【正文】 發(fā)策劃主要涉及三個方面的流程： （1）客戶地位：確定樓盤是為了哪個單價區(qū)間和總價范圍的客戶開發(fā)的。 分析房地產開發(fā)成敗的規(guī)律得出的結論是，前期開發(fā)策劃能力是房地產商居第一位的核心能力。 前期開發(fā)策劃是房地產開發(fā)的基礎，也是項目成敗的關鍵。 三、房地產企業(yè)核心子過程的界定 從核心能力的特征以及評價標準來看，房地產開發(fā)企業(yè)核心業(yè)務子過程包括前期開發(fā)策劃、規(guī)劃設計、項目推廣策劃子過程，核心支撐子過程則是戰(zhàn)略預見與整合。某一企業(yè)的專門技術，如果不能拓展新的市場和服務領域，就未必是核心能力。企業(yè)的“必要能力”和“差異化”能力之間是有區(qū)別的，在過去的幾十年中，本田擁有的生產發(fā)動機的能力才是核心能力，而如福特公司則不能擁有這方面的能力。 競爭者的差異 一項能力必須具有排他的競爭優(yōu)勢，才可稱之為核心能力。 可見，消費者是判斷核心能力與非核心能力的最終宣判官。雖然沒有一個司機能準確說出為什么駕馭本田車要比駕馭其他車的感覺好。 消費者價值 核心能力的作用在于可以給顧客一種超過他們價值判斷的利益，能夠使企業(yè)滿足消費者的基本利益需要。 （4）市場消費的層次性和發(fā)展性。房地產地域性強、資源稀缺、投資大、建設與價值實現(xiàn)周期長等特征，決定著房地產供應不可能有較大彈性。 二、地產開發(fā)企業(yè)核心子過程界定時應考慮的因素 企業(yè)在市場地位和市場力的競爭中的勝敗主要取決于企業(yè)核心能力，因此高級管理人員不應對每件事都有加以關注，而應該正確判斷出哪些事對公司的長期發(fā)展前景更有利，應將注意力目標定在能力的核心層，而非能力邊緣，因為只有核心能力才能有助于公司的持久競爭力和成功。房地產開發(fā)企業(yè)界流程可分為業(yè)務過程和支撐過程兩類。 企業(yè)核心能力是通過業(yè)務流程（business processes）外化為企業(yè)和持續(xù)競爭優(yōu)勢與超利潤的。 一、房地產開發(fā)企業(yè)核心能力的過程觀 企業(yè)核心能力是指在市場競爭條件下，企業(yè)通過核心子過程及其與其他子過程交互作用所具備的獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢的能力或“過人之外”。目前房地產開發(fā)企業(yè)在經營管理方面還存在著諸多問題，解決這些問題根本的方法只能是以市場為導向，結合實際，樹立核心能力戰(zhàn)略觀念，培育房地產開發(fā)企業(yè)核心能力，建立房地產開發(fā)企業(yè)核心能力管理體系。總之，在新的一年，我省的房地產企業(yè)應當積極地調整自己的企業(yè)戰(zhàn)略和組織結構，充分認識新形勢下房地產企業(yè)發(fā)展的基本動力，努力提升企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地。在現(xiàn)代社會，企業(yè)的文化建設也越來越成為增強企業(yè)競爭力的一個重要方面。同時，在買方市場條件下，房地產企業(yè)要通過實施品牌戰(zhàn)略和文化營銷，在房地產開發(fā)、中介服務和物業(yè)管理等方面創(chuàng)出更多的地產名牌，打造更多新的樓盤亮點，樹立企業(yè)信用，以使自己在競爭中立于不敗之地。房地產企業(yè)要通過有形資源和無形資源兩方面的持續(xù)積累來獲取競爭能力的不斷增強，同時要通過機制創(chuàng)新、科技創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新來增強企業(yè)活力，以不斷提升其核心競爭力。只有企業(yè)全體員工有了這樣一種共識，同時有一種緊迫感，才能形成一種提升核心競爭力的強大動力，并為此做出不懈努力。　　提升房地產企業(yè)核心競爭力，關鍵在于房地產企業(yè)自身的努力?！　〗⒓钕嗳莸墓緝炔恐卫頇C制是提升企業(yè)核心競爭力的重要環(huán)節(jié)　　現(xiàn)代企業(yè)理論認為企業(yè)的所有者和經營者的效用目標通常是不一致的，要想企業(yè)能夠有效率地發(fā)展，減少代理成本，企業(yè)的所有者就應從經營者的報酬結構入手，建立對經營者進行相應激勵和監(jiān)督的治理結構，使經營者的目標與所有者的要求達到最大的統(tǒng)一?，F(xiàn)在人們不僅僅是買房子，還想購買良好的物業(yè)管理服務。良好的物業(yè)管理是保證房地產升值和可持續(xù)發(fā)展的利器。換句話說，市場營銷就是提供產品服務、讓渡利潤和滿足消費者需求的策略組合。當然服務是貫穿產品策略、價格策略、促銷渠道和促銷方式整個過程的主線。服務作為第五個因素的導入為傳統(tǒng)營銷提供了一個新的杠桿，為企業(yè)保持客戶關系、增加競爭優(yōu)勢開辟了一條新路。作為市場營銷主要因素的服務，從產品的整體概念中延伸出來，其對象及內容出現(xiàn)了新的變化，它不僅包括對現(xiàn)實客戶的服務，而且也包括對潛在客戶的服務；不僅要提高客戶現(xiàn)實的(售后的)滿意程度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。這些附加服務無形中提高了客戶的滿意度。例如：合生集團為其業(yè)主提供的貴賓卡可以享受民航提供的貴賓通道服務和銀行提供的消費信貸服務。在現(xiàn)代生活中，消費者提高生活水平的欲望越來越強。在過去的房地產賣方市場的條件下，平庸的服務司空見慣。同時，企業(yè)的客戶資源越多，品牌的忠誠度也越高。這樣，房地產企業(yè)的客戶就成為了企業(yè)實際銷售人員。一個房地產企業(yè)的銷售人員總是有限的，而客戶可以是無限多的?？蛻糍Y源是房地產企業(yè)核心競爭力的重要組成?！　?）客戶資源是企業(yè)生存的根本　　每一個房地產企業(yè)都擁有其獨有的客戶資源。同時，房地產的銷售同其他商品的營銷方式不一樣，是通過驅動“人流”而不是“物流”來銷售房地產。對于這些土地的開發(fā)，可獲得巨大的回報。但是，我們也知道，好區(qū)位的土地通常地價高昂，這樣的土地開發(fā)利潤空間不大，同時好區(qū)位的土地相對比較稀少。在房地產開發(fā)過程中，有一句名言：房地產開發(fā)的第一因素是區(qū)位。由此看來，企業(yè)的核心競爭力具備這樣幾個特征：價值優(yōu)越性、質異性、不可模仿性和難以替代性、途徑依賴性和積累性。 3）多元化的企業(yè)應是核心競爭力的組合。 2）核心競爭力是多因素的復合體，它是技術、治理機制和集體學習的結合。核心能力學派則認為在制定戰(zhàn)略時，內部環(huán)境比外部環(huán)境更重要。行業(yè)學派提出低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和集中化戰(zhàn)略?！　〗?0年來，企業(yè)戰(zhàn)略管理理論的研究出現(xiàn)三大主流學派，即行業(yè)學派、資源學派和核心能力學派。房地產企業(yè)之間的競爭從產品競爭、價格競爭轉向品牌競爭。而建立歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現(xiàn)代產權制度又成為進一步完善基本經濟制度的一項迫切任務。因此，凝聚人力資本的能力是企業(yè)的核心競爭力之六。人力資本不是指企業(yè)中的所有人，主要是指企業(yè)中的企業(yè)家和技術創(chuàng)新者，它與人力資源以及人才并不是同一個概念。因此，向管理要效益是企業(yè)的核心競爭力之五。但隨著房地產市場的不斷規(guī)范，大家基本處于同一個起跑線上，遵循同樣的游戲規(guī)則，企業(yè)之間的效益高低將主要取決于管理水平的高低，利潤的空間將主要來自于兩頭，一頭是靠加強管理來控制成本，同樣的產品成本比別人低一點；另一頭是靠加強管理來提升產品的品質，使售價比別人高一點。 控制管理成本的能力：一個企業(yè)的效益可以分成兩個部分，即經營效益和管理效益。回避風險的能力：房地產市場是一個高風險的市場，如何回避投資及管理過程中的各類風險，是企業(yè)的核心競爭力之三。 投資 籌措資金的能力：房地產市場的進入門檻抬高，土地進入公開市場招標拍賣，銀行貨款條件收緊，自有資金的比例進一步提高，市場風險不斷加大，是否能以較低的財務成本、獲得好的融資渠道成為企業(yè)的核心競爭力之一。根據房地產企業(yè)的特點，房地產企業(yè)核心競爭能力可以界定為：企業(yè)多方面技能和企業(yè)運作機制的有機融合，是不同技術系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機結合，是企業(yè)在特定經營環(huán)境的競爭中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力。 　　生產創(chuàng)新機制：主要有引入敏捷制造模式、技術創(chuàng)新（新工藝、新技術、新材料）把握市場個性化需求（如顧客定制模式）等。 　　知