廣州萬科某花城策劃方案(編輯修改稿)
2025-06-09 14:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的以廣州別墅的發(fā)展為例：別墅的發(fā)展由原始的TOWNHOUSE到獨(dú)立別墅，疊加別墅、雙并聯(lián)別墅、三并聯(lián)別墅、四并聯(lián)別墅等產(chǎn)品在不斷的創(chuàng)新，持續(xù)形成市場(chǎng)的興奮點(diǎn)，目的就是造就銷售業(yè)績(jī)。資源整合能力的壓力目前房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)從單純的房子買賣，發(fā)展到對(duì)綜合因素的需求。廣州的發(fā)展商早已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)，因此，他們?cè)陂_發(fā)新產(chǎn)品的時(shí)候，對(duì)項(xiàng)目的軟、硬件設(shè)施都非常重視。如配套、交通、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、教育配套、醫(yī)療保健設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等。如碧桂園提出的“五星級(jí)的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造產(chǎn)品的同時(shí)，對(duì)其他資源也要進(jìn)行有效的整合。產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的壓力萬科的產(chǎn)品開發(fā)，尤其是萬科四季花城在全國各地的開發(fā)，規(guī)模方面在當(dāng)?shù)厥鞘浊恢傅模谝?guī)模、配套、園林景觀、建筑立面、建筑風(fēng)格、規(guī)劃形式、物業(yè)管理、社區(qū)文化等方面，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)潮流，自然受到市場(chǎng)追捧。但是，目前廣州大規(guī)模開發(fā)的項(xiàng)目非常之多，占地千畝以上的項(xiàng)目就如祈福新村、碧桂園、星河灣、華南新城、雅居樂、南奧等，這些開發(fā)多年的成熟社區(qū)，各方面的配套設(shè)已非常完善，而且正在享受著成熟品牌帶來的后繼利益，在市場(chǎng)擁有較高的知名度和忠實(shí)的客戶群，市場(chǎng)認(rèn)同度在不斷提升。項(xiàng)目所在地塊的成熟度的壓力雖然廣州市政府提出了“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的“大廣州”發(fā)展策略，但是廣州的發(fā)展并不是均衡的，廣州城區(qū)的整體發(fā)展進(jìn)程格局一直處于“東強(qiáng)西弱、南速北緩”的局面。而目標(biāo)客戶群也是認(rèn)可東南方向的發(fā)展，就本項(xiàng)目所在地——西區(qū)，一直受到忽視，因此也就不是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，所以目前開發(fā)必然存在一定的難度。二、了解廣州萬科四季花城所面對(duì)的問題廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的熱點(diǎn)主要在東區(qū)、南區(qū)。很多大的發(fā)展商在那里進(jìn)行了圈地，相信目前和今后的一年時(shí)間內(nèi)主要的發(fā)展方向仍然是東部和南部，而西、北區(qū)域的開發(fā)還要有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，因此市政配套、生活配套、交通配套等人們生活必備條件缺乏的現(xiàn)象暫時(shí)還不能得到大規(guī)模的改善，如今，西部仍不是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出彩的熱點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域——西區(qū)的特點(diǎn)由于之前的廣州西部少有的大發(fā)展商及大型項(xiàng)目進(jìn)駐，因此整體態(tài)勢(shì)是非常的冷靜，金沙洲橋以西幾乎沒有大型住宅，更沒有檔次較高的商品住宅出現(xiàn)，同時(shí)市政配套、交通路網(wǎng)、生活配套等不及東、南的發(fā)展勢(shì)頭與速度，導(dǎo)致廣州人的心目中，從板塊上講西區(qū)不是置業(yè)的首選。廣州市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市的成熟：廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展同比全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已處于成熟、規(guī)范與高強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)的階段，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)也不斷提高。對(duì)于消費(fèi)者而言，見得多了要求自然也越來越高，除了居住因素以外，對(duì)項(xiàng)目的性價(jià)比、未來走勢(shì)，升值潛力、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)文化、教育、娛樂等需求從原來的“自選動(dòng)作”，逐變成為“指定動(dòng)作”，對(duì)于任何一個(gè)開發(fā)商，都是沉重而現(xiàn)實(shí)的壓力?？蛻羧旱馁彿苛?xí)慣本土老城區(qū)年齡偏大的廣州人，有著濃郁的區(qū)域情結(jié)，他們的居住習(xí)慣決定了他們購買郊區(qū)盤的傾向性較低。而較年輕的本土廣州人及有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外來人，不留戀老城區(qū)，但在購買郊區(qū)盤時(shí)，就對(duì)產(chǎn)品的建筑品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、生活配套、交通、市政配套、物業(yè)服務(wù)、價(jià)格、性價(jià)比、教育等要求非常注重，這些因素，將成為促使其購買的“興奮劑”。結(jié)論：萬科進(jìn)入廣州，除了面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、項(xiàng)目所在區(qū)域的壓力，還要面對(duì)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來的前所未有的壓力。如何在廣州市場(chǎng)站得一席之地，并再次成為“領(lǐng)頭羊“。Re:2004年廣州萬科四季花城策劃案第三部分營銷策略思路找到本項(xiàng)目的出路/明天整體思路：主要是通過品牌導(dǎo)入策略、市場(chǎng)發(fā)動(dòng)策略、市場(chǎng)引爆策略、銷售策略的一步一步深入剖析，找到項(xiàng)目在市場(chǎng)創(chuàng)造神話的最佳切入點(diǎn)。要想令項(xiàng)目在市場(chǎng)更具有競(jìng)爭(zhēng)力，我們先從競(jìng)爭(zhēng)策略入手：一、競(jìng)爭(zhēng)策略選擇:競(jìng)爭(zhēng)策略類型：價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略：以低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格贏得市場(chǎng)。——與萬科品牌價(jià)值體驗(yàn)背道而馳差異化競(jìng)爭(zhēng)策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝，形成差異性?！芏喔?jìng)爭(zhēng)對(duì)手已在運(yùn)用，有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但在市場(chǎng)中與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只能形成拉鋸，而非絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。
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