萬科物業(yè)管理前期工作借鑒-wenkub
2023-04-22 22:37:56 本頁面
【正文】 階段介入。：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。4．方法和過程控制物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。萬科物業(yè)管理工作指引目的是什么規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)新公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。職責(zé)? 雙方確定工作內(nèi)容要求。 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容?！犊尚行匝芯繄蟾妗芳芭鷱?fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實地考察。，車流人流組織兼顧，停車位充足。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。 人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。 安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。 安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速（）。d)a)b)c)如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。g)h)i)出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機(jī)位置。 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。k)a)b)c)d)e)f) 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。 宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。g)h)i)g)h)a)作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。 管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/ 應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。 對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。 相似點b) 改進(jìn)建議：，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。，及項目說明會、
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