【正文】 ，確保物業(yè)的保值與升值。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。二、二項承諾“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。（5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質(zhì)較好。（4）主管3名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。（3）出納員 名。二、綜合管理部本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。三、物業(yè)管理部大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。大專以上學歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。大專以上學歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。二、在崗員工循環(huán)培訓，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會客室1㎡物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會客室2㎡物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡安全管理部㎡儲物間1（物業(yè)清潔）㎡綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡財務管理部㎡工程管理部工作間㎡由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。、入住、裝修手續(xù)?！稒C電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。、設備的驗收及其配套設施的完善工作。九、工程技術(shù)員崗位職責，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設備。，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。，防止發(fā)生安全事故。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。、校對，及傳真工作。、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。、法規(guī)，做到依法辦事。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數(shù)字。，辦理銀行結(jié)算業(yè)務，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。二十、財務收費員崗位職責、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。第七章 物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表序號支出項目名稱月支出年支出備注一寫字樓支出1員工薪金2公共設施、設備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元/㎡二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設施維修、保養(yǎng)費8綠化設施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/㎡三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/㎡四商務會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元/㎡五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/㎡二、物業(yè)管理處開支預算明細表序號支出項目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員財務管理部25財務經(jīng)理/會計26財務出納員27車場收費員二物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三公共設備維護費1消防設備維護費2扶梯設備維護費3貨梯設備維護費4消防梯設備維護費5客梯設備維護費6空調(diào)設備維護費7吊船設備維護費8電器設備維護費9技防設備維護費10通訊廣播設備維護費11給排水設備維護費12設備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠