【正文】 職工多，住房需求大，一般在該片區(qū)租房購(gòu)房。 中小戶型的主力買(mǎi)家主要集中于 2030歲的青年消費(fèi)者 ,屬于事業(yè)型，具有大專(zhuān)以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。 區(qū)域市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)總結(jié) 60 中小戶型住戶最大的的特點(diǎn)是 ―― 年輕的上班族。代表性項(xiàng)目如蕭邦、錦西國(guó)際等 區(qū)域市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 56 5060㎡ 以一室一廳為主，這類(lèi)型中小戶型多數(shù)也是酒店式公寓的設(shè)計(jì)，但其空間相對(duì)于 50㎡ 以下的中小戶型大，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要進(jìn)行分隔，形成一室一廳的格局；這種戶型整體布局對(duì)居住動(dòng)線特征要求明顯，力求做到功能的排布的均衡性。品上等。 城西：中小戶型項(xiàng)目漸多 成都市傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之地，歷來(lái)素有“西貴”之說(shuō)，近兩年來(lái)城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的戶型供應(yīng)也在不斷的調(diào)整適應(yīng)，新增不少以中小戶型為主的項(xiàng)目，如熙城國(guó)際、西錦國(guó)、熙城國(guó)際、曦城、智業(yè)加州等。 ,7700元 / M2 香木林置業(yè) 86720202 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 50 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 51 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況分析 由于市場(chǎng)的疲軟及貸款成本的逐步增高，大多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售缺乏客源基礎(chǔ)支撐，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售步履蹣跚難以真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期期望值，因此以大幅優(yōu)惠、低起價(jià)等多種營(yíng)銷(xiāo)手段組合為主的競(jìng)爭(zhēng)此起彼伏。 被調(diào)研樓盤(pán)在主力戶型的落點(diǎn)上較高權(quán)重倒向了 4080㎡ 的中小戶型，中小戶型樓盤(pán)中此類(lèi)型戶型在市場(chǎng)上的需求指數(shù)較高。 項(xiàng)目位置 區(qū)域規(guī)劃 城市規(guī)劃 17 成都未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)方向之一是向北發(fā)展北部新城，打造成都 30分鐘近郊城市圈； 大件路、蜀龍路、成綿高速、地鐵 3號(hào)線成為成都向北發(fā)展的主干道； 熊貓基地、北湖風(fēng)景區(qū)、泥巴坨風(fēng)景區(qū)使北部新城成為名副其實(shí)的生態(tài)城； 根據(jù)政府規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，未來(lái) 10年將有 100萬(wàn)人生活在北部新城區(qū)。 項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位分布 9 成都鐵中 城北中學(xué) 人北小學(xué) 三十一中學(xué) 林業(yè)廳機(jī)關(guān)幼兒園 新華雙語(yǔ)嬰幼園 成都市第 17幼兒園 鐵路局機(jī)關(guān)幼兒園 6 7 人北中學(xué) 8 小結(jié) :片區(qū)教育配套設(shè)施完善，嬰幼園、小學(xué)、初中和高中分布均勻，且多為重點(diǎn)中學(xué)，如成都鐵中、 31中等。 3號(hào) 樓 1號(hào) 樓 職工 宿舍 2號(hào) 樓 1號(hào)樓底層商鋪互換給 **公司 26層屬于乙 2號(hào)樓底層商鋪互換給 **公司 樓上屬于乙 3號(hào)樓 13層互換給 **公司 46層屬于乙 乙目前權(quán)屬 8 成都鐵路局 省地礦局 省林業(yè)廳 市規(guī)劃局 中鐵快運(yùn)成都公司 成鐵油料公司 四川新華印刷廠 住房公積金管理中心鐵路分局 省檢察院成都鐵路運(yùn)輸分院 省地礦勘察開(kāi)發(fā)局 1成都巖礦測(cè)試中心 1省林業(yè)調(diào)查規(guī)劃院 1省有色冶金研究院 1省商務(wù)廳 1五冶、中冶成工建設(shè) 1省林業(yè)中心醫(yī)院 1省輕工業(yè)研究設(shè)計(jì)院 1省紡織工業(yè)干部學(xué)校 1省建筑科學(xué)研究院 市木材總公司 2成都萬(wàn)擔(dān)糧油總公司 1 2 3 4 5 6 7 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 小結(jié) :片區(qū)大型企事單位分布眾多，尤其以鐵路、林業(yè)及地礦系統(tǒng)為主，住宅多是 90年代以前建造， 居民拆遷還建欲望強(qiáng)烈； 租賃 客戶 較多， 基本是該區(qū)域或荷花池市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶或打工人員。 區(qū)域環(huán)境小結(jié) 15 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場(chǎng)分析 第四部分：需求市場(chǎng)分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 16 成都主城區(qū)將以中心城區(qū)為核心發(fā)展， 向東、南、北 重點(diǎn)發(fā)展，依托走邊六個(gè)組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展 東部新城、南部新城和北部新城 ，形成新的城市架構(gòu)。 成都中小戶型項(xiàng)目的定價(jià)已經(jīng)隨著城市中心區(qū)域土地資源的逐漸稀缺顯現(xiàn)出了長(zhǎng)足增長(zhǎng)勢(shì)頭，經(jīng)歷了 07年大半年的抬升，原主要目標(biāo)客源為中青年自住過(guò)渡客戶開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)型為二三次置業(yè)的知富群體。層高 9950元 / M2 80115 M178。而市中心又是商業(yè)、金融中心，各種商業(yè)、生活配套完善，對(duì)單身白領(lǐng)階層和廣大投資者都有相當(dāng)?shù)奈Γ@兩者都是中小戶型物業(yè)的忠實(shí)的客戶群。 中小戶型項(xiàng)目多是一棟或兩棟建筑出現(xiàn)，自身環(huán)境、景觀、及綜合配套等都不完善，而成熟社區(qū)內(nèi)商業(yè)、生活等綜合配套設(shè)施非常完善，可以充分彌補(bǔ)中小戶型項(xiàng)目在這方面的不足，代表樓盤(pán)如：陽(yáng)光 80后、玉林 在要完備功能分區(qū)的前提下，這類(lèi)中小戶型的動(dòng)靜、干濕、潔污完善分區(qū)只能舍棄，求得住宿基本功能的實(shí)現(xiàn)，功能緊湊是這類(lèi)戶型的最大特點(diǎn)。中小戶型物業(yè)具有面積小，總價(jià)低的特點(diǎn)，這就降低了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于大多數(shù)首次置業(yè)的年輕人和家庭人員比較簡(jiǎn)單的家庭都是一種理想的選擇；而中小戶型物業(yè)投資小，收益大也受到廣大投資者熱捧。這種聚居會(huì)為附近帶來(lái)相當(dāng)一批中小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個(gè)專(zhuān)項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。 四川新華印刷廠 :擬打算自己開(kāi)發(fā)所屬地塊，以改善陳舊的職工住宅。目前的分布范圍直徑近 2公里，其中規(guī)模較大的 5家均為成都本地人，其它的中小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)戶以江浙一帶的人居多，其貨源來(lái)自于江浙和吉林一帶，白馬寺紙業(yè)市場(chǎng)的主要客戶是成都市內(nèi)的印刷廠、廣告公司， 15%的客戶是成都市以外的二級(jí)縣市。 項(xiàng)目 SWOT分析 73 產(chǎn)品定位 住宅市場(chǎng) :小戶型為主 中高檔 精裝修電梯公寓 一房 4060平方米 35%（精裝修、物管服務(wù)齊全） 二房 6080平方米 55% 三房 90110平方米 10% 商業(yè)定位 :大底盤(pán)商業(yè)裙樓 3層 商務(wù)酒店 2層 (200間 ) 74 第一部分：項(xiàng)目區(qū)域分析 第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃分析 第三部分：區(qū)域市場(chǎng)分析 第四部分：需求市場(chǎng)分析 第五部分：項(xiàng)目定位分析 第六部分：物業(yè)發(fā)展建議 目 錄 75 合作方式 : 蜀鼎集團(tuán) 土地入股 :土地變性 ,調(diào)整規(guī)劃指標(biāo) ,拆遷 中皇地產(chǎn) 資金入股 :調(diào)研策劃 ,規(guī)劃設(shè)計(jì) ,建造 76 THE END