【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品，再加上銷售不暢的康庭苑、裕華花園廣場，合計供應(yīng)面積約為 39 萬平方米。東區(qū)是近幾年中山市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，如奕翠園、頤和山莊、凱茵新城等大盤較多，后期供應(yīng)量較大。頤和山莊總占地面積 18 萬平方米，建筑面積 35 萬平方米，后續(xù)還有二、三期未開發(fā)；奕翠園占地面積 萬平方米，首期建筑面積 37000 平方米，今年五月開盤，預(yù)計開發(fā)五年。再加上雍逸廷、優(yōu)雅翠園等的后期供應(yīng)，合計該部分總供應(yīng)面積24在 78 萬平方米左右。西區(qū)主要有翠景花園、藍波灣、星晨廣場等項目，普遍規(guī)模較大，距離較遠，銷售較為緩慢，翠景花園新一期產(chǎn)品有 18 萬的貨量，藍波灣首期 萬的貨量銷售率也只有 30%左右，合計該部分的總供應(yīng)面積大約在 41 萬平方米。綜上所述，中山市在售住宅項目現(xiàn)有的總供應(yīng)量約為 160 萬平方米。2) 后續(xù)供應(yīng)量分析后續(xù)供應(yīng)量統(tǒng)計表名稱 總體規(guī)劃 在銷產(chǎn)品 后續(xù)供應(yīng)藍波灣規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面積70 萬平方米首期建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品主要為多層及小高層洋房分兩期銷售，二期規(guī)劃建筑面積為 40萬平方米左右凱茵新城規(guī)劃總占地面積 3000畝，建筑面積 180 萬平方米首期占地 500600 畝，二期別墅現(xiàn)已開發(fā) 5 萬平方米，產(chǎn)品包括聯(lián)排、獨立別墅及洋房后期供應(yīng)面積大致在 140 萬平方米頤和山莊規(guī)劃總占地面積 18萬平方米，建筑面積35 萬平方米首期建筑面積大約在 5 萬平方米左右，為 7 棟小高層，未來將有別墅供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)面積大致在 30 萬平方米左右雅居樂南區(qū)項目 —— ——地塊未開始施工，占地 10 萬平方米左右翠景花園 分為四期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)三期 在銷產(chǎn)品主要為小高層洋房 后期供應(yīng)面積大致在 18 萬平方米左右岐樂花園 分五期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)四期 四期建筑面積 6 萬平方米，產(chǎn)品主要以多層洋房為主 五期預(yù)計建筑面積大約 7 萬平方米由上表并結(jié)合其他難以預(yù)料的因素， 預(yù)計未來三 五年內(nèi)中山市區(qū)住宅的后續(xù)供應(yīng)量將接近 300 萬平方米 。2. 供應(yīng)產(chǎn)品類型分析中山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品主要為多層、小高層洋房以及部分高層洋房，占整個住宅市場的 95%。其中多層仍是消費的熱點，占洋房的 45%；小高層也慢慢為市場接受，占洋房的 42%。雖然中山市內(nèi)的私建別墅較多，但市場供應(yīng)的別墅產(chǎn)品慢慢也在增加，現(xiàn)有的供應(yīng)量大致在 174 套，未來頤和山莊以及凱茵新城將有很大的供應(yīng)量。25而對于聯(lián)排別墅，中山房地產(chǎn)市場現(xiàn)只有凱茵新城前期推售了小部分，但均已售罄，據(jù)了解后期仍有此類產(chǎn)品供應(yīng)，說明市場較為接受聯(lián)排別墅。 房地產(chǎn)市場需求分析1. 需求人群分析中山市政府在九十年代末期致力解決市民的居住問題，興建了多個大型住宅小區(qū)，使人均住房面積有所增加，居民住房條件得到改善。根據(jù)“中山市國土資源局 2022 年房地產(chǎn)潛在消費市場調(diào)查結(jié)果與分析調(diào)查”發(fā)現(xiàn)，未購房人數(shù)只有 1011 人，只占 %，而有一次以上購房經(jīng)歷的則占 %。由于我司抽取的樣本量較少，且事隔兩年，調(diào)查結(jié)果與國土資源局的調(diào)查結(jié)果有一定的出入，但不可否認(rèn)的是，隨著時間的增長有一次以上購房經(jīng)歷的消費者人數(shù)肯定會增加，未來二次置業(yè)者（包括多次置業(yè)者）將會是購房的主要消費群體。2. 需求面積分析據(jù)我司的了解，在中山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，陽光花地、凱茵新城、雍景園、翠閑庭、城市花園怡景閣的銷售均取得了不俗的成績，考慮環(huán)境、開發(fā)商影響力等因素，此類盤的共同點是開發(fā)時間多為近一兩年，主要的客戶也多為為改善居住條件而購房的客戶，而提供的戶型面積主要從 80120 平方米，結(jié)合“2022 年中山市房地產(chǎn)潛在消費市場調(diào)查結(jié)果與分析調(diào)查”以及我司的消費者調(diào)查，隨著二次置業(yè)及多次置業(yè)購房者的增加，為改善居住環(huán)境，消費者市場將更為接受中大面積單位。并且，據(jù)我司了解現(xiàn)只有大信新都花園與俊軒廷推出了一戶一廳的小面積戶型，銷售并不十分理想，主要與中山市城區(qū)外來人口近幾年增長過快，但暫未形成購房熱潮，且投資意識較弱有關(guān)。3. 需求產(chǎn)品分析同樣，在中山市如陽光花地、雍景園、翠閑庭等銷售業(yè)績理想的樓盤，其產(chǎn)品主要為多層以及小高層住宅，而高層住宅的銷售均不太理想，這主要26是因為高層的管理費用過高，增加居住成本，可見消費者對高層住宅的接受還有待時日。值得注意的是，在近期推出的樓盤中小高層和別墅所占的比例增加，這主要是因為帶電梯的小高層在中山市民的心目中是豪宅的象征，而購買別墅所得的環(huán)境、生活配套都是自建別墅所無法比擬的。另外聯(lián)排別墅的供應(yīng)得到了市場的很快消化，從一定層面上說明中山市的購房者較為接受該產(chǎn)品，有一定的需求量。 分析小結(jié)從以上分析可以看出，對于多層以及小高層洋房，中大面積戶型已趨向飽和，小面積戶型市場的接受程度還有待驗證，現(xiàn)有產(chǎn)品基本滿足市場需求。對于聯(lián)排別墅及獨立別墅，市場的接受程度較大，而產(chǎn)品的供貨量不十分充足，尤其是聯(lián)排別墅，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。 中山市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析隨著近兩年中山市房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，樓盤供應(yīng)量加大，消費者購房也更趨于理性，致使競爭日趨激烈。這些因素都令中山房地產(chǎn)市場產(chǎn)品總體逐步趨于成熟。但其改變主要是產(chǎn)品的外觀及裝修方面，并沒有太注重創(chuàng)造個性化的產(chǎn)品。即便如此，這些樓盤的銷售業(yè)績也都不錯，說明市場概念化新產(chǎn)品的缺口很大。當(dāng)消費者的需求并沒有得到真正滿足時,就會產(chǎn)生巨大的市場空間，這種市場狀況對本項目來說是利好的，只要本項目的產(chǎn)品差異性突出，就已經(jīng)為成功打下了堅實的基礎(chǔ)。以下僅對中山市中檔以上的產(chǎn)品進行分析： 整體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)最基本、也是最重要的元素之一。每個樓盤都想在規(guī)劃設(shè)計上有所創(chuàng)新，而中山市中高檔次的樓盤有著比較明顯的共性：1. 中山市的中高檔樓盤在對容積率與環(huán)境的雙重高標(biāo)準(zhǔn)要求下，一般采用多層和小高層相結(jié)合的方式，希望在有限的空間內(nèi)營造更多的綠化空間；2. 功能布局上以圍合式為主，在每個小區(qū)組團內(nèi)留出一定的較大庭園空間，27形成組團個性；3. 已開始注重入口廣場和門廊的規(guī)劃設(shè)計。大型住宅小區(qū)都設(shè)有較為大氣的入口廣場，設(shè)置、雕塑、門廊等。規(guī)劃上一般配有會所、游泳池、運動場所等；4. 比較注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計，但多數(shù)還是停留在簡單地提高綠化率上，并不注重提高建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，少數(shù)項目有所突破，建有主題園林。 建筑形式目前，在中山市中高檔次的項目中，都是以多層和小高層建筑為主導(dǎo)建筑類型，還有部分聯(lián)排及獨立別墅。 1. 多層及小高層1) 住宅基本上采用三種建筑形式——短板、長板、聯(lián)塔，戶型組合變化多樣（多戶型、多標(biāo)準(zhǔn)） ，少部分樓盤輔以平層、錯層和躍層相互結(jié)合；2) 個別項目建筑風(fēng)格已具個性化，如奕翠園、華鴻水云軒、藍波灣等；3) 一般每層平面二戶至四戶，多采用“品”字型或“工”字型結(jié)構(gòu)；4) 景觀住宅都考慮了觀景的通透性以及貼近自然的需求，樓宇擺放朝向、布局都盡量朝向景觀資源，并兼顧內(nèi)部的人造景觀。2. 聯(lián)體別墅與獨立別墅1) 聯(lián)排別墅及獨立別墅較少，部分建造較早，近期只有凱茵新城推出相應(yīng)產(chǎn)品，通常為兩層半的建筑，內(nèi)部輔以平層、錯層相互結(jié)合，挑高客廳；2) 建筑風(fēng)格較為單一，均為歐式風(fēng)格，部分設(shè)計較為陳舊；3) 設(shè)有工人房，且?guī)И毩⑿l(wèi)生間，但如凱茵新城獨立別墅首層無客房；4) 樓間距較小，花園面積較大，布局結(jié)合景觀，私家花園結(jié)合社區(qū)園林，滿足居住者的景觀要求。28 綠化景觀系統(tǒng)中山市房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，住戶的要求也不斷提高，消費者的選房觀念已由傳統(tǒng)的注重物業(yè)地理位置、配套設(shè)施，上升為更加看重小區(qū)的“生態(tài)”因素；與此同時，購房者對樓盤的賣點也派生出新的認(rèn)識，一些務(wù)虛的概念性的賣點已成明日黃花，而那些實實在在的、突顯健康蘊意的新賣點正受其追捧。從開始買一個居住的場所到買居住的空間、居住的環(huán)境。少數(shù)發(fā)展商也意識到這一點，部分樓盤的綠化已不只局限在普通綠化上，內(nèi)部景觀已成為樓盤提升素質(zhì)的必要手段，并擁有主題綠化廣場或園林景觀。1. 由單純綠化到引入文化概念的綠化。目前中山市的樓盤園林以表現(xiàn)西式園林的較多。園林內(nèi)多設(shè)置水體、花架、休閑椅、雕塑等，通過一些園藝小品的構(gòu)造來演繹文化內(nèi)涵；2. 在景觀內(nèi)容方面，中山住宅園林流行水景設(shè)計。如：藍波灣以水景為主線，營造出三大湖景、兩大浪漫泳池等一系列水景系統(tǒng)，使得每一位業(yè)主可以盡情享受水岸生活帶來的生活樂趣。3. 小區(qū)內(nèi)的景觀不再局限于中心庭園，而是穿插于樓宇之間，滲透到小區(qū)各個角落，并常以卵石、洗石子及植栽組合體現(xiàn)熱帶風(fēng)情。 道路交通系統(tǒng)1. 動態(tài)交通系統(tǒng)目前一些樓盤內(nèi)的道路設(shè)計采用居住專屬性較強、 “人車分流”的終端式道路系統(tǒng)，盡量采用背面或側(cè)面進車，以增加小區(qū)的私密性和減少環(huán)境、噪音污染，使居住環(huán)境更加人性化。在構(gòu)建道路系統(tǒng)時，部分已考慮到景觀效果，在道路兩側(cè)布置景觀路和小品，達到移步換景，與整個小區(qū)環(huán)境形成有機組合。2. 靜態(tài)交通系統(tǒng)小區(qū)的停車位普遍按戶：輛是 1：:1 的比率進行配置，多為地下停車場，只有少部分的樓盤只設(shè)了地上停車場。 公共配套由于中山行政區(qū)域不大，開發(fā)樓盤的規(guī)模以小型居住區(qū)比例最大，小區(qū)內(nèi)一29般無自己獨立配套，住戶的需求主要依靠裙樓的商鋪及住宅小區(qū)周邊的市政配套。在中山早期的中小型居住小區(qū)規(guī)劃基本無自己獨立的配套設(shè)施，如今中山各大型住宅小區(qū)已開始注重生活與休閑設(shè)施的配套。一般中高檔項目都設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、小型超市等，配套設(shè)施的質(zhì)量已成為衡量一個樓盤質(zhì)素的重要內(nèi)容。1. 生活配套會所餐飲和小型超市是樓盤必備的生活配套設(shè)施。2. 休閑娛樂配套泳池 網(wǎng)球場 健身房 乒乓球 棋牌室 美容大型樓盤 * * * * * *中型樓盤 * * * *小型樓盤 *網(wǎng)球場、泳池、乒乓球、棋牌室等是業(yè)主最受歡迎的。 戶型面積1. 戶型面積設(shè)計戶型是購房者考慮的最重要的因素之一。它涉及兩個重要的內(nèi)容：一是戶型大?。娣e） ，二是房間功能布局是否合理。近年隨著中山居民家庭結(jié)構(gòu)和觀念的改變，市民對住房面積和功能的要求也發(fā)生了變化。目前中山的住宅建筑戶型設(shè)計類型可供選擇面廣，以平層居多，復(fù)式一般設(shè)在頂層，平面布置上擴大設(shè)計的適應(yīng)性，滿足不同層次住戶要求。高檔樓盤戶型更注重對個性化空間的需要，同時南北通風(fēng)、景觀、采光小學(xué) 幼兒園 會所 超市 洗衣店 餐飲 銀行 郵局大型樓盤 * * * * * * * *中型樓盤 * * * * * * *小型樓盤 * *30要求更高。主力戶型面積基本在 130 平方米左右，復(fù)式單位達 200 平方米以上，舒適性是考慮的第一要素。中檔樓盤戶型一般面積在 100120 平方米左右，強調(diào)實用與舒適。2. 目前市場暢銷戶型有以下特點：1) 廳房方正好用，面積分配合理；2) 客廳、餐廳分開，進門通常將兩者自然分開，餐廳與廚房緊鄰；3) 臥室集中內(nèi)側(cè)，私密性強，設(shè) 3 房以上一般采用雙衛(wèi)生間；4) 動靜分區(qū)明確；5) 戶內(nèi)交通線短捷，實用系數(shù)高；6) 有較好的通風(fēng)采光和空間的完整性，更注重陽光和景觀；7) 客廳的位置更加重要。 智能化隨著信息社會的不斷發(fā)展和中山住宅市場消費主體的變化，智能化已成為住宅小區(qū)不可缺少的賣點。目前，中山市住宅小區(qū)的智能化普遍處于比較簡單的安防系統(tǒng)，我司將其大致分了三個級別（簡單型、普及、標(biāo)準(zhǔn)型） 。子系統(tǒng) 內(nèi)容 簡單 普及 標(biāo)準(zhǔn)出入口管理及周界防衛(wèi)報警 * * *閉電視監(jiān)控系統(tǒng) * *可視對講防盜門控制系統(tǒng) * * *住戶報警呼救系統(tǒng) *安全防范子系統(tǒng)保安巡更管理系統(tǒng) *主要建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) * *停車場管理系統(tǒng) * *緊急廣播與背景音樂 *物業(yè)計算機管理系統(tǒng) * *信息管理子系統(tǒng)多表遠程抄收計量 * *目前在中山市諸多新建樓盤中，只有個別樓盤達到標(biāo)準(zhǔn)級別，大多數(shù)都在普及型和簡單型水平。并且發(fā)展商與消費者的成熟，智能化住宅小區(qū)的建設(shè)也趨于理性，其配置會根據(jù)業(yè)主及用戶的需求為導(dǎo)向，開始注重實用性、可靠性和經(jīng)濟性。31 中山市商業(yè)環(huán)境分析 5 商業(yè)發(fā)展概況中山地理位置優(yōu)越，公路網(wǎng)絡(luò)完善，是一個商業(yè)發(fā)展得較好的中小型城市，經(jīng)過多年的發(fā)展，中山目前的的營商環(huán)境較好，旅游和消費有較大潛力，因此吸引了眾多零售業(yè)巨頭搶灘中山，帶動了中山市的商業(yè)發(fā)展。2022 年全年社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，考慮價格因素，實際增長 %。其中，城市消費品零售額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費品零售額 億元，分別增長 %和 %。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，餐飲業(yè)零售額 億元，分別增長 %和 %。 商業(yè)發(fā)展趨勢1. 連鎖經(jīng)營和業(yè)態(tài)的多樣化連鎖經(jīng)營和業(yè)態(tài)的多樣化則已成為我國未來幾年內(nèi)零售業(yè)變革的主要內(nèi)容，該種趨勢也是中山市零售業(yè)未來的發(fā)展趨勢。如今中山市較大型的連鎖企業(yè)近 10 家，連鎖分店 120 多家，遍布全市各鎮(zhèn)區(qū)，超 1000 平方的網(wǎng)點占30%。形成了城市、鎮(zhèn)區(qū)、管理區(qū)等不同層次的商業(yè)中心，國內(nèi)外大型連鎖企業(yè)相繼進入中山，帶來了現(xiàn)代經(jīng)營理念和先進管理水平，對提升中山現(xiàn)代流通業(yè)起到了很大的促進作用。2. 社區(qū)商鋪成熱點 6最近的一組數(shù)據(jù)顯示，到 2022 年 5 月底，中山市居民儲蓄存款首次突破500 億元大關(guān)。民間的資金要尋求投資分流，市民的投資意識越來越強，而在中山，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是臨街的社區(qū)商鋪成為近幾年的居民投資熱點。臨街商鋪的升值潛力是顯而易見的，1988 年的柏苑路商鋪當(dāng)時價位在18002500 元/平方米之間，到 1998