【正文】 謝 謝 ! 。 二期以現(xiàn)金流產(chǎn)品線繼續(xù)進(jìn)行現(xiàn)金儲(chǔ)備 ， 同時(shí)推出利潤(rùn)率產(chǎn)品線 ， 公寓式酒店 ，倉(cāng)庫(kù) 、 展示中心等 .樹(shù)立綜合型項(xiàng)目的形象 。對(duì)行業(yè)大經(jīng)營(yíng)戶實(shí)現(xiàn)定向招商 。 利用主力店入駐迅速形成特色鮮明氛圍 ,提升項(xiàng)目影響力 。 項(xiàng)目操作思路 根據(jù)發(fā)展基調(diào) ， 確定總體操作思路為：項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)（ 一期 15萬(wàn)平左右 ， 二期 10萬(wàn)平 ） ， 盡可能縮短操作時(shí)間 ， 并保證每期均有一定的規(guī)模投放量 。 價(jià)格在保證利潤(rùn)率的前提下不宜太高 。 為適應(yīng)天潤(rùn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略 ， 短時(shí)期內(nèi)樹(shù)立項(xiàng)目公司在華中地區(qū)的影響力 ， 保證項(xiàng)目公司順利運(yùn)作并繼續(xù)向周邊地區(qū)擴(kuò)張 ， 要求該項(xiàng)目操作時(shí)間不宜太長(zhǎng) ， 在保證利潤(rùn)率正常的情況下 ， 為項(xiàng)目公司提供穩(wěn)定 、 順暢的現(xiàn)金流 。 （中央廣場(chǎng)以西地塊 ) AS TAS AS TAS AS TAS 市場(chǎng)潛力 23 21 20 消費(fèi)者 1 2 2 2 2 投資者 1 3 2 2 2 經(jīng)營(yíng)者 1 2 2 3 2 產(chǎn)品線對(duì)光彩的競(jìng)爭(zhēng)力 2 6 4 4 4 獲取回報(bào)能力 現(xiàn)金流的能力 2 6 8 4 6 產(chǎn)品線利潤(rùn)率 2 4 6 6 4 ?利潤(rùn) ?時(shí)間 ?第一層面： ?拓展并確保核心事業(yè)之運(yùn)作 ?第二層面： ?發(fā)展新業(yè)務(wù) ?第三層面： ?開(kāi)創(chuàng)未來(lái)的事業(yè)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目操作節(jié)奏建議 需要當(dāng)前業(yè)務(wù)、新建業(yè)務(wù)和未來(lái)可選業(yè)務(wù)之間保持協(xié)調(diào)平衡的方法 ?關(guān)鍵成功因素 ? 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ? 能力 – 注重績(jī)效 – 利潤(rùn) – 投資資本回報(bào)率 完全結(jié)合現(xiàn)況的實(shí)力平臺(tái) – 營(yíng)造創(chuàng)業(yè)環(huán)境 – 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng) – 營(yíng)業(yè)收入 – 現(xiàn)金流 – 自行發(fā)展或從外部取得能力 – 獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) – 所需能力可能不確定 拓展并確保 核心事業(yè)之運(yùn)作 汽車業(yè)務(wù)單元） 發(fā)展新業(yè)務(wù) （建材業(yè)務(wù)單元 ) 開(kāi)創(chuàng)未來(lái) 的事業(yè)機(jī)會(huì) 第一層面 第二層面 第三層面 項(xiàng)目發(fā)展基調(diào) 本項(xiàng)目的發(fā)展基調(diào)為：以消費(fèi)者 、 投資者 、 經(jīng)營(yíng)者三者之間的利益平衡為基線 ， 與光彩形成差異和檔次錯(cuò)位 ， 做區(qū)域的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者 ， 提高地區(qū)的市場(chǎng)地位和影響力 ， 并將影響面擴(kuò)大至整個(gè)華中區(qū)域 ， 成為華中區(qū)域一個(gè)經(jīng)典商業(yè)項(xiàng)目 。并進(jìn)行戰(zhàn)略評(píng)估。 同時(shí)尋找光彩產(chǎn)品的價(jià)格空檔并憑借對(duì)投資者 ， 經(jīng)營(yíng)者 ， 消費(fèi)者的理解 ， 在產(chǎn)品線上全面打擊對(duì)手 ,以中端合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售 ， 保證回款和現(xiàn)金流目標(biāo) 。與光彩的競(jìng)爭(zhēng)的成與敗將決定項(xiàng)目的生與死。 該區(qū)域的發(fā)展熱度上升 ,區(qū)域內(nèi)明年的僅建材類產(chǎn)品供應(yīng)量大約在25~30萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目就將推出 10－ 15萬(wàn)平方米。 投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)主力店入駐的關(guān)注度低還說(shuō)明了，一方面說(shuō)明目前投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的了解程度較低。這兩點(diǎn)可以在項(xiàng)目推廣過(guò)程中引導(dǎo)客戶。 這是因?yàn)橄宸虡I(yè)地產(chǎn)并未成熟 ,襄樊的投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)主力店的作用沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。 倉(cāng)庫(kù) 展示中心與酒店式公寓 展示中心面積為 － ,控制在 5％左右 酒店式公寓為 ,控制在 6％左右 不計(jì)入二期商業(yè)面積，根據(jù)商業(yè)動(dòng)線，選取動(dòng)線不易到達(dá)的死角做住宅地塊。 利用主力店，完成項(xiàng)目業(yè)態(tài)形象定位。 做為現(xiàn)金流項(xiàng)目，要考慮到銷售速度、利潤(rùn)率及商圈的人流匯聚作用三者的平衡。 ? 租賃、承包經(jīng)營(yíng)。 建設(shè)規(guī)模： ? 項(xiàng)目占地 50100畝； ? 經(jīng)營(yíng)面積 720萬(wàn)平方米。 一般而言，和建材家居類流通巨頭合作有共性更有特性 ,現(xiàn)以東方家園及紅星美凱龍為例分析。 產(chǎn)品三，有效 滿足板材業(yè)態(tài)的產(chǎn)品。并從總款區(qū)間對(duì)投資者為最優(yōu)。 定義商鋪開(kāi)間為 ,（首層商鋪外為 2米寬的騎樓）二層三層進(jìn)深為。減去三年返租，實(shí)際銷售單價(jià)為 2021元 （ 145000元－（ 145000元 ）） /=2021元 /M2 商業(yè)產(chǎn)品線分析 商鋪產(chǎn)品 建議產(chǎn)品二，打擊光彩經(jīng)營(yíng)鋪（光彩經(jīng)營(yíng)鋪開(kāi)間 ,進(jìn)深 9米，三層面積 113M2左右 ) 商鋪產(chǎn)用騎樓的形式，（ 1）使場(chǎng)內(nèi)人流車流合理組織及分流，互不干擾。 即 首層 ，二層 。提生項(xiàng)目形象（ 2）分析商鋪功能，進(jìn)深為 － 。 在滿足商鋪功能的前提下，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更少的面積，意味更高的單價(jià)，更低的總款，和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 商業(yè)產(chǎn)品線分析 最終選定面積區(qū)間， 50－ 60M2 ， 80－ 90M2,及 100M2以上。考慮到對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主力產(chǎn)品線的打擊，考慮 80－ 90M2的區(qū)間， 板材業(yè)態(tài)要求面積在 100M2以上。（分兩年操作） 市場(chǎng)容量再分析 購(gòu)買商鋪總款區(qū)間為： 251999以下 2021－ 2999 3000－ 4999 5000以上 1 3 6 2 1 0 0 2 0 1 0 1 3 1 0 0 0 2 2 1 7 2 21 3 0 2 2 7 2 0 投資者 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 (建材營(yíng)業(yè)額） 0 0 0 0 0 0 0 1 2 3 0 0 1 1 0 1620萬(wàn) 20萬(wàn)以上 0 1 2 1 0 1999以下 2021－ 2999 3000－ 4999 5000以上 1－ 6－ 10－ 20萬(wàn) 20萬(wàn)以上 2 1 0 1 4 1 0 2 3 0 商業(yè)產(chǎn)品線分析 投資者總款區(qū)間集中在 10－ 占 ％（二線產(chǎn)品） 16－ 20萬(wàn) 占 25％ （主力產(chǎn)品） 占 20萬(wàn)以上 ％ 高端產(chǎn)品 產(chǎn)品線寬度定義為相對(duì)而集 50－ ,80－ 100M2。天潤(rùn)建材業(yè)務(wù)單元以 15－ 20萬(wàn)平米較為合適。加上二個(gè)開(kāi)工新項(xiàng)目（共三百畝左右），估算現(xiàn)在襄樊市建材市場(chǎng)面積共計(jì) 40萬(wàn)平米。二、 襄樊市建材對(duì)鄂西北的副射仍然不理想。做為參考的上限值。及武漢三年后的 /人有一定的增長(zhǎng)空間。 市場(chǎng)容量再分析 推論一： 2021年襄樊市房地產(chǎn)投資按 20億估算， 由此帶動(dòng)的建材行業(yè)產(chǎn)值 需求 達(dá)到 30億 34億元人民幣。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，住宅投資的誘發(fā)系數(shù)為 ～ ，每投入 100元的住宅投資，可拉動(dòng) 150元到 170元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)（建材、冶金、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等許多行業(yè)的發(fā)展）需求；每銷售 100元的住宅可以帶動(dòng) 130元到 150元的其它商品銷售。據(jù)預(yù)計(jì)， “ 十五 ” 期間我國(guó)住房裝修產(chǎn)值將以年20%的速度遞增。 %%%45%%%%%%%%%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 5 . 9 9 9 萬(wàn) 6 9 . 9 9 9 1 0 1 4 . 9 9 9 15 萬(wàn)以上總價(jià)高到什么程度, 你肯定不會(huì)放棄購(gòu)買?什么樣的總價(jià)你認(rèn)為較高, 但仍可能去購(gòu)買?總價(jià)低到什么程度, 你可能懷疑其品質(zhì)較差, 你而不會(huì)去購(gòu)買?你認(rèn)為什么樣的總價(jià)對(duì)你是物有所值的?價(jià)格測(cè)試 女18%男82%男 女投資者的性別 (樣本數(shù)量 36) %%%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%初中及以下高中/ 中技/ 中專大專/ 本科研究生及以上受教育程度 被訪問(wèn)者的學(xué)歷 %%%%%16%%3%%% % % % % % % % % % %黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位一般干部黨政機(jī)關(guān)/事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)/公司中級(jí)管理人員商業(yè)/服務(wù)一般職工制造業(yè)/生產(chǎn)性企業(yè)一般職工個(gè)體戶/自營(yíng)職業(yè)者自由職業(yè)者職 業(yè)被訪問(wèn)者的職業(yè)263630 5 10 15 20 25 30 35 40 45國(guó)家機(jī)關(guān)/社團(tuán)/事業(yè)單位一般人員衛(wèi)生/體育/社會(huì)福利社會(huì)/個(gè)人服務(wù)業(yè)(如公交)IT行業(yè)(半導(dǎo)體/ 電腦軟件及周邊)商業(yè)(批發(fā)/零售/餐飲業(yè))交通運(yùn)輸/倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)供水/電/燃?xì)鈽I(yè)制造業(yè)(食品飲料等輕工業(yè))制造業(yè)(重工業(yè))建筑業(yè)(包括裝修裝飾)其他（就學(xué)/軍人）職 業(yè)訪問(wèn)者從事的行業(yè)投資者的從事的職業(yè)類型對(duì)比圖 %3%%%3%0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下10003999以上4000499950005999元1 0 0 0 0 元以上家庭月總收入市區(qū)被訪者投資者的家庭月總收入 % % % % 9非常感興趣 比較感興趣 一般 不太感興趣 非常不感興趣在襄樊建設(shè)一個(gè)專業(yè)的汽車市場(chǎng)對(duì)襄樊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一個(gè)很重的因素 . 城市重心北移代表著我們新的投資機(jī)會(huì) . 如果買商鋪可以升值嗎 ? 14% 16% 18% 天潤(rùn)周邊環(huán)境的發(fā)展感興程度 60%%5%15%%中心