【正文】 而考 慮到未來的租售難度，我司建 議以住宅的首層作為商業(yè)。因其主要受眾群為項(xiàng)目本身和周邊的常住居民，故而本項(xiàng)目之底商型商業(yè)， 應(yīng)以強(qiáng)調(diào)其功能性為主，做以配套型商業(yè)業(yè)態(tài)。 規(guī)劃方案及業(yè)態(tài)分布從上述分析中我們可以看出，本項(xiàng)目區(qū)域周邊商業(yè)競爭較為激烈，且經(jīng)營業(yè)種較為齊全。綜上所述，上述底商物業(yè)未來發(fā)展業(yè)態(tài)將包含兩個(gè)主要組成部分，其一為基礎(chǔ)型商業(yè)配套，其二為品質(zhì)型商業(yè)配套，具體如下：基礎(chǔ)型商業(yè)配套：小型便利店、藥店、水站（配送中心）、 寵物醫(yī)院、醫(yī)療診所、口腔診所、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、洗衣店、家具家居、布藝（裝飾裝修）店、電器通訊店、沖印店等。34 / 40此部分物業(yè)將以住宅底商為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、 單位面積均受到住宅物業(yè)的較大影響，但也有一部分結(jié)構(gòu)更為合理的裙房物業(yè)，可 滿足部分商戶的要求。時(shí)尚生活街區(qū)本項(xiàng)目 A1A1B02 和 B06 號地塊之于立軍路兩側(cè)，由于目前此道路狀況較差，致使日常人流量較小，加之周 邊現(xiàn)有大型商業(yè)物業(yè)的影響， 發(fā)展外放型商業(yè)得不到有效的市場支撐。、B 地 塊定位以生活消費(fèi)為主題，以強(qiáng)調(diào)功能性的全新精品生活田園都市街定位詮釋：根據(jù)區(qū)域周邊的整體環(huán)境及商業(yè)特點(diǎn)分析，本地塊做以配套性住宅底商業(yè)業(yè)態(tài)存在較大的發(fā)展空間。 底商地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)勢分析：? 本項(xiàng)目地塊程矩形至于立軍路兩側(cè)，形狀較為規(guī)整? 周邊住宅小區(qū)較多，人口消費(fèi)基數(shù)較大， 為本項(xiàng)目之后其經(jīng)營提供了良好的消費(fèi)力支撐? 項(xiàng)目周邊交通發(fā)達(dá)，人流量較多? 本地塊區(qū)域的功能型商業(yè)物業(yè)較少，較利于本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)的市場生存33 / 40地塊劣勢分析：? 周邊整體商業(yè)氛圍較淡薄，不利于自身的商業(yè)氣氛打造? 本地塊積較大，距離安立路較遠(yuǎn)，不利于外部人流的吸引? 本區(qū)域被地鐵 5 號線和 13 號線隔離，不利于其對外聯(lián)通從上述分析中我們可以發(fā)現(xiàn)，A1 A1B02 和 B06 四個(gè)地塊的位置較為孤立，不利于發(fā)展大型商業(yè)。其主要特點(diǎn)有：?商業(yè)市場已經(jīng)起步，整體市場還不完善?現(xiàn)階段本項(xiàng)目周邊底商型商業(yè)普遍經(jīng)營品質(zhì)較差?目前區(qū)域內(nèi)的功能型業(yè)態(tài)相對較少，業(yè)態(tài)種類缺乏?由于未來的商業(yè)市場放量較大，區(qū)域的競爭將較為激烈 優(yōu)越的地理位置和發(fā)展前景，使得本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的租賃市場相當(dāng)活躍，從周邊區(qū)域底商的出租狀況來看，大多商業(yè)都集中在地上一層，且出租率較好；而區(qū)域內(nèi)地上二層和以地下室作為底商的較少。而較好位置優(yōu)勢，使得本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)32 / 40集中了大量的消費(fèi)人群，而他們亦可以通過良好的交通組織，方便得到居住地周邊區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。而其底商體量不宜過大，即 維持在 5000 平方米左右，并以首層為宜。由此可 見，根據(jù)本 項(xiàng) 目總體定位，此區(qū)域作以公寓及配套公建設(shè)施較為合適。通過合理的市場定位，將會使其成為為來市場中較具影響力的物業(yè)。所以在本案之業(yè)態(tài)選擇上，受北京市商業(yè)環(huán)境限制的業(yè)種較少，這也為本項(xiàng)目之定位提供了較好的前提條件。此道路與安立路和地鐵 5 號線相連接，其連通性較31 / 40好，在后期經(jīng)營階段，可以通過立軍路有效地吸引外部人流來此消費(fèi)， 較利于此區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。屆時(shí)，本 項(xiàng)目將擁有較好的交通網(wǎng)路， 為今后的人流、車流及貨流的疏導(dǎo)提供了較有利的條件。下面，我司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)加以分析。而作為商業(yè)配套的底商類物業(yè)，是一種較為獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，它們有著特殊的市場需求空間。建議增大群房面積， 規(guī)劃群房為地下一層、地上兩 層，引進(jìn)大型中餐、KTV、健身。方案二：以餐飲、娛樂為主題、以體驗(yàn)生活為特色的鄰里型休閑餐飲娛樂島地塊 業(yè)態(tài) 分布樓層物業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)模（平米）商戶舉例 備注臨街精品店 FF2住宅底商 約 1000平米銀行、眼鏡店、手機(jī)通訊、攝影、美容美體沿安立路和立水橋路， 進(jìn)深10 米左右，面寬 4— 米，休閑餐飲 FF2住宅底商 1000—2022 肯德基、上島咖啡、仙蹤林沿安立路和立水橋路， 進(jìn)深15—20 米，面 寬約 5 米大型中式餐飲BFF2住宅群房 4000—5000大鴨梨、天外天、郭林家常菜、太熟悉等地下一層做廚房KTV BF1住宅群房 2022—3000麥樂迪、喜樂迪、魔方 一 層設(shè)出入口，主要面積放在地下一層C地塊健身 FF2住宅群房 2022—3000雅適健身、 一 層設(shè)出入口，主力面積放在二層商業(yè)面積 10000—14000 平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議：建議 C01 地塊的商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)以兩層為主，考 慮到 該地塊商業(yè)物業(yè)之上為住宅，所規(guī)劃之餐飲娛樂業(yè)態(tài)不能進(jìn)駐住宅底商，建議住宅底商物業(yè)以臨街精品店形式縱向分割，地上一、二層為商業(yè)，進(jìn)深可根據(jù)業(yè)態(tài) 不同設(shè)計(jì)為 8—10 米和 15—20 米等不同戶型?？偯娣e 10000—14000 平米 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議：建議借助地塊東側(cè)綠地景觀，將裙樓規(guī)劃在地塊東側(cè)，依托綠地的自然景觀規(guī)劃浪漫田園燒烤城，可提升商業(yè)價(jià)值，群房 規(guī)劃為地下一層、地上二 層。(a)(b)地塊定位根據(jù)區(qū)域周邊的商業(yè)特點(diǎn)分析，本項(xiàng)目餐飲、 娛樂業(yè)態(tài)存在較大的發(fā)展空間，可充分利用北部區(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢區(qū)位，針對項(xiàng)目內(nèi)部和天通苑與北苑社區(qū)的消費(fèi)人群，結(jié)合其消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，將區(qū)域核心位置打造成鄰里型大眾化的餐飲娛樂中心，利用其市場空白和餐飲娛樂的聚客能力，通過合理業(yè)態(tài)組合，形28 / 40成區(qū)域內(nèi)具有一定影響力的特色商業(yè)區(qū)。?本地塊與北方明珠隔街相望，可營造一定的商業(yè)氛圍，對本項(xiàng)目商業(yè)有一定的促進(jìn)作用。?本地塊通往天通苑社區(qū)和北苑社區(qū)較為便利，利于吸引這部分消費(fèi)人群。因此，根據(jù)我司前期對區(qū)域商業(yè)市場的深入調(diào)研分析得出結(jié)論：本項(xiàng)目不易規(guī)劃大型商業(yè)物業(yè)。由于各社區(qū)已針對內(nèi)部居民規(guī)劃了大規(guī)模的商業(yè)，而本項(xiàng)目的商業(yè)放量在以項(xiàng)目內(nèi)居住人群為目標(biāo)客群的同時(shí)主要也輻射周邊的大型社區(qū)，在區(qū)域規(guī)劃商業(yè)已非常充足的情況下，本項(xiàng)目若再規(guī)劃大體量商業(yè)勢必會與其他商業(yè)爭奪客群，產(chǎn)生激烈的商業(yè)競爭。從調(diào)研報(bào)告的商業(yè)分析中可以看出，現(xiàn)階段區(qū)域商業(yè)僅存在于各居住社區(qū)內(nèi)，且規(guī)模不大，還未形成規(guī)模。區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)的居住人口是區(qū)域商業(yè)的主要支持者，北苑家園內(nèi)居民以中端消費(fèi)客群為主，其住宅有繼續(xù)走高的趨勢，天通苑社區(qū)主推經(jīng)濟(jì)適用房，其以低價(jià)、面積大備受推崇。項(xiàng)目所在區(qū)域以安立路、湯立路、北苑路和地 鐵 13 號線為主要交通干路。 外部整體環(huán)境分析項(xiàng)目整體位于亞奧區(qū)域北部沿線，是北部居住社區(qū)的交通樞紐地帶，周邊以天通苑和北苑家園兩大居住社區(qū)為主，目前這兩大社區(qū)還都處于不斷的擴(kuò)建之中，各種配套設(shè)施還不完善。綜上所述，通過對地塊周邊的交通分析和地塊與周邊居住社區(qū)的聯(lián)系分析可以得出結(jié)論：本地塊在項(xiàng)目所在區(qū)域中所處位置和交通都較為優(yōu)越，與其他社區(qū)的聯(lián)系也最為便利，是本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最高的地塊，應(yīng)作為項(xiàng)目主力商業(yè)發(fā)展的地塊。從用地指標(biāo)方面：地塊 用地規(guī)模 用地性質(zhì)容積率 建筑面積（平米）高度（米）密度 綠地率 出入口C01（a） 公頃 商業(yè)金融 30450 45 35% 30% 北側(cè)、西側(cè)各一個(gè)C01（b） 公頃 商業(yè)金融 29750 45 35% 30% 西側(cè)一個(gè)26 / 40從用地指標(biāo)可以看出，本地塊容積率較高，物 業(yè)主要以高層建筑為主。同時(shí)， 該地塊也是項(xiàng)目地塊中通往北苑區(qū)域最便捷的地塊，這為本項(xiàng)目商業(yè)吸引北苑組團(tuán)的人群提供有力的支持。因此，在本項(xiàng)目相對較好的商業(yè)地塊存在一些交通阻隔問題會影響商業(yè)的輻射力和商業(yè)體量。未來安立路改建工程按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，紅線寬 60 米，從交通上來看，作為主干道的安立路可有效吸引區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者到本地塊，因此臨安立路地塊有較好的商業(yè)價(jià)值。因此臨近立水橋東路的 C01 地塊作商業(yè)用地可在一定程度上規(guī)避城鐵的不利因素，變劣勢為優(yōu)勢，以立水橋東路和安立路里兩面臨路增大商業(yè)的價(jià)值。社區(qū)商業(yè)在本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃中占到一定比例?？沙浞掷帽辈繀^(qū)域交通樞紐的優(yōu)勢區(qū)位，針對項(xiàng)目內(nèi)部和天通苑與北苑社區(qū)的消費(fèi)人群，結(jié)合其消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，將區(qū)域核心位置打造成鄰里型大眾化的餐飲娛樂中心，利用其市場空白和餐飲娛樂的聚客能力，通過合理業(yè)態(tài)組合，形成區(qū)域內(nèi)具有一定影響力的特色商業(yè)區(qū)。 各地塊商業(yè)定位我司根據(jù)項(xiàng)目地塊的用地規(guī)劃，結(jié)合周邊物業(yè)情況，將商業(yè)價(jià)值較大的兩大區(qū)域進(jìn)行不同的商業(yè)功能定位，分別為：集中商業(yè)區(qū)（C01（a）（b）地塊） 以餐飲、娛樂為主題、以體驗(yàn)生活為特色的鄰里型休閑餐飲娛樂島社區(qū)商業(yè)區(qū)（A1 A1B0B06 地塊）—以內(nèi)向型社區(qū)服 務(wù)為主、兼 顧對外服務(wù)的精品生活十字街區(qū)。因此將本項(xiàng)目的商業(yè)整體定位為溫馨舒適的家庭歡樂園即綜合集中商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，形成有機(jī)結(jié)合和有效互補(bǔ)，通過嶄新特色主題商業(yè)的體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)周邊消費(fèi)人群生活所需、身心放松享受的積極作用。 整體定位本項(xiàng)目地塊較為分散，商業(yè)價(jià)值也各不相同。人們對于精神方面的多層次需求旺盛。我們正是要提供相應(yīng)的商業(yè)平臺，通過引入嶄新業(yè)態(tài)， 進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合，突破消費(fèi)瓶頸， 實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)消費(fèi)。關(guān)注消費(fèi)者感受成為目前的主導(dǎo)思路。3 項(xiàng)目總體定位3．1 項(xiàng)目主題概念依據(jù)調(diào)研報(bào)告的相關(guān)結(jié)論以及項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目商業(yè)定位方向以住宅為主的輔助商業(yè)，但同時(shí)通過充分利用現(xiàn)有商業(yè)氛圍，有效補(bǔ)充區(qū)域市場空白，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行升級多元化， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)品質(zhì)、檔次、 經(jīng)營范圍的突破和提升。3）A—0A—05 及 A—06 地塊間規(guī)劃道路因其屬于 項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)內(nèi)道路，商業(yè)價(jià)值較低，不利于銷售及完善項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)品質(zhì)，因而不建議在這兩條規(guī)劃路兩側(cè)建筑設(shè)置商業(yè)。21 / 40? 西側(cè)地塊 A1A1B0B06 商業(yè)應(yīng)以社區(qū)商 業(yè)（底商）為主地塊 用地性質(zhì) 容積率 建筑面積㎡A01 地塊（約 公頃） 一般住宅 13280A05