萬科物業(yè)管理前期工作借鑒-文庫吧資料
2025-04-13 22:37本頁面
【正文】 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b) 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/（各地法規(guī)要求不一樣）一般：作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。a)h)g)f)e)d)c)b)a)i)h)g)f) 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。d)c)b)a)g)f)e)d)c)b)a)k)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。i) 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。 如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機位置。 當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，向外傾斜10度左右。 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。c)b) 室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。 房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。j)i)h)g)f)e)d)c)b)a)e)d)c)b)a) 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 公共照明、樓道照明配置合理。 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。c)b)a)d) 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理
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