【正文】 則營(yíng)造了一種科學(xué)運(yùn)動(dòng)的健康的生活方式，這些樓盤都以其優(yōu)良的品質(zhì)成為購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。存貸款利息上調(diào)且再次加息的可能依然存在，提高了開發(fā)商貸款的資金成本，在本年資金來源構(gòu)成中，國(guó)內(nèi)貸款的比重明顯下降，16月，%。%。 銷售的增長(zhǎng)有利于不斷消化區(qū)域內(nèi)的可售房源和空置面積，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮；投資的適度開發(fā)有利于防止市場(chǎng)供應(yīng)的過量和炒作行為的滋生，使得供求雙方在這種 “互動(dòng)”中逐步形成均衡。 ②銷售速度增長(zhǎng)。 ２、從速度看，投資速度下降與銷售速度增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn)。上半年，促使銷售額強(qiáng)勁增長(zhǎng)的主要原因是成交量的快速增長(zhǎng)，（為了更準(zhǔn)確反映商品房銷售的增長(zhǎng)情況，本文中出現(xiàn)的銷售數(shù)據(jù)均扣除了重大配套房的數(shù)據(jù)）。 ①房地產(chǎn)投資高位回落。松江城區(qū)擁有自來水廠2座，日供水30萬(wàn)噸，各鎮(zhèn)也均建有萬(wàn)噸級(jí)以上水廠；擁有污水處理廠2座，日處理能力20萬(wàn)噸；擁有24座35KV及以上變電站，其中220KV變電站1座，110KV變電站1座，；，DDD、IDD、數(shù)據(jù)圖像以及寬帶等通信手段齊全，電話普及率在上海市郊處于領(lǐng)先水平。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)參數(shù)項(xiàng)數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率（整體：）/（別墅：）小區(qū)綠化率35％停車位狀況736車位（∶1）開發(fā)周期4三、市場(chǎng)分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國(guó)大陸海岸線中段， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲入?？?，面積605平方千米，人口 50萬(wàn)。設(shè)置兒童活動(dòng)及老人健身場(chǎng)地,增加社區(qū)氣氛。建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用對(duì)景、借景等手法塑造出簡(jiǎn)約、豐富且細(xì)膩的居住氛圍。四、前期工作進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度表時(shí)間工作安排4月1日項(xiàng)目總顧問1．調(diào)研目的的確定2．調(diào)研范圍的確定3．調(diào)研內(nèi)容的確定4．調(diào)研問卷的確定4月16日—4月19日調(diào)研計(jì)劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見稿4月17日調(diào)研階段問卷確認(rèn)、準(zhǔn)備、調(diào)研員培訓(xùn)調(diào)研準(zhǔn)備工作完成4月21日正式調(diào)研1．消費(fèi)者調(diào)研2．在售樓盤調(diào)研3．宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研4月21日—4月30日?qǐng)?bào)告撰寫階段1．問卷統(tǒng)計(jì)分析2．運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)各項(xiàng)選題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并制成圖表形成5月1日—5月8日調(diào)研報(bào)告的撰寫1．在統(tǒng)計(jì)的結(jié)果上進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 　2．項(xiàng)目組討論修改（尋找不足，及時(shí)更改） 3．項(xiàng)目分析（項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析） 4．市場(chǎng)定位（完成對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體和價(jià)格、賣點(diǎn)的定位） 5．初稿完成（項(xiàng)目小組全體成員討論報(bào)告） 6．匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)討論（公司項(xiàng)目督導(dǎo)討論報(bào)告）（二）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項(xiàng)目組分工表項(xiàng)目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐立明實(shí)地質(zhì)量評(píng)估高航數(shù)據(jù)庫(kù)整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計(jì)分析與技術(shù)報(bào)告鄭筆元第三章　項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科區(qū)國(guó)土分局組織報(bào)批材料報(bào)市國(guó)土局審查、簽字、蓋章。并報(bào)送消防、園林等主管單位圖紙審查。提交材料：書面申請(qǐng)、可研報(bào)告批復(fù)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)）、建筑模型、協(xié)辦單位出具關(guān)于設(shè)計(jì)方案的審批意見，經(jīng)審批單位上報(bào)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見》（建筑規(guī)劃方案需先提交規(guī)劃部門，經(jīng)市政府審批）。（２）用地預(yù)審：國(guó)土局提交材料：申請(qǐng)報(bào)告及申請(qǐng)表、項(xiàng)目建議書批文、可研報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告及專家審查意見及備案登記、總體規(guī)劃圖、地形圖等。 國(guó)土局（用地預(yù)審）：用地預(yù)審表、申請(qǐng)報(bào)告、項(xiàng)目建議書批復(fù)等。（２）在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，六個(gè)月內(nèi)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。建設(shè)單位必須及時(shí)清理所有財(cái)產(chǎn)、物資和未花完或應(yīng)收回的資金，編制工程竣工決算，分析預(yù)(概)算執(zhí)行情況，考核投資效益，報(bào)規(guī)定的財(cái)政部門審查。技術(shù)資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關(guān)的文件、合同和試生產(chǎn)的情況報(bào)告等。規(guī)模較大、較復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)，然后進(jìn)行全部建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。使用準(zhǔn)備是生產(chǎn)性施工項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)使用所要進(jìn)行的工作。項(xiàng)目法人按照批準(zhǔn)的建設(shè)文件，組織工程建設(shè)，保證項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。開工前的準(zhǔn)備主要工作內(nèi)容包括：完成征地、拆遷和場(chǎng)地平整；完成施工用水、電、路、通訊等工程；組織設(shè)備、材料訂貨；準(zhǔn)備必要的施工圖紙；組織招標(biāo)投標(biāo)(包括監(jiān)理、施工、設(shè)備采購(gòu)、設(shè)備安裝等方面的招標(biāo)投標(biāo))并擇優(yōu)選擇施工單位，簽訂施工合同。4．施工準(zhǔn)備（１）預(yù)備項(xiàng)目。（３）施工圖設(shè)計(jì)(詳細(xì)設(shè)計(jì))。初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容依項(xiàng)目的類型不同而有所變化，一般來說，它是項(xiàng)目的宏觀設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)，主要的工藝流程、設(shè)備的選型和安裝設(shè)計(jì)，土建工程量及編制項(xiàng)目總概算。3．設(shè)計(jì)工作一般建設(shè)項(xiàng)目(包括工業(yè)、民用建筑、城市基礎(chǔ)設(shè)施、水利工程、道路工程等)的設(shè)計(jì)過程劃分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目前期工作的最重要的內(nèi)容，它從項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程考察分析項(xiàng)目的可行性，其目的是回答項(xiàng)目是否必要建設(shè)，是否可能建設(shè)和如何進(jìn)行建設(shè)的問題，其結(jié)論為投資者的最終決策提供直接的依據(jù)。項(xiàng)目建議書的主要作用是為了推薦一個(gè)擬進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目的初步說明，論述它建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設(shè)管理部門選擇并確定是否進(jìn)行下一步工作。2005年，公司從業(yè)務(wù)戰(zhàn)略出發(fā)調(diào)整了組織架構(gòu)，強(qiáng)化了企業(yè)文化與價(jià)值觀，加強(qiáng)人才的甄選與培養(yǎng)，同時(shí)完善了薪酬體系，增加了對(duì)人才的吸引力。天津水晶城住宅小區(qū)一期工程獲得專業(yè)最高獎(jiǎng)項(xiàng)“第五屆詹天佑土木工程大獎(jiǎng)”。公司在項(xiàng)目發(fā)展上秉持“謹(jǐn)慎并進(jìn)取”的方針，更為重視通過合作方式獲取同行企業(yè)擁有的存量土地，以爭(zhēng)取更為有利的付款條件，改善公司現(xiàn)金流狀況。即便將來行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整，萬(wàn)科公司也具有充足信心獲得應(yīng)付自如的騰挪空間。萬(wàn)科公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略上主要采用“客戶細(xì)分”策略，對(duì)窖戶需求進(jìn)行更為細(xì)致。萬(wàn)科公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上做減法，剝離非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，突顯房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為專一的房地產(chǎn)公司，并于1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為其核心業(yè)務(wù)?！叭f(wàn)科”成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名的商標(biāo)。2001年，公司將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72％的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司，2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。1993年3月，公司發(fā)行4500萬(wàn)股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2 800萬(wàn)股，集資人民幣2 800萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。萬(wàn)科截至2005年12月31日，公司總資產(chǎn)為219．9億元，凈資產(chǎn)為83．7億元。1992年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。2000年底，華潤(rùn)集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為其第一大股東，持有的萬(wàn)科股份占萬(wàn)科總股本的15．08％。2005年，公司通過對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳察覺與及時(shí)應(yīng)對(duì)，全面