蜀都花園預(yù)售前期推廣案(doc26)-前期定位-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 100m? 占32% 總價(jià) 25萬(wàn) ~30萬(wàn) 占 81% 支付方式：銀行按揭、公積金貸款 區(qū)域客定位：成華、錦江、龍泉驛 區(qū)域人口占城市總?cè)丝诒嚷剩?40% □房交會(huì)期間 蜀都花園展位咨詢客戶基本情況： 展位接受咨詢約 25， 000 人次，留下有效電話 3， 590 通，有較強(qiáng)預(yù)約意向的客戶為 274 人，其中樓盤所處成華、錦江、龍泉驛區(qū)咨詢?nèi)藬?shù)約占 40%。咨詢情況反映該地區(qū)供求關(guān)系極不平衡，在目標(biāo)消費(fèi)群心理預(yù)期價(jià)位上幾乎反映為賣方市場(chǎng)，公司樓盤在區(qū)內(nèi)市 場(chǎng)具一定的壟斷性，前期形象宣傳已為眾多東區(qū)消費(fèi)者所認(rèn)同。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 25 頁(yè) 職業(yè)結(jié)構(gòu)劃分 定位分析：①意向購(gòu)房者中月收入在 3000~5000 元和 5000 元以上 的目標(biāo)客層，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主、外企員工，部 份企業(yè)管理人員、政府公務(wù)員和自由職業(yè)者約占 30%； ②月收入在 2020 元元左右的專業(yè)技術(shù) 人員、 政府公務(wù) 員、企業(yè)管理人員、自由職業(yè)者和一般員工約占 60%； ③數(shù)據(jù)顯示最近一次市調(diào)結(jié)果與我們開發(fā)房型總 價(jià)配比 所針對(duì)的目標(biāo)客層有一定偏差。 異地市場(chǎng)參照： 據(jù)深圳、北京等地最新市場(chǎng)調(diào)查顯示 市場(chǎng)主力戶型：三房二廳，面積為 80~100m?的基本 戶型成為市場(chǎng)主流，需求量約占 50%，購(gòu)房者對(duì) 100 m?以下的需求比例為 65%， 100 m?以上為 34%； 面積需求比例： 100 m?以下 65%， 100 m?以上 35%；三房以下（含三房）戶型 82%，三房以上戶型 18%。按揭月還款不超為家庭月收入 30%的占調(diào)查對(duì)象 40%。而大量目標(biāo)客層針對(duì)區(qū)外，則廣告預(yù)算會(huì)大幅增長(zhǎng)，且效果難以撐控。區(qū)域客仍為主力承接客層，需進(jìn)一步挖 掘潛力。據(jù)測(cè)算全國(guó)目前商品房售價(jià)相當(dāng)于家庭年收入 的 10 倍，故國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格形成具行業(yè)壟斷性，需求價(jià)格彈性較大， 價(jià)格變動(dòng)對(duì)需求量的變動(dòng)影響較大。未來(lái)幾年內(nèi)決定商品房發(fā)售是否成功的重要因素之一在于產(chǎn)品本身的適用性、功能性為市場(chǎng)接受。 □風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 因項(xiàng)目開發(fā)體量大，定價(jià)策略應(yīng)以規(guī)模 經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造規(guī)模效益為前 提，前期采取低總價(jià)大量發(fā)售，提高現(xiàn)金流量，加快資金周轉(zhuǎn)、變現(xiàn)。 對(duì)一期戶型的可利用面積進(jìn)行研究、測(cè)算，利用錯(cuò)復(fù)式空間較好 的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)銷售說(shuō)辭，提高性價(jià)比介紹，規(guī)避公攤大的不利因素； 研究成都的氣候和年平均日照時(shí) 間，說(shuō)明日照時(shí)間較全國(guó)其他城 市短，沒有出現(xiàn)光污染和“熱島效應(yīng)”的可能性不大； 對(duì)所有設(shè)備特別是電梯的品牌、自備發(fā)電機(jī)的反應(yīng)時(shí)間要做大宣 傳，提高安全感。觀眾提問(wèn)與專 家點(diǎn)評(píng)相結(jié)合，將老百姓關(guān)心的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)做深入 淺出的常識(shí)性介紹。 系列話題 — 系列訪談擬分八集，持續(xù)到開盤，開盤前每星期播出一 集。令受眾可立即取 得參照，加深印象。 ④話題之四“物業(yè)管理” 訪談內(nèi)容：物業(yè)管理對(duì)業(yè)主的生活息息相關(guān)，真正的物業(yè)管理重 在“以客為本”，主要是解決業(yè)主的問(wèn)題，深層次的意義在于通 過(guò)對(duì)設(shè)備房產(chǎn)、設(shè)備、設(shè)施的管理為業(yè)主提供可靠的居住保障。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 25 頁(yè) ⑤話題之五“智能化系統(tǒng)” 訪談內(nèi)容：智能化小區(qū)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)定，智能化小區(qū)的系 統(tǒng)基本配置，智能化系統(tǒng)對(duì)業(yè)主的生活會(huì)產(chǎn)生什么 樣的變革，提 高生活的質(zhì)量和家務(wù)工作的效率，可節(jié)省更多的時(shí)間享受生活， ＩＴ時(shí)代的潮流。 ⑥話題之六“支付方式” 訪談內(nèi)容：信貸知識(shí)，商業(yè)貸款、公積金貸款、二手房抵押貸款 的基礎(chǔ)知識(shí)，程序、根據(jù)消費(fèi)者的收入結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)其最佳支付途 徑（成本低，壓力?。?，） 整合傳播：在電視節(jié)目播出前一天或第二天，在主流報(bào)刊上專稿 主流報(bào)刊上介紹二手房“以舊換 新”的蜀都花園模式。 ⑧話題之八“行業(yè)點(diǎn)評(píng)” 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁(yè) 共 25 頁(yè) 訪談內(nèi)容：由電視臺(tái)出面邀請(qǐng)置信和萬(wàn)科參與，但不得告訴其意 圖，對(duì)華盛的參與要保密。 整合傳播： 主流報(bào)刊在前后對(duì)此專稿點(diǎn)評(píng)，一流品牌開發(fā)商的標(biāo) 準(zhǔn)是什么，在大多數(shù)消費(fèi)者心目中沒有量化標(biāo)準(zhǔn)，只 相信口碑效應(yīng)和眼見為實(shí)。 設(shè)計(jì)思路 — 充分利用電臺(tái)聽眾覆蓋率高，直播互動(dòng)性好的優(yōu)勢(shì)，在 介紹置業(yè)知識(shí)的同時(shí)，通過(guò)主持人與專家的對(duì)話讓聽眾 了解華盛蜀都花園，擴(kuò)大知名度。 設(shè)計(jì)思路 — 建立與普通百姓的溝通渠道，以市民關(guān)心的話題來(lái)共 同探討解決的方法，樹立開發(fā)商值得信賴的良好公眾 形象。 ＳＰ品牌推廣：“六一”節(jié)各大商場(chǎng)中廳舉辦“蜀都花園寶寶建，我們與孩 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁(yè) 共 25 頁(yè) 子共成長(zhǎng)”活動(dòng)。小小天才獎(jiǎng)、最具專業(yè)氣質(zhì)獎(jiǎng)、最具專業(yè)精神獎(jiǎng)、最具挑戰(zhàn)精神獎(jiǎng)，最受歡迎建筑獎(jiǎng)、最具成本概念獎(jiǎng)?? 派發(fā)獎(jiǎng)品：蜀都花園氣球，Ｍ當(dāng)勞快餐券，開盤后一月內(nèi)到蜀都花園售樓部領(lǐng)取玩具的兌獎(jiǎng)券。 若商品房利潤(rùn)率超過(guò)，以首付二成，八成按歇為例，首付每多一成，每平米銷售價(jià)折扣 %。目前，大部份證券二級(jí)市場(chǎng)退出的熱錢正在關(guān)注政策支持投資方向，可對(duì)此類資金加以引導(dǎo)； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁(yè) 共 25 頁(yè) 對(duì)周邊地區(qū)的政府部門領(lǐng)導(dǎo)灰色收入進(jìn)行跟蹤，在對(duì)錦繡花園和銀都花園的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)車庫(kù)中不少地市州牌照車，業(yè)主自備。 對(duì)各戶型分解“取名”人為制造概念。 VI 識(shí)別規(guī)范 目前應(yīng)考慮工地的引導(dǎo)動(dòng)線，增加工地引導(dǎo)旗、戶外廣告、車身廣告的投入，規(guī)范工地 VI 識(shí)別的應(yīng)用要素； 近期工作： 熟悉有關(guān)商品房預(yù)售的法律法規(guī)、管理?xiàng)l例，根據(jù)法律規(guī)定預(yù)售時(shí)須向消費(fèi)者明示《商品房預(yù)售管理辦法》。
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