【正文】 起分享美食、美酒，也分享生活的精彩。生活的情趣，在不同的角度被不同的景色詮釋。在情景花園洋房二層，層層退臺營造出近10平方米的超大露臺空間，既可種植您鐘情的花草，又可愜意休憩。長達(dá)2000米寬闊水岸線，譜寫出一首人與自然和諧之美的樂章，安家在水岸邊，欣賞都市中越來越珍稀的水景。醫(yī)院：銀都社區(qū)門診、莘建社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、閔行區(qū)中心醫(yī)院門窗:鋼質(zhì)進(jìn)戶門，塑鋼門窗供水：電表出戶，冷熱水管為PPR管，設(shè)管道直飲水根據(jù)萬科對松江地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，我們提出如下建議：定位理由：距離主城上海僅20分鐘車程，來自房交會統(tǒng)計，越來越多的主城客戶，被松江水道的豐富生態(tài)資源的生態(tài)宜居所吸引，其置業(yè)量有增無減，在價格上又被普通老百姓所接受，為大眾買的起有檔次的房子。４、樓盤在道路一側(cè)，噪聲、揚(yáng)塵較大，對居住有一定影響。針對客戶關(guān)心的問題，萬科及時收集客戶反饋意見，集合專家科學(xué)建議，全面解決家居裝修問題，為業(yè)主開啟安全舒適的精裝生活。因為住房不僅是市場問題和經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題、社會問題和政治問題，住房供應(yīng)是否充足，房價上漲是否過快都將直接關(guān)系到百姓的切身利益，對于穩(wěn)定一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障人們的安居樂業(yè)具有重要意義。 ４、從效益看，新建樓盤的品質(zhì)更趨成熟。 ３、從結(jié)構(gòu)看，投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和資金結(jié)構(gòu)的改善是房地產(chǎn)理性成長的結(jié)果。上半年，%，連續(xù)6個月降幅超過10%。16月所有商品房在建項目115個，比上年同期減少了15個；。滬杭高速公路、滬杭鐵路復(fù)線和黃浦江貫穿松江全區(qū)，公路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。 社區(qū)內(nèi)四條原生自然河道形成長達(dá)2000米的寬闊水岸線，蔥郁的植被、三條南北貫通的景觀公共走廊和大面積集中綠地，共同構(gòu)筑了白馬花園水岸生活之美。二、項目概況萬科白馬花園，位于莘閔別墅區(qū)內(nèi)，小區(qū)以明中路為界分為南北兩塊，集聯(lián)排別墅、MINI情景花園洋房、螞蟻工房、90＋、多層電梯洋房五大產(chǎn)品于一體，是萬科繼城市花園、假日風(fēng)景、四季花城后又一新市鎮(zhèn)典范。（三）報批流程用地單位提交項目立項批文或項目登記書、規(guī)劃選址意見書及規(guī)劃設(shè)計條件、可研報告及可研批準(zhǔn)文件、壓覆礦床評估報告及批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害評估報告及批復(fù)、環(huán)境評估報告書及批復(fù)、建設(shè)用地項目申請表等材料至區(qū)國土分局。（３）項目立項：發(fā)改委提交材料：立項申請、選址意見書、項目建議書批復(fù)及可研報告批復(fù)、環(huán)評審批意見等，發(fā)改委在協(xié)辦單位審批通過后完成項目立項（環(huán)評、用地預(yù)審等）。（３）核發(fā)項目建議書批復(fù)及可研報告批復(fù)（二）建設(shè)項目具體審批流程１、選址階段：《選址意見書》（１）主送單位：規(guī)劃局提交材料：①書面申請②土地權(quán)屬證明*③1：500地形圖④項目建議書批復(fù)文件⑤相關(guān)開發(fā)資質(zhì)文件；（２）同時需提交材料的協(xié)辦單位：消防局（消防安全審查）：申報表及地形圖?？⒐D必須準(zhǔn)確、完整、符合歸檔要求。驗收是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志。建設(shè)單位在工程建設(shè)項目已經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，各項準(zhǔn)備工作就緒后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或項目主管部門及其授權(quán)機(jī)構(gòu)申請項目開工審批。施工圖設(shè)計還包括各種運(yùn)輸、通訊、管道系統(tǒng)、建設(shè)設(shè)備的設(shè)計。（１）初步設(shè)計。2．可行性研究報告項目建議書一經(jīng)批準(zhǔn)，即可著手進(jìn)行可行性研究。（５）以人為本。萬科公司的管理重點(diǎn)是在行業(yè)的周期性變動中保證經(jīng)營安全、保持效益型成長，并緊緊抓住行業(yè)整合帶來的發(fā)展機(jī)會。2006年，公司以“變革先鋒，企業(yè)公民”為整體工作思路，保持業(yè)績高速增長，打造支撐未來持續(xù)高速增長的新平臺，以保障第三個10年中長期發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，同時要在“企業(yè)公民”方面成為行業(yè)表率。同期隆重舉行萬科集團(tuán)20周年慶典系列活動，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2 836萬股，募集資金人民幣1．27億元，開始向跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。白馬花園項目建設(shè)前期策劃浙江B股募集資金45135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。資料來源：萬科公司網(wǎng)站（）二、公司經(jīng)營管理特點(diǎn)分析萬科企業(yè)股份有限公司是當(dāng)前我國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)之一，“萬科”成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，其經(jīng)營管理水平走在了同行的前列。約描述與歸納，以此為基礎(chǔ)形成針對性的產(chǎn)品品類，目的是獲得客戶認(rèn)同。2005年，公司共新增土地儲備建筑面積651．2萬平方米，其中48．3％為合作方式獲得，尤其是對于地價已趨于高位的長三角地區(qū)，公司更為審慎，該區(qū)域85．4％的新增項目資源系通過與南都的戰(zhàn)略合作獲取，其價格低于市價，并有兩年分期付款的優(yōu)惠安排。由蓋洛普進(jìn)行的2005年度員工敬業(yè)度調(diào)查結(jié)果顯示，萬科居于其全球數(shù)據(jù)庫的第59位。因此，凡大中型項目以及國家有要求的項目，都要進(jìn)行可行性研究，其他項目有條件的也要進(jìn)行可行性研究。（２）技術(shù)設(shè)計。初步設(shè)計已批準(zhǔn)的項目，可列為預(yù)備項目。施工單位編制施工預(yù)算，按施工順序合理組織施工。規(guī)模較小、較簡單的項目，可以一次進(jìn)行全部項目的竣工驗收。8．后評價階段建設(shè)項目后評價是工程項目竣工投產(chǎn)、生產(chǎn)運(yùn)營一段時間后，再對項目的立項決策、設(shè)計施工、竣工投產(chǎn)、生產(chǎn)運(yùn)營等全過程進(jìn)行系統(tǒng)評價的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動。（３）核發(fā)項目選址意見書及紅線圖等。（２）建設(shè)工程規(guī)劃許可：提交材料：書面申請、施工圖說明（建施圖）、土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程初步設(shè)計批準(zhǔn)文件、年度計劃、高切坡深開挖論證意見。市國土局上報用地請示文件和審查意見報省國土資源廳進(jìn)行各處室聯(lián)審，報省政府批準(zhǔn)。呈現(xiàn)在人們面前的將是“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū)。為進(jìn)一步加大生態(tài)環(huán)境的建設(shè)力度，提高環(huán)境保護(hù)能力，減少污染物的排放，松江區(qū)連續(xù)實(shí)施了三輪環(huán)保三年行動計劃。（二）2007年上海市松江區(qū)房地產(chǎn)市場分析松江區(qū)以構(gòu)建和諧社會主義統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全局，2007年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面增長, 為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和外部社會環(huán)境。從銷售地區(qū)看，九亭板塊是成交量最大的地區(qū)。16月，%，%。%，%。 （二）對松江房地產(chǎn)進(jìn)一步理性發(fā)展的幾點(diǎn)建議 １、加快公共建設(shè)，消化房源總量。 ４、發(fā)展節(jié)能住宅，提升社會效益。集團(tuán)采購，高性價比白馬花園把建筑的質(zhì)量品質(zhì)放在心頭，房屋裝修材料通過集團(tuán)統(tǒng)一采購，與國際知名供應(yīng)商ICI、摩恩等簽定合作協(xié)議，規(guī)?；少?，一體化服務(wù)，有效降低裝修成本，省去業(yè)主奔波勞力之苦，享受更加科學(xué)專業(yè)的精裝服務(wù)。（三）機(jī)會點(diǎn)分析便捷交通：距莘莊地鐵站約7公里，出行便捷暢達(dá)完備醫(yī)療：瑞金醫(yī)院閔行分院，社區(qū)健康保障中心等繁華商業(yè)：約7000㎡弘基購物休閑中心（招商中）優(yōu)質(zhì)教育：社區(qū)內(nèi)約3000 ㎡岳陽一級幼兒園（已簽約入駐）活力運(yùn)動：一兆韋德綜合健身會所（已開業(yè)）原生景觀：四條天然河道縈繞，原生綠意貼近生活完善戶型：多樣戶型設(shè)計，滿足各類家庭生活需求品質(zhì)精裝：萬科全面家居解決方案，品牌建材國際工藝無憂物管：萬科物業(yè)，優(yōu)樂生活在萬科（四）威脅點(diǎn)分析松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迅速，周邊別墅類樓盤有沿海酈墅、泗涇頤景園二期、河谷3號、紅墅185長泰別墅、英郡別院、佘山東紫園、山語原墅、沿海麗水馨庭、佘山東郡、意境雅苑、疊翠逸墅、世茂佘山莊園、保利十二橡樹莊園、英郡雷丁、依云郡二期、圣塔路斯、名仕豪庭、欣綠名苑、原野花園、中凱佘山別墅、達(dá)安圣芭芭花園、溫莎半島別墅、泰晤士小鎮(zhèn)、愛倫坡藝墅、紫都上海晶園、佘山銀湖別墅、明月清泉別墅、綠洲比華利花園、佘山寶石別墅等，由于別墅類樓盤的大量開發(fā)，各種戶型樓盤競相改變策略，充分挖掘不斷變化發(fā)展