【正文】 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 25 頁 話題之三“景觀設(shè)計” 訪談內(nèi)容：從房地產(chǎn)價值構(gòu)成的角度分析，“使用價值決定商品價格”，商品房的價格同樣取決于商品房的實際效用。告訴消費者什么樣的房子是好房子（相對而言）？ 你需要什么的房子？怎么購買到好房子？ 話題之一“住宅概念” 訪談內(nèi)容：經(jīng)濟適用房概念、建筑結(jié)構(gòu)類型、戶型、成都地區(qū)日照、氣侯決定適宜居住的住宅條件等。既有中央臺《實話實說》的參與感， 又有《生活》的親和力，欄目風(fēng)格輕松、幽默，知識性、 趣味性融為一體。 六、推廣策略 ■品牌推廣方案：根據(jù)策略規(guī)劃， 5 月 15 日至 8 月 18 日為樓盤的品牌導(dǎo)入期和試銷期（前段）。 以降低市場風(fēng)險。故樓盤應(yīng)以此為原則考慮主力戶型的實用性，以降低消費者購房支出。 區(qū)內(nèi)市場分析 研究表明，恩格爾系數(shù)（食品支出占可支配收入的比例）變化對房地 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 25 頁 產(chǎn)需求量變化具參照性。 需求彈性分析 □國內(nèi)市場分析 房地產(chǎn)需 求價格彈性的變化受價格、收入水平和消費結(jié)構(gòu)、替代品、偏好、預(yù)期、國民經(jīng)濟波動、城市化水平幾大主要因素影響。 ■消費區(qū)域分析： 樓盤處于成都市工業(yè)密集區(qū)，區(qū)域內(nèi)常駐居民中產(chǎn)業(yè)工人所占人口比 重較大，市場對大盤的承接力有一定 風(fēng)險，故需將目標(biāo)消費區(qū)域向外拓展。 以上結(jié)果與成都有一定差異，但與我們前期調(diào)研 結(jié)果趨勢基本吻合，因此在確定一期戶型、面積配比、控制總價上值得清意。 單套層高標(biāo)準：平層 m。建議是否應(yīng)在調(diào)整總 價的思路下對戶型面積做一定控制。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 25 頁 五、市場分析 目標(biāo)客戶定位 定位原則：總價決定客層，根據(jù)對經(jīng)濟承受能力的預(yù)測分析，確定目 標(biāo)客戶社會經(jīng)濟地位和職業(yè)特征。該區(qū)域人口約占成都八區(qū)人口 46%，密度最大，但人口結(jié)構(gòu)主要為產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)業(yè)人口，購買力相對較弱。 ①開發(fā)商知名度不高，屬同業(yè)中的弱勢品牌； ②樓盤品牌房展會后已為社會公眾所接受，由于前 期宣傳無后續(xù)跟進，品牌印象已淡化、混淆； ③以公益活動繼續(xù)提升開發(fā)商品牌形象；以開發(fā)商品 牌形象 促進產(chǎn)品力向經(jīng)濟效益的轉(zhuǎn)換，最終靠產(chǎn)品 鞏固開發(fā)商的品牌形象。 優(yōu)勢分析：①公建配套是目前區(qū)域內(nèi)最為完備的社 區(qū)； ②貝爾高林景觀設(shè)計可與城南、城西比肩，區(qū)內(nèi)獨有； ③威格斯物管百年品牌值得信賴，具親和感、號召力； ④一流智能化系統(tǒng)配置，社區(qū)管理高效、便捷； ⑤引入國際著名大型超市，地段具商業(yè)價值，升值快； ⑥位于交通樞紐，出行暢通無阻； ⑦戶型面積跨度大，有充分選擇余地。 四、項目分析 項目定位 以二環(huán)路內(nèi)規(guī)模最大的高層高檔電梯公寓群；以完備的配套公建設(shè)施；以一流的生態(tài)、智能化生活空間，推出“大 盤圍城”的現(xiàn)代社區(qū)概念。 銷售計劃 一期戶型面積成本核定，一期 分步建設(shè)工期 工程部 公司領(lǐng)導(dǎo) 盡快確定一期戶型，測算工期。 ■ 規(guī)劃依據(jù)： 宣傳出現(xiàn)真空期，品牌知名度衰減，開盤難聚人氣； 未獲預(yù)售許可證，任何廣告只能做形象宣傳； 政策調(diào)整，預(yù)約如何規(guī)避法規(guī)處罰有待觀察 。 ■基 準 日： 5 月 15 日（周二）推廣案實施日 6 月 15 日（周五）售樓部進駐日 7 月 9 日 （周一）預(yù)約期起始日 8 月 10 日（周五）獲準預(yù)售日 8 月 18 日（周六）預(yù)售開盤日 ■規(guī)劃構(gòu)想： 5 月 15 日至 8 月 18 日開盤，品牌推廣周期分段介定 15/05??導(dǎo)入期?? 15/06??導(dǎo)入期?? 09/07?試銷期?? 10/08?試銷期?? 18/18 推廣實施 售樓部進駐 預(yù)約起始 預(yù)售獲批 開盤預(yù)售 公益形象宣傳???????? ?? ? 15//05 始??? ? （ 94/工作日） DM 派單?? ? 30/06 至 18/08???? （ 49/工作日） SP 公關(guān)????? ???? 01/06 至 18/08???（ 79/工作日） NP 形象廣告?? ?? 02/07 至 18/08??（ 47/工作 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 25 頁 日） □ 6 月 15 日售樓部完工，建議封閉至 7 月 9 日，待各項預(yù)約準備工作跟進完畢后再對客戶開放。 二、 策略規(guī)劃 ■規(guī)劃階段： 5 月 158 月 18 日 推廣階段共計 96 個工作日，含法定公休日 21 個。 □ 8 月 18 日開盤后，根據(jù)《銷售推進計劃》執(zhí)行《廣告行銷計劃》， 有步驟地從樓盤試銷期轉(zhuǎn)入強銷期，以上計劃均為期一年。 樓書、戶型說明 定稿需確定戶型、智能化系統(tǒng) 配置、弱電系統(tǒng)、物業(yè)管理等 工程部 辦公室 公司領(lǐng)導(dǎo) 崔振宇 可做樓書文案題 綱，設(shè)計初稿。 三、階段目標(biāo) 延伸房展會品牌告知的口碑效應(yīng)，保持輿論對樓盤的關(guān)注熱度余溫不散， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 25 頁 干擾準客戶做出其他購買決策，靜待蜀都花園開盤。 產(chǎn)品力分析 產(chǎn)品力 — 核心競爭力，品質(zhì)的優(yōu)劣決定成敗。 品牌力分析 品牌力 — 產(chǎn)品對外的市場擴張力，無形資產(chǎn)。 前期推廣績效考評 □工地圍墻廣告 自 2 月下旬發(fā)布以來，蜀都花園來電咨詢情況： 電話咨詢客戶構(gòu)成表 來電區(qū)域 咨詢?nèi)舜? 預(yù)留聯(lián)絡(luò) 有效率 備 注 市區(qū)總量 500 通 382 通 70% 區(qū)域客面積需求、經(jīng)濟承受構(gòu)成： 面積需求≥ 100m? 占 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 25 頁 其中： 區(qū)域客戶 420 通 212 通 50% 68% 面積需求≤