【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合；交通控制采用設(shè)置規(guī)范的標(biāo)志與安管人員規(guī)范操作相結(jié)合的方式；停車(chē)場(chǎng)的安全管理著重防止違規(guī)停車(chē)，亂停亂放，防范失竊，維護(hù)業(yè)戶(hù)財(cái)產(chǎn)的安全。四、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理運(yùn)作體系 （一）、物業(yè)服務(wù)是提供綜合服務(wù)的核心內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)介入期間，從物業(yè)管理角度向 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01開(kāi)發(fā)商提供建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織設(shè)備和裝修工程驗(yàn)收，以減少日后在使用或管理上產(chǎn)生不必要的麻煩，減少開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)入伙繁雜事務(wù)的操心。（二）、在物業(yè)交付使用階段安排各項(xiàng)所需的服務(wù)，包括安排物業(yè)服務(wù)組織架構(gòu)，選聘和訓(xùn)練管理人員，建立清潔、維修、保養(yǎng)、安管及財(cái)務(wù)等各項(xiàng)制度，確保機(jī)電設(shè)備、供暖設(shè)備公共設(shè)施正常運(yùn)行，保證業(yè)主、客戶(hù)裝修符合規(guī)定要求以及與業(yè)主和客戶(hù)建立良好關(guān)系等。（三）、在物業(yè)正常使用階段，作為物業(yè)服務(wù)單位，確保物業(yè)服務(wù)嚴(yán)格遵照管理公約進(jìn)行運(yùn)作。通過(guò)建立良好的管理機(jī)制、嚴(yán)格的安保制度，制定和實(shí)施整體設(shè)備的保養(yǎng)和維修計(jì)劃，編制物業(yè)管理預(yù)算并對(duì)日常管理賬目進(jìn)行嚴(yán)格控制以及向業(yè)主、客戶(hù)公布管理費(fèi)收支賬目等措施實(shí)施規(guī)范管理。在環(huán)境管理、公共關(guān)系及其它方面，如清潔、綠化、消殺、環(huán)境導(dǎo)示、智能系統(tǒng)、社區(qū)文化、與客戶(hù)溝通、管理守則修訂等，均按專(zhuān)業(yè)程序予以安排。 五、規(guī)范化的成本控制體系（一）、制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算方案。（二）、執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛、量化指標(biāo)管理等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。 （三）、高度重視物業(yè)節(jié)能降耗工作，并在此領(lǐng)域培養(yǎng)有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人才，可為項(xiàng)目制定并實(shí)施有效的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，降低總體運(yùn)營(yíng)成本。（四）、加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商的監(jiān)管力度，在選擇供應(yīng)商、評(píng)價(jià)供應(yīng)商績(jī)效，核定供應(yīng)商預(yù)算等方面實(shí)施有效控制。第五章 管理規(guī)章制度和房屋檔案的建立與管理 有效利用信息資源已成為現(xiàn)代物業(yè)管理的運(yùn)作基本方法，在服務(wù)中心的檔案建立與管理中，我們將運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以紙質(zhì)檔案和電子檔案相結(jié)合的方式對(duì)檔案進(jìn)行集中有序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的管理，充分發(fā)揮檔案靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的作用，為順利開(kāi)展物業(yè)管理工作提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳實(shí)的信息資源。一、建章立制工作 （一）管理規(guī)章制度的建立 精神文明公約 2﹑消防管理規(guī)定 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/013﹑治安管理規(guī)定4﹑出入證管理規(guī)定5﹑人員物品進(jìn)出管理規(guī)定6﹑停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定7﹑清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工作程序8﹑垃圾分類(lèi)收集處理實(shí)施辦法9﹑綠化管理規(guī)定 （二）內(nèi)部管理崗位職責(zé) 1﹑服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)2﹑安管主管崗位職責(zé)3﹑門(mén)崗崗位職責(zé)4﹑客服主管崗位職責(zé)5﹑物業(yè)助理崗位職責(zé)6﹑客服崗位職責(zé)7﹑樣板房服務(wù)崗位職責(zé)8﹑保潔員崗位職責(zé)9﹑綠化工崗位職責(zé)10﹑安管班長(zhǎng)崗位職責(zé)11﹑安管員崗位職責(zé)12﹑安管員巡邏崗位職責(zé)13﹑安管員門(mén)衛(wèi)崗位職責(zé)14﹑安管員宿舍衛(wèi)生值日職責(zé)15﹑停車(chē)場(chǎng)管理員崗位職責(zé)17﹑物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù)崗位職責(zé) （三）管理運(yùn)作制度1﹑員工行為規(guī)范2﹑服務(wù)中心安全守則3﹑服務(wù)中心工作制度 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/014﹑工作人員著裝規(guī)定5﹑員工考勤制度6﹑關(guān)于用工和辭工的規(guī)定7﹑通訊設(shè)備管理制度8﹑計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理制度9﹑消防安全檢查制度10﹑智能監(jiān)控中心工作制度11﹑檔案管理制度 （四）員工考核程序及標(biāo)準(zhǔn) 1﹑員工績(jī)效考核程序 2﹑員工月度考核標(biāo)準(zhǔn) 二、銷(xiāo)售配合通化元邦禮同物業(yè)服務(wù)有限公司發(fā)展品牌的推廣；配合開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳、推廣工作之需要，提供相關(guān)服務(wù)。組織客服人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)、地方性物業(yè)法規(guī)、物業(yè)服務(wù)理念、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容等方面的培訓(xùn)。協(xié)助設(shè)立物業(yè)管理咨詢(xún)臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問(wèn)題。 5，物業(yè)及其配套的驗(yàn)收協(xié)助參與政府對(duì)房及主體、土建、供暖、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車(chē)場(chǎng)的分項(xiàng)驗(yàn)收。三、車(chē)輛管理，施工區(qū)和銷(xiāo)售期間以及業(yè)主入伙后的車(chē)輛出入通道和停車(chē)位都有著充分的考慮，因此，如何做好現(xiàn)場(chǎng)車(chē)輛的進(jìn)出和車(chē)輛停放的管理，是車(chē)輛管理的重中之重，其管理設(shè)想是：停車(chē)場(chǎng)地的合理使用以及車(chē)輛的管理都是貼近業(yè)戶(hù)的具體問(wèn)題。服務(wù)中心將從規(guī)范化操作方面為業(yè)主提供方便和車(chē)輛安全保障，：合理制定車(chē)輛流向根據(jù)車(chē)輛流向，規(guī)定車(chē)輛按統(tǒng)一的路線行駛。 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01交通設(shè)施的維護(hù)交通設(shè)施的維護(hù)包括路巖、路面的完好，交通標(biāo)識(shí)的維護(hù)和完善。交通管理的原則 a）依法辦事的原則交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秋序，才能保障交通安全與道路暢通。b）規(guī)范管理的原則安全員按管轄區(qū)內(nèi)各路段的交通設(shè)施要求，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行規(guī)范停放及行駛管理，安全員必須按交通管理的正規(guī)指揮方法指揮。c)文明服務(wù)的原則安全執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車(chē)或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。具體工作時(shí)按《服務(wù)中心員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。d)時(shí)效性原則當(dāng)值安全員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行。交通管理措施①車(chē)輛管理a)嚴(yán)格執(zhí)行車(chē)輛出入證卡制度，完善物業(yè)內(nèi)各類(lèi)交通標(biāo)志，引導(dǎo)車(chē)輛在指定位置停放；b)機(jī)動(dòng)崗每小時(shí)對(duì)停車(chē)點(diǎn)巡查一次，并用規(guī)范的動(dòng)作指引車(chē)輛的駛放；c)科學(xué)的配置及維護(hù)停車(chē)、指示標(biāo)識(shí)；d)提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)門(mén)窗，并將車(chē)內(nèi)貴重物品帶走；e)留意進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)車(chē)輛的情況，拒絕載有危險(xiǎn)品的牟輛進(jìn)入；f)發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)或可疑人員在車(chē)場(chǎng)閑逛，應(yīng)勸其離開(kāi)，若有突發(fā)情況，按緊急事件處理流程圖處理；g)車(chē)管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)況一次，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、未關(guān)好車(chē)門(mén)、窗等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車(chē)主，并在《車(chē)況檢查表》上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班長(zhǎng)；h)臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)入社區(qū)按指定線路行駛，服從安全員管理，即停即走，不得長(zhǎng)時(shí)間停留。②車(chē)輛行駛和停放管理a)監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車(chē)輛不超過(guò)lOkm/h慢行、禁鳴喇叭，并指揮車(chē)輛按規(guī)定方向靠右行 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01駛，停放在指定的停車(chē)位里，以便于車(chē)輛停放整齊。b)提醒司機(jī)關(guān)鎖好車(chē)門(mén)、窗，并將車(chē)內(nèi)的貴重物品隨身帶走。c)巡檢車(chē)輛情況，發(fā)現(xiàn)門(mén)、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)通知車(chē)主。e)留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車(chē)輛情況，漏油車(chē)輛及載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車(chē)輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車(chē)營(yíng)運(yùn)或兩輪摩托車(chē)超載（含駕駛員超過(guò)兩人以上的）的車(chē)輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。f)嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車(chē)者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。g)對(duì)轄區(qū)出租的士進(jìn)行管理：指揮出租的士到指定的下客點(diǎn)停靠。 在糾正司機(jī)亂停亂放時(shí)，應(yīng)有禮貌的要求司機(jī)將車(chē)輛停放道指定的停車(chē)位置。h)指導(dǎo)行人走人行道，自行車(chē)靠右側(cè)道路行駛。i)對(duì)轄區(qū)內(nèi)路面的一切車(chē)輛實(shí)行統(tǒng)一停放管理：N單車(chē)、摩托車(chē)必須統(tǒng)一在自行車(chē)庫(kù)內(nèi)停放；N小車(chē)、中巴等車(chē)輛必須統(tǒng)一在規(guī)定的黃線內(nèi)停放；N其它任何未畫(huà)線路段和消防門(mén)前，斑馬線、人行道上一律禁止停放車(chē)輛。③交通設(shè)施的管理 a)安管班長(zhǎng)在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車(chē)線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。 b)安管部主管對(duì)班組長(zhǎng)報(bào)告的交通標(biāo)識(shí)的損壞進(jìn)行核實(shí)，并按《報(bào)修管理規(guī)程》處理。 c)安管部班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告安管部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。d)安管部主管應(yīng)對(duì)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施的效能和合理性做出評(píng)價(jià)，報(bào)中心經(jīng)理以便為改進(jìn)和完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。④保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞 a)交通設(shè)施的管理，除安管班長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng) 值安全的責(zé)任范圍； 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01 b)對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償；⑤停車(chē)場(chǎng)管理a)停車(chē)場(chǎng)管理流程b)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)停放N當(dāng)有車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值車(chē)管員應(yīng)迅速指引車(chē)輛慢行，安全地停放在相應(yīng)的位上，提醒車(chē)主鎖好車(chē)鎖、隨身帶走車(chē)上的貴重物品。N檢查車(chē)輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應(yīng)立即當(dāng)面向車(chē)主提出，并在《車(chē)輛停放登記表》上作詳細(xì)記錄。N填寫(xiě)收費(fèi)收據(jù)交車(chē)主（或刷卡），并在《車(chē)輛車(chē)位使用費(fèi)登記表》上準(zhǔn)確登記。N設(shè)置《車(chē)位使用牌》于車(chē)位明顯處。c)車(chē)輛離場(chǎng)N當(dāng)有車(chē)輛離場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值車(chē)管員應(yīng)及時(shí)檢查車(chē)主證及相關(guān)資料；N檢查車(chē)主證件與車(chē)輛是否相符；N若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車(chē)輛，并及時(shí)通知班長(zhǎng)或主管前來(lái)協(xié)調(diào)處理理；N車(chē)輛離場(chǎng)后，及時(shí)在《車(chē)輛停放登記表》上登記。d)巡視N車(chē)輛當(dāng)值車(chē)管員每小時(shí)至少詳細(xì)檢查車(chē)輛的車(chē)況一次，發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖現(xiàn)象及時(shí)通知車(chē)主，并在值班記錄本上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班組長(zhǎng)處理；N發(fā)現(xiàn)無(wú)關(guān)人員和可疑人員到車(chē)場(chǎng)時(shí)要及時(shí)勸其離開(kāi)，N協(xié)助清潔工維護(hù)好車(chē)場(chǎng)衛(wèi)生。五、 綠化養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)環(huán)境越來(lái)越重視營(yíng)造一個(gè)充滿(mǎn)自然氛圍的綠色空間，對(duì)環(huán)境管理工作提出了更高的要求。良好的綠化養(yǎng)護(hù)管理可增添生機(jī)，營(yíng)造出一種情意盎然的氛圍。綠化的管理重點(diǎn)和措施 在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施 a)制訂科學(xué)有效的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 b)根據(jù)不同的植物制定相對(duì)應(yīng)的養(yǎng)護(hù)措施。 元邦禮同項(xiàng)目服務(wù)方案 文件編碼： YL/WY/01 c)對(duì)植物的生長(zhǎng)狀況進(jìn)行考評(píng)，以對(duì)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行修正。綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容（1）澆水：根據(jù)氣候條件決定澆水量；根據(jù)植物品種或生長(zhǎng)期決定澆水是量； （2）施肥：注意植物各階段所用的肥料品種； （3）整修：整修是保證樹(shù)木形成良好樹(shù)形、提高觀賞效果的有效手段；（4）除草、松土：、清除一些病蟲(chóng)的潛伏處，減少病蟲(chóng)害的發(fā)生機(jī)會(huì)；松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果；（5）治病蟲(chóng)害：防治病蟲(chóng)害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，并加強(qiáng)綜合治理。日常綠化管理工作： 日常綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 （1）草坪管養(yǎng) 草坪的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是草種生長(zhǎng)旺盛，呈勃勃生機(jī)，草坪整齊雅觀，四季常綠。管養(yǎng)工作包括草坪生長(zhǎng)勢(shì)、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補(bǔ)植及病蟲(chóng)害防治。 草種生長(zhǎng)正常，整齊雅觀、四季常綠，綠地呈現(xiàn)自然景觀，無(wú)枯葉，草種及覆蓋率達(dá)95%以