其功能性和適配行為主要原則，具體參考業(yè)態(tài)有圖表：社區(qū)綜合商業(yè)服務類業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 規(guī)模（平米） 樓層 列舉商戶餐飲 600—1000 住宅群房二層 小是小、小白羊藥店 100300 住宅一層或二層 金象、嘉士堂花店 1030 一層 鮮花店攝影 70120 一層或二層 攝影沖印 3080 物業(yè)底商 柯達、富士35 / 40口腔診所 100200 一層 佳美寵物店 80200 一層 愛心寵物店電訊器材 100250 一層 聯(lián)通、移 動眼鏡店 100—300 一層 明朗美容美發(fā) 80—200 一層或二層 審 美、漂亮寶 貝圖書音像 100—300 一層 華人干洗店 50—100 一層 普蘭德便利店 50—80 一層 物美、利客隆資料來源：中原商業(yè)部從上述分析中我們可以發(fā)現(xiàn)，本項目之底商類物業(yè)應以多以 50—200 平方米小面積形式出現(xiàn)，以便于出租及銷售。而考 慮到未來的租售難度，我司建 議以住宅的首層作為商業(yè)。綜合上述分析，我司 認為由于本項目區(qū)域的商業(yè)氛圍尚未形成