【正文】 帶等通信手段齊全，電話普及率在上海市郊處于領(lǐng)先水平。滬杭高速公路、滬杭鐵路復(fù)線和黃浦江貫穿松江全區(qū)，公路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。通過(guò)實(shí)施環(huán)保三年行動(dòng)計(jì)劃，進(jìn)一步完善了環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，全面完成污水處理系統(tǒng)工程和污水收集管網(wǎng)等減排項(xiàng)目的建設(shè)，提高了污水納管率，固體廢棄物綜合處置場(chǎng)工程啟動(dòng)建設(shè)，全區(qū)進(jìn)一步加大黑臭河道的整治力度，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)參數(shù)項(xiàng)數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率（整體：）/（別墅：）小區(qū)綠化率35％停車(chē)位狀況736車(chē)位（∶1）開(kāi)發(fā)周期4三、市場(chǎng)分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國(guó)大陸海岸線中段， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲入海口，面積605平方千米，人口 50萬(wàn)。 社區(qū)內(nèi)四條原生自然河道形成長(zhǎng)達(dá)2000米的寬闊水岸線，蔥郁的植被、三條南北貫通的景觀公共走廊和大面積集中綠地，共同構(gòu)筑了白馬花園水岸生活之美。設(shè)置兒童活動(dòng)及老人健身場(chǎng)地,增加社區(qū)氣氛。（一）白馬花園總體規(guī)劃理念１、以“德式理性主義建筑”設(shè)計(jì)原理進(jìn)行規(guī)劃；２、重視按城市發(fā)展方向同步開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)地塊，依托已經(jīng)形成人氣比較旺盛和形象比較好的區(qū)域；３、充分利用水系景觀營(yíng)造小區(qū)主軸；４、位于小區(qū)中部的景觀綠軸是規(guī)劃的中心綠地，并把基地平分為東西兩塊；５、西地塊的景觀價(jià)值優(yōu)于東側(cè)地塊，故早東側(cè)地塊增設(shè)了一條景觀輔軸，從而達(dá)到景觀價(jià)值的平衡均好；６、小區(qū)干路與盡端式組團(tuán)道路的結(jié)合，降低了道路用地，提高了道路利用率和小區(qū)的綠化率。建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用對(duì)景、借景等手法塑造出簡(jiǎn)約、豐富且細(xì)膩的居住氛圍。二、項(xiàng)目概況萬(wàn)科白馬花園，位于莘閔別墅區(qū)內(nèi)，小區(qū)以明中路為界分為南北兩塊，集聯(lián)排別墅、MINI情景花園洋房、螞蟻工房、90＋、多層電梯洋房五大產(chǎn)品于一體，是萬(wàn)科繼城市花園、假日風(fēng)景、四季花城后又一新市鎮(zhèn)典范。四、前期工作進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度表時(shí)間工作安排4月1日項(xiàng)目總顧問(wèn)1．調(diào)研目的的確定2．調(diào)研范圍的確定3．調(diào)研內(nèi)容的確定4．調(diào)研問(wèn)卷的確定4月16日—4月19日調(diào)研計(jì)劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見(jiàn)稿4月17日調(diào)研階段問(wèn)卷確認(rèn)、準(zhǔn)備、調(diào)研員培訓(xùn)調(diào)研準(zhǔn)備工作完成4月21日正式調(diào)研1．消費(fèi)者調(diào)研2．在售樓盤(pán)調(diào)研3．宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研4月21日—4月30日?qǐng)?bào)告撰寫(xiě)階段1．問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析2．運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)各項(xiàng)選題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并制成圖表形成5月1日—5月8日調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)1．在統(tǒng)計(jì)的結(jié)果上進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 　2．項(xiàng)目組討論修改（尋找不足，及時(shí)更改） 3．項(xiàng)目分析（項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析） 4．市場(chǎng)定位（完成對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體和價(jià)格、賣(mài)點(diǎn)的定位） 5．初稿完成（項(xiàng)目小組全體成員討論報(bào)告） 6．匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)討論（公司項(xiàng)目督導(dǎo)討論報(bào)告）（二）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項(xiàng)目組分工表項(xiàng)目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問(wèn)員王紹宏、徐立明實(shí)地質(zhì)量評(píng)估高航數(shù)據(jù)庫(kù)整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計(jì)分析與技術(shù)報(bào)告鄭筆元第三章　項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱(chēng)：萬(wàn)科省國(guó)土資源廳開(kāi)具繳費(fèi)通知單，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局按規(guī)定繳費(fèi)及辦理新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)入庫(kù)手續(xù)。區(qū)國(guó)土分局組織報(bào)批材料報(bào)市國(guó)土局審查、簽字、蓋章。（三）報(bào)批流程用地單位提交項(xiàng)目立項(xiàng)批文或項(xiàng)目登記書(shū)、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、可研報(bào)告及可研批準(zhǔn)文件、壓覆礦床評(píng)估報(bào)告及批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告及批復(fù)、環(huán)境評(píng)估報(bào)告書(shū)及批復(fù)、建設(shè)用地項(xiàng)目申請(qǐng)表等材料至區(qū)國(guó)土分局。并報(bào)送消防、園林等主管單位圖紙審查。核發(fā)：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》４、土地使用權(quán)出讓階段審批單位：國(guó)土局提交材料：法人身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、用地申請(qǐng)、可研報(bào)告及立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、實(shí)測(cè)地形圖、建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（含地質(zhì)災(zāi)害危性評(píng)報(bào)告和建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、環(huán)評(píng)報(bào)告等。提交材料：書(shū)面申請(qǐng)、可研報(bào)告批復(fù)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)）、建筑模型、協(xié)辦單位出具關(guān)于設(shè)計(jì)方案的審批意見(jiàn)，經(jīng)審批單位上報(bào)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》（建筑規(guī)劃方案需先提交規(guī)劃部門(mén)，經(jīng)市政府審批）。（３）項(xiàng)目立項(xiàng)：發(fā)改委提交材料：立項(xiàng)申請(qǐng)、選址意見(jiàn)書(shū)、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及可研報(bào)告批復(fù)、環(huán)評(píng)審批意見(jiàn)等，發(fā)改委在協(xié)辦單位審批通過(guò)后完成項(xiàng)目立項(xiàng)（環(huán)評(píng)、用地預(yù)審等）。（２）用地預(yù)審：國(guó)土局提交材料：申請(qǐng)報(bào)告及申請(qǐng)表、項(xiàng)目建議書(shū)批文、可研報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告及專(zhuān)家審查意見(jiàn)及備案登記、總體規(guī)劃圖、地形圖等。２、環(huán)評(píng)、用地預(yù)審、項(xiàng)目立項(xiàng)（１）環(huán)評(píng)：環(huán)保局提交材料：審批申請(qǐng)表、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)及專(zhuān)家評(píng)審。 國(guó)土局（用地預(yù)審）：用地預(yù)審表、申請(qǐng)報(bào)告、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)等。（３）核發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)及可研報(bào)告批復(fù)（二）建設(shè)項(xiàng)目具體審批流程１、選址階段：《選址意見(jiàn)書(shū)》（１）主送單位：規(guī)劃局提交材料：①書(shū)面申請(qǐng)②土地權(quán)屬證明*③1：500地形圖④項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)文件⑤相關(guān)開(kāi)發(fā)資質(zhì)文件；（２）同時(shí)需提交材料的協(xié)辦單位：消防局（消防安全審查）：申報(bào)表及地形圖。（２）在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，六個(gè)月內(nèi)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)以達(dá)到肯定成績(jī)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究問(wèn)題，吸取教訓(xùn)，提出建議，改進(jìn)工作，不斷提高項(xiàng)目決策水平和投資效果的目的。建設(shè)單位必須及時(shí)清理所有財(cái)產(chǎn)、物資和未花完或應(yīng)收回的資金，編制工程竣工決算，分析預(yù)(概)算執(zhí)行情況，考核投資效益，報(bào)規(guī)定的財(cái)政部門(mén)審查?？⒐D必須準(zhǔn)確、完整、符合歸檔要求。技術(shù)資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關(guān)的文件、合同和試生產(chǎn)的情況報(bào)告等。驗(yàn)收主要有三方面的工作：（１）整理技術(shù)資料。規(guī)模較大、較復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)，然后進(jìn)行全部建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志。使用準(zhǔn)備是生產(chǎn)性施工項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)使用所要進(jìn)行的工作。6．生產(chǎn)或使用準(zhǔn)備生產(chǎn)準(zhǔn)備是生產(chǎn)性施工項(xiàng)目投產(chǎn)前所要進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。項(xiàng)目法人按照批準(zhǔn)的建設(shè)文件，組織工程建設(shè)，保證項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位在工程建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)或項(xiàng)目主管部門(mén)及其授權(quán)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工審批。開(kāi)工前的準(zhǔn)備主要工作內(nèi)容包括：完成征地、拆遷和場(chǎng)地平整；完成施工用水、電、路、通訊等工程；組織設(shè)備、材料訂貨；準(zhǔn)備必要的施工圖紙；組織招標(biāo)投標(biāo)(包括監(jiān)理、施工、設(shè)備采購(gòu)、設(shè)備安裝等方面的招標(biāo)投標(biāo))并擇優(yōu)選擇施工單位，簽訂施工合同。國(guó)家的預(yù)備項(xiàng)目的計(jì)劃，是對(duì)列入部門(mén)、地方編報(bào)的年度建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃中的大中型和限額以上項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、建設(shè)總規(guī)模、生產(chǎn)力總布局、資源優(yōu)化配置、前期工作進(jìn)展情況以及外部協(xié)作條件等方面進(jìn)行綜合平衡后安排和下達(dá)的。4．施工準(zhǔn)備（１）預(yù)備項(xiàng)目。施工圖設(shè)計(jì)還包括各種運(yùn)輸、通訊、管道系統(tǒng)、建設(shè)設(shè)備的設(shè)計(jì)。（３）施工圖設(shè)計(jì)(詳細(xì)設(shè)計(jì))。又稱(chēng)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，是根據(jù)