【正文】 此投資，政策的支持也使該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展，洋房、聯(lián)排別墅、獨立別墅等產(chǎn)品類別多樣（但聯(lián)排別墅供應(yīng)較少） ，戶型多以較大面積的毛坯房為主，售價適中。而南區(qū)自身的商業(yè)設(shè)施較少，暫時未形成可以給本項目支持的商業(yè)配套，所以建議本項目與較有影響力的連鎖企業(yè)合作，如萬佳、百佳、好又多等大型超市，在區(qū)內(nèi)形成較具規(guī)模的商業(yè)配套，滿足項目需要，在生活便利上給本項目以支持。對于南區(qū)來說，利好的一方面只有通過悅來南路與岐關(guān)西路進入城區(qū)商圈是比較便利與快捷的。目前在區(qū)內(nèi)較有影響力的商業(yè)設(shè)施主要依靠岐江商圈的輻射，集中在富華路沿線和翠景南路，富華路東段有岐江食城以及眾多的酒店、旅游接待單位，另外還有一段已形成氣候的商業(yè)街，商業(yè)氣氛較為濃郁，翠景南路集中了富泓商場、西郊小商品市場等批發(fā)市場，但總體來說未形成較有影響力的大型商圈。 3. 西區(qū)西區(qū)作為中山市重要的商貿(mào)集散地，被市政府確立為西郊商業(yè)區(qū)，全區(qū)擁有各類市場 24 個，專業(yè)批發(fā)市場占全市的 15%。但東區(qū)是中山市的發(fā)展重點，對于商業(yè)也同樣如此，政府有意在起灣道地區(qū)形成一個較大的商圈，利用周邊發(fā)展較快的房地產(chǎn)業(yè)為商業(yè)設(shè)施提供人流。 民權(quán)路電信街 光明路海味街 民族路女人街 蓮員西路裝飾材料街2. 東區(qū)東區(qū)作為中山市城市發(fā)展的主流方向，區(qū)內(nèi)從事商業(yè)服務(wù)行業(yè)的店鋪有3000 多家，平均月銷售收入近 8000 萬元，每年為國家創(chuàng)造稅收近 6000 萬元。2) 京華商圈以京華酒店為中心的，主要包括益華百貨、四海電器、好又多超市、京華酒店，雖然只有類似于益華百貨等的大型商場，但加上好又多超市、四海電器等其它類別的商業(yè)設(shè)施，使該地區(qū)成為僅次于岐江商業(yè)圈的另一大商圈。對中山人來說，經(jīng)過歷史積淀的岐江商業(yè)圈不僅僅是現(xiàn)實存在的街道，更是一種由來已久的習慣和內(nèi)心感覺。雖然中山市將中心東移，但由于石岐區(qū)發(fā)展較早，商業(yè)氛圍較濃，因此現(xiàn)今在整個中山市較有影響力的商圈仍都集中在該區(qū)，主要包括岐江商圈與京華商圈。改革開發(fā)以來，商業(yè)取得了較快的發(fā)展，形成了一定規(guī)模的商圈，下面對各區(qū)的商業(yè)分布進行介紹?，F(xiàn)在，中山的城5 資料來源：中山市統(tǒng)計網(wǎng)6 資料來源：中山日報 2022 年 7 月 4 日 第 3101 期 C1 版32區(qū)商業(yè)旺地價格可高達 25000 元/平方米，市民漸升的投資意識推動了中山市商鋪的發(fā)展，從一定層面上帶動了整個中山市的商業(yè)發(fā)展。民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識越來越強，而在中山，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾年的居民投資熱點。形成了城市、鎮(zhèn)區(qū)、管理區(qū)等不同層次的商業(yè)中心，國內(nèi)外大型連鎖企業(yè)相繼進入中山，帶來了現(xiàn)代經(jīng)營理念和先進管理水平，對提升中山現(xiàn)代流通業(yè)起到了很大的促進作用。 商業(yè)發(fā)展趨勢1. 連鎖經(jīng)營和業(yè)態(tài)的多樣化連鎖經(jīng)營和業(yè)態(tài)的多樣化則已成為我國未來幾年內(nèi)零售業(yè)變革的主要內(nèi)容，該種趨勢也是中山市零售業(yè)未來的發(fā)展趨勢。其中，城市消費品零售額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費品零售額 億元，分別增長 %和 %。31 中山市商業(yè)環(huán)境分析 5 商業(yè)發(fā)展概況中山地理位置優(yōu)越，公路網(wǎng)絡(luò)完善，是一個商業(yè)發(fā)展得較好的中小型城市，經(jīng)過多年的發(fā)展，中山目前的的營商環(huán)境較好，旅游和消費有較大潛力，因此吸引了眾多零售業(yè)巨頭搶灘中山，帶動了中山市的商業(yè)發(fā)展。子系統(tǒng) 內(nèi)容 簡單 普及 標準出入口管理及周界防衛(wèi)報警 * * *閉電視監(jiān)控系統(tǒng) * *可視對講防盜門控制系統(tǒng) * * *住戶報警呼救系統(tǒng) *安全防范子系統(tǒng)保安巡更管理系統(tǒng) *主要建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) * *停車場管理系統(tǒng) * *緊急廣播與背景音樂 *物業(yè)計算機管理系統(tǒng) * *信息管理子系統(tǒng)多表遠程抄收計量 * *目前在中山市諸多新建樓盤中，只有個別樓盤達到標準級別，大多數(shù)都在普及型和簡單型水平。 智能化隨著信息社會的不斷發(fā)展和中山住宅市場消費主體的變化，智能化已成為住宅小區(qū)不可缺少的賣點。中檔樓盤戶型一般面積在 100120 平方米左右，強調(diào)實用與舒適。高檔樓盤戶型更注重對個性化空間的需要，同時南北通風、景觀、采光小學 幼兒園 會所 超市 洗衣店 餐飲 銀行 郵局大型樓盤 * * * * * * * *中型樓盤 * * * * * * *小型樓盤 * *30要求更高。近年隨著中山居民家庭結(jié)構(gòu)和觀念的改變，市民對住房面積和功能的要求也發(fā)生了變化。 戶型面積1. 戶型面積設(shè)計戶型是購房者考慮的最重要的因素之一。1. 生活配套會所餐飲和小型超市是樓盤必備的生活配套設(shè)施。在中山早期的中小型居住小區(qū)規(guī)劃基本無自己獨立的配套設(shè)施，如今中山各大型住宅小區(qū)已開始注重生活與休閑設(shè)施的配套。2. 靜態(tài)交通系統(tǒng)小區(qū)的停車位普遍按戶：輛是 1：:1 的比率進行配置，多為地下停車場，只有少部分的樓盤只設(shè)了地上停車場。 道路交通系統(tǒng)1. 動態(tài)交通系統(tǒng)目前一些樓盤內(nèi)的道路設(shè)計采用居住專屬性較強、 “人車分流”的終端式道路系統(tǒng)，盡量采用背面或側(cè)面進車，以增加小區(qū)的私密性和減少環(huán)境、噪音污染，使居住環(huán)境更加人性化。如：藍波灣以水景為主線，營造出三大湖景、兩大浪漫泳池等一系列水景系統(tǒng)，使得每一位業(yè)主可以盡情享受水岸生活帶來的生活樂趣。目前中山市的樓盤園林以表現(xiàn)西式園林的較多。少數(shù)發(fā)展商也意識到這一點，部分樓盤的綠化已不只局限在普通綠化上，內(nèi)部景觀已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段，并擁有主題綠化廣場或園林景觀。28 綠化景觀系統(tǒng)中山市房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，住戶的要求也不斷提高，消費者的選房觀念已由傳統(tǒng)的注重物業(yè)地理位置、配套設(shè)施，上升為更加看重小區(qū)的“生態(tài)”因素；與此同時，購房者對樓盤的賣點也派生出新的認識，一些務(wù)虛的概念性的賣點已成明日黃花，而那些實實在在的、突顯健康蘊意的新賣點正受其追捧。 1. 多層及小高層1) 住宅基本上采用三種建筑形式——短板、長板、聯(lián)塔，戶型組合變化多樣（多戶型、多標準） ，少部分樓盤輔以平層、錯層和躍層相互結(jié)合；2) 個別項目建筑風格已具個性化，如奕翠園、華鴻水云軒、藍波灣等；3) 一般每層平面二戶至四戶，多采用“品”字型或“工”字型結(jié)構(gòu)；4) 景觀住宅都考慮了觀景的通透性以及貼近自然的需求，樓宇擺放朝向、布局都盡量朝向景觀資源，并兼顧內(nèi)部的人造景觀。規(guī)劃上一般配有會所、游泳池、運動場所等；4. 比較注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計，但多數(shù)還是停留在簡單地提高綠化率上，并不注重提高建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，少數(shù)項目有所突破，建有主題園林。每個樓盤都想在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新，而中山市中高檔次的樓盤有著比較明顯的共性：1. 中山市的中高檔樓盤在對容積率與環(huán)境的雙重高標準要求下，一般采用多層和小高層相結(jié)合的方式，希望在有限的空間內(nèi)營造更多的綠化空間；2. 功能布局上以圍合式為主，在每個小區(qū)組團內(nèi)留出一定的較大庭園空間，27形成組團個性；3. 已開始注重入口廣場和門廊的規(guī)劃設(shè)計。當消費者的需求并沒有得到真正滿足時,就會產(chǎn)生巨大的市場空間，這種市場狀況對本項目來說是利好的，只要本項目的產(chǎn)品差異性突出，就已經(jīng)為成功打下了堅實的基礎(chǔ)。但其改變主要是產(chǎn)品的外觀及裝修方面，并沒有太注重創(chuàng)造個性化的產(chǎn)品。 中山市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析隨著近兩年中山市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，樓盤供應(yīng)量加大，消費者購房也更趨于理性，致使競爭日趨激烈。 分析小結(jié)從以上分析可以看出，對于多層以及小高層洋房，中大面積戶型已趨向飽和，小面積戶型市場的接受程度還有待驗證，現(xiàn)有產(chǎn)品基本滿足市場需求。值得注意的是，在近期推出的樓盤中小高層和別墅所占的比例增加，這主要是因為帶電梯的小高層在中山市民的心目中是豪宅的象征，而購買別墅所得的環(huán)境、生活配套都是自建別墅所無法比擬的。并且，據(jù)我司了解現(xiàn)只有大信新都花園與俊軒廷推出了一戶一廳的小面積戶型，銷售并不十分理想，主要與中山市城區(qū)外來人口近幾年增長過快，但暫未形成購房熱潮，且投資意識較弱有關(guān)。由于我司抽取的樣本量較少，且事隔兩年，調(diào)查結(jié)果與國土資源局的調(diào)查結(jié)果有一定的出入，但不可否認的是，隨著時間的增長有一次以上購房經(jīng)歷的消費者人數(shù)肯定會增加，未來二次置業(yè)者（包括多次置業(yè)者）將會是購房的主要消費群體。 房地產(chǎn)市場需求分析1. 需求人群分析中山市政府在九十年代末期致力解決市民的居住問題，興建了多個大型住宅小區(qū)，使人均住房面積有所增加，居民住房條件得到改善。雖然中山市內(nèi)的私建別墅較多，但市場供應(yīng)的別墅產(chǎn)品慢慢也在增加，現(xiàn)有的供應(yīng)量大致在 174 套，未來頤和山莊以及凱茵新城將有很大的供應(yīng)量。2. 供應(yīng)產(chǎn)品類型分析中山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品主要為多層、小高層洋房以及部分高層洋房，占整個住宅市場的 95%。綜上所述，中山市在售住宅項目現(xiàn)有的總供應(yīng)量約為 160 萬平方米。再加上雍逸廷、優(yōu)雅翠園等的后期供應(yīng)，合計該部分總供應(yīng)面積24在 78 萬平方米左右。東區(qū)是近幾年中山市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，如奕翠園、頤和山莊、凱茵新城等大盤較多，后期供應(yīng)量較大。據(jù)了解中山市近期暫無新項目出現(xiàn)，供應(yīng)量主要是現(xiàn)有項目的剩余貨量及大型項目分期開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)品。東區(qū)由于中山市整體規(guī)劃存在著較大發(fā)展優(yōu)勢，所以市場的供應(yīng)量較大；石岐區(qū)（北區(qū)）由于自身臨近市區(qū)，各項配套較為完善，且后續(xù)的土地供應(yīng)量也不多。3) 西區(qū)開發(fā)較晚，現(xiàn)屬于開發(fā)的探索階段，戶型較為簡單，以二房和三房為主。復(fù)式、別墅的占有率也是三區(qū)中最高的復(fù)式、別墅的比例也占了 24%。別墅、高層住宅目前在該區(qū)域不占有市場，可見，區(qū)域發(fā)展的不完善，直接影響到了高尚住宅和新型產(chǎn)品的開發(fā)。223. 板塊—建筑類型從上圖分析得知：1) 東區(qū)和石岐區(qū)以多層和小高層住宅為主，各占該區(qū)域住宅總量的 7成以上，另有小部分的高層和別墅為輔，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟，導(dǎo)致產(chǎn)品逐漸向多元化發(fā)展。2) 石岐區(qū)是中山市的老城區(qū)，舊民居分布比較多，道路交叉縱橫，所以導(dǎo)致小型住宅小區(qū)成為開發(fā)主流，占該區(qū)域的 58%，但各建筑規(guī)21模的住宅小區(qū)也有選擇的空間。2. 板塊—小區(qū)規(guī)模從上圖分析得知：1) 東區(qū)是中山市的新城區(qū)，建筑規(guī)模比較兩極分化，在 10 萬平方米以上和 2 萬平方米以下的各占 35%，這主要是因為東區(qū)鄰近市中心的大片用地較少，只能開發(fā)小規(guī)模的住宅，而外圍可提供大面積土地，供房地產(chǎn)商開發(fā)。4) 石岐區(qū)雖然是中山的老城區(qū)，但交通、生活配套的完善條件，使該區(qū)域的洋房標準層均價是各區(qū)最高，達到 3215 元/平方米。2) 對于別墅，現(xiàn)在主要分布在東區(qū)，西區(qū)則完全是別墅市場的空白點。并且據(jù)了解，南區(qū)是中山市購房者最后選擇的區(qū)域，同時存在著之前開發(fā)的項目住戶拿不到房產(chǎn)證，買房被騙等發(fā)展商欺詐行為，造成南區(qū)在購房者心目中的地位極低，幾乎沒有大開發(fā)商涉及該區(qū)域。3. 西區(qū)1999 年沙朗鎮(zhèn)并入西區(qū)，西區(qū)的整體配套得到了改善，石岐河附近的商業(yè)、飲食較為發(fā)達，沙朗汽車市場的銷售業(yè)績也不俗，但相對石岐區(qū)、東區(qū)，西區(qū)總體發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般，未形成居住大區(qū)域，現(xiàn)只有藍波灣、翠景花園以及星晨廣場等少數(shù)幾個分布較散的大型項目在銷，均以多層和小高層為主，多為 80120 平方米的兩房和三房，標準層均價在 2700 元/平方米，復(fù)式均價為 3300 元/平方米。在孫文東路附近主要半山翠苑、頤和山莊、東逸豪園、水云軒、順景新一居、綠茵麗都以及現(xiàn)在中山市公認的最好的項目奕翠園，該區(qū)域以多層及小高層為主，戶型面積主要為 100120 平方米的三房兩廳為主，大面積復(fù)式也有相當大的比例，售價跨度的區(qū)間較大，在 16805600 元/平方米之間。在博愛路附近主要有雍和廷、雍逸廷、優(yōu)雅翠園（原優(yōu)雅山房）等大型項目，以小高層為主，戶型面積以90120 平方米的三房兩廳為主，150 平方米以上的復(fù)式也有較大的供應(yīng)量，售價在 22006000 元/平方米不等。東區(qū)的房地產(chǎn)項目主要集中在博愛路及孫文東路附近。2. 東區(qū)中山市政府提出“以城市東部為龍頭，南、西、北區(qū)齊頭并進”近期規(guī)劃的重點，東區(qū)是政府未來的重點發(fā)展區(qū)域。目前在銷的項目主要集中在蓮塘東路以北，主要包括陽光花地、大信新都花園、城市花園、天明花園、康庭苑，主要以多層和小高層為主，戶型面積主要以 80120 平方米左右的兩房和三房為主，只有大信新都花園以小戶型為主，區(qū)域內(nèi)還有部分復(fù)式及極少量別墅，售價從 22004800 元/平方米不等。中區(qū)公共交通便利，商業(yè)、醫(yī)療、教育、休閑購物等配套設(shè)施相對齊全，但區(qū)域內(nèi)建筑較為陳舊，主要分布為 90 年代城市改造產(chǎn)生的如柏苑新村之類的改造項目，近幾年開發(fā)的翠閑庭、匯景臺、雍景園均已基本售罄，目前在銷的主要集中在岐關(guān)西路，包括俊軒庭、豪逸華庭、裕華花園廣場，均為小18高層和高層，戶型面積多為 100 平方米左右的三房兩廳，除俊軒庭外無小戶型，售價跨度較大，從 16004500 元/平方米不等。4. 南區(qū)：博愛路，沙石公路南側(cè)的距市區(qū)較近大部分區(qū)域。2. 東區(qū)：北至康華路附近，南到博愛路，西至興中道的市內(nèi)大部分區(qū)域。中 山 市 樓 盤 戶 型 比 例21%40%25%5% 6%1%1%1%一 房 二 房 三 房 四 房 五 房 復(fù) 式 獨 立 別 墅 聯(lián) 排 別 墅17 房地產(chǎn)市場板塊分析 中山市房地產(chǎn)區(qū)域劃分中山市城區(qū)面積較小，房地產(chǎn)市場無明確的板塊劃分，市內(nèi)行政區(qū)域主要分為石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四個區(qū)（周邊的開發(fā)區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項目面向的主要是本區(qū)域內(nèi)客戶或外來的僑胞，在此不作闡述）