【正文】 持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)逐步繁榮起來。還有，貴司的知名度不高，不象中天企業(yè)有一定的品牌，要想獲得佳績(jī)，就要?jiǎng)?chuàng)造出一些差異化的產(chǎn)品、差異化的服務(wù)，這不但推廣產(chǎn)品，同時(shí)也是在創(chuàng)造企業(yè)的品牌。因此，本項(xiàng)目中在初期策劃，工程進(jìn)度及質(zhì)量、入市形象及時(shí)間上把好關(guān)，做好充分準(zhǔn)備，在目前地產(chǎn)形勢(shì)較佳的前提下必能獲得滿意的成果。 第二部分 項(xiàng)目分析及定位 一、項(xiàng)目分析 （一） 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 24 1. 位置： 項(xiàng)目位于貴陽市大營坡片區(qū)，味莼園醬菜廠地界，中心轉(zhuǎn)盤旁邊，緊挨鹿沖關(guān)路，背靠沙河花園和萬江小區(qū)，左鄰銀佳花園，是一個(gè)密集的居住小區(qū)。 （ 2）目標(biāo)客戶定位 23 ① 收入在中等，有一定積蓄， 在本地段居家工作的工薪階層人士； ② 有余錢的二次或以上的置業(yè)人士； ③ 有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，私營經(jīng)濟(jì)中成長的“新貴”； ④ 原住這一帶的“老市民”。 ②配套設(shè)施 a、 文化配套 本項(xiàng)目地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營坡，文化設(shè)施較為成熟，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽六中、貴陽第 23 中學(xué)、貴陽財(cái)政學(xué)校近在咫尺，營造了一個(gè)良好的人文環(huán)境，使孩 子得以健康成長。 由于該項(xiàng)目所處貴陽副中心地帶，交通便捷，具有環(huán)境安靜、地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)本物業(yè)既有圍合親切感，又有相互的通透感，形成流動(dòng)的空間。 （ 3）推廣策略 21 項(xiàng)目處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒有通過媒體進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。包括： a、保安 24 小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控； b、提供郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)印； c、維修服務(wù)； d、清潔服務(wù)； e、當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同， 滿足用戶諸如接送小孩、看護(hù)老人、購物等方面的需求。 （ 1） 貴新苑在推出市場(chǎng)時(shí)的形象 貴新苑我的家 ① 總體規(guī)劃 貴新苑由于占地只有 3000 多平米，屬規(guī)模較小的樓盤，因而開發(fā)商將本盤的樓宇質(zhì)素放在首位 ，由 4 棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，平層 電梯房 三房二衛(wèi)： 25% 四房雙衛(wèi)： 75% 躍層 電梯房 五房三衛(wèi)： 25% 六房三衛(wèi)： 25% 四房三衛(wèi)： 50% 20 白色條磚貼面，底層增設(shè)門面出售。因?yàn)槠涞乩砦恢貌患?，面?duì)的客戶都是中低等收入的工薪階層 ，這些戶型的總價(jià)在16 萬左右，首期 萬元，月供 850 元左右，到目前為止，整個(gè)銷售業(yè)績(jī)不到 40 套，而且銷售的戶型都是 80 M2左右的二房。 b、 休閑配套 一萬多方的中庭中題園林，噴泉、假山、水池、涼亭盡在其中，這些都給業(yè)主提供了休閑、寫意的生活，另外，多功能會(huì)所、露天泳池、羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)健身房等設(shè)施，為業(yè)主的休暇時(shí)光提供了去處。因此，在去年年底開盤后 ，其市場(chǎng)形象就改為“城市的、自然的、尊貴的?”，這很明顯，萬東也是借城郊結(jié)合地這個(gè)賣點(diǎn)，打出“尊貴，自然”的口號(hào)，為了使項(xiàng)目的市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，萬東做了充分的準(zhǔn)備工作。 萬東花園占地約 2 萬余平米，總建面積 6 萬多平方米，由萬東實(shí)業(yè)股份有限公司獨(dú)資開發(fā)，特聘國內(nèi) 外名師攜設(shè)計(jì)，吸取深圳、上海、北京多個(gè)居住水區(qū)的精華，外觀簡(jiǎn)潔明快，內(nèi)部精致實(shí)用，由萬東物業(yè)管理有限公司提供 24 小時(shí)物管服務(wù)。 ②在星力百貨瑞金店辟出專柜，舉辦新住宅展示會(huì)倡導(dǎo)“幸福 e 時(shí)代”。 （ 2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位 ①向往智能化生活的人士 ②事業(yè)較成功的高收入人士 ③崇尚潮流生活模式，思想前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層 ④在周邊生活的部分經(jīng)商一族 （ 3）推廣策略 16 采取多戶型產(chǎn)品策略。 ② 配套設(shè)施 15 a、文化配套 生活在社區(qū)條件較好的北區(qū)，享有城市新興演變生 成的市區(qū)商圈所附加的大服務(wù)和大市政。 由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說是目前貴陽市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。因此，如何設(shè)計(jì)戶型，如何安排各種戶型的配比，將在詳細(xì)分析之后再做決定。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)主要 以景藤堡和萬東小區(qū)為參考，在一定條件允許的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)盡量在價(jià) 13 格上取得優(yōu)勢(shì)。由于以上樓盤與本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)?；鞠嗨疲砸陨蠘潜P的價(jià)格將會(huì)成為本項(xiàng)目定價(jià)時(shí)的重要參考依據(jù)。因此，重視小區(qū)內(nèi)的綠化率的提高及園外的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是爭(zhēng)取市場(chǎng)的必備條件，如景藤堡 2600 M2的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方式。 1. 從價(jià)格方面分析 1600 元 / M2 ~ 2020 元 / M2 之間的樓盤有新聯(lián)小區(qū)、麒龍 2 號(hào)商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對(duì)陳舊。而烏當(dāng)區(qū)和金陽 8 新區(qū)是貴陽市以后發(fā)展的新重點(diǎn)，未來市中心就要搬遷到金陽新區(qū)內(nèi)，而烏當(dāng)區(qū)新添寨現(xiàn)在已經(jīng)被許多開發(fā)商重視，也是以后發(fā)展的重要目標(biāo)，未來的大營坡一定是一個(gè)更加繁華的地帶。另外，大營坡原本就是一個(gè)密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對(duì)這個(gè)地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個(gè)職工宿舍區(qū)。 7 本案占地 4 萬余平米，具有規(guī)?；l(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質(zhì)量在貴陽市均屬上層。 2. 抓住有效的需求 由于存量補(bǔ)貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。 （五） 項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析 1. 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求。另外，以往未被市場(chǎng)消化的，加上去年未參展的項(xiàng)目合計(jì)還有約 280萬方左右，這樣，去年整個(gè)市場(chǎng)供給量超過 800 萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有 50 多萬方的項(xiàng)目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也不過 100 萬方左右，市場(chǎng)的供給量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了市場(chǎng)的需求量。 （三） 市場(chǎng)供給分析 到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級(jí)階段，開發(fā)意識(shí)、建筑 4 水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 10~15 年。 3 （二） 貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢(shì) 隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張，與此同時(shí)，國家取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施出臺(tái)，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始 成為人們最大的消費(fèi)，面對(duì)這一市場(chǎng)局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識(shí)。 本策劃書將圍繞市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目本身進(jìn)行初步撰寫 ,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一明星樓盤。敝司將時(shí)刻遵循這一點(diǎn)，充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為項(xiàng)目作出最為合理、有效的策劃方案。那么，市民選擇這種地段的可能性就會(huì)更大，從這個(gè)角度上看， 21 世紀(jì)的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉(zhuǎn)變，為城鄉(xiāng)結(jié)合地帶帶來無限商機(jī)。而去年卻猛增至 萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外公房上市，房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點(diǎn)變化，特別是去年市場(chǎng)需求量增加到 185 萬平方米左右，城郊結(jié)合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，但整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系仍在 5:1 左右。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。再則，市政府也在大力扶持 這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，拓寬道路、架設(shè)立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，這一系列政策都為大營坡將來的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 （二） 未來狀況預(yù)測(cè) 從現(xiàn)狀來看，貴開路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以后就是分別連接烏當(dāng)區(qū)和金陽新區(qū)的主干線，而這兩條線所交匯處正是大營坡，也就是說大營坡將來必定成為通往兩個(gè)區(qū)域的交通要塞。以下就是從幾個(gè)不同角度對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)做個(gè)初步分析。 3. 從居住 環(huán)境分析 在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會(huì)選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，而且還要有內(nèi)部環(huán)境的小區(qū)。 四、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （一） 貴陽市主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 貴陽市現(xiàn)階段均價(jià)在 2020 元 / M2 的樓盤分析表（附表） 價(jià)格分析 10 價(jià) 位 段