【正文】 運作物業(yè)前期管理。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的 損失。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。 (二 )物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解 物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。 毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使 用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約 ，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。物業(yè)管理前期工作 一、物業(yè)前期管理的觀點 對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā) —— 經(jīng)營 —— 管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。 如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設(shè)計、選擇適當(dāng)?shù)牡囟?、房型及附屬設(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強 對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。 對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。 二、物業(yè)前期管理的必要性 (一 )減少使用中的后遺癥 物業(yè)管理的基本職能是代表和維 護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。 (三 )物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備 物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。 物業(yè)前期管理的內(nèi)容 一、 通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù) 無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系 統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。 二、 建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系 物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。 (3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。 (2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。 (1)籌建業(yè)主管理委員會。 五、 建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。 六、 辦理移交接管事宜 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。 入伙手續(xù)文件范本 一、 入伙手續(xù) (一 )入伙及入伙手續(xù) 入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關(guān)費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢 ? 按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反。其后，如發(fā) 生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。 (二 )入伙手續(xù)文件 入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書 。在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題： (1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。 (3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦 法。 4 繳款通知書 繳款通知書是物業(yè) 管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。 (1)請您接到本通 知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。 (3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在 月 日后到 房地產(chǎn)公司 (地點 )先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司 (地點 )辦理入伙手續(xù)。 地產(chǎn)部審核入伙資格。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過三年不來辦理手續(xù)， 視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。購樓余款繳清后，財務(wù)部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。當(dāng)以上事項辦好后，您 (業(yè)主 )在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時，請同時繳清以下款項： 1 元。 5 清運費，用于清理業(yè) 主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。 開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主。 6 7 開發(fā)商 (代表 )簽字： 業(yè)主簽字： 年 月 日 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立 驗收原則及分類 一、 物業(yè)接管驗收的原則 物業(yè)的接管驗收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉 及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機 等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時間以后進行。 1 程驗收 各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。 4 全部工程驗收 整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進行全部工程驗收。 驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序 一、 驗收標(biāo)準(zhǔn) 工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。 (3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。 (5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。 (1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在 15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間； (3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗； (4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理； (5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。 三、 物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料 1 (1)產(chǎn)權(quán)資料。 2 (1)產(chǎn)權(quán)資料。 四、 物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛?cè)胝墸绻婚_始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。接管