【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。治理的中心環(huán)節(jié)是在做好環(huán)境污染預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上,選取適宜的處理方法和處理程序。生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理的工程性對(duì)策有:①構(gòu)筑結(jié)構(gòu)合理、布置均衡、形式多樣、功能強(qiáng)大的綠化系統(tǒng)。②建設(shè)好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程,使水質(zhì)逐步向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)靠攏。③實(shí)行集中供給能源,采用先進(jìn)的煙氣處置工藝,從根本上減少大氣中的有害物質(zhì)的含量。④改進(jìn)和完善垃圾的收集系統(tǒng),爭(zhēng)取做到分類收集、封閉運(yùn)輸,讓一部分垃圾變廢為寶,另一部分經(jīng)無(wú)害化處理后還原到大自然中。⑤采用清潔無(wú)害工藝、設(shè)備飛產(chǎn)品,減少污染的排放量?！　?。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡,是生態(tài)惡化的重要原因,各類生物尤其是綠色植物在生態(tài)環(huán)境中擔(dān)負(fù)著重要的還原功能,綠化程度以及人均綠地面積是體現(xiàn)城市生態(tài)建設(shè)水平的重要指標(biāo)?！　?。小區(qū)是資源高強(qiáng)度集中消耗區(qū)域,其資源綜合利用效率反映和決定了環(huán)境質(zhì)量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環(huán)境質(zhì)量的重要措施?！　∪⒆≌^(qū)的環(huán)境污染　　治理環(huán)境污染是生態(tài)住宅小區(qū)的建設(shè)與管理的重要組成部分。雖然住宅區(qū)11 / 63環(huán)境污染有很多來(lái)自住宅區(qū)外,但也有相當(dāng)一部分來(lái)自住宅區(qū)內(nèi)部,物業(yè)管理部門對(duì)部分污染可以通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施進(jìn)行控制?！　∽≌h(huán)境污染的類型。房屋的建設(shè)、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施的運(yùn)行、區(qū)域環(huán)境、各種生活習(xí)慣等都會(huì)對(duì)住宅造成污染。污染類型大體分為:①住宅大氣污染:油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統(tǒng)臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染:飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染主要有:施工噪聲污染、交通噪聲污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、社會(huì)噪聲污染等。④輻射污染主要有:電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染:眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆,沒有及時(shí)清理?！　∽≌h(huán)境污染的空間分布。由于住宅環(huán)境污染源類型較多、分散,雖從總體上歸納出規(guī)律有相當(dāng)大的難度,但還是可以總結(jié)出一些特點(diǎn)。在平面上可以用按臨街面、臨公共場(chǎng)所、鄰設(shè)施、其他住宅四種位置來(lái)考慮。在臨街面住宅會(huì)碰到交通噪聲、社會(huì)噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等,是污染類型最多、污染最嚴(yán)重的地方之一。臨公共場(chǎng)所住宅主要是社會(huì)噪聲污染。鄰設(shè)施住宅主要是機(jī)電設(shè)施噪聲污染,是污染類型少,但污染可能很嚴(yán)重的地方。其他位置住宅污染相對(duì)較輕。在垂直方向上,污染源的分布大部分位于地面附近,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發(fā)射臺(tái)位于較高位置,使污染分布較無(wú)規(guī)律。輸電線、高架橋、發(fā)射臺(tái)是不常見的,故可以認(rèn)為大多數(shù)情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴(yán)重。有一些污染在空間上常是較均勻分布,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等?！　∽≌h(huán)境污染在時(shí)間上的分布。住宅環(huán)境污染在長(zhǎng)尺度時(shí)間上的分布可、臨時(shí)的兩種情況。在短尺度時(shí)間上可分為連續(xù)和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機(jī)電設(shè)施噪聲污染、交通噪聲等,在房屋使用期都存在。 臨時(shí)性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲,在整個(gè)使用期只存在較短一段時(shí)間。連續(xù)污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發(fā)電機(jī)廢氣污染等。　　住宅環(huán)境污染的可控性。住宅環(huán)境污染的可控性指污染控制的難易程度,它直接影響管理部門的治理控制決策。對(duì)住宅的環(huán)境污染一般分為住宅內(nèi)部污染源、住宅小區(qū)污染源和住宅小區(qū)外污染源。住宅內(nèi)部污染控制一般可通過設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、用戶進(jìn)行嚴(yán)格控制,如設(shè)計(jì)獨(dú)立的排煙管、禁止在無(wú)污水管的陽(yáng)臺(tái)使用洗衣機(jī)、規(guī)定裝修時(shí)間和要求等。住宅小區(qū)污染源污染控制可望通過小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及物業(yè)管理進(jìn)行嚴(yán)格控制,如有噪聲污染設(shè)施離住宅應(yīng)有一段距離及采取防護(hù)措施,車輛速度、鳴笛應(yīng)嚴(yán)格控制等。住宅小區(qū)外污染控制一般可通過城市規(guī)劃、城市環(huán)境綜合醫(yī)治理、小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)來(lái)控制。如交通噪聲可設(shè)置綠化帶進(jìn)行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出,當(dāng)住宅已建成時(shí),污染控制的難度很大,當(dāng)處于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段時(shí),污染較易控制。在物業(yè)管理階段,可控性較好的污染有小區(qū)內(nèi)車輛噪音、水箱、水池游泳池水質(zhì)污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區(qū)機(jī)電設(shè)施噪聲等?！　∷?、生態(tài)住宅小區(qū)管理　　物業(yè)管理公司可運(yùn)用生態(tài)學(xué)理論來(lái)建設(shè)和管理住宅小區(qū),提高資源利用效率,改善環(huán)境,增加小區(qū)活力,提高人們生活水平。目前,物業(yè)管理公司在生態(tài)住宅小區(qū)12 / 63管理中,需重視下面工作:　　l、實(shí)施 ISO14000B叫環(huán)境管理體系，提高公司生態(tài)環(huán)境管理水平,樹立生態(tài)化的人與自然觀、科學(xué)價(jià)值觀、經(jīng)濟(jì)觀、綠色價(jià)值觀,提高全體員工的生態(tài)環(huán)境意識(shí)。　　,不斷提高資源的轉(zhuǎn)換率、各種設(shè)施的節(jié)能率、廢棄物的無(wú)害化處理率,減少小區(qū)中的污染源,并通過法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的措施加強(qiáng)對(duì)它們的控制和防治,積極推進(jìn)設(shè)施的現(xiàn)代化,積極采用綠色和節(jié)能產(chǎn)品?！　?建立科學(xué)的生態(tài)建設(shè)與管理指標(biāo)體系。但要符合國(guó)家、地方有關(guān)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。　　,提高居民的生態(tài)環(huán)境意識(shí)、主動(dòng)參與生態(tài)建設(shè)的積極性和遵守各項(xiàng)環(huán)衛(wèi)準(zhǔn)則的自覺性,加強(qiáng)青少年的生態(tài)環(huán)境教育,猛烈抨擊違反環(huán)保法規(guī)的人與事,形成一種為生態(tài)建設(shè)作貢獻(xiàn)光榮、破壞生態(tài)環(huán)境可恥的良好氛圍。 試論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑　　一段時(shí)間以來(lái),關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè),一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容。二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容。三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的,如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展,甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等?！　〔豢煞裾J(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用?！　〉?作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑?！　∫?、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容　　物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題,說(shuō)供給不足并不是說(shuō)我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來(lái)的?！　‖F(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來(lái)一些社會(huì)問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:13 / 63　　(一)政府協(xié)調(diào)　　區(qū)分不同情況和類型,一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè) 20萬(wàn)平方米規(guī)劃完整,但由 12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和 12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在 12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無(wú)規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面　　(二)市場(chǎng)調(diào)整　　一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)。嚴(yán)格說(shuō),開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部,實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用,使管理費(fèi)該用的用不到位,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn),這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認(rèn)識(shí)到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò),但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來(lái)考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候,要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備,盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。　　總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來(lái)看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近 500,形成規(guī)模的公司不足 100家,最大的公司本地管理面積不足 500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá) 700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?400萬(wàn)。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為 500家,形成規(guī)模的公司也是 100家,而管理面積最多的可達(dá) 12千萬(wàn)平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近 700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉 35百14 / 63家是一點(diǎn)都不多的。　　二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然?！　r(shí)下,有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為,物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí),又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下,堅(jiān)守大而全,小而全的做法,似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在 90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到 90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來(lái),自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐?！　?一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)　　目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作,再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng),向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說(shuō)讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目,從理論上講,管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下,效益應(yīng)該是明顯的?！　?二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機(jī)存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場(chǎng)領(lǐng)域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等,如果說(shuō)大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營(yíng)的話,會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理,可現(xiàn)實(shí)是 95%98%以上會(huì)所都不能盈利甚至