【正文】 3．項目分析（項目的優(yōu)劣勢、機會點與風險點分析） 4．市場定位（完成對目標消費群體和價格、賣點的定位） 5．初稿完成（項目小組全體成員討論報告） 6．匯報領(lǐng)導討論（公司項目督導討論報告）（二）項目組織機構(gòu)項目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項目組分工表項目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐立明實地質(zhì)量評估高航數(shù)據(jù)庫整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計分析與技術(shù)報告鄭筆元第三章　項目可行性報告一、項目背景項目名稱：萬科并報送消防、園林等主管單位圖紙審查。（２）用地預審：國土局提交材料：申請報告及申請表、項目建議書批文、可研報告、地質(zhì)災害危險性評估報告及專家審查意見及備案登記、總體規(guī)劃圖、地形圖等。（２）在項目建議書批準后，六個月內(nèi)提交項目可行性研究報告。技術(shù)資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關(guān)的文件、合同和試生產(chǎn)的情況報告等。使用準備是生產(chǎn)性施工項目正式投入運營使用所要進行的工作。開工前的準備主要工作內(nèi)容包括：完成征地、拆遷和場地平整；完成施工用水、電、路、通訊等工程；組織設備、材料訂貨；準備必要的施工圖紙；組織招標投標(包括監(jiān)理、施工、設備采購、設備安裝等方面的招標投標)并擇優(yōu)選擇施工單位，簽訂施工合同。（３）施工圖設計(詳細設計)。3．設計工作一般建設項目(包括工業(yè)、民用建筑、城市基礎設施、水利工程、道路工程等)的設計過程劃分為初步設計和施工圖設計兩個階段。項目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進行建設的項目的初步說明，論述它建設的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設管理部門選擇并確定是否進行下一步工作。天津水晶城住宅小區(qū)一期工程獲得專業(yè)最高獎項“第五屆詹天佑土木工程大獎”。即便將來行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整，萬科公司也具有充足信心獲得應付自如的騰挪空間。萬科公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在經(jīng)營戰(zhàn)略上做減法，剝離非房地產(chǎn)業(yè)務，突顯房地產(chǎn)業(yè)務，成為專一的房地產(chǎn)公司，并于1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為其核心業(yè)務。2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72％的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司，2003年，公司進入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2 800萬股，集資人民幣2 800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。截至2005年12月31日，公司總資產(chǎn)為219．9億元，凈資產(chǎn)為83．7億元。2000年底，華潤集團及其關(guān)聯(lián)公司成為其第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本的15．08％。（１）經(jīng)營戰(zhàn)略清晰。不斷提升的老客戶的推介購買和重復購買，成為該公司得以在國家宏觀調(diào)控期間脫穎而出的最重要法寶之一。萬科公司在產(chǎn)品開發(fā)上引領(lǐng)行業(yè)變革，提出“原創(chuàng)現(xiàn)代中式住宅”的全新設計理念，受到了客戶與市場的高度認同。資料來源：萬科公司網(wǎng)站（）第二章　項目建設前期工作計劃一、項目建設前期工作程序長期計劃 五年計劃 預備項目計劃 年度投資計劃 項目建議書可行性研究初步設計技術(shù)設計施工圖設計建設準備后評價竣工驗收生產(chǎn)準備建設實施投資估算 設計總概算 修正設計總概算 竣工決算 施工圖預算 二、項目建設前期工作內(nèi)容1．項目建議書項目建議書是項目主管單位要求建設某一具體項目的建議文件，是基本建設程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建項目的輪廓設想。承擔可行性研究工作的單位必須是經(jīng)過資格審定的規(guī)劃、設計和工程咨詢單位，要有承擔相應項目的資質(zhì)。在技術(shù)設計階段應在概算的基礎上。（２）建設準備。它是基本建設程序中的重要環(huán)節(jié)，是銜接基本建設和生產(chǎn)的橋梁，是建設階段轉(zhuǎn)入生產(chǎn)經(jīng)營的必要條件。各有關(guān)單位(包括設計、施工單位)應將技術(shù)資料進行系統(tǒng)整理，由建設單位分類立卷，交生產(chǎn)單位或使用單位統(tǒng)一保管。三、項目開發(fā)辦事流程及相關(guān)申請手續(xù)辦理（一）項目建議書及可行性研究報告主送單位：市發(fā)改委 （１）由具有相應資質(zhì)的咨詢單位或設計單位進行編制。核發(fā)：《建設項目環(huán)境影響評價審批意見》、《建設項目環(huán)境保護批準書》。核發(fā)：《建設用地批準書》５、工程設計審批單位：建委協(xié)辦單位：消防局、園林局、人防辦、氣象局、市政委等（１）初設階段提高材料：申請表、工程勘察文件初設說明及圖紙、選址意見書、建設規(guī)劃用地許可及附件 、勘察及設計合同等，各協(xié)辦單位根據(jù)其主管業(yè)務提交業(yè)務申請書、各專業(yè)初設說明及圖紙核發(fā)：初設批復、審查意見（２）施工圖設計：初設通過后，進入施工圖設計階段，設計文件直接委托施工圖審查機構(gòu)審查，合格后送建委備案。區(qū)國土分局到省國土廳辦理繳費手續(xù)，拿回批文。（二）白馬花園景觀設計理念１、延續(xù)小區(qū)的規(guī)劃初衷，針對水系、綠軸及道路景觀進行設計；２、延續(xù)建筑園林簡約、現(xiàn)代、理性的德式園林風格；３、“景觀水系、景觀綠軸、景觀干路”三條主線進行延展；４、項目二期的七棟建筑中有五棟是臨水建筑，利用河道的不同形態(tài)和優(yōu)勢，采用南側(cè)沿河棧道和北側(cè)軟植駁岸強化景觀效果；５、組團景觀規(guī)劃，利用地下車庫屋面作為組團景觀，營造歸家庭院空間。投資環(huán)境良好。 （一）松江區(qū)房地產(chǎn)市場理性運行的顯著標志：總量、速度、結(jié)構(gòu)、效益協(xié)調(diào)發(fā)展 １、從總量看，房地產(chǎn)投資高位回落與房地產(chǎn)銷售強勁增長表明松江區(qū)的房地產(chǎn)市場已步入正軌。投資的高位回落和銷售的快速增長是房地產(chǎn)理性成長的表現(xiàn)，是宏觀調(diào)控的積極成果，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最理想的狀態(tài)。16月，%。②房地產(chǎn)資金對金融的依賴度減少。松江要以軌道9號線為契機，大力發(fā)展城區(qū)內(nèi)的公共交通網(wǎng)絡，加快完善城市基礎設施、生活配套設施建設，為居住者提供一個便捷的出行條件和生活環(huán)境，加快消化本區(qū)的空置面積，使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。因而要積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營模式，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅；提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科技含量，降低對資源、能源的消耗；推進節(jié)能技術(shù)的研究以及在建筑中的推廣應用；引導消費者樹立理性綠色的消費觀念和生活方式，注重提升居住品質(zhì)。多重驗收，保證產(chǎn)品質(zhì)量白馬花園房屋裝修的每個細節(jié)都按照標準嚴格把控，經(jīng)過從公司到客戶等五重驗收和檢測程序，及時發(fā)現(xiàn)、解決問題，確保裝修品質(zhì)精益求精，萬科精裝生活，從此安心享受。建筑設計中運用對景、借景等手法塑造出簡約、豐富且細膩的居住氛圍。90平米實用三房設計，經(jīng)典的二樓、三樓南北雙露臺設計，功能布局更為合理，生活享受更為豐富。電梯：日立 綜合商場：家樂福、華聯(lián)吉買盛、樂購、世紀聯(lián)華、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市 （三）文化定位：提倡仁者健康的文化社區(qū)（四）目標客戶定位以追求健康文化生活，提高居住質(zhì)量的置業(yè)者為主，包括：上海主城區(qū)的部分“老居民”，區(qū)域內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的白領(lǐng)人士，郊縣盼望進入上海的部分高收入人群。底層，進戶花園，從容氣度。第四層，情景交融，春色關(guān)