【正文】 進度：目前正積累客戶，客戶在銀行存 3萬即可享受 2個點優(yōu)惠。 本資料來自 44 本案 卓越麓山別墅 岳麓山公館 麓山戀 .迪亞溪谷 位置 金星大道與雷鋒大 道交匯處 岳麓區(qū)香格里大道與西三環(huán)線交匯東北角 岳麓區(qū)金牛嶺 西三環(huán)與香格里大道 交匯處 占地面積 3000余畝 676畝 638畝 300多畝 容積率 綠化率 46% 71% ％ 產(chǎn)品類型 OUTLETS購物中心、別墅、酒店 獨棟、雙拼 復式洋房、聯(lián)排、獨棟 獨立、雙拼、聯(lián)排、 疊加、庭院別墅 建筑風格 地中海 北美 西班牙 戶型面積 雙拼 280300，獨棟350500 占地 3500平米，建面達 1500平米的超級豪宅 180510平米 配套 雙會所、酒店、購 物中心、教育 寫字樓、酒店會所 會所、幼兒園、商業(yè) 街等 園林特色 保留原有地塊上的景觀資源 ， 親水別墅 、流水別墅 、 觀水別墅和半山別墅 ， 盡端路 、吊腳樓 南北 60米高差， 30畝湖泊，兩條天然小溪流經(jīng)區(qū)內(nèi) 銷售價格 獨棟 9000， 雙拼 7000 聯(lián)排起價 200萬 /套，獨棟起價 400萬 /套 未定 主廣告語 —— 世界級名墅 岳麓山中的別墅 南西班牙，山地別墅 麓南板塊競爭項目基本資料 本資料來自 45 ?麓南板塊競爭項目優(yōu)勢： ?卓越 .麓山別墅：企業(yè)品牌優(yōu)勢、岳麓山環(huán)境及人文底蘊優(yōu)勢。近年發(fā)展迅速，地產(chǎn)項目眾多，已形成規(guī)?；鍓K優(yōu)勢。其他板塊項目為間接競爭。另外，經(jīng)過 08年的低迷，別墅產(chǎn)品的性價比越來越高，未來升值空間較大，所以別墅物業(yè)又是房子財富縮水、抵抗金融危機最保險的投資產(chǎn)品。上半年長沙別墅市場將以銷售 08年余貨為主，下半年有少量新盤上市，價格基本保持平穩(wěn)。 ?別墅消費群體不再局限于金字塔尖的人群，私企老板、職業(yè)經(jīng)理人，甚至高級白領(lǐng)都敢于問津別墅消費，改善生活品質(zhì)。 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。 別墅類型需求情況 本資料來自 35 別墅面積需求情況（單位：平方米） ?有 73%的人選擇了 300平米以下的別墅，其中 200平米以下的占 42%。 本資料來自 33 Part3:長沙別墅需求市場分析 本資料來自 34 備注：本數(shù)據(jù)來自好望谷前期定位時針對 100位有車人群做的問卷調(diào)查。而雙拼、疊加別墅相對較少。 長沙各板塊別墅產(chǎn)品消化率（下表）： 產(chǎn)品 類別 供應 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 獨棟 1766 827 939 % 雙拼 365 201 164 % 聯(lián)排 1942 1496 446 % 疊拼 528 225 303 % 合院 255 185 70 % 合計 4856 2934 1922 % 長沙別墅市場產(chǎn)品類別消化率（下表）： ?聯(lián)排別墅和獨棟別墅的供應量最大，這與近年純別墅高檔項目增多有關(guān)。 本資料來自 28 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層洋房 (元 /㎡ ) 市府板塊 （ 8個項目） 盈峰翠邸 / 未定 中新森林海 雙拼 4000，聯(lián)排 3180 22002400 蘇迪亞諾 70008000 雙拼 6000，聯(lián)排 4000 23802600 東方明珠 后期才有別墅 后期才有別墅 / 27803000 長沙玫瑰園 6000起，送精裝花園 27002900 東方大院 未開盤 碧桂園山湖城 4100 3300 麓南板塊（ 5個項目） 山水英倫莊園 70008000 雙拼 5000，聯(lián)排 3700送花園 岳麓山公館 900010000 迪亞溪谷 80009000 雙拼 6000，聯(lián)排 4500 4000 卓越麓山別墅 900010000 雙拼 60007000 汀香十里 900010000 45005000 3400 金霞板塊 綠城青竹園 1200015000 90009800 / / 湘江壹號 11000 70008000 5600 別墅產(chǎn)品供應價格研究 本資料來自 29 項目 獨立別墅 (元 /㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (元 /㎡ ) 疊加 (元 /㎡ ) 多層 /洋房 (元 /㎡ ) 星沙板塊（ 6個項目） 好望谷 8800 / / / 山水灣 / 4500 / / 碧桂園威尼斯城 8000 45005000 / 3200 鵬基諾亞山林 8500 40004500 / 25002800 藏瓏 20000 12000 / 7000 水印山城 7000 4000 / 南城板塊（ 8個項目） 托斯卡納 / 70008500 / 63007000 美洲故事 12000 8000 御邦 / 聯(lián)排 48005000 4200 格蘭小鎮(zhèn) 未開盤 橘郡 8000 6000 4000 龍灣國際社區(qū) 未開盤 比華利山 / 雙 4700，聯(lián)3700 保利閬峰云墅 80009000 / / / 續(xù)上表 本資料來自 30 長沙別墅市場供應價格區(qū)間為： 獨立別墅： 800010000元 /平米 雙拼別墅： 50006000元 /平米 聯(lián)排別墅： 40004500元 /平米 疊加別墅： 35004000元 /平米 多層洋房： 28003200元 /平米 項目之間因為地段及開發(fā)商業(yè)實力差異而價格懸殊較大，獨棟的價格自從 07年升上去后一直比較平穩(wěn)，這與大多項目獨立別墅產(chǎn)品不多有關(guān)系。 本資料來自 24 別墅產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)研究 注：以上為 08年 12月各板塊別墅項目抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù) 項目 獨棟 雙拼 聯(lián)排 /院落 疊加 綠城 .青竹園 92 保利 .閬峰云墅 97 好望谷 77 美洲故事 23 108 御邦 300 108 迪亞溪谷 30 20 +30 50 岳麓山公館 34 4 22 湘江壹號 15 38 28 藏瓏國際 12 54 威尼斯城 300 400 諾亞山林 7 100 山水灣 125 托斯卡納 20 比華利山 90 萬科西街庭院 70 山水英倫 41 10 156 中新森林海 42 蘇迪亞諾 72 水印山城 104 ?市場供應以聯(lián)排 /院落別墅為主，占整體的 54%； ?獨立別墅供應增長較快，已上升至 31%； ?雙拼、疊加供應偏小，均占8%左右。 本資料來自 22 大長沙別墅項目布局圖 山水英倫莊園 長沙玫瑰園 中糧北緯 28 岳麓山公館 碧桂園山湖城 保利閬峰云墅 綠城青竹園 湘江壹號 鵬基諾亞山林 好望谷 碧桂園威尼斯城 水印山城 美洲故事 托斯卡納 格蘭小鎮(zhèn) 龍灣國際社區(qū) 橘郡 中新森林海 Outlets項目 迪亞溪谷 卓越麓山別墅 汀香十里 東方大院 盈峰翠邸 蘇迪亞諾 東方明珠 備注：正在開發(fā)的含別墅項目共計 29個 〈 市府板塊 〉 〈 麓南板塊 〉 〈 星沙板塊 〉 〈 南城板塊 〉 〈 金霞板塊 〉 御邦 比華利山 藏瓏 山水灣 本資料來自 23 長沙別墅布局分析 板塊 總項目數(shù)量 已售項目 在售項目 待售項目 市府板塊 8 0 4 4 麓南板塊 5 0 2 ３ 金霞板塊 4 0 2 2 南城板塊 9 1 5 3 星沙板塊 6 0 5 1 合計 32 1 18 13 注： “ 已售 ” 指別墅產(chǎn)品已賣完， “ 在售 ” 指有別墅產(chǎn)品在銷售， “ 待售 ” 指尚未開盤或有別墅產(chǎn)品但仍未開始銷售； 金霞板塊還有 “ 沙河 .世紀城 ” 、 “ 太陽星城 ” 兩個別墅項目尚未正式入市； 南城 “ 中信新城 ” 后期也有別墅產(chǎn)品。 [小結(jié) ] 長沙房地產(chǎn)市場概貌 本資料來自 20 Part2:長沙別墅供應市場分析 本資料來自 21 長沙別墅市場概述 ?在 0 07年房地產(chǎn)市場景氣時，隨著 “ 別墅用地停批 ” 及 “ 兩年內(nèi)開發(fā) ” 政策的同步影響，長沙進入別墅開發(fā)的高峰期，在開發(fā)的含別墅項目數(shù)量達 30余個，且用地規(guī)模較大，一時間外來品牌開發(fā)商和千畝大盤云集。 ?09年前三月價格持續(xù)走低，平均環(huán)比下降約 5%。 ?價格： 長沙房地產(chǎn)市場 07年底達到高峰期，自從 08年初開始，消費市場觀望情緒愈演愈烈，各大開發(fā)商各顯神通，釀造了一波降價打折浪潮。 08年房地產(chǎn)相關(guān)出臺政策 本資料來自 17 ?供應： 08年，長沙全市商品房累計批準預售 ，同比增長 %；其中商品房住宅累計批準預售 ，同比增長 %。 4） 11月 19日長沙市政府 《 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見 》 。 ?經(jīng)濟環(huán)境： 在當前經(jīng)濟環(huán)境下開發(fā)項目，宜采取 “ 快速開發(fā) ” 戰(zhàn)略，狠抓產(chǎn)品質(zhì)量、做出產(chǎn)品亮點、做高性價比，并整合媒介讓項目品牌知名度快速爆發(fā)，獲得強大的市場口碑支撐。另外，本項目東面靠近湘江，景觀資源豐富。規(guī)?；?outles購物中心多形成在城市郊區(qū)，利于商業(yè)成本控制，降低折扣，最大讓利給消費者；而在長沙要住別墅， 1020分鐘車程是與城市保持的最佳距離，本項目到市政府僅 10分鐘，到五一廣場 20分鐘，如此既保證了別墅生活的舒適性又讓住客在城市間進退自如。 住宅競爭： 從市區(qū)到本項目之間分布了大量別墅、洋房高端住宅項目，且多為外來品牌開發(fā)商，房子性價比較高。 ?機會 /O ?威脅 /T 商業(yè)： 新型商業(yè)模式初現(xiàn)長沙，填補長沙規(guī)?；?Outlets購物中心的市場空白。 交通： 項目三面臨城市主干道（雷鋒大道、金星大道、北四環(huán)）交通便利。 ?附近還有高科技食品基地（旺旺食品、亞華乳業(yè)）、園林式家訪工業(yè)園（夢潔、巴黎詩紡 )、湖南出版集團、普瑞酒店、龍湖高爾夫、百果園、中聯(lián)工業(yè)園等。 項目概況 本資料來自 5 本項目位置 本資料來自 6 本案 臺商投資區(qū) 生態(tài)園 生