【正文】 57 家，已租賃 419 家，自營(yíng) 26 家，萬青路至民主東路段共 115 家，已租賃 99 家，自營(yíng) 11 家。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前勞動(dòng)路以東、萬青路以西，項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃出數(shù)塊 土地，該區(qū)域在未來是稀土區(qū)乃至包頭市主要的居住集中區(qū)，盡管在包頭市民心理存在距離感，但周邊良好的交通和廣闊的地形，以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀榘^地產(chǎn)市場(chǎng)新的領(lǐng)軍版塊。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 （二）周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 一 ）區(qū)域市場(chǎng)供需 本案位于友誼大街東側(cè)隸屬于稀土開發(fā)區(qū)，該區(qū)域目前云集了數(shù)個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目，是包頭市 重要 的居住承載區(qū)。 可以發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域市場(chǎng)樓盤套數(shù)共 26024 套，其供應(yīng)量十分巨大，巨大市場(chǎng)供應(yīng)量證明包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的繁榮態(tài)勢(shì)。此外，中檔產(chǎn)品的集中供應(yīng)對(duì)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)同樣造成影響，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，甚至引發(fā)價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng) 。不過由于區(qū)域中端產(chǎn)品過于集中，因此各個(gè)項(xiàng)目并無價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且各項(xiàng)目在定價(jià)原則上會(huì)進(jìn)行權(quán)重比較，這樣的價(jià)格格局影響了后續(xù)項(xiàng)目的定價(jià)體系。 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的戶型結(jié)構(gòu)從 46— 390 平米不等，但小戶型的消化情況并不樂觀，尤其是 80 以下的小戶型產(chǎn)品。 同時(shí)，值得注意的市場(chǎng)情況是，大戶型項(xiàng)目 —— 恒大華 府，開盤銷售近 300 套，說明大戶型在包頭存在相當(dāng)大的市場(chǎng)。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 另外，從包頭整 個(gè)高端產(chǎn)品的銷售情況得知（恒大華府開盤銷售 300 余套，保利拉菲公館開盤也銷售了近 16%，萬達(dá)開盤銷售 5 棟樓），目前高端項(xiàng)目在包頭有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求。 （三）項(xiàng)目周邊樓盤商鋪分析 項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)，在包頭昆區(qū)商圈和青山商圈兩大商圈并重，調(diào)查結(jié)果顯示，在兩大商圈的影響力下，包頭商氣逐漸的拓展到周邊區(qū)域，其延伸漸成幾條主線，其中以友誼大街和高新區(qū)黃河大街發(fā)展?jié)摿薮?。面積待定 待定 左岸綠洲 友誼大街北側(cè)項(xiàng)目宗地對(duì)面 有兩棟六層商業(yè)樓 待定 保利花園 青山區(qū)青東 南 路 三期面積區(qū)間 30— 200平米 16000元 /平米 健康陽(yáng)光城 青山區(qū)青東路青山區(qū)政府北面 700余平米 面積區(qū)間 30— 100平米 內(nèi)購(gòu) 香林灣 香林灣位于青山區(qū)黨校對(duì)面 商業(yè)街，面積區(qū)間 30— 80平米 均價(jià) 9000元 /平米 松石名第 昆都侖區(qū)校園南路 246號(hào) 臨街底商 —— 東亞世紀(jì)城 昆區(qū)黃河路與林蔭南路交匯處 臨街商業(yè)兩層面積 200平米左右，社區(qū)內(nèi)商業(yè) 30— 100平米 16000元（左右） /平米 田城 御庭苑 青山區(qū)勞動(dòng)路西 ,龍江道南 2803平米 面積區(qū)間 80— 700平米 12020元 /平米 現(xiàn)代城 稀土開發(fā)區(qū)友誼大街 54號(hào) 規(guī)劃有臨街商業(yè)，兩層底商，目前有裝飾公司銀行入住。在此次調(diào)研中，被訪者認(rèn)為社區(qū)內(nèi)應(yīng)配有的超市 /便利店的提及頻率居配套首位。此處不被繁華擁擠所打擾，鬧中取靜。 二）項(xiàng)目劣勢(shì) (Weaknesses)分析： 地塊不規(guī)整： 地塊形狀崎嶇，給項(xiàng)目整體規(guī)劃利用帶來不便，對(duì)項(xiàng)目未來的整體形象也會(huì)帶來一定的影響。 區(qū)域特征 明顯 ： 區(qū)域樓盤存在著定位的沖突問題， 無論定位、檔次以及產(chǎn)品方面均存在較多的同質(zhì)化，對(duì)于本項(xiàng)目的定位有了很好的突破點(diǎn)。 （三）宗地價(jià)值研判： 地理位置分析： 本案位于包頭 市友誼大街以南，勞動(dòng)路以東，萬青路以西，為包頭青山區(qū)、昆區(qū)、稀土開發(fā)區(qū)的三區(qū)交界地帶，正處于三區(qū)交界最繁華的商業(yè)區(qū)邊緣；且友誼大街交通便利，公路四通八達(dá)；地處生態(tài)園區(qū)之中，居住環(huán)境優(yōu)美宜人；為包頭未來最理想的居住區(qū)域 。 包頭市房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量增勢(shì)明顯，以項(xiàng)目宗地區(qū)域?yàn)槔?，供?yīng)量達(dá) 26024套。以項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槔?，中端?xiàng)目達(dá) 12個(gè)之多，占市場(chǎng)份額的 86%，對(duì)后市項(xiàng)目造成入市壓力。 包頭市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的主力戶型，無論是面積區(qū)間還是格局都表現(xiàn)出極大的相似，造成這種狀 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 況的原因是，市場(chǎng)缺乏創(chuàng)新力，客戶無法選擇更合理更舒適的戶型。 六 ） 項(xiàng)目宗地優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目宗地位于友誼大街東段，處于包頭生態(tài)功能核心區(qū)，居住環(huán)境良好， 交通便捷。 高端項(xiàng)目的熱銷戶型和戶型配比相符，三居和四居的市場(chǎng)消化情況可觀，但三、四室的供應(yīng)量也較大，需要產(chǎn)品進(jìn)行更新和差異化。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 （三） 高端市場(chǎng)在包頭整個(gè)市場(chǎng)中的未來趨勢(shì) 根據(jù)我司對(duì)于包頭市場(chǎng)的整體研究以及高端市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)高中低檔產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行了比較，明確了高檔產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)以及在整個(gè)市場(chǎng)中的位置。這種發(fā)展態(tài)勢(shì)證明包頭高端市場(chǎng)交易喜人。 進(jìn)入 2020 年，包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)激增的情況， 高端產(chǎn)品顯現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。 二、市場(chǎng)消化率高。 通過市場(chǎng)調(diào)研，目前包頭高 端產(chǎn)品的住宅品質(zhì)、住宅環(huán)境、園林景觀，以及居住區(qū)域氛圍存在缺陷 ，在 一定意義上無法與北京、上海等一線城市的高端住宅相媲美。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 二） 項(xiàng)目對(duì)本案區(qū)域認(rèn)可度 有效定義 總樣本 數(shù)量 比例 升值空間大 700 385 55% 生活配套缺乏 700 364 52% 生態(tài)環(huán)境較好 700 364 52% 工業(yè) /技術(shù)區(qū) 700 238 34% 偏遠(yuǎn) 700 175 25% 【 小結(jié) 】 在被訪者對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)知情況來看，“生活配套的缺乏”作為本案區(qū)域的軟肋，被提及的頻率為 52%，但同 時(shí)“區(qū)域的升值空間”和“生態(tài)環(huán)境較好”以 55%和 52%的提及頻率基本與其持平。好在于普遍客戶。從總體來看，項(xiàng)目區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)均較為明顯。 二、 高端客群分析 （ 一）高端客戶的區(qū)域 研究 一） 各區(qū)域的高端消費(fèi)者心理價(jià)位 區(qū)域 市中心 高新開發(fā)區(qū) 昆區(qū) 青山區(qū) 東河區(qū) 九原區(qū) 心理價(jià)位 5000 4000 4200 3200 3300 3000 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 【 小結(jié) 】 在不考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀和其他因素影響的情況下，普通客戶對(duì)于各區(qū)域的心理價(jià)位均明顯的偏低，從心理預(yù)期來看，市中 心的價(jià)格最高，為 5000 元 /平方米。充分說明了包頭市存在巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，包頭高端消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)群體遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供給。主要市場(chǎng)行為表現(xiàn)在以下幾方面： 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 一、市場(chǎng)供應(yīng)增加。 數(shù)據(jù)顯示，包括恒大華府在內(nèi)的五個(gè)高端項(xiàng)目，均在 2020 年進(jìn)入市場(chǎng)，但在短短 9 個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)的消化量明顯，實(shí)際的市場(chǎng)消化率為接近 80%。根據(jù)目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)以及宏觀政策的引導(dǎo)，未來二年內(nèi)的高端市場(chǎng) 增速將會(huì)更加快于中低檔產(chǎn)品的增速， 【 總 結(jié) 】 通過 以上 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)得知，目前包頭市房地產(chǎn)高端項(xiàng)目小高層或高層產(chǎn)品存貨量約 5724 套，其中新近開盤的保利拉菲公館的存貨量為 4116 套，此外萬達(dá)廣場(chǎng)還剩余 3 棟樓未銷售。 從實(shí)際的消化率可以得知，產(chǎn)品上市一年左右的項(xiàng)目，其銷售接近尾盤期。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 從區(qū)域樓盤的情況分析，除 友誼大街西端的金茂豪庭、阿爾丁南大街的保利拉菲公館及位于稀土開發(fā)區(qū)南端的首創(chuàng)加州郡府外，項(xiàng)目附近無高端產(chǎn)品，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，如項(xiàng)目走高端路線，一是可 以避免中端產(chǎn)品的集中放量帶來的惡性競(jìng)爭(zhēng)，使項(xiàng)目形成無出其右的優(yōu)勢(shì)；二是項(xiàng)目可以成為區(qū)域豪宅領(lǐng)軍項(xiàng)目，促進(jìn)區(qū)域項(xiàng)目建設(shè)走向高品質(zhì)方向，帶動(dòng)地塊升值。 通過上述分析，我司建議本案打造包頭高端產(chǎn)品， 其依據(jù)為：一是中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售壓力大、利潤(rùn)空間?。欢钱a(chǎn)品戶型雷同，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯；三是項(xiàng)目區(qū)域缺乏高端產(chǎn)品；四是擁有獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 五 ） 價(jià)格差異不明顯。 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏真正的旗艦型 高端 項(xiàng)目，從而制約了區(qū)域價(jià)值的提升，也不利于區(qū)域居住氛圍的打造。 二 ） 中端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)展現(xiàn)： 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 地處生態(tài)園區(qū)，壞境優(yōu)美空氣清新； 城市未來居住方向，升值潛力巨大； 全新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，獨(dú)樹一幟； 五、市場(chǎng) 現(xiàn)狀 總結(jié) 目前，包 頭市整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，而包頭房地產(chǎn)產(chǎn)品正在不斷升級(jí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也趨向多元化。 四）項(xiàng)目威脅 (Threats)分析： 市場(chǎng)供應(yīng)量大： 從市場(chǎng)供應(yīng)狀況中得知青山區(qū)與昆區(qū)的供應(yīng)放量巨大，而高新區(qū)和九原區(qū)的供應(yīng)量在不斷增加，使得整個(gè)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈化 。 配套不齊全： 周邊未形成住宅區(qū)，生活配套不齊全，生活成本相對(duì)較高，且緊鄰鋼材市場(chǎng)等，人員混雜。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 周邊分布著多個(gè)生態(tài)園區(qū)，景色優(yōu)美空氣清新，居住環(huán)境良好，為包頭最佳宜居地。此外，由于項(xiàng)目地處友誼大街東與萬青路交匯處，項(xiàng)目周邊缺乏餐飲設(shè)施，盡管友誼大街北側(cè)的“賽罕郡庭 ”項(xiàng)目 ，表示 規(guī)劃有臨街商業(yè)并準(zhǔn)備引進(jìn)超市，但從 本案 營(yíng)銷的角度分析，規(guī)劃特色商業(yè) 是為制造亮點(diǎn)的一個(gè)有效途徑。 此外 ， 從實(shí)際情況考慮，區(qū)域商業(yè)售價(jià)偏高。項(xiàng)目周邊友誼大街沿線商鋪投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 進(jìn)入 2020 年，包頭的住宅價(jià)格總水平繼續(xù)小幅上漲，低價(jià)位住房在逐漸減少，高端產(chǎn)品價(jià)格增幅明顯，而且市場(chǎng)接受度較好。 從統(tǒng)計(jì)可以看出，區(qū)域內(nèi)缺乏真正的高端產(chǎn)品。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)和戶型結(jié)構(gòu)的雙重集中，形成井噴式放量。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 三 ）產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 戶型 面積區(qū)間（平方米） 主力戶型（平方米） 消化率 鹿港小鎮(zhèn) 錯(cuò)層， 兩居、三居、四居 — 251 83— 119 整體 95% 賽罕郡庭 平層，兩居、三居、躍層 88— 140 100— 130 剛?cè)胧? 左岸綠洲 平層，兩居至三居 80— 140 82— 127 二、三居 —— 保利花園三期 兩居至三居 90— 200 120— 130 整體 40% 健康陽(yáng)光城 兩居、三居 96— 183 103— 121 整體 80% 香林灣 一居至四居 60— 240 兩居 100— 144 比例 89% 整體 80% 松石名第 平層，一居至四居 66— 389 115— 169 一期售罄 東亞世紀(jì)城 平層，一居至三居 46— 160 80— 100 一期售罄二期未開 田城御庭苑 兩居至大四居 160— 300 200 整體 90% 現(xiàn)代城 一居、兩居、三居 70— 170 110— 130 整體 70% 加州郡府 兩居至四居 90— 260 110— 170 未上市 京奧港帝景 兩居至四居 90— 160 100— 130 正在蓄客 金茂豪庭 平層，復(fù)式 120— 300 三居 138— 161 四居 165— 187 整體 44%，兩居 24%，三居52%，四居 26% 保利拉菲公館 兩居至四居，別墅 79— 140 90— 120 開盤銷售 784 套 銷售率 16% 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 戶型結(jié)構(gòu)分析 作為國(guó)內(nèi)二線城市， 區(qū)域 住宅市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)還處于發(fā)展期， 下圖為 區(qū)域市場(chǎng) 住宅戶型配比圖 。 依據(jù)市調(diào)結(jié)果分析， 2020 年 前 9 個(gè)月包頭整體市場(chǎng)的平均價(jià)格為 3759 元 /平方米，創(chuàng)今年內(nèi)新高。中檔產(chǎn)品的集中供應(yīng)勢(shì)必導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，這樣的情況下對(duì)未入市的項(xiàng)目形成壓力。在賽罕塔拉公園周邊已經(jīng)形成了規(guī)模化的居住氛圍，而在賽罕塔拉公園東側(cè)的青山區(qū)范圍，形成以保利花園和健康陽(yáng)光新城為核心的居住區(qū)，尤其 是保利花園 已經(jīng) 成為 了 區(qū)域大盤 乃至全市大盤的代表 。 項(xiàng)目所在地塊 介于包頭稀土高新開發(fā)區(qū)、昆都侖區(qū)、青山區(qū)三大區(qū)域交界處。 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 三、項(xiàng)目地塊所在區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目地塊區(qū)所在區(qū)域市場(chǎng)綜述 作為內(nèi)蒙古第一大城市，包頭已經(jīng)形成了兩個(gè)核心區(qū)：昆都侖區(qū)和青山區(qū)。商業(yè)升級(jí)已經(jīng)成為今年包頭政府工作的重點(diǎn)。從區(qū)域角度來看，三大主城區(qū)由于區(qū)域優(yōu)勢(shì)、人口優(yōu)勢(shì)，價(jià)格持續(xù)上漲。如東源國(guó)際大廈 7 月去化 56 戶，一層價(jià)格 17000元 /平方米，二層為 11000 元 /平方米。 2020 年包頭商業(yè)市場(chǎng)交易逐月上升，剛性需求量加大。近年來，包頭市以基礎(chǔ)建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市化建設(shè)， 半價(jià)下載 ,扣扣 709604208 城市建設(shè)。 包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市， 2020 年該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ： ： ,第三產(chǎn)業(yè)的壯大是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的 必由之路，因此商業(yè)房產(chǎn)投資隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有極大的增值潛力。包頭市作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著的城市，已經(jīng)吸引了國(guó)內(nèi)大型零售 商如華聯(lián)、王府井、國(guó)美等紛紛來包頭投資。再者，區(qū)域樓盤目前又無吸引 其他區(qū)域客群前來購(gòu)買的亮點(diǎn)。 從近幾年的市場(chǎng)均價(jià)計(jì)算，住宅市場(chǎng)的每年環(huán)比增長(zhǎng)率為 2%。 但由于 08 年市場(chǎng)的不景氣，包頭市場(chǎng)也受到一定影響，故存量加大，造成一定的銷售壓力 ， 故 09 年 這幾個(gè)月去以 去 化存量為主，這對(duì)整體市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)有利因素， 讓市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于一個(gè)供求穩(wěn)定狀態(tài)。 市場(chǎng)的瞬間回暖，以及各級(jí)政府政策的鼓勵(lì)，土地交易市場(chǎng)也一片繁榮，“地王”頻現(xiàn)，分析其深層原因，是其他行業(yè)資金大量注入準(zhǔn)備在這一階段掘金，從而使地產(chǎn)商融資渠道拓寬