【正文】 則營造了一種科學運動的健康的生活方式，這些樓盤都以其優(yōu)良的品質成為購房者關注的熱點。存貸款利息上調且再次加息的可能依然存在，提高了開發(fā)商貸款的資金成本，在本年資金來源構成中，國內貸款的比重明顯下降，16月，%。%。 銷售的增長有利于不斷消化區(qū)域內的可售房源和空置面積，帶動區(qū)域經(jīng)濟繁榮；投資的適度開發(fā)有利于防止市場供應的過量和炒作行為的滋生，使得供求雙方在這種 “互動”中逐步形成均衡。 ②銷售速度增長。 ２、從速度看，投資速度下降與銷售速度增長是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。上半年，促使銷售額強勁增長的主要原因是成交量的快速增長，（為了更準確反映商品房銷售的增長情況，本文中出現(xiàn)的銷售數(shù)據(jù)均扣除了重大配套房的數(shù)據(jù)）。 ①房地產(chǎn)投資高位回落。松江城區(qū)擁有自來水廠2座，日供水30萬噸，各鎮(zhèn)也均建有萬噸級以上水廠；擁有污水處理廠2座，日處理能力20萬噸；擁有24座35KV及以上變電站，其中220KV變電站1座，110KV變電站1座，；，DDD、IDD、數(shù)據(jù)圖像以及寬帶等通信手段齊全，電話普及率在上海市郊處于領先水平。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。建設規(guī)模與目標參數(shù)項數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率（整體：）/（別墅：）小區(qū)綠化率35％停車位狀況736車位（∶1）開發(fā)周期4三、市場分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國大陸海岸線中段， 經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲入?？?，面積605平方千米，人口 50萬。設置兒童活動及老人健身場地,增加社區(qū)氣氛。建筑設計中運用對景、借景等手法塑造出簡約、豐富且細膩的居住氛圍。四、前期工作進度安排（一）項目前期策劃工作進度表時間工作安排4月1日項目總顧問1．調研目的的確定2．調研范圍的確定3．調研內容的確定4．調研問卷的確定4月16日—4月19日調研計劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見稿4月17日調研階段問卷確認、準備、調研員培訓調研準備工作完成4月21日正式調研1．消費者調研2．在售樓盤調研3．宏觀經(jīng)濟調研4月21日—4月30日報告撰寫階段1．問卷統(tǒng)計分析2．運用SPSS統(tǒng)計軟件，對各項選題進行統(tǒng)計，并制成圖表形成5月1日—5月8日調研報告的撰寫1．在統(tǒng)計的結果上進行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 　2．項目組討論修改（尋找不足，及時更改） 3．項目分析（項目的優(yōu)劣勢、機會點與風險點分析） 4．市場定位（完成對目標消費群體和價格、賣點的定位） 5．初稿完成（項目小組全體成員討論報告） 6．匯報領導討論（公司項目督導討論報告）（二）項目組織機構項目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項目組分工表項目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐立明實地質量評估高航數(shù)據(jù)庫整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計分析與技術報告鄭筆元第三章　項目可行性報告一、項目背景項目名稱：萬科區(qū)國土分局組織報批材料報市國土局審查、簽字、蓋章。并報送消防、園林等主管單位圖紙審查。提交材料：書面申請、可研報告批復、建筑規(guī)劃設計方案（含綜合管網(wǎng)設計）、建筑模型、協(xié)辦單位出具關于設計方案的審批意見，經(jīng)審批單位上報市政府批準后核發(fā)：《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃設計方案審查意見》（建筑規(guī)劃方案需先提交規(guī)劃部門，經(jīng)市政府審批）。（２）用地預審：國土局提交材料：申請報告及申請表、項目建議書批文、可研報告、地質災害危險性評估報告及專家審查意見及備案登記、總體規(guī)劃圖、地形圖等。 國土局（用地預審）：用地預審表、申請報告、項目建議書批復等。（２）在項目建議書批準后，六個月內提交項目可行性研究報告。建設單位必須及時清理所有財產(chǎn)、物資和未花完或應收回的資金，編制工程竣工決算，分析預(概)算執(zhí)行情況，考核投資效益，報規(guī)定的財政部門審查。技術資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關的文件、合同和試生產(chǎn)的情況報告等。規(guī)模較大、較復雜的建設項目應先進行初驗，然后進行全部建設項目的竣工驗收。使用準備是生產(chǎn)性施工項目正式投入運營使用所要進行的工作。項目法人按照批準的建設文件，組織工程建設，保證項目建設目標的實現(xiàn)。開工前的準備主要工作內容包括：完成征地、拆遷和場地平整；完成施工用水、電、路、通訊等工程；組織設備、材料訂貨；準備必要的施工圖紙；組織招標投標(包括監(jiān)理、施工、設備采購、設備安裝等方面的招標投標)并擇優(yōu)選擇施工單位，簽訂施工合同。4．施工準備（１）預備項目。（３）施工圖設計(詳細設計)。初步設計的內容依項目的類型不同而有所變化，一般來說，它是項目的宏觀設計，即項目的總體設計、布局設計，主要的工藝流程、設備的選型和安裝設計，土建工程量及編制項目總概算。3．設計工作一般建設項目(包括工業(yè)、民用建筑、城市基礎設施、水利工程、道路工程等)的設計過程劃分為初步設計和施工圖設計兩個階段。可行性研究是項目前期工作的最重要的內容，它從項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營的全過程考察分析項目的可行性，其目的是回答項目是否必要建設，是否可能建設和如何進行建設的問題，其結論為投資者的最終決策提供直接的依據(jù)。項目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行建設的項目的初步說明，論述它建設的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設管理部門選擇并確定是否進行下一步工作。2005年，公司從業(yè)務戰(zhàn)略出發(fā)調整了組織架構，強化了企業(yè)文化與價值觀，加強人才的甄選與培養(yǎng)，同時完善了薪酬體系，增加了對人才的吸引力。天津水晶城住宅小區(qū)一期工程獲得專業(yè)最高獎項“第五屆詹天佑土木工程大獎”。公司在項目發(fā)展上秉持“謹慎并進取”的方針，更為重視通過合作方式獲取同行企業(yè)擁有的存量土地，以爭取更為有利的付款條件，改善公司現(xiàn)金流狀況。即便將來行業(yè)出現(xiàn)周期性調整，萬科公司也具有充足信心獲得應付自如的騰挪空間。萬科公司在市場競爭策略上主要采用“客戶細分”策略，對窖戶需求進行更為細致。萬科公司于1988年介入房地產(chǎn)領域，在經(jīng)營戰(zhàn)略上做減法，剝離非房地產(chǎn)業(yè)務，突顯房地產(chǎn)業(yè)務，成為專一的房地產(chǎn)公司，并于1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為其核心業(yè)務?！叭f科”成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名的商標。2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72％的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司，2003年，公司進入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。1993年3月，公司發(fā)行4500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2 800萬股，集資人民幣2 800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，并于同年介入房地產(chǎn)領域。萬科截至2005年12月31日，公司總資產(chǎn)為219．9億元，凈資產(chǎn)為83．7億元。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務，公司開始進行業(yè)務調整。2000年底，華潤集團及其關聯(lián)公司成為其第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本的15．08％。2005年，公司通過對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳察覺與及時應對，全面