【文章內容簡介】 ，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。c)地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。木門與墻體接合處，由于材質的差別，經常會出現縫隙，外墻窗戶通常會出現窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。a)給水工程：現有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往第19頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。b)排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質量問題，出現管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVＣ水管。物業(yè)公司對竣工驗收階段介入，協(xié)助地產完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。（詳見《新建物業(yè)接管驗收指引》），現場做好詳細記錄，如： ，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質量等方面的問題結合各類第20頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。統(tǒng)計表匯總后提交地產公司。第21頁，共21頁中國物業(yè)資料庫微信總群、中國物業(yè)資料庫微信1群。作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)物業(yè)資料庫微信群，月更新物業(yè)資料近千個。第三篇：萬科房地產公司物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)管理前期介入工作指引物業(yè)管理前期介入工作指引 目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。范圍適用于萬力房地置業(yè)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產、物業(yè)）。職責 物業(yè)公司 物業(yè)公司負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。 地產公司 地產公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。方法和過程控制 物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。 前期介入的一般程序 雙方確定工作內容要求。 物業(yè)組成工作小組。 制定工作計劃。 計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。 物業(yè)與地產雙方的協(xié)調研討應形成書面資料，以備復查。 對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。 前期介入的內容前期介入主要分三個階段實現：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產進行竣工驗收。 規(guī)劃設計階段包括：對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、新技術、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內容。 營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內容。 施工建設階段包括：電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。規(guī)劃設計階段介入 規(guī)劃設計評估準備 規(guī)劃設計評估需要獲得的資料：1）報批報建文件：《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。2）企劃文件：市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。3）設計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。 地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。 物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。 項目評估細則 總體評估1）住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調。2）住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。3）建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。4）生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5）設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。6）注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。7）安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。8）智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區(qū)建設。9）便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。10）各項技術經濟指標在同類住宅區(qū)中水平領先。 分類評估1）安保布局l l l l l 便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速。2）消防布局l 消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。l l l 消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。3）交通布局l 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。l 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。l 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1, 另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：），便于停放。l 有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。4）生活配置l 根據小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。l 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。l 如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。l 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區(qū)面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5）設備配套l 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。l l l 配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。l 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。6）智能化配置l 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯網。l 網絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。l 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯網。l 中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。l 智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產品。7）房屋單體l 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。l l l l 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。l 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。l 衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。l 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。l 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。l 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。l l l 底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。l 陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。8）室內配置l l l 室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。l l 空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，向外傾斜10度左右。l l l 當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。如使用小型中央空調，并留有室外機位置。室內各類插座、開關位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。l 電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。l l 聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。9）綠化配置l 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優(yōu)美。l 綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。l 綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。l l l l 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。10）景觀配置l l l l 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。,，還應配置相應的救生設備、設施。l 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。l 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。11）公共空間l l l l l 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。l l 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。l l 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。12）生態(tài)環(huán)保l l l l 住宅區(qū)內無污染環(huán)境的生產性經營性項目。住宅區(qū)內污水處理排放符合國家規(guī)范。住宅區(qū)內無各類污染源。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。l l 宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。l 垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。l 宜在住宅區(qū)內形成自然生態(tài)鏈。13）管理用房l 物業(yè)管理處 178。 管理中心功能：經理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。178。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。178。 總面積：根據住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般情