【正文】 ,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù),市政綠化的管理等,都可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也15 / 63有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。其實(shí),對(duì)物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。造成了有效資源的浪費(fèi)。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。到 90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切?！　《?、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為 500家,形成規(guī)模的公司也是 100家,而管理面積最多的可達(dá) 12千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近 700。　　總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面　　(二)市場(chǎng)調(diào)整　　一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè) 20萬平方米規(guī)劃完整,但由 12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和 12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在 12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會(huì)問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。　　現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。　　不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國物業(yè)管理能夠伴隨著我國改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容?！　?提高居民的生態(tài)環(huán)境意識(shí)、主動(dòng)參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)準(zhǔn)則的自覺性,加強(qiáng)青少年的生態(tài)環(huán)境教育,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事,形成一種為生態(tài)建設(shè)作貢獻(xiàn)光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍?！　?建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。目前,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)12 / 63管理中,需重視下面工作:　　l、實(shí)施 ISO14000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學(xué)價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)觀、綠色價(jià)值觀,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識(shí)。在物業(yè)管理階段,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等。如交通噪聲可設(shè)置綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護(hù)措施,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等。對(duì)住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源?！　∽≌h(huán)境污染的可控性。 臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲,在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。在短尺度時(shí)間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況?！　∽≌h(huán)境污染在時(shí)間上的分布。輸電線、高架橋、發(fā)射臺(tái)是不常見的,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。其他位置住宅污染相對(duì)較輕。臨公共場(chǎng)所住宅主要是社會(huì)噪聲污染。在平面上可以用按臨街面、臨公共場(chǎng)所、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來考慮?！　∽≌h(huán)境污染的空間分布。⑤光污染:眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。③噪音污染主要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會(huì)噪聲污染等。污染類型大體分為:①住宅大氣污染:油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等?！　∽≌h(huán)境污染的類型?！　∪?、住宅小區(qū)的環(huán)境污染　　治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。小區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡,是生態(tài)惡化的重要原因,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔(dān)負(fù)著重要的還原功能,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標(biāo)。⑤采用清潔無害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品,減少污染的排放量。③實(shí)行集中供給能源,采用先進(jìn)的煙氣處置工藝,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對(duì)策有:①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。通過環(huán)境污染的有效治理,形成并維持小區(qū)高質(zhì)量的生態(tài)系統(tǒng),為可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在土地開發(fā)利用的過程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性,而且要考慮與其相關(guān)的社會(huì)效益和環(huán)境效益,要分析環(huán)境條件對(duì)土地利用方式所產(chǎn)生的制約?！　⊙芯客恋乩眠m宜性程度。具體來說,小區(qū)生態(tài)建設(shè)的內(nèi)容主要有:　　確定人口適宜容量。相應(yīng)的,生態(tài)建設(shè)也包含兩大部分內(nèi)容:一是資源利用,二是環(huán)境整治。其一是人口導(dǎo)致對(duì)資源的過度利用及環(huán)境超負(fù)荷承載而產(chǎn)生的生態(tài)問題。建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量(環(huán)境承載力),這是小區(qū)生態(tài)建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和最終歸宿?！　《?、生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)　　生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)是按照生態(tài)學(xué)原理,以空間的合理利用為目標(biāo),以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系,協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系,使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的居住環(huán)境?！　?。具有較高的人口素質(zhì),良好的社會(huì)風(fēng)氣,井然有序的,豐富多彩的精神生活,。根據(jù)聯(lián)合國有關(guān)組織的規(guī)定,居住區(qū)內(nèi)人均綠地面積 28平方米?！　?、立體化的綠化系統(tǒng)。 　　。網(wǎng)絡(luò)完善、布局合理、服務(wù)良好的服務(wù)系統(tǒng)。高效率的流轉(zhuǎn)系統(tǒng),包括構(gòu)筑連接內(nèi)外的交通運(yùn)輸系統(tǒng),建立在通信數(shù)字化、綜合化和智能化基礎(chǔ)上的快速有序的信息傳輸系統(tǒng)。 　　。在自然物質(zhì)經(jīng)濟(jì)物質(zhì)一廢棄物的轉(zhuǎn)換過程中,必須是自然物質(zhì)投入少,產(chǎn)出多,廢棄物排泄少。它是人類社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物和現(xiàn)代文明的象征,也是人類共同的愿望?！　∫?、生態(tài)住宅小區(qū)的概念　　生態(tài)住宅小區(qū)是一個(gè)嶄新的概念。住宅小區(qū)是生態(tài)城市建設(shè)的重要組成部分,它是一個(gè)以人為中心的人工生態(tài)系統(tǒng),是一個(gè)功能相對(duì)集聚和自然環(huán)境因素高度稀缺的統(tǒng)一體。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下,對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān),另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)?！　》ǘㄇ捌诮槿胗欣趶恼w上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。 　　當(dāng)前,很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意,其關(guān)9 / 63鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高,其設(shè)計(jì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求,也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目,那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始,從物業(yè)管理的角度,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。如果從法律的高度,規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入,那么,這將對(duì)我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用,其意義將是深遠(yuǎn)的。　　四、前期介入的立法意義　　實(shí)踐證明,讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面,有無可替代的重要作用。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗(yàn)收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利,接管后即能技入使用,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)?！　⊥瑫r(shí),由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行?！　∮形飿I(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)?！　∪?、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后,在開發(fā)商聘有監(jiān)8 / 63理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。　　二、積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。在此基礎(chǔ)上,從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。　　在深圳就有此類成功案例:1999 年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設(shè)計(jì)工作是 1996年內(nèi)完成的,若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè),則會(huì)與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離?！　⊥瑫r(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。 試論物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)