【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 圖、實(shí)測(cè)地形圖、建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（含地質(zhì)災(zāi)害危性評(píng)報(bào)告和建設(shè)用地預(yù)審意見(jiàn)）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、環(huán)評(píng)報(bào)告等。核發(fā)：《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》５、工程設(shè)計(jì)審批單位：建委協(xié)辦單位：消防局、園林局、人防辦、氣象局、市政委等（１）初設(shè)階段提高材料：申請(qǐng)表、工程勘察文件初設(shè)說(shuō)明及圖紙、選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)規(guī)劃用地許可及附件 、勘察及設(shè)計(jì)合同等，各協(xié)辦單位根據(jù)其主管業(yè)務(wù)提交業(yè)務(wù)申請(qǐng)書(shū)、各專業(yè)初設(shè)說(shuō)明及圖紙核發(fā)：初設(shè)批復(fù)、審查意見(jiàn)（２）施工圖設(shè)計(jì)：初設(shè)通過(guò)后，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)文件直接委托施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，合格后送建委備案。并報(bào)送消防、園林等主管單位圖紙審查。（３）核發(fā)：施工圖審查報(bào)告、各主管單位關(guān)于同意項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)的審批意見(jiàn)書(shū)６、施工許可階段審批單位：建委辦理施工許可的條件：（１）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（２）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（３）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（４）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（５）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料。（三）報(bào)批流程用地單位提交項(xiàng)目立項(xiàng)批文或項(xiàng)目登記書(shū)、規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、可研報(bào)告及可研批準(zhǔn)文件、壓覆礦床評(píng)估報(bào)告及批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告及批復(fù)、環(huán)境評(píng)估報(bào)告書(shū)及批復(fù)、建設(shè)用地項(xiàng)目申請(qǐng)表等材料至區(qū)國(guó)土分局。區(qū)國(guó)土分局組織項(xiàng)目用地預(yù)審，核定用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，項(xiàng)目是否符合國(guó)產(chǎn)業(yè)政策，各項(xiàng)指標(biāo)是否符合國(guó)家定額指標(biāo)要求，并核實(shí)報(bào)批用地范圍，測(cè)量部門(mén)制作勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書(shū)。區(qū)國(guó)土分局組織報(bào)批材料報(bào)市國(guó)土局審查、簽字、蓋章。市國(guó)土局上報(bào)用地請(qǐng)示文件和審查意見(jiàn)報(bào)省國(guó)土資源廳進(jìn)行各處室聯(lián)審，報(bào)省政府批準(zhǔn)。省國(guó)土資源廳開(kāi)具繳費(fèi)通知單，開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局按規(guī)定繳費(fèi)及辦理新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)入庫(kù)手續(xù)。區(qū)國(guó)土分局到省國(guó)土廳辦理繳費(fèi)手續(xù)，拿回批文。四、前期工作進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度表時(shí)間工作安排4月1日項(xiàng)目總顧問(wèn)1．調(diào)研目的的確定2．調(diào)研范圍的確定3．調(diào)研內(nèi)容的確定4．調(diào)研問(wèn)卷的確定4月16日—4月19日調(diào)研計(jì)劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見(jiàn)稿4月17日調(diào)研階段問(wèn)卷確認(rèn)、準(zhǔn)備、調(diào)研員培訓(xùn)調(diào)研準(zhǔn)備工作完成4月21日正式調(diào)研1．消費(fèi)者調(diào)研2．在售樓盤(pán)調(diào)研3．宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研4月21日—4月30日?qǐng)?bào)告撰寫(xiě)階段1．問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)分析2．運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)各項(xiàng)選題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并制成圖表形成5月1日—5月8日調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)1．在統(tǒng)計(jì)的結(jié)果上進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 　2．項(xiàng)目組討論修改（尋找不足，及時(shí)更改） 3．項(xiàng)目分析（項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析） 4．市場(chǎng)定位（完成對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體和價(jià)格、賣點(diǎn)的定位） 5．初稿完成（項(xiàng)目小組全體成員討論報(bào)告） 6．匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)討論（公司項(xiàng)目督導(dǎo)討論報(bào)告）（二）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項(xiàng)目組分工表項(xiàng)目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問(wèn)員王紹宏、徐立明實(shí)地質(zhì)量評(píng)估高航數(shù)據(jù)庫(kù)整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計(jì)分析與技術(shù)報(bào)告鄭筆元第三章　項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科白馬花園可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （2）《上海市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》可行性研究報(bào)告的編制范圍：根據(jù)“白馬花園”項(xiàng)目建議書(shū)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場(chǎng)調(diào)查分析，投資估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)與資金籌措，風(fēng)險(xiǎn)分析以及營(yíng)銷策略等。二、項(xiàng)目概況萬(wàn)科白馬花園，位于莘閔別墅區(qū)內(nèi)，小區(qū)以明中路為界分為南北兩塊，集聯(lián)排別墅、MINI情景花園洋房、螞蟻工房、90＋、多層電梯洋房五大產(chǎn)品于一體，是萬(wàn)科繼城市花園、假日風(fēng)景、四季花城后又一新市鎮(zhèn)典范。白馬花園建筑理念為德國(guó)理性主義建筑，項(xiàng)目借鑒了“新城市主義”的規(guī)劃理念和“城市類型學(xué)”的設(shè)計(jì)方法，力求創(chuàng)造復(fù)合、多元的居住空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代休閑居住概念。建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用對(duì)景、借景等手法塑造出簡(jiǎn)約、豐富且細(xì)膩的居住氛圍。呈現(xiàn)在人們面前的將是“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū)。（一）白馬花園總體規(guī)劃理念１、以“德式理性主義建筑”設(shè)計(jì)原理進(jìn)行規(guī)劃；２、重視按城市發(fā)展方向同步開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)地塊，依托已經(jīng)形成人氣比較旺盛和形象比較好的區(qū)域；３、充分利用水系景觀營(yíng)造小區(qū)主軸；４、位于小區(qū)中部的景觀綠軸是規(guī)劃的中心綠地，并把基地平分為東西兩塊；５、西地塊的景觀價(jià)值優(yōu)于東側(cè)地塊，故早東側(cè)地塊增設(shè)了一條景觀輔軸，從而達(dá)到景觀價(jià)值的平衡均好；６、小區(qū)干路與盡端式組團(tuán)道路的結(jié)合，降低了道路用地，提高了道路利用率和小區(qū)的綠化率。（二）白馬花園景觀設(shè)計(jì)理念１、延續(xù)小區(qū)的規(guī)劃初衷，針對(duì)水系、綠軸及道路景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)；２、延續(xù)建筑園林簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、理性的德式園林風(fēng)格；３、“景觀水系、景觀綠軸、景觀干路”三條主線進(jìn)行延展；４、項(xiàng)目二期的七棟建筑中有五棟是臨水建筑，利用河道的不同形態(tài)和優(yōu)勢(shì)，采用南側(cè)沿河棧道和北側(cè)軟植駁岸強(qiáng)化景觀效果；５、組團(tuán)景觀規(guī)劃，利用地下車庫(kù)屋面作為組團(tuán)景觀，營(yíng)造歸家庭院空間。設(shè)置兒童活動(dòng)及老人健身場(chǎng)地,增加社區(qū)氣氛。社區(qū)遵循“新城市主義”理念造鎮(zhèn)，將居住、工作、購(gòu)物、休閑等鏈接起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的多元化生活空間。 社區(qū)內(nèi)四條原生自然河道形成長(zhǎng)達(dá)2000米的寬闊水岸線，蔥郁的植被、三條南北貫通的景觀公共走廊和大面積集中綠地，共同構(gòu)筑了白馬花園水岸生活之美。簡(jiǎn)潔的德式理性主義建筑，融入高科技派和人文主義的許多有益手法，使建筑單體在理性中透著睿智和美感，富于唯美主義風(fēng)尚。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)參數(shù)項(xiàng)數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率（整體：）/（別墅：）小區(qū)綠化率35％停車位狀況736車位（∶1）開(kāi)發(fā)周期4三、市場(chǎng)分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國(guó)大陸海岸線中段， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲入?？冢娣e605平方千米，人口 50萬(wàn)。為進(jìn)一步加大生態(tài)環(huán)境的建設(shè)力度，提高環(huán)境保護(hù)能力，減少污染物的排放，松江區(qū)連續(xù)實(shí)施了三輪環(huán)保三年行動(dòng)計(jì)劃。通過(guò)實(shí)施環(huán)保三年行動(dòng)計(jì)劃，進(jìn)一步完善了環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，全面完成污水處理系統(tǒng)工程和污水收集管網(wǎng)等減排項(xiàng)目的建設(shè)，提高了污水納管率，固體廢棄物綜合處置場(chǎng)工程啟動(dòng)建設(shè)，全區(qū)進(jìn)一步加大黑臭河道的整治力度，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。投資環(huán)境良好。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。距上海市中心39公里、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)68公里。滬杭高速公路、滬杭鐵路復(fù)線和黃浦江貫穿松江全區(qū)，公路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。松江區(qū)境內(nèi)有3個(gè)千噸級(jí)水運(yùn)碼頭。松江城區(qū)擁有自來(lái)水廠2座，日供水30萬(wàn)噸，各鎮(zhèn)也均建有萬(wàn)噸級(jí)以上水廠；擁有污水處理廠2座，日處理能力20萬(wàn)噸；擁有24