【文章內(nèi)容簡介】 圖、實測地形圖、建設(shè)用地預(yù)審意見書（含地質(zhì)災(zāi)害危性評報告和建設(shè)用地預(yù)審意見）、規(guī)劃設(shè)計方案、環(huán)評報告等。核發(fā)：《建設(shè)用地批準書》５、工程設(shè)計審批單位：建委協(xié)辦單位：消防局、園林局、人防辦、氣象局、市政委等（１）初設(shè)階段提高材料：申請表、工程勘察文件初設(shè)說明及圖紙、選址意見書、建設(shè)規(guī)劃用地許可及附件 、勘察及設(shè)計合同等，各協(xié)辦單位根據(jù)其主管業(yè)務(wù)提交業(yè)務(wù)申請書、各專業(yè)初設(shè)說明及圖紙核發(fā)：初設(shè)批復(fù)、審查意見（２）施工圖設(shè)計：初設(shè)通過后，進入施工圖設(shè)計階段，設(shè)計文件直接委托施工圖審查機構(gòu)審查，合格后送建委備案。并報送消防、園林等主管單位圖紙審查。（３）核發(fā)：施工圖審查報告、各主管單位關(guān)于同意項目專業(yè)設(shè)計的審批意見書６、施工許可階段審批單位：建委辦理施工許可的條件：（１）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；（２）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（３）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（４）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（５）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料。（三）報批流程用地單位提交項目立項批文或項目登記書、規(guī)劃選址意見書及規(guī)劃設(shè)計條件、可研報告及可研批準文件、壓覆礦床評估報告及批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害評估報告及批復(fù)、環(huán)境評估報告書及批復(fù)、建設(shè)用地項目申請表等材料至區(qū)國土分局。區(qū)國土分局組織項目用地預(yù)審，核定用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，項目是否符合國產(chǎn)業(yè)政策，各項指標是否符合國家定額指標要求，并核實報批用地范圍，測量部門制作勘測定界圖和勘測定界技術(shù)報告書。區(qū)國土分局組織報批材料報市國土局審查、簽字、蓋章。市國土局上報用地請示文件和審查意見報省國土資源廳進行各處室聯(lián)審，報省政府批準。省國土資源廳開具繳費通知單，開發(fā)區(qū)財政局按規(guī)定繳費及辦理新增建設(shè)用地有償使用費入庫手續(xù)。區(qū)國土分局到省國土廳辦理繳費手續(xù)，拿回批文。四、前期工作進度安排（一）項目前期策劃工作進度表時間工作安排4月1日項目總顧問1．調(diào)研目的的確定2．調(diào)研范圍的確定3．調(diào)研內(nèi)容的確定4．調(diào)研問卷的確定4月16日—4月19日調(diào)研計劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見稿4月17日調(diào)研階段問卷確認、準備、調(diào)研員培訓(xùn)調(diào)研準備工作完成4月21日正式調(diào)研1．消費者調(diào)研2．在售樓盤調(diào)研3．宏觀經(jīng)濟調(diào)研4月21日—4月30日報告撰寫階段1．問卷統(tǒng)計分析2．運用SPSS統(tǒng)計軟件，對各項選題進行統(tǒng)計，并制成圖表形成5月1日—5月8日調(diào)研報告的撰寫1．在統(tǒng)計的結(jié)果上進行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 　2．項目組討論修改（尋找不足，及時更改） 3．項目分析（項目的優(yōu)劣勢、機會點與風(fēng)險點分析） 4．市場定位（完成對目標消費群體和價格、賣點的定位） 5．初稿完成（項目小組全體成員討論報告） 6．匯報領(lǐng)導(dǎo)討論（公司項目督導(dǎo)討論報告）（二）項目組織機構(gòu)項目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項目組分工表項目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐立明實地質(zhì)量評估高航數(shù)據(jù)庫整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計分析與技術(shù)報告鄭筆元第三章　項目可行性報告一、項目背景項目名稱：萬科白馬花園可行性研究報告的編制依據(jù)： （1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 （2）《上海市城市拆遷管理條例》 （3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （4）《住宅設(shè)計規(guī)范》 （5）《住宅建筑設(shè)計標準》 （6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》 （7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 （8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》可行性研究報告的編制范圍：根據(jù)“白馬花園”項目建議書和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調(diào)查分析，投資估算，項目經(jīng)濟效益評價與資金籌措，風(fēng)險分析以及營銷策略等。二、項目概況萬科白馬花園，位于莘閔別墅區(qū)內(nèi)，小區(qū)以明中路為界分為南北兩塊，集聯(lián)排別墅、MINI情景花園洋房、螞蟻工房、90＋、多層電梯洋房五大產(chǎn)品于一體，是萬科繼城市花園、假日風(fēng)景、四季花城后又一新市鎮(zhèn)典范。白馬花園建筑理念為德國理性主義建筑，項目借鑒了“新城市主義”的規(guī)劃理念和“城市類型學(xué)”的設(shè)計方法，力求創(chuàng)造復(fù)合、多元的居住空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代休閑居住概念。建筑設(shè)計中運用對景、借景等手法塑造出簡約、豐富且細膩的居住氛圍。呈現(xiàn)在人們面前的將是“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū)。（一）白馬花園總體規(guī)劃理念１、以“德式理性主義建筑”設(shè)計原理進行規(guī)劃；２、重視按城市發(fā)展方向同步開發(fā)區(qū)內(nèi)地塊，依托已經(jīng)形成人氣比較旺盛和形象比較好的區(qū)域；３、充分利用水系景觀營造小區(qū)主軸；４、位于小區(qū)中部的景觀綠軸是規(guī)劃的中心綠地，并把基地平分為東西兩塊；５、西地塊的景觀價值優(yōu)于東側(cè)地塊，故早東側(cè)地塊增設(shè)了一條景觀輔軸，從而達到景觀價值的平衡均好；６、小區(qū)干路與盡端式組團道路的結(jié)合，降低了道路用地，提高了道路利用率和小區(qū)的綠化率。（二）白馬花園景觀設(shè)計理念１、延續(xù)小區(qū)的規(guī)劃初衷，針對水系、綠軸及道路景觀進行設(shè)計；２、延續(xù)建筑園林簡約、現(xiàn)代、理性的德式園林風(fēng)格；３、“景觀水系、景觀綠軸、景觀干路”三條主線進行延展；４、項目二期的七棟建筑中有五棟是臨水建筑，利用河道的不同形態(tài)和優(yōu)勢，采用南側(cè)沿河棧道和北側(cè)軟植駁岸強化景觀效果；５、組團景觀規(guī)劃，利用地下車庫屋面作為組團景觀，營造歸家庭院空間。設(shè)置兒童活動及老人健身場地,增加社區(qū)氣氛。社區(qū)遵循“新城市主義”理念造鎮(zhèn)，將居住、工作、購物、休閑等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的多元化生活空間。 社區(qū)內(nèi)四條原生自然河道形成長達2000米的寬闊水岸線，蔥郁的植被、三條南北貫通的景觀公共走廊和大面積集中綠地，共同構(gòu)筑了白馬花園水岸生活之美。簡潔的德式理性主義建筑，融入高科技派和人文主義的許多有益手法，使建筑單體在理性中透著睿智和美感，富于唯美主義風(fēng)尚。建設(shè)規(guī)模與目標參數(shù)項數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率（整體：）/（別墅：）小區(qū)綠化率35％停車位狀況736車位（∶1）開發(fā)周期4三、市場分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國大陸海岸線中段， 經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲入?？?，面積605平方千米，人口 50萬。為進一步加大生態(tài)環(huán)境的建設(shè)力度，提高環(huán)境保護能力，減少污染物的排放，松江區(qū)連續(xù)實施了三輪環(huán)保三年行動計劃。通過實施環(huán)保三年行動計劃，進一步完善了環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，全面完成污水處理系統(tǒng)工程和污水收集管網(wǎng)等減排項目的建設(shè)，提高了污水納管率，固體廢棄物綜合處置場工程啟動建設(shè)，全區(qū)進一步加大黑臭河道的整治力度，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。投資環(huán)境良好。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。距上海市中心39公里、虹橋國際機場25公里、浦東國際機場68公里。滬杭高速公路、滬杭鐵路復(fù)線和黃浦江貫穿松江全區(qū)，公路網(wǎng)四通八達，交通便捷。松江區(qū)境內(nèi)有3個千噸級水運碼頭。松江城區(qū)擁有自來水廠2座，日供水30萬噸，各鎮(zhèn)也均建有萬噸級以上水廠；擁有污水處理廠2座，日處理能力20萬噸；擁有24