20xx年成都白馬房地產(chǎn)項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告(參考版)
2025-04-16 23:50本頁面
【正文】 應(yīng)加強(qiáng)與區(qū)政府合作，爭取項(xiàng)目作為舊城改造獲得各種優(yōu)惠政策。拆遷爭取得到區(qū)政府支持。 通過產(chǎn)品絕對差異化創(chuàng)新及小區(qū)環(huán)境景觀配套，來克服板塊內(nèi)部低端住宅對項(xiàng)目的負(fù)面影響。大規(guī)模商戶的庫房位于二仙橋或成彭立交外，小規(guī)模商家的庫房則在鑫冶賓館或是附近老企業(yè)的閑置庫房。 90年代初期，一些經(jīng)營印刷、包裝材料（如紙張、油墨等易燃化危品）的商家在白馬寺一帶自發(fā)形成市場，規(guī)模從原來的幾十戶發(fā)展到現(xiàn)在的近 300戶。如果購買物業(yè)自己居住希望住宅與市場分離，能有一個(gè)安靜的處所，戶型面積 90㎡ 以上。客戶基本是該區(qū)域或荷花池市場的經(jīng)營戶或打工人員。 省建筑科學(xué)研究院： 青年職工多，住房需求大，一般在該片區(qū)租房購房。另外，鑫冶賓館后的五冶住宅區(qū)地塊正由區(qū)政府與上海明泉實(shí)業(yè)初步接觸，擬打算重建開發(fā) ,其開發(fā)難度較大。 周遍居民訪談 擬進(jìn)行詳細(xì)客戶需求問卷調(diào)研 64 周邊企事業(yè)單位總體住房情況 省地礦局： 職工住房條件已經(jīng)得到改善，位于人民北路右側(cè)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住宅多是 90年代以前的建筑，其中不乏許多筒子樓，社區(qū)環(huán)境差，配套不完善，商業(yè)品質(zhì)低下，底層住宅破墻開洞形成的鋪面比比皆是，區(qū)域內(nèi)的住宅已經(jīng)兩次拆遷登記，居民比對著刃具廠和川棉廠的賠付價(jià)格要求賠付 — /㎡ ，通過對區(qū)域內(nèi)所有房屋中介的實(shí)地調(diào)查，目前預(yù)計(jì)拆遷房的售賣價(jià)格已達(dá)到均價(jià) 6000元 /㎡ 。 中小戶型的主力買家主要集中于 2030歲的青年消費(fèi)者 ,屬于事業(yè)型，具有大專以上文化程度；生活觀念、消費(fèi)觀念新穎；追求時(shí)尚與個(gè)性。 第三類：以工作性質(zhì)為導(dǎo)向 通常情況下，在高校附近是部分學(xué)生和老師的聚居，在科技園附近是 IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居，在電視臺是附近廣告人的聚居等等。住宅與車站在 15分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘車上下班。對居住在這些區(qū)域的年輕人，時(shí)間是非常寶貴的，寧肯在市中心購買或租賃價(jià)格高一些的中小戶型物業(yè)，也不愿將時(shí)間花在乘車上下班的路上。 區(qū)域市場戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)總結(jié) 60 中小戶型住戶最大的的特點(diǎn)是 ―― 年輕的上班族。 2 、中小戶型，大市場 中小戶型物業(yè)一直以來市場需求都比較旺盛。從酒店式公寓、標(biāo)準(zhǔn)套一、套二、套三到小躍層，3090平方米也能做出入戶花園、觀景陽臺等大戶型同樣的設(shè)計(jì)。 區(qū)域市場戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 58 7090㎡ 的住宅在中小戶型的供應(yīng)量中是較大，其中 7080㎡ 以兩室兩廳單衛(wèi)為主，而 8090㎡ 的選擇面較寬，舒適型兩室兩廳單衛(wèi)、兩室兩廳雙衛(wèi)、緊湊型三室一廳單衛(wèi)、小躍層等均有，此類戶型總價(jià)相對合理而居家舒適性又能得到保證，對于剛結(jié)婚的年輕人、普通的三口之家以及老年人養(yǎng)老都相當(dāng)適合。代表性項(xiàng)目如蕭邦、錦西國際等 區(qū)域市場戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 56 5060㎡ 以一室一廳為主，這類型中小戶型多數(shù)也是酒店式公寓的設(shè)計(jì)，但其空間相對于 50㎡ 以下的中小戶型大，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要進(jìn)行分隔，形成一室一廳的格局；這種戶型整體布局對居住動(dòng)線特征要求明顯，力求做到功能的排布的均衡性。（如 鋒尚陽光、 新城市廣場、錦西國際、麗晶花園等眾多電梯公寓項(xiàng)目均采取通廊式布局） 區(qū)域市場中小戶型平面布局特點(diǎn) 55 50㎡ 以下的中小戶型住宅較多，約為中小戶型總供應(yīng)量的 15%左右，這類小面積的住宅基本上是酒店式公寓的形式，空間較小，不能形成獨(dú)立的客廳和臥室。從目前成都市推出的中小戶型物業(yè)來看，中小戶型的平面布局設(shè)計(jì)差異較大，從一梯三戶，兩梯四戶、六戶、八戶、到四梯十八戶至四十八戶均有。上嶺、錦西國際、香木林加州國際等。品上等。領(lǐng)邸、蕭邦、財(cái)富領(lǐng)地等。 53 中小戶型項(xiàng)目由于自身?xiàng)l件的限制，對周邊的環(huán)境、市政、生活等綜合配套要求相對較高，從目前來看，城區(qū)范圍內(nèi)以中小戶型為主的項(xiàng)目基本集中在市中心或是交通便利、綜合配套設(shè)施完善的成熟社區(qū)周圍。由于城北受地理位置、區(qū)域發(fā)展以及環(huán)境配套等因素的制約，客戶群比較單一，仍然是以中小戶型為主，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不多，總體量較小，是主城區(qū)范圍內(nèi)中小戶型供應(yīng)最少的區(qū)域。 城西：中小戶型項(xiàng)目漸多 成都市傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之地，歷來素有“西貴”之說，近兩年來城西房地產(chǎn)開發(fā)的戶型供應(yīng)也在不斷的調(diào)整適應(yīng)，新增不少以中小戶型為主的項(xiàng)目，如熙城國際、西錦國、熙城國際、曦城、智業(yè)加州等。 52 城中：中小戶型項(xiàng)目集中 一環(huán)內(nèi)市中心區(qū)域內(nèi)是中小戶型項(xiàng)目集中的區(qū)域，項(xiàng)目占地面積比較小，受城市規(guī)劃建設(shè)條件、土地成本、房屋價(jià)格的限制，更適合做中小戶型項(xiàng)目。 部分樓盤銷售行情仍較其他高價(jià)樓盤為樂觀，如實(shí)行低價(jià)策略的泰基北錦項(xiàng)目多次到銷售現(xiàn)場調(diào)研均有成交，正成財(cái)富領(lǐng)地實(shí)行中低價(jià)格策略，已推出產(chǎn)品平層項(xiàng)目基本銷售完。 在調(diào)研過程中，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤如藍(lán)光 BRC的富麗碧漫汀、及中低價(jià)位樓盤香山苑客戶訪問量較多；另外，具有特殊產(chǎn)品 LOFT的樓盤錦西國際、香木林加州國際客戶訪問量眾多，銷售現(xiàn)場氣氛活躍。 ,7700元 / M2 香木林置業(yè) 86720202 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場分析 50 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場分析 51 區(qū)域內(nèi)樓盤銷售狀況分析 由于市場的疲軟及貸款成本的逐步增高，大多數(shù)項(xiàng)目銷售缺乏客源基礎(chǔ)支撐，開盤銷售步履蹣跚難以真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期期望值，因此以大幅優(yōu)惠、低起價(jià)等多種營銷手段組合為主的競爭此起彼伏。容積率 ,702戶 3553 M178。, 23層 ,住宅 M178。財(cái)富領(lǐng)地 2棟 34層 1棟 18層平層和躍層 面積區(qū)間 38120㎡ 以 5090㎡ 面積為主 平層層高 ㎡ 起價(jià) 6000元 / ㎡ 躍層層高 ㎡ 均價(jià) 10300元 / ㎡ 占地 ㎡ 總建面 ㎡ 綠地率 25%， 389套 成都正成投資開發(fā)有限公司 02886935888 區(qū)域市場分析 33 壹號公館 公寓戶型面積 :4090㎡ 高層電梯精裝修 600戶 1728樓均價(jià) 14000元 /㎡ 29樓以上均價(jià) 16000元 /㎡ 開盤 20220206 入住 20220531 成都市飛大置業(yè)有限公司 02886087999 林業(yè)賓館地塊 區(qū)域市場分析 34 鋒尚陽光 (陽光 80后 ) 位于一環(huán)路北四段外側(cè) 4080M2小戶型 優(yōu)惠后均價(jià) 6000元 /M2 占地面積 : 總建筑面積 : 前鋒實(shí)業(yè)股份有限公司 02883365566
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