【正文】 1985及1998年均出現(xiàn)本地生產(chǎn)總值增長率大幅放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長的情況。當(dāng)時(shí)樓價(jià)已從1997年高峰下滑65%，負(fù)資產(chǎn)達(dá)到11萬宗以上，影響銀行按揭業(yè)務(wù)。由此可見，高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場已把房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密地捆綁在一起了。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，金融業(yè)用于建造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的貸款(包括墊款)%%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)許多行業(yè)產(chǎn)生重大影響，其中最顯著的是銀行和金融業(yè)。據(jù)表1813，建筑設(shè)計(jì)、測量及工程策劃，地產(chǎn)發(fā)展、租賃、經(jīng)紀(jì)及保養(yǎng)管理，創(chuàng)造增加值1057億港元。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。創(chuàng)造的本地生產(chǎn)總值由1980年的377億港元猛增到1997年的3457億港元。如表1812所示，廣義的房地產(chǎn)業(yè)在1980~2003年期間對(duì)本地生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)在18%以上。這里把建造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和樓宇業(yè)權(quán)定義為廣義的房地產(chǎn)業(yè)。上述分析可見，賣地收入是1982年以后香港政府重要的收入來源，但其波動(dòng)性較大，同房地產(chǎn)市場的起伏緊密相關(guān)。%。1993～1994年以后，從房地產(chǎn)業(yè)獲得的相關(guān)收入占政府總收入的比例基本上在15%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1851~1970年。1993～1994年之前，這一比例大部分年份在15%以下。政府會(huì)定期進(jìn)行評(píng)估，確定物業(yè)的應(yīng)課差餉租值(即合理的年租)。政府仍然擁有土地所有權(quán)，征收地租，相當(dāng)于物業(yè)應(yīng)課差餉租值的3%。香港政府從房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的收入包括賣地收入、差餉、地租、物業(yè)及投資收入。香港政府大規(guī)模提供公屋的政策有效地緩解了樓價(jià)上升時(shí)中、低收入階層的沖擊，緩解了社會(huì)矛盾，同時(shí)也減少了政府大力干預(yù)私人物業(yè)市場的需要，使私人物業(yè)市場能夠通過市場機(jī)制調(diào)節(jié)供應(yīng)和需要。到2004年，%居于私人房屋，%居于政府資助的房屋。從1953年石硤尾大火開始，香港政府開始大規(guī)模興建低成本公屋，一方面為低收入居民提供住房，改善居民的住房條件，一方面拆遷的舊樓與木屋區(qū)又為工業(yè)、經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展提供了寶貴的土地，香港政府可以說是走出了一條“以房換地、以地養(yǎng)房、以房安民”的路子。但是由于現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，居民收入不平等的趨勢(shì)，市場機(jī)制并不能保證低收入階層居民能夠安居樂業(yè)，私人市場上的住宅價(jià)格可能會(huì)超過低收入居民的承受能力。%。樓宇買賣合約總值每年在1850億港元以上，1997年更創(chuàng)下8680億港元的記錄。由此可見，由于樓價(jià)非常昂貴，私人住宅主要供應(yīng)中小型單位，為中產(chǎn)人士提供價(jià)格在100萬~300萬港元之間的單位。在2004年落成的26036個(gè)私人住宅單位中，實(shí)用面積在40~，占70%。私人商業(yè)樓宇和私人住宅的發(fā)展比較穩(wěn)定，在1960、1970、1980、1990年代落成的數(shù)量相對(duì)接近。私人分層工廠大廈總面積為1748萬平方米，大部分在1970~1980年代建成，反映工業(yè)發(fā)展對(duì)這類物業(yè)的需求。分層工廠大廈建筑面積在1992年以后基本平穩(wěn)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)在香港逐漸收縮，部分已被改建成商業(yè)樓宇。1997～2004年，私人地盤和公營地盤工程總值均有顯著下降，反映1997年以后物業(yè)市場的調(diào)整。表188用主要承建商所完成的工程總值表示香港建筑業(yè)的規(guī)模。這種需求的增長刺激了房地產(chǎn)在香港的發(fā)展。物業(yè)價(jià)格的上升接近甚至超過物價(jià)的升幅。1975~1997年，物價(jià)總體水平增加5倍。1947～1967年間，香港的物價(jià)相對(duì)平穩(wěn)，零售物價(jià)指數(shù)在20年間只上升50%。由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，香港的失業(yè)率持續(xù)保持在2%～5%的低水平。香港本地生產(chǎn)值以不變價(jià)計(jì)算，在1962～1983年均增長8%以上，1984～%。1980年代初以來，由于中國的對(duì)外開放，香港的制造業(yè)大量北移到珠江三角洲，香港經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主體。1952年朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)，聯(lián)合國對(duì)中國實(shí)行禁運(yùn)，使香港的轉(zhuǎn)口貿(mào)易大受沖擊。于是香港的華人地產(chǎn)商發(fā)明了“分層出售”、“分期付款”的售樓制度，開啟了現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營方式的革命。有25萬人住在木屋區(qū)或露宿街頭。很多普通大眾被迫住在擁擠的唐樓或木屋區(qū)。1941~1945年，普通民房每層房租由30元漲到100~150元。到1950年，香港人口已超過200萬人。日軍投降后，1945年底人口又重回100萬人。地產(chǎn)投機(jī)進(jìn)一步引發(fā)物業(yè)價(jià)格上升，1877~1881年上半年，地價(jià)樓價(jià)上升6倍。據(jù)估計(jì)，約占政府財(cái)政收入的1/3。1843年8月又規(guī)定建筑用地的批租年期為75年。英軍在占領(lǐng)香港以后，首次在1841年6月成功“拍賣”34片港島臨海土地，(馮邦彥，2001)。香港高昂的地價(jià)與樓價(jià)會(huì)否影響城市的競爭力?房地產(chǎn)業(yè)同香港城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的關(guān)系如何?二者相互匹配嗎?本節(jié)將依據(jù)有關(guān)資料作一個(gè)初步分析。另據(jù)報(bào)道，全球十大城市甲級(jí)寫字樓租務(wù)開支排名榜中，香港由2004年第九位升至2005年第三位，有記錄以來首次超過東京，成為亞太地區(qū)第一。僅以土地成本計(jì)算，樓面地價(jià)為58519港元/平方米，加上建筑成本16148港元/平方米，發(fā)展成本為83440港元/平方米，加上發(fā)展商預(yù)計(jì)20%利潤，預(yù)計(jì)樓價(jià)為100128港元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)新盤目前的樓價(jià)69973港元/平方米。有兩個(gè)例子可以說明。金融業(yè)、地產(chǎn)業(yè)成為香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱。香港的房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是香港經(jīng)濟(jì)的寒暑表。1997年香港回歸中國不久，香港即受到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，海外資金撤離香港，股市、樓市大跌，市場、消費(fèi)者信心乃至政府財(cái)政收入都嚴(yán)重削弱?？傊?，臺(tái)北市房價(jià)大漲后，維持在相當(dāng)穩(wěn)定的水準(zhǔn)，長期看對(duì)臺(tái)北市的城市競爭力的助益要遠(yuǎn)超過負(fù)面的效果。同時(shí)，由于房價(jià)維持在高檔，臺(tái)北市民的財(cái)產(chǎn)沒有受到太大的影響，臺(tái)北市的消費(fèi)水準(zhǔn)仍然能維持在一定的水準(zhǔn)，臺(tái)北市的經(jīng)濟(jì)沒有受到太大傷害。臺(tái)北市房價(jià)大漲的結(jié)果，一方面使得“臺(tái)北居住大不易”，造成臺(tái)北市民人口數(shù)目下降，企業(yè)進(jìn)入臺(tái)北市投資意愿降低。（五）結(jié)論臺(tái)灣地區(qū)在1980年代末期出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與股價(jià)大漲的泡沫現(xiàn)象，其后，股價(jià)隨之大跌，而房價(jià)則出現(xiàn)長期下滑的趨勢(shì)，此種泡沫破裂的現(xiàn)象對(duì)臺(tái)灣總體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利的負(fù)面影響。但由于房價(jià)較高，使得臺(tái)北市房地產(chǎn)品質(zhì)也隨之較高，造成臺(tái)北市居民條件大幅改善。由于臺(tái)北市自有財(cái)源比例較豐富，所以臺(tái)北市有較大能力進(jìn)行更多的硬件建設(shè)，包括道路、橋梁、公園、大眾運(yùn)輸、污水處理等等。我們看到在房價(jià)大漲的1988~1991年之間，土地增值稅收入比例大幅上升，%。不過，這主要原因是來自于總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，而不是由于房地產(chǎn)市場不景氣所造成。其次，房價(jià)高居不下，也使民眾的資產(chǎn)沒有縮水，因此臺(tái)北市民的消費(fèi)仍能維持，臺(tái)北市民的收入也維持相當(dāng)幅度的成長，尤其在1990年代上半期，平均家戶收入年成長率幾乎都超過10%。第一，由于房價(jià)較高，建商住宅投資的收益較高，于是他們?cè)敢馀d建面積較大的住宅。同樣的，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)仍然在上升，只是上升的幅度較工程造價(jià)指數(shù)略低。第三，不但一般工資率在上升，工程造價(jià)指數(shù)在1990年代末期也呈現(xiàn)逐年上升，并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)不景氣而呈現(xiàn)下降的情況。其次，由于1980年代末期臺(tái)北市房價(jià)大漲，臺(tái)北市總?cè)丝诰统霈F(xiàn)逐漸下降的情況。首先，1986年臺(tái)北市房價(jià)大漲之前，平均房價(jià)大約只有臺(tái)北市家戶收入的5倍左右，此一比例與美國房價(jià)與所得的比例相近，這是一般家庭所能正常負(fù)擔(dān)的水準(zhǔn)。不過，由于臺(tái)北市的房價(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下滑，因此房地產(chǎn)在臺(tái)北市維持相當(dāng)高的價(jià)格。在沒有消費(fèi)刺激的情況下，企業(yè)也沒有生產(chǎn)的意愿，最終導(dǎo)致日本在90年代的十年之間年經(jīng)濟(jì)增長率幾